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1、徐州南空机场西南侧地块规划设计建议地块简述南空机场西南侧地块位于二环北路北侧，北面为九里山。地块南侧一隅为南空经济适用房（蓝翔苑），北侧为司训大队建筑物，东西两面为灌木空地。（南空经济适用房图片） （司训大队图片）一、 项目板块市场调研目前地块周边项目包括和园爱家、怡康花园、水景坊。其中和园爱家多层已经销售结束，小高层认购超过80%，项目已经接近尾盘；怡康花园目前一期多层上房，二期5栋小高层销售结束，三期7栋小高层推出3栋已经认购100套；水景坊目前多层认购46套（销售率96%），小高层认购51套（销售率71%，5米挑高户型在销售上有较大抗性），高层认购90套（销售率94%）。1、新房情况项目
2、名称占地面积(亩)建筑面积(平方米）绿化率产品形态结构(栋数)规模(套数)配比车位（个）目前价格(元/)和园爱家606708040%多层1045665.14%2403600小高层324434.86%怡康花园10211000030%多层623424.63%3803600小高层1271675.37%水景坊402700045%多层24822.22%70起价3590小高层27233.33%高层19644.44%由上表可以看出，从总量上看，周边楼盘均体量较小，在产品结构上，多层、小高层、高层产品均有，其中和园爱家项目在产品结构上以多层为主，其它项目主要以小高层居多。据了解，现项目地块周边多楼盘的多层住宅
3、部分以基本售完，本案上市时亦为九龙湖板块多层空档期，这也是本案需要注重的要点之一。2、周边地区三级市场价格（二手房）项目名称房 型面积总价单价港南小区1室（旧房）33平米72万元2182元/平米天润花园3室3厅2卫（次新房）147平米475万元3231元/平米春华园4室2厅2卫（次新房）153平米45万元2941元/平米春华园2室1厅1卫（次新房）76平米255万元3355元/平米根据对周边二手房市场的了解，获悉，其二手房次新房的均价约在3100元左右/平米，同时还发现，在同一区域内，小户型的销售单价高于大户型的销售单价。3、 重点个案和园爱家3.1、 基本情况l 投资商：新加坡星嘉建屋置业有
4、限公司l 开发商： 徐州苏北建屋有限责任公司 （和园爱家图片）l 景观设计：深圳华森&香港BOA建筑设计：深圳华森&香港BOAl 物业类别： 住宅，商贸l 楼盘地址：二环北路后勤学院新址（西安北路延长段与二环北路交叉口）项目距离市中心商业区约2公里，周边是北区主要干道，交通便利l 售楼处地址：九龙湖公园东门3.2、 经济指标l 占地面积：60亩l 总建筑面积：67080平米l 项目容积率：1.67l 绿化率：40 （和园爱家图片）3.3、 小区规模l 由三栋小高层和10栋多层组成，总户数约700户左右l 车位：地下200个，地上40个，总配比为0.3%左右l 施工时间：06年7月-07年8月3
5、.4、 周边配套l 周边配套：邮局:西阁街邮局、银行：中国农业银行、建设银行l 医疗配套：徐州市第一人民医院 徐州市第二人民医院l 交通配套：34路、57路、48路、105路、74路、33路、9路、12路 （均至中山北路，项目地无公交线）3.5、 户型分析多层 小高层 整个项目由五种户型组成，其中小高层有三套户型，多层项目有两套户型。在小高层中，户型主要集中在70平米及102、103平米，在多层项目里，主要有118平米和81-91平米，整体看，多层的户型面积要较高于小高层。主力户型面积在8090平方米二室二厅的精巧小户型作为主力户型，占到开发户型比重的80%。3.6、 和园爱家项目推广主线：建
6、老百姓住的起的房子。以小户型的面积控制，实现低总价的目标。卖点集徐州首家多层住宅进行桩基施工的小户型社区建老百姓买的起的好房子20万元轻松拥有70精致小户型山景板式小高层徐州首家主动降低容积率的小区3.7、 项目销售l 销售时间：项目总分三期开发，一期从2006年4月开盘，同年8月，二期推出，三期在2007年的3月份推出。项目一期、二期推出的为多层、三期为小高层l 销售价格：历史价格：开盘初期的销售价格为2500元/平米，二期的价格在2750左右，三期初期在3000元/平米左右；l 现价：现三期小高层住宅均价3600，销售率达80%l 多层半地下室有产权，可以自由选择买与不买；暖气初装费70元
