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1、北京八大别墅区发展,伟业格拉斯项目组,“四高”京昌、京沈、京开、京密四条高速路,北京传统别墅区分布,“一山”西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡,“二河”潮白河、温榆河两河流域别墅带,“三线”立汤、京顺、京通,从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式,中央别墅区领航京城别墅18载,指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。,龙湾别墅,优山美地,丽京花园,格拉斯小镇,缘起,中央别墅区最早被称做天竺旅游度假别墅区，发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年，北京外销001号房丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口，掀起了温榆河畔别
2、墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。 发展初期，中央别墅区所有的项目地块都非常方正，以丽京花园为代表，设计以香港模式为主，社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。到九十年代中期，香江花园、欧陆苑、名都园、莱蒙湖、优山美地等别墅项目的兴起使得这一区域的别墅群初具规模。2002，“莱蒙湖别墅”和“优山美地”高调定义顺义别墅区为中央别墅区，以后中央别墅区便成为顺义别墅区的标准称谓。目前中央别墅区已经形成了一处高端居住带。,经过十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域。后沙峪区：以优山美地，龙湾，裕京花园，莱蒙湖，名都园，欧陆苑，嘉浩别墅，
3、龙湖及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯，丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇，誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速是其优势。来广营区域：其别墅较为分散，包括观唐，长岛澜桥，大湖，卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。但相应的配套设施，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善。,后沙峪区,天竺区域,来广营区域,各区域代表项目,欧陆苑,香江花园,裕京花园,名都园
4、,丽斯花园,丽高王府,莱蒙湖别墅,丽京花园,代表项目丽京花园 最早的外销别墅，香港模式开发，售价2000-3000美金/ 优山美地 首创中央别墅区概念，美式庄园，独栋+公寓，2000万元/套以上 观 唐 首创中式别墅，纯独栋，775-5000万元/套龙湾别墅 原创风格别墅，独栋+叠拼，小独栋8001200万元/套 龙湖滟澜山 中央别墅区首个纯联排别墅，托斯卡纳风格，8001000万元/套誉 天 下 长江实业08年主力项目，独栋+双拼+联排，七星级会所，25000元/,自然环境： 潮白河、温榆河两大自然河流流经顺义区域，河流两侧树木成林，环境优美，是天然的发展高档居住区的首选区之一。,交通 京承
5、、京顺、机场高速、机场第二高速、朝阳北路、京通快速构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。,机场高速,京承高速,机场第二高速,朝阳北路,京通快速,规划国门商务区西起中央别墅区,东至东六环,北接机场,南临机场南线。总规划面积19.65平方公里，可开发建设面积9.65平方公里。按照产业和空间整体规划为航空商务办公区、机场服务办公区、商业综合服务区、航空产业配套区、国际商务核心区等五个功能组团。,新中国国际展览中心位于顺义区天竺，北京市顺义空港工业开发区西侧，东邻首都国际机场，西靠温榆河生态走廊，总规划用地155.5公顷，相当于4个老国展。,北京天竺空港经济开发区由原北京
6、天竺空港工业开发区、顺义区高丽营金马工业区整合而成。整合后规划面积877.52公顷，以电子、光机电一体化、生物制药为主要产业。位于顺义区天竺和后沙峪镇，总规划面积约为877公顷。,成就CVD,租赁中央别墅区拥有良好的居住环境，高档的涉外学校，医院、商业等生活配套也日渐齐全，历经18年发展，这里已经形成了相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场，是外籍人士在京的首选居住地。作为北京高档别墅的聚集地，中央别墅区内不乏千万级豪宅，亦不缺少小独栋，双拼、叠拼、联排等类别墅产品。有数据显示，这里的年租金回报率最高曾达30，随着别墅物业的大量建成，投资回报率有所回落，但是目前依旧保持在10以上。据统计，中
