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1、新恒生北城印象营销策划方案目 录 第一部分 潜力新站区 悠悠我的家一、区域市场总体分析4二、区域竞争对手分析5三、 项目分析11第二部分 新生活的高度主义一、项目名称15二、项目总体定位17三、目标客户定位17四、产品形象定位18五、延伸产品品牌与开发商形象18第三部分 为我们的生活喝彩一、项目规划建议21二、商业部分建议23第四部分 常胜销售秘诀一、销售目标26二、销售策略26三、销售方式29四、销售步骤30五、销售进度31第五部分 关注新恒生 分享新生活一、推广主题33二、推广重点33三、推广目标34四、推广费用34五、项目销售周期34六、具体推广计划34第六部分 附件部分第 一 部 分潜
2、力新站区悠悠我的家一、 区域市场总体分析合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发区，规划面积16.1平方公里，集中开发12平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。1997年4月1日新火车站建成营运后，试验区进入功能性开发阶段，进入了全面、快速的发展阶段。在此阶段，试验区的发展建设由单纯的工程建设转移到全面的经济建设上来，土地、房地产、专业市场、工业园等项目开发全面启动。随着经济建设的全面
3、发展，试验区的基础设施建设日臻完善，营造了良好的投资环境。以胜利北路、站西路、全椒路、铜陵北路、当涂路为五纵；以站前路、临泉路、一环路、二环路为四横的新区路网迅速建成；国内一流的邮政枢纽、8万门电信交换局、11万伏变电所及供水、供热、有线电视、煤气供应等工程相继建成并投入使用。整个试验区的“七通一平”工程已完成总量的70%。新铺绿地10万平方米，人均达8平方米，绿化覆盖率近30%。全区房地产开发异常迅猛，建设了一系列现代化住宅小区及五州商城、新鸿安商城、银沱金融商贸区、安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、瑶海摩配市场、天香电器城、新站储运中心等一批上规模的市场；同时瑶海公园、保龄球馆、网球
4、馆、卡秋沙乡村俱乐部、元一高尔夫球会等一批设施的建成，使得试验区成为合肥市节假日旅游、休闲的好去处。一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息、服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。市场动态：在售、将售楼盘24家左右，多属中小规模，他们或单一多层或多层、小高层、高层，成为东区楼盘开发圈的中心。周边的交通、配套等条件也日趋完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升值潜力所吸引。楼市聚焦：楼盘集中紧凑，多集中在临泉路、胜利路附近，形成人口集中的居住带。问题透视：公共服务设施不健全，旧区内工业企业外迁和资产遗留问题依然存在。未来展望：以第三产业为主体，以现代商贸为重点，以专业市场为特色，
5、全面完成辖区10平方公里的开发建设任务，将开发区建设成为新兴第三产业为主导的现代化新城区。远期开发二环路以北新区。房地产投资项目前景可观。二、 项目区域竞争对手分析通过近两年合肥市房地产业的迅猛发展，目前的新站区已成了现代化住宅小区的聚集地。如何紧握市场动态，洞察市场先机，让本项目在眼前变幻莫测的房产市场中脱颖而出，便是我们要解决的问题。所谓“知己知彼，百战不殆” ，只有充分掌握了竞争对手的动态，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。经过专业细致的市场调查和分析之后，我们认为本项目的主要竞争对手有帮财家园、欧尚香江国际佳园、东湖山庄、中兴西子家园、金桥苑、银都苑等。帮财家园1、地理位置项目位于张