7、/，无暖气片。3.8、 购房主体构成根据现场了解，在此购房的客群主要以鼓楼区公务员、空军后勤学院军人，事业单位职员、企业中高层主管为主3.9、 物业收费l 物管公司：易居物业（物业资质：三级）l 物业收费：多层0.5元/平米/月；高层0.8元平米/月，车位费用物业统一出租2.10、交房标准l 结构：砖混，现浇剪力墙l 住宅外墙：面砖贴面，局部刷涂料l 安防：单元可视对讲l 通讯：宽带，有线电视，电话接入l 公共：声控照明l 供水供暖：市政供应，分户计量l 燃气：管道气入户。二、 项目区域内购房特征分析1、周边购房客群情况8月11日-12日2007“美丽鼓楼”北区首届购房咨询会上，我们对于希望在
8、北区置业的购房者进行了相关统计。本次统计共采样有效客户资料812组，在客源分布上，有58.5%的受访者来自北区，另外中心区和东区的受访者也占到了12%和13%的比例.从而显现，区域的购房者仍以本区域为主体，同时也可看到，中心区和东区对板块也开始有所关注。在职业上客户主要以鼓楼区公务员、空军后勤学院军人，事业单位职员、企业中高层主管为主说明：此数据采样地址在北区，在数据上有一定的片面性。2、户型需求在户型需求上，我们采样了100份完整有效问卷进行了统计分析，统计结果如下：从房型需求上，关注2房2厅1卫的人仍占多数，占到了49%左右的比例，同时也有34%的客户关注3房2厅2卫的产品。3、面积需求
9、数据显示，43%比例的购房者需求90平米以下的产品，23%的购房者对90-100平米面积段的产品表示认同，100-110以及110-120面积段的需求量以占到了19%和12%的比例，而120平米以上的只占3%。 4、总价需求分析 从总价上看，20-30万占到需求量的57%，30-40万总价的接受程也有33%的比例。在房价单价不断上涨的情下，只有通过有效的户型面积控制才能满足客户对总价的需求。上述分析数据表明，80-110户型区间是市场的主导产品，也是客户所需求的主力产品；同时在对产品功能设置上，有相当一部份客户需要3房2厅2卫且面积还不宜过大的产品；在总价方面，20-30万/套以及30-40万
10、/套是大多数购房者心理的承受低线。因而，在我们产品后续的研发过程中，对户型的设置要充分考虑到客户的这一需求。三、 产品定位建议1、项目地块条件分析q 经济指标情况 地块总面积：6.931公顷（其中道路面积0.649公顷，绿化面积0.275公顷，可出让地块面积5.467公顷） 用地性质：居住 建筑密度：28% 容积率：1.5% 绿地率：30% 建筑控制高度：多层（ 20米）备注：套型建筑面积在90及以下的占住宅建设总面积的比例不小于45%。建筑造型、风格、体量、色彩要与周围环境协调。2、地块形状及特征q 地块形状：A地块南北长195米，东西平均宽度133.5米；B地块南北长375米，东西宽90米
11、；B地块南侧建设绿化带，南北长30米，东西宽90米。q 地块特征：A地块整体较为方正，易于建筑排布；B地块东西短，南北长，呈长条状，不利于建筑和景观布置。q 区位特征：地块距离中山北路公交站点约1.6公里；距离彭城广场商圈约4公里；距离淮海路商圈约3公里。3、 地块综合优劣势分析q 优势 地处北二环路，是徐州人心理概念上的主城区。 北面九里山，是项目得天独厚的自然景观。 交通顺畅，道路整齐，宗地现状较好。 军区治安条件好。q 劣势 B地块较狭长，建筑排布和景观营造上有难度 目前地块周围缺少商业配套 暂时无公交线路途经地块，西安北路北延长段目前只建设至环城路 A、B地块被强制分割，项目完整性受到
12、破坏 经济适用房对项目有一定影响4、 产品定位q 建筑形态定位在本项目中，规划要点对产品的限高做出了小于20米的规定，按住宅单层层高2.8米计算，本案建筑的最大高度为7层建筑，因而，本案在产品定位上，是一个纯多层的住宅小区。q 建筑风格定位定位的依据 周边目前南空经济适用房以及和园爱家项目多层住宅都呈现一种普通简约的风格，很难就其建筑外观上下定义，建筑形象平淡，建筑外立面朴素，无过多的装饰，外墙面的材料亦无细致考虑，显得普通化。 地块规划要点中对于建筑造型、风格、体量和色彩等要求与周围环境相协调。这也是本地块建筑物在规划中需要考虑的。 新古典主义的建筑风格目前市场的接受程度较高，但离项目地1.