7、央别墅区内新老独栋别墅共有近7000套，区域居住的外籍人士达七成，其中选择租赁方式的占75%，尤其是独栋别墅最受欢迎。,发展前景,新国展、空港等建设将弥补配套不足，跨国企业入驻拉动区域高档住宅需求，为房产增值奠定基础,土地、自然资源日益稀缺，居住功能逐渐削弱，栋均占地不足一亩，纯低密度住区不复存在,西山别墅区皇家地脉的别墅夜宴,西山别墅区主要集中在西山附近，西山是北京西部诸山的总称，原来主要包含香山、玉泉山、万寿山以及八大处周边的区域，后来将北部的百旺山也包含在内。目前所说的西山别墅区已经突破了西山原有的地理范围，实际上泛指海淀区的所有别墅项目。,西山美庐,西山美墅馆,万城华府,四季青桥西,香
8、山玉泉山,缘起。“后天八卦图”记载:“乾为天，为圆，为君，为父，为玉，为金。”而在北京城中，西山就是乾位的所在地。西山山脉天然的形状形似一条巨龙，被历代皇族认为是北京城的龙脉。这就是所谓上风上水的由来，也是九五之尊的帝王选择西山成为他们休闲养生之地的原因。公元12世纪，金代定都北京，金章宗于北京西山首建八大水院，开西山别墅之滥觞。历元明两代，经清朝康乾盛世，直至孙中山和毛泽东革命年代，西山一脉一直是真正的国家政治军事中心，特别是清以后的四百余年权力中心更是始终位于西山。 1949年，毛泽东入住双清别墅，之后六十年，西山一直是党和国家领导人、军队高层、文学大师修建别墅的首选之地。20世纪90年代
9、别墅开发的兴起，西山别墅区向社会揭开了神秘的面纱，卓越的环境、文化优势吸引了诸多新贵阶层的目光。,代表项目 开盘时间 物业类型 开盘价 二手价西山美墅馆 2003年11月 独栋叠拼洋房 18000-20000 50000西 山 美 庐 2004年7月 独栋 18000 50000万 城 华 府 2004年8月 联排双拼公寓 14000-19000 60000香 山 清 琴 2007年5月 独栋双拼 28000-42000 48000绿城御园 2007年5月 独栋联排公寓 60000，2000-12000万/套,绿城御园,西山美墅馆,香山清琴,万城华府,西山美庐,著名的三山五园排布其间，而闻名遐
10、耳的“燕京八景”，西山就占居其二：西山晴雪、玉泉垂虹,自然景观,玉泉山,颐和园,京密引水渠,香山红叶,西山晴雪,交通,教育配套：北京大学、清华大学、北京外国语大学、北京理工大学、人民大学、首都师范大学、国防大学、中国农业大学、国际关系学院、北京理工大学分校等。另外拥有北大附小、人大附小、北外附小、中关村小学、中关村二小、人大附中、北大附中、清华附中、八一中学等山水园林：香山、玉泉山、万寿山等；园有金山陵园、森林公园、希望公园、巨山农场、四海水上乐园、松林公园、百旺山森林公园等；水有昆明湖、长河、永定河引水渠。皇家园林、现代游玩胜地比比皆是香山公园、石景山游乐园、八大处公园、颐和园、圆明园、玉泉
11、山公园、紫竹院公园、动物园、天文馆、北京植物园、北京海洋馆、昆运河航线等。,休闲配套：翠湖水乡旅游度假村、香山滑雪场、万柳高尔夫俱乐部、京辉高尔夫球场俱乐部、天天花园娱乐中心、京都高尔夫俱乐部、鑫仕源度假村、中粮龙泉山庄、北京京西又一村度假村等休闲场所日益完善。医疗配套：309医院、空军总医院、海军总医院、西苑医院购物配套：当代商城、双安商场、金源时代Shopping Mall、海客隆超市、京百利发超市,规划,海淀新区：海淀区430平方公里分成两部分，传统以百望山划界，南部叫山前，约210平方公里是建成区。北部叫山后，为海淀新区，面积约226平方公里，占全区土地面积53%。,在海淀区政府制定的
12、海淀区十一五规划中，海淀新区将被建成生态型、田园式、现代化的新型城市，10余个科技园区将陆续进驻、大西山旅游区将得到全新开发、四大职能副中心与居住区生活性服务设施三级配套体系逐渐铺开、五横五纵路网体系将覆盖新区全境，一个囊括居住、教育、工作、生活的城市职住一体化的城市西山即将出现。海淀新区的规划使人们看到了西山别墅区未来发展的希望，以保利西山林语、北辰香麓、百旺杏林湾为代表的山后别墅项目的出现，使人们期待西山别墅区开启新纪元。,发展前景,亚奥京北别墅区开启后奥运别墅时代,亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接
13、的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。经过多年蛰伏，由于奥运盛会的深远影响，这里完成了从“亚北”到“奥北”的转变，随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围正不断扩大。,小汤山区域,亚奥核心区域,纳帕溪谷,橘郡,温哥华森林,紫玉山庄,缘起。,1990-2002年,2002-2005年,2005年后,王府花园2001年,紫玉山庄2000年,橘郡2003年,纳帕溪谷2003年,润泽庄园2007年,远洋傲北2010年,珠江壹千栋2005年,北京中轴线,客群丰富,特点概括,交通,北六环,北五环,立汤路,京承高速,原有的两横（北五环、北六环）、三纵（立汤路、京承高速、