6、洼路与北二环路交口，西依张洼路、北接北二环路、南靠合肥铁路交通大动脉，交通便捷。2、产品分析小区由三幢十八层（局部二十层）住宅构成，沿街布置少量商业建筑，总建筑面积近4万平米，可容纳近200户。其中14层为大型综合商场，5层以上为住宅，项目配有住户防盗门、可视对讲、天然气、宽带网、有线电视、电话（开户费自理）、彩铝窗为用户提供舒适、智能的生活方式；地下车库结合地面车位，为用户提供安全、快捷的工作、生活环境。3、销售状况项目9月19日开工，从现场了解，认购情况并不是很理想仅为总套数的30%左右，均价为2700元/左右。欧尚香江国际佳园项目位于新站正中心，即政府投资数十亿打造的合肥新中心，与瑶海公
7、园、生态公园面对面，离淮河路步行街10分钟车程，内部配套有游泳池、网球场、商业街、专属会所等，是一个17万大型欧风花园社区。投资商/香港建隆集团；发展商/建隆房地产开发（安徽）有限公司；物业管理/合肥香江物业管理有限公司；建筑设计/合肥市建筑设计研究院；行销企化/上海尚安投资咨询有限公司面积主要有48的单身公寓、80及100的精致户型，现在的均价约2400元/，单身公寓的单价略高。4.2宽大客厅，满足主人所有的排场，20主卧、16次卧，南北双阳台、双观景飘窗，是合肥难得一见的生态居所。3500米胜利路直达市中心，不离繁华尽享都市时尚。假日会所、露天泳池、欧洲风情商业街，精彩生活不落幕。凯旋门入
8、口、香榭丽喷泉广场，原味欧洲建筑大赏/特聘港资物管公司管理，提供名流级尊宠礼遇。有看房专车接送，工商银行安徽省分行营业部长江东路支行提供8成30年按揭贷款。项目优势1、项目靠近瑶海公园，居民在小区内足不出户就可以欣赏公园湖光绿景，很适宜居住，瑶海公园相当于一个天然氧吧，其升值潜力无限，此卖点是其楼盘价格相对同区较高的原因之一；2、小区濒临二环路，交通方便；周边有友谊医院，63中，购物中心，菜市等配套较齐全；3、小区内人车分流，整体布局合理，内设车库，设施齐全，实行智能化系统管理；4、楼盘以中小户型为主，设计较合理，套内面积没丝毫浪费，比较经济实用，符合当地居民实际购买力和家庭人口不多的特点要求
9、；5、项目首推单身公寓的户型，将很多人心中关于SOHO户型的梦想变成现实；楼盘自身的大规模和高品质给追求高品位生活的人们带来喜悦和希望；全面到位的物业管理也是此楼盘的亮点之一；6、售楼处设于双七路上、紧靠在楼盘的旁边，醒目的地理位置利于看房者对楼盘的整体把握。 项目劣势1、楼盘地处北二环，在整个合肥市的规划布局中属于较偏的位置；2、整个北区的生活配套不够完善，道路建设进程缓慢，而“西缓、北抑”政策将会使区位空间拓展短期内受阻；3、项目周边的环境配套还不够丰富，只有简单的几个居民生活去处，故还有待发展；4、其楼盘价格相对于同区较高，加大了销售难度；5、小高层的物管及其它费用较多，销售难度相对较高
10、；6、有东湖花园这样强大的竞争对手，东湖花园的房型及楼价和周边环境都与本案相差无几，故竞争比较激烈。东湖山庄1、地理位置“东湖山庄”占地60余亩，总建筑面积愈5万平米。东沿天柱山路，北邻颖河路、东南垂接汴河路，毗邻生态公园、与25万平方米的瑶海公园浑然一体。为人们提供了一个空气清新、环境幽雅、曲水弯环、健康生态与居住相结合的新型住宅区。2、公司组合发展商/合肥泰豪莱房地产开发有限责任公司；行销企划/兄弟工作室。3、规划设计小区全部以异型结构，南北阳台，布局合理，有80140十几种户型供客户选择。小区内道路系统完善，布局舒畅，采用室内外泊车两者相结合的理想停车体系。推广主题/健康生活新起点。4、
11、交通便利毗邻二环路,有145,121,139,127,25路等公交车经过,景观绿化:住宅西边为25万平方米瑶海公园。小区内大面积的自然风景、绿色景观与小区浑然天成。小区内草坪铺设整洁完备，大面积种植花树植物。5、小区设置活动广场、中心花园、休闲步道、叠泉绿地营造诗意空间；精雕细琢的景观小径，造型别致的灯柱、围栏、活泼装点生活空间；室内外两种泊车系统，方便居民的出行和生活；家庭配备对讲系统及网络接口，令居民生活更加安全、舒适；6、建筑设计标准结构：异行框架结构装饰：外面墙：面砖 窗户：彩铝 室内顶棚：麻刀灰毛坯顶棚 室内地面：水泥沙浆压槽 室内墙面：毛坯处理 厨房：预留上下水管道 卫生间：预留上
12、下水管道阳台：封闭阳台采用彩铝封闭，不封阳台为铁艺栏杆防护7、设备单元门：电子对讲防盗门 入户门：防盗门8、配套上下水系统：多层采用直供水系统，小高层加压泵送供水水表：40A表 煤气：管道统一入户 多媒体：电话、有线电视、电信宽带统一入户空调安装：预留管道孔9、销售状况从今年5月份出来的小高层，先以均价2400多元/起步，现以卖到了起价为2400元/，均价为2580元/，最高价为2800元/，层差价达50元/，共88套现只剩20套，面积多为140平米的房子。10、点评分析 型特点是大开间舒适的居室中心，餐厅厨房一体设计，厨卫相临设计，方便布线。主卧与观景大阳台相连，用户可尽情享用小区美景。此户
