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1、前 言很荣幸，能为上海银邦置业有限公司提供专业营销策划代理服务。我们相信，本次投标将成为双方合作的良好开端。本公司以严密的市场调查、独到的营销创意、坚实的现场执行为基础，以发展商、代理商、消费者共赢为目标，追求百分百的销售率，取得了令业界瞩目的良好业绩。在对贵公司服务过程中，我们将发挥自身特色，努力创新。经营理念以信誉为生命、以求实为原则、以市场为导向、以双赢为目标。市场研究以科学的数据为依据，长期跟踪重点楼盘，并结合最佳样本楼盘，作出科学分析。在对本案市场研究过程中，不但借鉴了周边楼盘和全市范围内类似楼盘，而且借鉴了相关资料数据，使之更有可比性、及时性。销售执行采取极具亲和力的海派营销模式，
2、开展互动营销，严格销控，达到百分百销售。团队精神通过定期业务研讨、培训，培养了一批销售精英；在销售过程中崇尚精诚合作、互相关爱的精神，增强了公司的强大凝聚力。区域客户我们服务的闸北区楼盘，均价一直领创区域新高，并包含专业商场和街铺。通过这些楼盘接触了以闸北区为主、辐射周边区域乃至外地、外籍的中高层客户群，并以这些购房中坚力量为对象建立了资源库。合作在与发展商紧密合作过程中，本着风险共担、利益共享的原则，为发展商及其楼盘增加附加值。整体定位概述本案的规划前提是住宅区与主题商场区模糊分开，并根据目标客户对商场和住宅分层定位。利用商业资源利用靠近轻轨的优势，可形成人流，打造成服饰主题商场；服务于入住
3、经营者，打造配套服务层；进行专业分割，形成小单元投资品，面向广大投资者；利用景观资源高档住宅的价值在于享有独特的景观资源。住宅部分规划成前后两排，前排楼层低，设计成小户型服务公寓，小面积、低总价；后排根据享受景观程度分为三段：下段为主流二房户型；中段为主流二加一或三房户型；上段为观景大户型；利用客户资源服饰主题商场，面向投资者；配套服务层，服务于入住经营者；社区商铺，服务于住宅住户和经营者；小户型服务公寓，服务于经营者和临近区域投资客户；主流户型分流临近高尚区域住宅购买者；观景大户型，是高档房投资者的首选。同时，利用城上城销售过程中积累的客户资源，将增加销售速度和准确性。案名建议主题商场：案名
4、一 银邦七浦商业城“银邦”突出企业品牌，“七浦”借助区域特色，“商业城”更凸显本案与周边市场的区别，提升了档次，又显大气。案名二 银邦金利源“银邦”是突出企业品牌；“金利源”针对投资者和经营者，是投资和经营获利的源泉。“金”与“银”相呼应，对目标客户具有亲和力和吸引力。住宅：案名一 银邦国际公寓本案住宅部分将包括高层高档住宅和酒店服务公寓，成为未来豪宅区中的明星，将吸引中外高尚人士入住，打上国际化的烙印。案名二 银邦花园 本案成为贵公司在上海的第一个项目，也是建立品牌的开始，“银邦花园”与公司名称相一致，将成为贵公司的标志性楼盘之一。第一部分：住 宅一 市场背景1 市中心区域高价房概述2002
5、年，以达到或超过7000元平方米为标志的上海高价商品房已初步呈现“星火燎原”之势，高价房的价格走势俨然成了上海所有商品房价格走势的代言人。目前上海住宅市场中的高价房，除了那些具有稀缺资源的住宅外，一批靠近CBD地区的小户型因兼具“投资与居住”的双重价值，因此也成为了高价房的一支生力军。从市房地产交易中心获悉的数据显示：2001年单价超过7000元/平方米的商品房供应量为139万平方米，交易量为122万平方米；2002年上半年单价超过7000元/平方米的商品房供应量为138万平方米，交易量为116万平方米。由此我们得出的结论是：供求基本平衡，供略大于求。这与上海全部商品房的“供求平衡，求略大于供
6、”的态势有所不同。而本案所处的闸北环内区域，由于依托了苏州河的景观资源优势，近两年的高价盘成交也在日趋活跃。但由于目前缺乏供应基础，这种活跃仅停留在个盘热销的基础上，总体交易量还比较小，但随着一批类似于本案的大型旧城改造项目的启动，今后本区域的住宅交易量将直线上升。银邦花园市场定位报告 上海华燕房地产经纪有限公司2 周边楼盘概况从本案周边同类楼盘的情况看，个盘消化速度普遍较快，如近期上市的静安区上海壹街区，虽然均价高达8500元/平方米，但首批房源推出仅2个月就消化一空。本公司全程代理的城上城，作为闸北新启动的旧城改造项目，规划建筑面积突破20万平方米，均价达到5400元/平方米左右，装修均价