13、5公里左右的恒嘉国际城项目和清水湾项目均采用的是此种风格，且他们的建筑体量都较大，综合竞争优势明显，因而建议本案不采用此种风格。我司建议：n 考虑到项目地块对于建筑排布和景观营造的限制，对于建筑外立面风格应当有更多的主题表现，建议整体风格以简约的现代风格产品为主。n 在产品色调上，建议采用深色系，比如土黄、褐色、暗色等。一是深色系视觉上较为稳重，同时很醒目，易于被发现。n 在产品设置上， A地块较为方正，建议利用来做一些5+1的花园洋房建筑，同时因地制宜的设计一些精美的组团景观。以高档产品成为项目标杆。n B地块建议以6-7层的建筑形态为主。建筑风格示意无锡波士顿公馆项目南京奥体新城q 产品功
14、能分布定位定位的依据： 地块现行条件（B地块较为狭长，A地块较方正） A地块与B地块独立封闭我司建议： 入口 B地块绿化带西南角落作为B地块的主出入口，地块西侧主要交通道路可以设计为7米，沿主要交通路线设计南北向的简单绿化，东侧距离围墙退让7米做简单绿化和次要交通路线。 A地块则宜将主出入口安排在东侧规划道上，沿中心位置设计南北向组团景观，提高项目整体的档次。 建筑排布 B地块排布10栋6+1建筑，每栋3-4单元，层高控制2.8米，单元楼长16.5米左右，进深10.5米左右（全部为90平米以下小户型） A地块沿景观带排布4-6单元5+1洋房建筑，外围排布6+1洋房建筑。 物业及商业用房 B地块
15、可以配备物业用房，在可能的情况下沿绿化带建设一层商业配套，以及结合绿化带建设运动场地。 由于项目整体体量较小，建议不设置会所功能 建议在A地块东侧规划路建设商业用房。q 产品细节 储藏室根据徐州购房者的习惯，建议项目底层设置储藏和车库功能。做法：在项目1楼设计上可考虑建筑地下下挖1.22米，地面抬高1.18米，总高度控制在2.4米，设置地下储藏室和车库。如此设计，一来成本低，二来可以提高项目利润。储藏室面积不易过大。 转角窗在项目景观较好的区位建筑单体设置转角窗，增加开窗面。建议在A地块中实施。 入户门入户门尺寸宽度建议设定在1.2米为宜，以利于安装子母门。q 户型面积定位定位依据：根据对市场
16、的调研分析，确立本案应该是以80-90平米小户型为主的精英项目；辅以90-110的三房一卫户型，以及少量70-80平米的二房户型。我司建议：户型面积区间及户型配比面积区间户型设定配制比例80平米以下2室1厅1卫5%80-90平米2室2厅1卫60%90-100平米3室2厅1卫10%90-100平米3室2厅2卫10%100-110平米3室2厅2卫10%其 它5% 推荐户型图单体户型推荐二房二厅一卫 二房二厅一卫建筑面积：77.81平米 建筑面积:约88平米使用面积：60.86平米 使用面积:约76.66平米主力户型组合一梯两户90-86平米户型图示三房二厅一卫建筑面积:约90平米二房二厅一卫建筑面
17、积: 约86平米一梯两户99-103 户型图示三房二厅一卫建筑面积：约99平米三房两厅一卫建筑面积：约103平米q 景观规划定位定位依据：n 项目地块客观上不允许有多变的景观设计，这就要求在建筑主题形式上有些许创新，以建筑立面之美为景。n 周边和园爱家在景观设计上也缺乏新意，出于项目综合考虑不得不将容积率降低来适应景观设计的要求，同时牵制了户型的面宽，必须做成长进深建筑。我司建议：B地块沿主要交通流线进行简单绿化；在沿30米退让绿化带设计篮球场和健身，把组团做成一个青年精英汇集社区。A地块组团景观带需要重点建设，亦为项目重要卖点之一。南空经济适用房西北空地规划篮球场，目前没有建设，可以考虑与之合作，代为建设，使之成为A地块的配套运动场所，以及会所设施。q 我司关于产品定位的结论(一) 项目整体以小户型为产品形式和主力卖点，迎合板块的客户群需求；(二) 以建筑为景，在组团建筑外立面上追求主题形式的多变，规避项目内部景观营造的难度，以及军区道路的强制分割；(三) 项目总体量不大，低总价快速去化，以达到快速回笼资金的要求；(四) 出于建设成本的考虑，可在户型设计和建筑外立面上适当参考永嘉太阳城的设计；(五) 尝试合作建设军区经济适用房的运动场地，增加项目卖点；(六) 周边项目目前均价3600元/平方米，本案上市时需要针对市场情况再做价格调整。