13、型只在每栋楼的两边各有一套，在房的东或西侧面设有飘窗，此飘窗与客厅餐厅相连，更增加了室内通风采光效果，两卧室均朝南，非常好的居家生活效果。另外，此户型面积不大，各房功能均充分利用；（2）、101.61(三室两厅一卫)为好销户型,销售率和预定率达到96.6%,此户型面积比87.49的多一朝北次卧,居室内房间利用率也很高,其它设置与87.49相同；（3）、145(三室两厅两卫)为难销户型,其开间较窄,三间卧室门户对开,私密性不好,特别是两次卧朝北和东,相嵌在一起浪费了卧室面积,布局不适合家庭居住,卫生间设计远离卧室,不符合起卧要求。中兴西湖花园1、地理位置 项目位于双七路边，瑶海公园东侧，紧邻东湖
14、山庄、欧尚香江国际佳元与生态公园也只是信步可达。2、公司组合 开发商/合肥西湖房地产开发有限责任公司；整合推广/杭州中兴房地产策划机构；规划设计/浙江省工业设计研究院；广告推广/蓝狮品牌策划顾问有限公司。3、具体产品分析 项目共28幢住宅，是以多层为主以小高层、高层为辅的规划小区。4、价格分析项目11月9日开始选房，以均价2618元/平米推出138套住宅，户型以80多为主。5、宣传方式广告诉求点：西湖画卷 诗意生活独享灵性空间 感受西湖文化银都苑1、地理位置 项目位于合肥市新站试验开发区，东依张洼路，南临临泉路。新建的临泉路与潜山路、望江路、铜陵路构成了合肥市一环线与二环线之间的又一块速通道中
15、环线，为住户出行提供了便捷的交通，距四牌楼仅3公里路程，是新站试验开发区内的又一宜人家居。2、公司组合开发商/合肥市房地产开发公司/合肥市安瑞房地产开发有限公司；物业公司/安徽圆梦石油物业管理有限公司；营销公司/合肥市银开房产销售有限公司。3、具体产品分析小区共6幢多层住宅，830套住宅，户型面积以98平米至104平米为主力户型，兼有85、94、125平米二室二厅、三室二厅的户型。区内设中心花园，环境优美，规划以中小户型为主，兼有约层户型，建筑高度为六层。外墙为高档外墙乳胶漆，屋面高档波形瓦，外门窗高档塑钢门窗，单元门为楼宇对讲系统（可选可视），配有管道煤气或管道天然气、有限电视、电子周边防范
16、系统。4、销售状况从现行销售状况来看已销售了90%，销售的尾盘，均价在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些的户型，如：部分三四层104平米、125平米和部分140平米复式层标准层价格为2300多元/平米，跃层为1550元/平米。5、项目优劣势分析优势：项目位于二环路临界，紧依张洼路，随着未来城市的迅速发展，这一带将成为集商业、居家的好地方；从合肥整体来看，多层住宅越来越少了，加之项目自身户型小，必将迎合市场需求； 劣势：从规模来讲，项目档次较低，无任何宣传，也无自身品位，从营销手段来讲，无任何冲击力；项目邻接临泉路还为开通，这给购买者购买带来一定的顾虑；迎宾小区在本项目的左边，是早期开发并且
17、早已入住的楼盘，占地7亩，有4栋多层组成。小区内二手房的均价在2400元/左右，沿张洼路的门面40的单层月租在1000元左右，经营范围有酒家、日杂、门诊、照相等小生意。三、 项目分析（一）、项目概况项目位于张洼路与高塘路交汇处，紧邻火车道，毗邻二环路，虽然占据较为主要的交通要道，仍属于合肥市的偏远地带。临近的张洼路路幅不宽，车流量多，造成道路异常拥挤，周边多为早些年的破旧建筑，居民成份复杂，综合素质不高，典型的有待发展的脏乱杂地段。项目为地下两层、地上二十二层的高层建筑，总建筑面积18282。其中一至三层规划为商场，总建筑面积3192；四至二十二层为住宅，总建筑面积12729；负二层1008，
