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1、阿克苏文旅餐饮夜市营销方案（简）,撰写人：李志成提交时间：2019-12-1,本案基本情况,本案基本情况-位置,本案位于阿克苏市北大街北延（老幸福路）多浪小学旁；东面为规划待开发地块，毗邻阿温大道；南面为阿克苏市主干道“北大街”距离阿克苏世纪广场，太百商圈仅4分钟车程；西面为多浪小学，多浪河二期景观带，水帘洞游乐场，翡翠湾住宅小区；北面为吐和高速，湿地公园；项目周边可开发土地资源丰富，,本案基本情况-配套价值,本案周边居住人群较少，为城市新区，目前周边配套较差。化劣势为卖点，围绕可开发土地资源丰富。,本案基本情况-项目体量,内铺：约240套外铺：1F 约62套 2F 未知 项目为一期开发。,本
2、案基本情况-经济指标,项目地块呈长方形、自然资源较好且同类业态市场相对体量较大，为本案可能实现较高价值部分。,本项目从产品设计上具有一定的优势，在做到项目基本的价值挖掘前提下，如何结合项目整体，全方位提升产品附加值，快速树立市场竞争优势，保证招商速度是本案招商/销售的主要方向.,本案基本情况-产品,项目的主力是“夜市”主题餐饮广场的特别属性，内部格局合理，科学动线设计，人潮循环流动。但将面临市场同质化竞争。,本案基本情况-SWOT分析,机会,打造极剧特色及价值的夜市主题餐饮广场差异化属性极致应用，面对同业竞争 快速去化、保证灵活 保证项目快速去化，迅速回笼资金，以便面临任何市场变动 品牌溢价
3、借势文旅餐饮夜市项目做到华能实业品牌溢价,三大目标规划,开发目标规划,项目定位,市场形象定位客群定位,市场形象定位,独一无二-“夜市”主题餐饮广场,规模最大-新疆地区最大室内全景夜市,高端运营-一站式运营管理，经营业主拎包入驻,中端价格-亲民的价格，吸引广大经营业主与消费客群,市场形象定位,涵盖吃喝玩乐购集中性商业社区为一体，满足阿克苏市民一站式消费需求,城北新地标，夜市之王-阿克苏文旅餐饮夜市,项目定位,市场形象定位客群定位,招商/销售客群定位,高端人群,投资性人群,创业需求,基础市场（大众）22-40岁，创业人群，本地自主经营者，中小型餐饮等行业经营业主。,主体经营市场（中端、中高端）投资
4、型人群，企事业单位高收入人群。,引擎市场（高端）成熟经营人群：35岁以上，经营老板，餐饮、娱乐等零售行业老板等。有一定经营与投资经验人群。,25-55岁年龄段覆盖，以自主经营业主为主,招商/销售计划,推售节奏推广计划招商/销售执行,招商/销售-推售节奏,蓄客（认筹）期1月11日2月27日（暂定）；对意向客户收取诚意金一万元，收集意向客户信息。,先行认筹，数据收集、拟定房源、顺利过渡常规招商/销售期,招商/销售-推售节奏,进入常规招商/销售周期（开盘）：2019年3月1日；先期认筹客户依照诚意金缴纳时间先后进行通知选址签约；认筹客户全部选址签约完毕后，新到访客户可直选签约。,进入常规招商/销售周
5、期，房源即时销控与释放,*,春节,关键节点： 亮相期（1月）： 蓄客认筹，信息收集 春节（1月下旬2月中旬）： 重点撒网，定向爆破 开盘（3月4月）： 签约收定，招宣结合（招商与运营宣传同步加强） 运营（5月）： 运营招商，同步进行,开盘前推售节奏,广播电台,开业,招商/销售-推售节奏,春运已经开始，抓住返乡客户，动作迅速,机会已到、行动迅速,招商/销售计划,推售节奏推广计划招商/销售执行,招商/销售-推广计划,广告投放具体计划根据招商/销售情况，节点以报告形式上报审批,招商/销售计划,推售节奏推广计划招商/销售执行,招商/销售-执行,招商/销售任务量化：内铺240套外铺（1F）62套外铺（2