14、八达岭高速）外，加之06年9月开通的机场北线、09年10月全线贯通的七北路以及在建的南丰路（从五环林萃桥向北至昌平新城东区，平行于八达岭和立汤路），共同形成了立体交通网络。纵横交错的道路交通已经使得奥北区域成为北京道路交通网络最为密集的区域之一，多条出行路线大大缩短了区域内项目与首都机场、亚运村、中关村、及燕莎商圈等核心区的时间距离。,配套,教育：汇佳幼儿园，亚奥幼儿园 ，景山学校分校，汇佳学校 ，中央戏剧学院，北京邮电大学昌平校区，北京商业学校，北京人文大学，北师大亚太实验学校，沙河大学城（北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、外交学院等高校已签约入住）医疗：回龙观医院
15、、太阳城医院、安贞医院分院购物：华汇北辰超市、飘亮购物中心、第五大道，北辰购物中心、九华山庄国利超市、王府中西医结合医院、阳光广场、家和超市 餐饮休闲：九华山庄、温都水城、鲍鱼岛、高地高尔夫，小汤山疗养院、龙脉温泉度假村、鸿华高尔夫球场,自然景观,小汤山,温榆河,八达岭长城,温都水城,目前在售三期126套独栋别墅，主力面积区间420-700， 价格25000-37000元/平方米，200-900精装花园。 一次性付款98折，银行按揭99折。,保利垄上：昌平区立汤路9号，占地52万，产品以美式建筑为主，配有少量法式、英式独栋。前期产品478套独栋，07年全部售罄。,珠江壹千栋 ：昌平区亚运村正北
16、12公里，总占地1900亩，分6-7期，共规划1150栋。目前三期已全部售磬，四期紫宸山2010年春开盘。四期紫宸山总占地16.59公顷，地上建面98169.44平方米，共211栋独栋别墅，户型面积为700-800平方米，均价35000元/平方米，2011年下半年入住。,东方普罗旺斯 ：京承高速北七家出口直行约1000米，规划用地65.75公顷，容积率为0.3左右。温榆河、老河湾两大自然水系流经项目东侧，拉菲特城堡位于在东方普罗旺斯的正北，项目周边有3.5公里长的护城河围绕及400亩绿地。项目规划建设558栋独栋别墅，共有58种户型平面，户型面积由240平米至1000平米，充分尊重和满足客户的
17、个性化和专属感。目前三期独栋别墅在售，户型面积为436平米-920平米，1330万-9300万/套，2011年6月入住。一次性付款97折，首付50%以上99折。,润泽庄园 ：朝阳区北五环顾家庄桥正北3000米，西临13000亩国家森林公园，北有历史悠久的清河绕身而过，周边还有朝来农艺园及红太阳生态园、和包括“东方天星”、“佳伟”在内的4大高尔夫球场。润泽庄园在新古典主义风格上，融入了欧洲最具代表性的“美、英、法、德、西班牙”五种别墅建筑风格。目前在售别墅均为现房，叠拼别墅户型面积为230平方米，总价800-1000万/套；联排别墅户型面积为270平方米-350平方米，总价1300万/套左右；双
18、拼别墅户型面积为550平方米，总价2000万/套左右。,昌平八达岭别墅区老牌别墅区域价值再发现,昌平八达岭别墅区指的是八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原来主要范围是北四环-北六环区域，现在随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。,玫瑰园,碧水庄园,领袖新硅谷,雪梨澳乡,缘起。,1996年 八达岭高速公路开工1996年 碧水庄园开盘2000年 玫瑰园开盘2001年 八达岭高速公路全线通车2001年 雪梨澳乡开盘2001年 领秀硅谷开盘,占地 建筑风格 物业类型 户型面积 开盘价 二手价碧水庄园 153万 北美风格 独栋别墅 500-700 23000 40000玫瑰园 50万
19、北美、欧式、 独栋双拼 双拼280 双拼450万起 日式、新古典 独栋900-1500 独栋3122万起中海瓦尔登湖 60万 北美风格 独栋双拼联排 250-450 20000,代表项目,城南阳光别墅区升级时代来临,城南阳光别墅区属于新兴的别墅区之一，主要泛指沿京开路聚集的别墅。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发新兴区域。,价位16000-20000,翡翠城,龙熙顺景,交通,西南五六环与京开高速路沿线，交通便利。,南四环,南五环,南六环,京开高速,休闲配套,区域周边有中华文化园、北京野生动物园、花乡公园、世界公园、榆垡万亩森林公园、半壁店森林公园、南苑公园
20、、槐房钓鱼公园、北京垂钓园、北京留民营生态农场、北京万亩梨花庄园、南海子麋鹿苑等自然景观资源。 拥有北京大兴京城高尔夫俱乐部、北普陀影视城、天伦星明湖度假村、留民营旅游度假村、北京东方骑士休闲娱乐中心、北京城南骑士度假村、团河行宫、北京窑上高尔夫球场俱乐部、佳宾卡丁车赛车俱乐部、兴海公园、金丰国际企业家俱乐部等休闲娱乐设施配套。,环境： 从环境看，京开路沿线过去经济发展慢，没有大型的公建设施，反而保持了安静的环境，成了北京一块“静土”，加上绿化带的建设，这里的景观和绿化、空气良好。正因如此，目前京开路沿线才会出现这种别墅扎堆的现象。,榆垡万亩森林公园,世界公园,北普陀影视城,T,O,W,发展前