18、规划作为设备用房及供商场使用的库房；负一层1218，规划为架空层，作成车库及住宅门厅。住宅规划三个单元，配套设置三部电梯。其中住宅面积配比如下：序号户型面积套数A1二室二厅一卫104.3736A2二室二厅二卫106.3236B三室二厅二卫135.438合计12730.04110项目周边配套有工商银行金融培训学校、好美家家装超市、合肥火车站、中铁四局集团四公司、迎宾小区、日之惠超市、天沙沐浴休闲中心、劳动就业培训中心、永昌百货、蓝天办公家具、耀辉汽车租赁服务有限公司、安徽润安汽车销售有限公司、瑶海南村、天瑶花园、徽州人家、红十字会华佗医学门诊部、瑶海家具世界、瑶海公园、瑶海山庄、六十三中、友谊医
19、院、生态公园等。交通较为方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交车经过。 （二）、项目优劣势分析优势：1、项目属于新站综合开发试验区，该区目前是安徽省人流、物流、资金流、信息流的重要集散地，合肥现代化大城市的现代商贸中心。整体收入水平在合肥市名列前茅，并于1992年2月被国家建设部列为全国首家城市综合开发试点区；2、项目位于在二环以内，占据连接市内外的主要交通要道，临近离火车站、安徽大市场，地理位置优越。3、交通较为方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交车经过。4、小区周边有工商银行金融培训学校、好美家家装超市、日之惠超市、天沙沐浴休闲中心、劳
20、动就业培训中心、永昌百货、蓝天办公家具、红十字会华佗医学门诊部、瑶海家具世界、瑶海公园、瑶海山庄、六十三中、友谊医院、生态公园等，生活配套设施比较齐全；5、周边临近二环路及临泉路一带楼盘众多且集中紧凑，已基本形成人口集中的居住带；6、离瑶海公园和生态公园较近，可步行直达，两园内良好的环境可以让小区的住户免费享受绿色放松的心情；7、项目规划为二十二层的高层建筑，是目前此区域最高的建筑，极有可能成为二环路边的标志性建筑；8、项目规模较小，总建筑面积18282。其中商业面积3192；住宅仅110套，且面积适中，便于快速消化。9、张洼路的扩建、两大水库、森林公园等生态项目的建设及政府政策吸引，使得项目
21、的升值潜力巨大；劣势：1、项目虽然占据较为主要的交通要道，仍属于合肥市的偏远地带。临近的张洼路路幅不宽，车流量多，造成道路异常拥挤，是典型的有待发展的脏乱杂地段，严重影响了项目形象；2、项目临近张洼路及二环路，旁边就是火车道，来往车辆多，噪音、空气污染极其严重，环境质量极差，严重干扰了居民的日常生活；3、周边建筑破旧，居民众多，成份复杂，整体综合素质不高，严重影响了项目形象；4、周边的生活配套设施还不够完善，缺乏大型的综合性的商场及休闲娱乐设施，道路建设进程缓慢；5、项目周边的环境配套还不够丰富，只有简单的几个居民生活去处，故还有待发展；6、区域内旧厂房较多，旧工业企业外迁和资产遗留问题依然存
22、在；7、产品差是本项目最致命的缺陷，从本项目目前的规划来看，项目的建筑方向是面朝西北，背朝东南，不仅严重违背了中国传统的背北朝南的习惯，而且会使得部分住宅采光不足。同时项目进深比较长，造成户型的空间布局不合理。8、合肥市政府提出的“西缓、北抑”政策也将会使区位空间拓展短期内受阻。整合：从市场调研结果分析，本项目的优势和劣势并存，机会和风险同在。因此，唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的市场运作手法，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第 二 部
23、 分 新生活的高度主义一、项目名称“欲穷千里目，更上一层楼”，因为高所以看得更远。高，彰显一种身份；高，突显一种气度；高，代表一种品位；无论在任何一个时代里，高度一直都是人们的追求目标；无论在任何一个社圈里，高度一直倍受人们鼎礼膜拜。人们向往它，追寻它，为它付出毕生的心力，可高度只属于部分人群，其他人得到的只是幻想。试想一下，站在城市之巅，看风起云涌，看沧桑变幻，无限繁华尽收眼底，那种感觉，是何等的尊崇，何等的惬意！综合本项目的特点，我们不难发现，二十二层的高度在此地段尚无先例，就建筑高度来说项目完全可以视为此地块的标志性建筑。况且项目所处地段张洼路是连接合肥与其他地市的交通枢纽，北来车辆进入
