某土地报价研究报告.docx

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1、苏园（2002）01地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2003年3月苏州铭星软件科技有限公司总经理 陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所 杨永明总工程师 杜利同项目总设计师 陈溥财苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2002年6月10日目录第一章 总论第二章 市场调研与产品定位第一节 筛选产品类型第二节 市场研究第三节 产品方案初步优化第三章 初步规划与方案优化第四章 投资估算第五章 财务评价第一节 投资分类第二节 投资使用计划第三节 销售收入及销售税金计算第四节 资金筹措计划的编制第五节 土地基本报价方案第六节 多因素变化土地价格临界

2、点分析第七节 风险分析第一章 总论 一、项目名称 苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发

3、建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安

4、家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7

5、.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、

6、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大

7、地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001年开发量70万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方米4200元增长到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司

8、充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五、评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得

9、土地的机会就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表1“土地报价方案计算依据”。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价12000万元，我们按14600万元起算， 每次加价200万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了19个报价方案。列表打印详见表2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高

10、，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价15800万元；一般情况下基准收益率810%为宜，建议的土地最高报价16400万元； 当企业土地存量不足时，基准收益率68%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17000万元；当企业无土地存量时，基准收益率46%为

11、宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价17800万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价18000万元。基准收益率低于4%可能亏损，报价18200万元，全部投资内部收益率3.56%，将亏损186万元。多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在一定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见（不同的参数取值）进行多方案分析，计算

12、出每个方案（多因素变化组合）的评价指标。由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案一样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了10个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率10%、8%、6%、4%、2%计算了5个土地价格临界点。分析结果详见表3“多因素变化土地价格临界点分析”。分析认为，本项目的别墅单位造价1200元和售价9200元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，

13、建议的土地最高报价17097万元；一般情况下基准收益率810%为宜，建议的土地最高报价17765万元； 当企业土地存量不足时，基准收益率68%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价18496万元；当企业无土地存量时，基准收益率46%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价19289万元；当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价19289万元。风险决策指标：多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了一步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率

14、分析方法（又称风险分析）。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于0的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表4“风险决策指标（概率分析）”。结论如下： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价16492万元，内部收益率小于0的概率6.57%，风险很小；一般情况下基准收益率810%为宜，建议的土地

15、最高报价17147万元，内部收益率小于0的概率13.14%，风险加大一倍，但还可以接受；当企业土地存量不足时，基准收益率68%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17837万元，内部收益率小于0的概率17.19%，还可以接受；当企业无土地存量时，基准收益率46%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价18586万元，内部收益率小于0的概率28.87%，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价17800万元。土地报价方案计算依据表1序号项目名称单位1数量1技术经济指标指标名称单位2数量21土地1.1土地面积平方米52415.00以亩为单

16、位亩78.621.2起拍价格万元12000.00以亩为单位万元/亩152.631.3土地报价起算价格万元14600.00以亩为单位万元/亩185.712销售产品数量平方米69790.012.1独立别墅出售平方米12250.012.2多层住宅出售平方米29900.002.3中高层住宅出售平方米19140.002.4汽车车位出售平方米8000.002.5商业配套出售平方米500.003销售产品平均价格元/平方米4778.053.1独立别墅出售元/平方米8800.003.2多层住宅出售元/平方米4000.003.3中高层住宅出售元/平方米4000.003.4汽车车位出售元/平方米3500.003.5

17、商业配套出售元/平方米3000.004总投资万元27751.24每平米造价元/平方米27854.1建筑安装工程费用万元8108.30元/平方米6250.004.1.1独立别墅万元1470.00元/平方米1200.004.1.2多层住宅万元2541.50元/平方米850.004.1.3中高层住宅万元2296.80元/平方米1200.004.1.4汽车车位万元1760.00元/平方米2200.004.1.5商业配套万元40.00元/平方米800.004.2土地价格万元14600.00每平米地价元/平方米2785.464.3前期费用万元593.53占建安费用比例%7.324.4基础设施万元1619.