7、突破6000元/平方米，目前预订情况也相当良好。因此，目前这批高价房的客源市场还是比较广阔的，对于本案的开发十分有利。3 竞争格局分析3.1未来周边新建楼盘格局2003年闸北区旧城改造项目规划，海宁路沿线是重点区域，海宁路以北，由东向西有北站新城、安康苑、华兴新城等数个大型住宅项目，总规划近100万平方米的住宅；海宁路南面，有本案、新梅太古城和华祺苑二期等，总量约为60万平方米。今后该区域的住宅供应量将超过160万平方米，楼盘之间的竞争将相当激烈，因此，本案只有凭借独特的卖点和准确的定位才能吸引购房者的目光。3.2 未来高价房供应格局东北片：杨浦东北部的新江湾城地区、黄浦江北岸东外滩滨江地区、
8、虹口区的四川北路沿线、北外滩地区、瑞虹新城地区。浦东新区：陆家嘴黄浦江沿岸、内环线内的中心城区、世纪大道沿线、卢浦大桥至南浦大桥之间的黄浦江沿江地带，环世纪公园区域及金桥碧云国际社区、龙东大道沿线低密度住宅区等。中心城区：除了中山南路以南的世博综合区及相邻的半淞园路居住区外，黄浦的董家渡、老西门、新昌路三大聚居区，卢湾的太平桥南部地区，静安东北部的石东地区，以静安苏州河滨河公园为中心的景观居住区。西片：徐汇的肇家浜路以北地区、徐家汇地区、华泾低密度住宅区、龙吴路以东黄浦江沿江地区；长宁的中山公园周围、古北新区一、二区、天山路古北河滨城、虹桥路沿线乡村别墅区，长宁路沿线。西北片：闸北的不夜城地区
9、及4公里长的苏州河沿线，普陀的苏州河沿岸水景住宅区。上海高价盘七区在建和新开工项目汇总数据一览表区域在建施工项目数（个）在建施工面积（万）其中，2002年上半年新开工项目数新开工面积 长宁区39117.81862.8黄浦区2174.3623.2静安区1338.946.7卢湾区1226.3310.0浦东区30156.71582.8徐汇区3031.937.7虹口区517.200合计150551.04919315984 区域特色区域人文背景薄弱本案所处的地区原来都是一批破旧的石库门房子，而且居住人员的素质普遍很低。因此，除教育外，区域人文背景较差。七浦路服饰批发城本案毗邻七浦路服饰批发城，区域的知名
10、度较高，因此在全市及长三角地区的影响力比较大。本案可借助七浦路服饰城的名声，加深在客户心目中的印象。浙江路双行道本案所处的区域道路大多为单行的小马路，而浙江路作为与河南北路同等的双行道，将引来人流，有利于经营和居住。受CBD地区辐射 享受景观资源本案的地理位置靠近市中心的CBD地区，受此辐射，人们可享受便利的交通条件和繁荣的商业氛围，楼盘可分流高档客户。而且南面毗邻苏州河，可充分享受景观资源；东望浦东，享受城市景观。二 SWOT分析优势地段优势显而易见，在市中心地段开发高价盘，客户区域认知度高。劣势周边都为旧城改造地区，待本案开发时，周边的一批旧屋可能尚未拆除，因此，一段时间内的小环境将不甚理
11、想。威胁本案周边将抛出160万平方米的住宅量，届时肯定会分流一批周边的客户。同时，今后两年全市的高价房供应量相当巨大，这也将会影响到一部分的高端客户。机会在经济、社会形势不发生大的变动情况下，自2003年至2005年，每年的高价盘需求总量以200万为轴心上下波动，借助这一市场契机，为本案的入市创造了良好的市场氛围。 本案临近七浦路服饰一条街，那里的小业主，具有一定的经济实力，因此也将可能成为本案的主要客户目标；并可分流临近高尚区域的客户。三 定位建议1 客源分析 本案位于闸北区，而在上海人的印象中，闸北区是一个住宅发展比较落后的区域，地域品质相对不佳。闸北区的楼盘一般以区域客户消化为主，但本案