6、F）约30套336套（约）任务以“套”为单位的解释：项目内部摊位以3x6米为1套，项目东面沿街商铺按64112/套计算，西面沿街商铺按64/套，具体以实际框架图纸结构拟定可售套数为准，即一位客户购买/承租两间64的西面商铺，实际购买/承租128，任务绩效与考核则按照2套计算。以平米数记“套”。,招商/销售目标：至2019年5月31日招商/销售面积完成项目总体量80%，力争完成100%,招商/销售-执行,招商/销售任务细化参考表（周/平均）,按到访转化率25%，1组：1套计算；截至2019年5月31日，招商部需接待到访客户1368组；每周到访客户76组；每天11组；随着房源稀少，后期到访客户转化
7、率势必降低，结合强力的广告推广支持，力争完成阶段销售任务。,*,5重渠道广拓客源，渠道为王,招商/销售-执行,*,“老带新”营销,通过已签约客户邀约新客户到店，经过项目介绍，项目品鉴，形成直接购买：奖励政策： 免除已签约老客户15天租金（限1套/64） 赠送价值1500元电器或华能新大厅电器城代金券 （二选一）（可重叠，多介多得） （进入常规招商/销售期时应用，避免先期认筹客户互相“介绍”及多套客户循环应用）,招商/销售-执行,所有客户到店均做到访登记，需老客户提前至招商主任报备或亲自带领方可计入“老带新”,关键人营销,通过关键人介绍、推荐，促进成交：关键人系华能实业旗下所有股东、工作人员、市
8、场经营户等非文旅夜市签约客户；奖励政策： 赠送价值1500元电器或华能新大厅电器城代金券； 奖励现金1000元 （二选一）,招商/销售-执行,所有客户到店均做到访登记，需关键人提前至招商主任报备或亲自带领方可登记“关键人”,专场团购,通过组织专场团购，发掘意向客户，促成成交： 1、宣讲团购会：走进阿克苏及周边夜市进行针对性团购政策宣讲，邀约举办。 2、针对团购客户，根据数量给出相对应的额外优惠。,招商/销售-执行,由招商部根据招商/销售节奏，若有必要进行上报审批,乡镇渠道,以阿克苏市为中心，由近及远水波式扩散：一圈层：团场等乡镇二圈层：近郊县城三圈层：周边县市/阿拉尔,一圈层,二圈层,三圈层,
9、招商/销售-执行,*,1、DM单页常规不间断进行； 2、针对场镇逢巴扎日进行行销拓展，每次1-2个团镇，每个团镇配备2名行销人员； 3、为保障行销效果，同时配备看铺专车。 4、三圈层团镇/县市脉冲式波及，以其它媒介推广为主。 5、阿克苏市区域每天进行覆盖宣传。,行销渠道,拓展办法：,招商/销售-执行,*,招商主任薪酬构成,招商/销售-执行,“薪酬=岗位基本工资招商/销售提成绩效奖金”，刺激招商主任带客积极性。,招商/销售-推广,我们需要向客户述说什么？,开发商品牌,科学动线设计人潮循环流动,规模最大,周边可开发土地资源丰富,品牌物业管理,建筑结构,价值洼地,独一无二夜市,其实我们还有很多可以说
10、的，无论怎么说，高端的形象是必须要建立起来的,招商/销售-推广,说什么我们知道了，怎么说呢？,动静结合，利用一切可利用媒介树立形象,主诉求,活动配合,媒介运用： 940/986电台广告、出租车顶灯、公交车身、大牌 、朋友圈广告、今日头条、微信公众号图文、 阵地包装：招商部道旗、招商部桁架销售道具：招商部展板、DM单页,节点活动：根据招商节点进行安排认购活动：排卡诚意金暖场活动：各类小型活动,推广铺排,春节返乡潮,亮相起势期,创业不过是一次关乎选择的旅行，恰逢好时机，可谱新传奇！,2019年1月,2019年1月下旬-2月中旬,招商/销售-推广,开业前持续不间断广告投放,2019年2月下旬-4月下旬,招商/销售-项目整体营销排期,备注：根据工程进度及销售进度作出最终调整,附加值体现,装饰小品,附加值体现-装饰小品,夜市内设计装饰网红背景墙及灯饰，打造成为自带流量的网红根据地,网红背景墙及装饰,撰写人：李志成提交时间：2019-1-22,END 感谢观看,