24、合肥市区首先看到的必然是本项目，这无疑加深了项目以后的形象力度。同时由于此地段周围缺乏高层建筑（帮财家园除外），使得本项目的视野异常开阔，从此处登高远眺，几乎可以看到整个合肥市的全貌，真可谓都市繁华尽收眼底！结合项目特点我们建议将本项目命名为：新恒生北城印象(取意：作为此地段的标志性高层建筑，新恒生的诞生，将会见证合肥市北区发展历程。因此取名为“北城印象”。)新恒生起点新城（取意：作为此地段目前最高的建筑，我们希望以本项目为起点，带动此区域高层建筑的发展。因此取名为“起点新城”。）新恒生摩高22（取意：从整体来看，合肥市房产呈向高层发展的趋势，本项目为22层高层建筑，恰好符合了房产潮流。取名为
25、“摩高22”既有应证潮流的现代感，又点出了本项目的层数。）新恒生瞰都新恒生登云阁（顾名思义此两种方案也是由项目的高度而得来。）二、项目总体定位此地段是什么样的地段？此地段需要什么样的楼盘？从前期的市场分析中，不难看出，项目虽属于新站开发区，但该地段可以说是目前新站区环境最差的地方，有待进一步开发。项目周边虽然新建不少楼盘，但总体来看仍然没有标志性、象征性楼盘。定位原则：适应市场、创造差异性定位：此区域的标志性商住楼三、产品目标客户造什么产品？卖给谁？产品决定楼盘定位楼盘定位决定购买力购买力决定购买人群购买人群决定推广对象推广对象决定推广主题推广主题决定营销策略营销策略最终决定销售（在产品已经基
26、本定型的前提下，我们遵从这样一条推广步骤）根据调查结果分析，从目前合肥市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以及本项目的规模及档次来看，我们将目标客户锁定为以下人群：1、新站区商人：合肥市新站开发区是合肥市主要的商品交易区，吸引了来自全国各地的眼光独到的投资者，工作的长期奔波使他们向往一个稳定的居住地，而位于合肥市新站开发区内的本项目将是他们首选的目标。他们是本项目的主要客户群体之一。2、周边居民：长期居住于此，对此地段有很强的依恋性。厌倦了目前的居住环境，希望更换新的住房。本项目的推出刚好可以满足他们的这一需求。他们也将是本项目的主要客户群之一。3、投资者：本项目的潜力地
27、段优势，同样吸引了不少房产投资者，他们看中了该区域的升值趋势，想要利用手中的闲散资金完成“钱生钱”的梦想。他们是本项目的辅助客户群。四、产品形象定位产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并接受。我们认为生活方式是与其他产品相区别的重要手段，产品的个性包装则是我们工作中的重点，实践证明只有产品与广告策划同步进行才能在日益激烈的房地产竞争中立于不败之地。最大程度上创造本项目生活方式的差异化特点，便是此项目形象定位的依据。定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加
28、值定位： 为我们的生活喝彩五、延伸产品品牌与开发商形象（）产品品牌延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，并把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程而达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，从而为今后再开发项目提供“无形资产”，然后再使无形资产转化成有形资产。1、购买之前的产品个性，附加值对消费心理的影响因素通过产品包装如围墙、售楼处等，来提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。因此，一定要有好的包装，使消费者不仅体会到
29、产品功能的实惠，更体会到产品个性概念带来的心理满足感。2、使用过程中的产品附加值对消费心理的影响因素使用过程是指消费者在购买了产品之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理）时，对业主心理附加值的提升。（二）开发商形象房地产企业要获得持续的发展，就必须完善和强化企业品牌的经营战略，重点抓好质量、服务、科技进步和企业管理，从根本上提高住宅产品质量水平。房地产业的整合是一种趋势，包括资源的整合、品牌的整合以及产业间的嫁接。开发商形象是消费者选择一种产品的重要依据，因此一个良好的开发商形象是房地产企业的开发追求目标之一，而这一目标正是在开发销售过程中建立和