21、景,传统落后形象,北部相对拥挤,南城旧城改造,固有置业观念,S,中低端项目扰乱市场,形成规模仍需较长时间,总价相对较低,便利的交通条件,优质的人文环境,丰富的土地资源,亦庄别墅区借势发展前景可观,亦庄别墅区通常指亦庄及其附近的别墅聚集区。亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。,一栋洋房,金地格林小镇,亲爱的villa,代表项目一栋洋房，2001年，占地30万，独栋双拼联排，开盘价6600，二手房26000金地格林小镇，2002年，占地24.5公顷，双拼联排叠拼洋房，开盘价联排6100，二手房22000亲爱的villa，2003年，占地12.7公顷，独栋，开盘价9300，
22、二手房28000,自然景观北京野生动物森林公园、北京麋鹿博物馆、中华文化园、南海子麋鹿苑、武警垂钓园、凉水河公园、国际企业文化公园、镇海公园等。,北京野生动物森林公园,中华文化园,南海子麋鹿苑,交通距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里距三环分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟，距首都机场30分钟车程三条大道（西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津塘高速路向北）直通市区，南部的六环路（大兴至通州段1）已通车地铁5号线延长线、规划中S6线直抵亦庄,四环路,五环路,六环路,京津塘高速,发展前景,八大别墅区后起之秀,利好,威胁,东部泛CBD别墅区CBD后花园,东部
23、泛CBD别墅区，一般是指东四环以东，京沈高速、京通快速沿线的别墅，涵盖朝阳、通州、顺义区。,Peking house,康城,代表项目康城，2001年，占地172万，独栋联排叠拼，独栋420，1600万元/套Peking house，2005年，占地9万，公寓叠拼，35000元/运河岸上的院子，2004年，占地34万，独栋380-1800，2000-15000万元/套,京哈高速宋庄出口 京杭大运河畔一亩至四亩大院中式建筑,交通目前，通州到市区的交通线路主要有条：市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路新
24、华大街相连，还有一条尚未完全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。,配套整个区域内拥有20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部及潮白河旅游度假村、金港汽车俱乐部、北京马术俱乐部、珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园等。,发展前景通州被称为CBD的后花园，地铁八通线开通、配套逐步完善，CBD东扩方案的公布，使得通州房价一路高企，产品定位也逐步向高端靠拢，未来这一区域国际化、规模化趋势将逐步显现。,潮白河别墅区顺义新城焕发生机,潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布
25、的别墅群落，主要位于顺义区。,富力湾,纳帕尔湾,波特兰花园,代表项目波特兰花园，2006年，独栋，北美风格，23000元/ 龙湖香醍漫步， 2007年，独栋洋房，托斯卡纳风格，独栋300 ，17000元/富力湾 ，2008年，独栋双拼联排，现代风格，户型420-696，20000元/ 纳帕尔湾 ，2006年，原创美式独栋四合院，户型330-400，25000元/,交通目前京顺路是该区域的主要交通要道，交通压力较大配套怡生园国际会议中心、南山滑雪场、顺鑫绿色渡假村、潮白河旅游渡假区、青龙峡旅游度假村、北京顺翔卡丁车俱乐部、北京莲花山滑雪场、唐指山风景区、云湖度假村、乡间情趣园、马坡垂钓宫、北京乡
26、村乐园、驼岭度假村、安利隆生态农业旅游山庄、2008奥运水上场馆、千山国际森林公园、北京国际高尔夫球场、奥运赛马场、北京乡村赛马场、北京高尔夫球俱乐部、卧龙公园、顺义体育场、顺义奥林匹克水上乐园、华堂国际高尔夫俱乐部、北京绿色度假村、安利隆生态农业旅游山庄、华中园会所、恒丰花园、圣水山国际乡村俱乐部、大龙世界水上游乐场、北京山林民俗度假村、顺通休闲度假中心等,发展前景,潮白河别墅开发渐旺，不外乎城市规划与交通条件改善两大利好。奥运水上公园的修建不能给潮白河别墅区带来直接利益，但有很多间接利好。比如会提高潮白河的知名度，带旺人气；带来大量市政配套等等。顺义新城规划，在顺义中心北部，以马坡为中心将形成一个以旅游、度假为核心的低密度高尚住宅区。,谢谢！,