12、将成为高价房中的一员，这一价位闸北区的客户是难以承受的，因此怎样吸引周边区域客户，是取得突破的重点。无论是本地，还是外地、境外购房者，购买本案的基本上是高收入群体。而高收入群体的购房行为，有用于居住，也有用于投资。在此先对自住人士的住房需求予以分析。1.1 自住型客户类似于本案这种高档商品房，将吸引具有相当消费能力的本地市民、有一定经济实力的外地来沪创业者，以及周边一批想留在市中心区域的改善型客户，主力消费群体年龄层一般在中年以上。这批客户对本案地段的认可度较高，同时对于房型舒适度、功能、采光等各方面的要求也比较高，因此，开发商在设计房型时，要根据这批客户的需求来设计。1.2 投资型客户高收入
13、群体的投资型购房行为，虽然低于居住型购房，但比较其他收入群体，却明显高出一截，尤其是境外购房者，投资型购房行为更为突出。高收入人士较倾向于投资购买卢湾、静安、黄浦市中心三区的住宅，其次是浦东和徐汇、长宁。极少有人士准备投资购买苏州河以北老市区和边缘地区。而本案恰好位于苏州河以北区域，因此，怎样突破人们旧的区域概念，是吸引投资者的重点。利用景观资源，将是吸引他们的利器。而本案临近CBD地区和处于小业主包围中，对小户型需求较大，受到投资客的青睐。2 错位策略及USP塑造小户型填补区域空白面向区域投资客的小户型，将满足客户需求，而且保持高单价，应设于前排。基于景观利用的分层后排中、下段针对想留在市中
14、心的临近区域客户，以低单价、低总价与临近区域楼盘错位；上段由于享有景观资源，具有独特性，以双进门的大户型使其物有所值。建筑形式的创新建议底层全部架空，节省部分建造费用，并与底层沿街商铺分层，塑造完全人车分流。该设计将随着城上城的热销而得到客户的普遍认同。另外，外立面的创新也能为楼盘增加附加值。3 房型面积与分布3.1 高价位住宅楼盘户室配比从我们调查的高价盘中获悉，在户室配比和户型成交状况跟个案所处的地段和环境密切相关，且在相同的地段环境，不同的个案为了错位也会采用不同的户室配比策略，因此，这些楼盘对本案的户室配比没有直接的借鉴作用，在此仅作权衡比较。 （比例为套数比）区域楼 盘二房面积（m2
15、）比例三房面积（m2）比例建筑形式备 注徐汇东方曼哈顿80.7-102.3725%126.81-169.3865%点式其它为四房尊园100-12020%140-16080%点式带储藏室亚都国际名园109.76-120.6235%140.69-141.7350 %板式销售速度一致汇翠花园114.73-133.3126%178复式19264%板式一房69-90爱建园10030%120-16260%板式弧式房型静安国际丽都城11020%150-17070%板式保姆房上海壹街区89.04-99.7935%108.86-134.4250%板式其它为四房怡景园113.0315%134-154.5265%板
16、式叠加复式中凯城市之光10020%140-16070%板式其它为四房喜福会137.09-141.115%169.92-182.4180%点式酒店公寓浦东世茂滨江花园120-159.5115%203-333.0880%板式带保姆间仁恒滨江花园11415%138-15030%板式其它为四房带保姆间长宁UPTOWN上城一房47-52复式30%16035%板式复式一房热销卢湾汇龙新城97.2-118.2325%96.97-160.7565%板式其它为四房黄浦黄浦众鑫城115-11935%135-15760%板式其它为复式东淮海公寓110-11512%12065%板式一房12%，其它11%绿地名人坊95
17、-11345%129-16250%板式复式5%可见，具有独特资源的物业以高功能房型设计最受欢迎，成为高档楼盘的设计趋势。创新房型也屡屡出现。而劣势楼盘因采取小面积、降低总价，凸显投资价值，受到欢迎。3.2 本案房型定位建议前排（靠天潼路的2幢住宅）将楼层降低，户型设计成目前比较流行的酒店式公寓，面积控制在40平方米左右，精装修带家具出售。目前市场上的小户型一般都为单开间设计，在户型设计时，窗户面积、窗台外挑部分尽量做大，这样可增加采光率。在内部功能安排上，房屋入口处设计一排橱柜，但不设煤气，用电磁炉带替。卫生间内安排电热水器、淋浴房、坐便器，以及一些零星的日常用品。在内部房间布局上，可考虑用分