30、完善起来的。开发产品的延续是物管的体现，在本案物管的选择上，要顺应时代的发展趋势，引进知名的物业管理公司对本案进行管理。这样既可以最大限度的延续开发商的良好品牌形象，又有利于以后开发商品牌的建立。 由于本项目自身规模与户型缺陷，使项目在产品的品牌塑造上具有相当大的难度，而且，销售周期的短、平、快对品牌形象的打造也有非常大的影响。第 三 部 分为我们的生活喝彩家，是属于自己的，它应该是温馨的，那些被钢筋混凝土紧紧包围着的冷漠的所在，不是我们的家！我们的家，应该是当你身心疲惫时想着回去，和你有着千丝万缕的关系，让你朝思慕想，让你深深沉醉！冬天，这里吹过春天的风；春天，这里绽放花的笑容我们设计的应该
31、是温馨的家，而不是冰冷的房子！ 在眼下千篇一律的房地产市场中，如何营造我们自身独具特色的环境，将是我们能否占领市场的第一步。一、项目规划建议本项目地处北二环旁，在张洼路与高塘路的交汇处，在整个合肥市的规划布局中属于较偏的位置，虽有一些知名度，但美誉度不够。张洼路道路拥挤，人群混杂，整体给人的感觉就是脏、乱、差，高塘路又尚未成型，虽然离瑶海公园和生态公园较近，但周围仍缺乏象样的环境绿化，待到规划完成需要一定的时间过程。项目总建筑面积约18282，占地面积仅2902（约4.35亩），容积率高达6.30，从项目规模来讲，生活配套设施及环境绿化等根本无法建设，如何在最小的空间内，营造温馨居家的氛围，将
32、是我们需要解决的问题。总体思路给爱一个家，让家充满爱。规划原则围绕市场、立足本身。规划特点根据市场定位思路，立足于项目本身，同时兼顾小区业主的实际情况。主要配套：1、 入口处个性由此升华在小区的入口处做一排个性的落地雕塑，门厅色彩激情洋溢，做到独具匠心，并能让人回家感觉而生。2、 车位一个卸下疲惫的港湾鉴于骑车一族的居多，因此自行车位设置宜多，同时考虑到也有少量客户可能拥有或即将拥有私家车，可以适当的设置一些机动车位。对于自行车位和机动车位的规划正好契合了市场的特点和要求，凸显了小区的高品质，表现了小区配套的完善性。3、 物管产品开发的延续物管是产品开发的延续，物管的选择要顺应时代的发展趋势，
33、这样既可以最大限度的延续开发商的良好品牌形象，又有利于以后开发商品牌的建立。物管用房的设立体现了楼盘的品质和开发商的追求。4、 环境激情洋溢的畅想项目受局限已无绿地可言，不如在外立面做些文章，这样不但可以取得良好的视觉效果，又节约了成本。5、 商业用房一切为了业主的方便因为商业用房规划面积不大，且在当地没有形成良好配套及人气的情况下，建议商业用房主要围绕居民生活的实际情况和需求方便，比如一些便民超市、诊所、餐饮行业、娱乐行业等。形式产品1、绿化的特点是：入口处及门厅两侧的每寸空间把绿化率做到最大。2、户型特点是：要讲究小巧与实用性，集居住、娱乐、休闲于一体。3、交通组织：要充分考虑到交通的方便
34、性及安全性。4、智能化配套系统： （选用）防盗报警系统防火报警系统出入口管理系统通讯自动化系统二、商业部分建议从此区域的大环境来看，位置较为偏僻，生活配套不够完善，道路建设进程缓慢，政府的“西缓、北抑”政策将会使区位空间拓展短期内受阻，这或多或少影响着本项目的商业前景。并且，公共服务设施不健全，旧区内工业企业外迁和资产遗留问题依然存在。通过前期的调查分析，在此区域目前还没有较大规模的综合性商场存在，虽然项目目前的现状很难令投资者看好，其经济承受力与投资回报率都会令人有所迟疑。但新站开发区毕竟是政府支持的区域，而且区域内大部分区域都已进行了规划建设，此地段改造是早晚的事，同时此区域众多的住宅小区
35、及大量的人流资源也为项目商业部分的发展聚集了巨大的商业资源，随着新站区特别是此地段的进一步发展，项目仍拥有巨大的商业升值潜力。由于项目周边的生活配套设施不多，本项目的商铺要想达到理想的经营效果，就需要从此区域居民的生活便利等方面着手，同时区别于周围小门面的经营模式并提升商业档次。考虑到项目商业部分的发展前景，同时兼顾到商铺的经济性、实用性及消费者的承受能力，特提出以下建议：1、商铺为三层连体经营，由开发商统一规划管理，并给商场进行综合性的功能定位。考虑到项目周边人群的广泛性，建议充分周围居民资源，将项目的商业部分建成面对普通居民的便民性商场，以日常生活消费品为主，并辅带经营其他注如服装、家电类