18、13单位建筑面积元232.004.5公共配套设施万元32.43占建安费用比例%0.404.6开发期税费万元333.46占收入比例%1.004.7其它工程费用万元183.25占建安费用比例%2.264.8开发间接费万元占建安费用比例%4.9管理费用万元180.00占建安费用比例%180.004.1销售费用万元833.65占收入比例%2.504.11不可预见费万元600.00占建安费用比例%600.004.12财务费用万元667.49利率%5494.13经营资金万元土地报价方案表2序号指标名称单位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地报价方案万元14600148001

19、5000152001540015600158001600016200164001.1每亩地价万元/亩1861881911931961982012042062091.2每平方米地价元/M227852824286229002938297630143053309131292项目总投资万元277512796628183284002861728834290512926629483297003资金筹措万元277512796628183284002861728834290512926629483297003.1资本金万元60006000600060006000600060006000600060003.2长

20、期借款万元104041059610789109821117611369115631172411920121163.3预租售收入万元113571138111406114311145611481115061156111583116064营业收入万元333463334633346333463334633346333463334633346333465营业税金及附加万元18511851185118511851185118511851185118516土地增值税万元158147136125114103928171607利润总额万元3586338231762970276425582352214819421

21、7358所得税万元1184111610489809128447767096415739税后利润万元240322662128199018521714157614391301116310全投资内部收益率%14.3513.612.8612.1211.410.689.989.358.728.1111资本金内部收益率%22.0720.7319.3518.0216.715.3514.0112.7211.4210.0912投资利润率%12.9212.0911.2710.469.668.878.17.346.595.8413资本金利润率%40.0537.7735.4733.1730.8728.5626.262

22、3.9821.6819.3814借款偿还期年1.75222222222序号指标名称单位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案191土地报价方案万元1660016800170001720017400176001780018000182001.1每亩地价万元/亩2112142162192212242262292321.2每平方米地价元/M23167320532433282332033583396343434722项目总投资万元2991830135303523056930787310043122131438316593资金筹措万元29918301353035230569

23、30787310043122131438316593.1资本金万元6000600060006000600060006000600060003.2长期借款万元1231212508127041290113098132961349313689138943.3预租售收入万元1162811651116731169511716117381175911782117984营业收入万元3334633346333463334633346333463334633346333465营业税金及附加万元1851185118511851185118511851185118516土地增值税万元4938272222222222

24、227利润总额万元15291323111790468746925235-1868所得税万元5054373692982271558312-619税后利润万元102588674860646031416923-12410全投资内部收益率%7.56.96.35.715.164.624.093.563.0411资本金内部收益率%8.857.66.325.053.782.481.2-0.02-1.312投资利润率%5.114.393.682.962.231.510.810.11-0.5913资本金利润率%17.0814.7712.4710.097.675.242.820.39-2.0714借款偿还期年22

25、222222.752.75多因素变化土地价格临界点分析表3参数影响因素指标名称基本方案变化次数/变化后数量12345678910投资独立别墅单位造价(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200多层住宅单位造价(元/M2)850800800800800800850850850850850中高层住宅单位造价(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200汽车车位单位造价(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200商业配套单位造价(元/M

26、2)800750750750750750800800800800800其它费用变化率(%)售价独立别墅出售开盘价(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000多层住宅出售开盘价(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600中高层住宅出售开盘价(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600汽车车位出售开盘价(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900商业配套出售开盘价(元/M2

27、)30003100320033003400350031003200330034003500指标方案一基准收益率（%）1010101010101010101010土地价格临界点（万元）14269156451763118864200961371215110170971832919561利润总额2372233824882587268723192319247025712670税后利润1590156616671733180015541554165517221789投资利润率8.868.288.198.168.138.648.198.118.098.07方案二基准收益率（%）88888888888土地价格

28、临界点（万元）14964162621831219586208611424215689177651903920313利润总额1636170217851842189817681690178018381895税后利润1096114011961234127211851132119312311269投资利润率5.955.895.745.675.616.455.845.715.655.59方案三基准收益率（%）66666666666土地价格临界点（万元）15562169111905620376216971496916318184961981521136利润总额98910051018102810339911

29、007102710381043税后利润662673682689692664675688695699投资利润率3.513.393.193.082.973.523.403.213.113.00方案四基准收益率（%）44444444444土地价格临界点（万元）16215176131987521247226181560617004192892067122043利润总额27924217012375299262195147100税后利润18716211482502001751309967投资利润率0.970.790.520.360.211.040.860.590.430.28方案五基准收益率（%）2222

30、2222222土地价格临界点（万元）16933183882076322214236421630617761201352159123047利润总额-505-611-784-891-998-465-570-740-848-955税后利润-338-409-525-597-669-312-382-496-568-640投资利润率-1.70-1.96-2.32-2.52-2.70-1.57-1.83-2.19-2.40-2.59风险决策指标（概率分析）表4参数指标名称基本方案变化次数/变化后数量1234567独立别墅单位造价(元/M2)120011001200独立别墅概率1.000.400.60多层住宅

31、单位造价(元/M2)850800850多层住宅概率1.000.400.60中高层住宅单位造价(元/M2)120011001200中高层住宅概率1.000.400.60汽车车位单位造价(元/M2)220020002200汽车车位概率1.000.400.60商业配套单位造价(元/M2)800750800商业配套概率1.000.400.60其它费用变化率(%)独立别墅出售开盘价(元/M2)880080008400880090009200960010000独立别墅出售概率1.000.080.100.180.150.180.200.13多层住宅出售开盘价(元/M2)4000350036003800400

32、0420044004600多层住宅出售概率1.000.080.150.250.250.150.080.05中高层住宅出售开盘价(元/M2)40003500360038004000420044004600中高层住宅出售概率1.000.050.080.150.250.250.150.08汽车车位出售开盘价(元/M2)35003500350035003500350035003500汽车车位出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10商业配套出售开盘价(元/M2)30003000300030003000300030003000商业配套出售概率1.000.150.150.15

33、0.150.150.150.10指标基准收益率（%）10.00土地价格临界点（万元）16492内部收益率期望值（%）10.32内部收益率大于基准收益率的概率（%）51.36内部收益率小于0的概率（%）6.57基准收益率（%）8.00土地价格临界点（万元）17147内部收益率期望值（%）8.18内部收益率大于基准收益率的概率（%）51.36内部收益率小于0的概率（%）13.14基准收益率（%）6.00土地价格临界点（万元）17837内部收益率期望值（%）5.77内部收益率大于基准收益率的概率（%）51.36内部收益率小于0的概率（%）17.19基准收益率（%）4.00土地价格临界点（万元）185

34、86内部收益率期望值（%）3.32内部收益率大于基准收益率的概率（%）51.36内部收益率小于0的概率（%）28.87基准收益率（%）2.00土地价格临界点（万元）19415内部收益率期望值（%）0.77内部收益率大于基准收益率的概率（%）43.62内部收益率小于0的概率（%）36.06第二章 市场调研与产品定位第一节 筛选产品类型 苏园（2002）01#地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下：该地块为居住用地，地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。 1建筑退线 1）建筑退后小区地界 建筑须退所有地界5米，其中沿界至少3米为绿化

35、带，至少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。 高层住宅退各边界线不小于8米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 2）低层住宅最小建筑退后户基地线 主建筑正面：5米； 侧面：2米； 后面：3米。 停车房正面：0米； 侧面：2米； 后面：0米。 2日照间距 日照间距系数低层住宅取1.4，多层住宅取1.2，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。 中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 3小区建筑密度和每户基地参数 1）小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。 2）低层住宅每户基地参数 独立式住宅不得小于400平方米。 半独立式住宅

36、不得小于300平方米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。 3）每户基地面宽： 独立式住宅不得小于10米。 半独立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。 场地地坪标高和住宅建筑高度 1）沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。 2）低层建筑不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。 3)多层、中高层层数不超过14层。 绿地 绿地率不少于40。 道路与停车位 1）通车道路：路面不小于米，路面两侧至每户基地/地界不得少于米作为绿化种植带。 2）非通车道路：两侧设不小于米的绿化种植带。 3）停车位：每户个小汽车位。 出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度4-8米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。 围墙 围墙高度一般不得超过1.8米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。 其它 1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。 2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见）。 3）除低层别墅外，用作公共活动空