36、产品或者经营一些特色的快餐等。具体操作时应综合考虑项目工程的进度，开发商品牌及回笼资金，降低投资成本风险等因素，统一进行综合性功能规划，扩大招商范围，达成销售目的。 2、将本项目的商铺部分设为产权式商铺，分割出售。即由客户投资，开发商邀请著名的管理公司对商场进行统一经营，统一管理。此种方式无论对开发商和客户而言风险相对较小，可行性较高。客户享有商铺的所有权，开发商享有商铺的经营权和管理权。客户享有的收益以投资回报率的形式体现，可将年限设为十年，客户享有的投资回报率按照8%-15%逐年提升，十年后客户所投资的资金可以通过开发商给予的投资回报率全部还清，而客户此时仍然享有商铺的所有权。此种方式分化
37、了投资风险，同时避免了以后商场的管理混乱，便于统一管理，赢利大，风险小。采用此种方式不必进行整层销售，可将商铺分割开来，一一销售。这样以来由于商铺可选性大，而且面积相对较小，总投资额相对较低，对客户来说投资少，风险小，利润大，无疑扩大了目标客户群体的范围，大大降低了销售难度。注：此种方式最大的困难就是开发商在本地的知名度不高，品牌影响力不够，虽然产权式商铺风险小，利润大，但客户仍担心以开发商现有的实力能否让商铺赢利，因此如何让客户认同此项目是我们工作的中心。建议在采用此种方式时，首先要对商铺整体进行统一的规划设计，请著名的管理公司进行统一经营，统一管理。在销售初期可邀请强势品牌入驻，以增加商铺
38、的人气，带动商铺销售。在宣传方式上要抓紧产品的卖点，特别针对客户最关心的利益点进行煽动性、诱导性说服，再加以具体化的数字进行宣传。3、在具体的规划过程中，建议将底层挑高5.1米，以利于形成豪放大气的风格；同时为了形成项目的品牌优势可考虑引进一个大型超市如：苏果超市等。在各层的功能划分上建议：一楼经营日常生活用品，二楼经营一些特色快餐，三楼经营女士及儿童用品，并且以低价便捷的方式一举占领当地的市场。第 四 部 分常胜销售秘诀将产品推向市场最重要的一个环节就是销售，它直接关系到开发商的利益。我们的销售策略一定要以遵循市场规律为前提，充分利用项目自身特点，找出最合理的销售方式，达成尽快销售的目的。一
39、、销售目标任何销售都是以取得利益为目的的，我们的销售目的就是：在保证工程资金用量的前提下，在既定的时间内完成销售任务，实现收益最大化。二、销售策略（一）价格策略价值取向 过低的销售价格是以低利润为代价的； 过高的销售价格是以高风险为代价的。我们的定价准则是： 向利润极限挑战； 保证开发商的利润最大化； 在严格调研的基础上，以市场的实际情况为准则，实事求是； 可以控制的风险； 力图均衡市场、供方、求方三者的利益； 平衡销售周期与售价的关系。房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。1
40、、市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。2、成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。3、消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素也是项目整体所包括的多种可变因素之一。以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。价格形成方法选择对产品而言，在一定面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。因此，对项目价格定位的安全性进行分析，制定本项目的基本价位。在基本价位基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。房地产价格形成的方法一般有三种，分别为成本导向法、消费者导向法和市场比较法，在这里我们综合运用三种方法，重点使用市场比较法得出本项目的价格。定价思路就目前来说，本项目虽处商业成熟的新站开发区，但此地段仍属于新站开发区未开发的地段，相对市区仍是偏远地带，临近的张洼路路幅不宽，车流量多，造成道路异常拥挤，是典型的有待发展的脏乱杂地段，严重影响了项目形象；项目旁边就是火车道，来往车辆多，噪音、空气污染极其严重，环境质量极差，严重干扰了居民的日常生活；周边环境氛围极差。虽然规划拓宽张洼路，但尚未有明确的日期。这对本项目的商铺及住宅的价格拉升均会造成硬伤。据市调结果显示，此地段在售及将售的楼盘