18、隔墙将其一分为二，靠窗口处安放塌塌米，可做为卧室；另一区域则设计成会客区，安放沙发有条件的还可以增加一只电脑台，及订制家具。后排（正对中心绿化的2幢住宅）将楼层拔高，安排主流房型和大户型。后排房型建议楼层房源性质面积备注1-10层主流两房90-10011-20层普通三房或“2+1”房105-130餐厅临窗、注重功能21-30层景观三房150-180双进门顶层复式房200客厅挑空4 售价建议酒店式公寓建议售价在10000元/平方米（含装修），毛坯房的售价应控制在8500元/平方米左右；普通住宅的均价应在7000元/平方米左右；大户型适当提高，均价应在8000元/平方米左右整个小区的住宅均价做到7
19、500元/平方米。第二部分 商 场一 市场背景1 商场出售的过去和现在商场招商，在一般操作上大多供于出租，而产权出售的实质是向市场募集资金的一种手段，境外很早就开始做了，但上海起步较晚。现举例说明一些上海的典型案例：不夜城商厦上海第一家出售产权的是新客站不夜城商厦，1993年7月左右开盘，当时楼宇还未盖起来，客户定位为海外的投资者，经过人流量、发展潜力等方面的包装，前景颇为看好，均价定为USD6000/m2，最高价达USD9800/m2，销售大获成功（资金大部分来自台湾，因为台湾当时对上海商铺估价很高。）。似乎获得投资收益已是定势。但等到楼宇建成，商业环境并非如预期所料，客流虽多但购买力不强，
20、导致经营状况不佳，客户成立业主委员会，联合要求退房豫园国际购物中心94年8月豫园国际购物中心，也是经过调查分析，售价再创新高USD12000/m2（一楼）；销售率100%，二楼USD9000/m2；三楼USD5500/m2，因豫园为传统旅游胜地，人流量颇大，使人产生消费量极大的错觉。销售均达百分之七八十，客户多为香港、东南亚一带投资者，但开业后也是没有达到如期的投资回报。富民商厦97年豫园商圈的富民商厦， 10000-30000 RMB/m2，售出部分单位，开业后惨淡经营。原因：人流量大不等于购买力大。置地广场到95年中，南京路置地广场，一楼卖到USD20000/m2，但二到八楼却无人光顾，而
21、底层的限制经营使购买者无法收回投资，小业主公然违背限制，擅自经营其它门类的商品，导致整个商场的整体经营受到破坏，97年开发商忍痛回购底层。原因：产权分割出售与整体经营的矛盾。恒积大厦多年租金一次付清销售商利用一些促销手段，在销售时也起到很好的作用，如93年新外滩广场，采取12年租金一次付清，均价为USD6500/m2，95年恒积大厦的“赚钱时代”，5年租金一次付清相当于USD6500/m2，同时提供高额回报。后因开发商挪用资金，使操作失败。虹口商城铺位分割出售2000年5月，位于四川北路上的虹口商城采取铺位分割出售的方式进行推广，主营日用百货，年底交房，根据经营业种分割，准备实施整体经营。实际
22、上分为沿街铺面和柜台，最小使用面积达到6平方米，单位建筑面积售价为RMB18000/m2以上。据调查，沿街铺位热销，室内铺位光顾者少，究其原因，按经营业种分割的铺位使购买者局限于熟悉专业经营者。由于出售后小业主为取得预期回报，可能突破经营范围的限制，引起经营混乱。服装批发商铺：七浦路服饰市场2000年以来，七浦路服装市场是整合了服装批发这一行业的专业市场，是经过若干年发展而自发形成。购买者大部分为专业经营商，并以温州、常熟一带客户居多。其专业的小店面尺寸、配套服务使得入住率较高。地铁商铺：亚太盛汇2002年初，“亚太盛汇”成为市场热点，该案位于地铁二号线杨高南路站站厅，分南北广场两部分，北广场
23、先行出售。一期售价16000元/平方米，二期20000元/平方米，由于价格提升过快，销售情况没有宣传的那么好，目前销售率只有25%。该案借助襄阳路服饰一条街的品牌和一些销售策略（如零风险投资、高回报投资、零风险购铺、低首付购铺）来吸引客户，整体经营将带动人气。但由于南广场即将开盘，原先在低价开盘期间吸引的一批投资客很可能将手中的物业抛出。所以，对其今后的销售有一定的影响。该案得房率只有40%，导致投资回报率较低，只能靠承诺回报吸引部分投资客，而大部分商铺将统一招商，有利于整体价值的提升。结论：从投资者角度考虑，分割出售使投资金额变小，符合其承受能力；而商场经营需要整体协调、专业化管理，才能保证
24、投资收益。在分割出售后，如不加强管理，小业主为寻求投资回报，小业主之间及小业主与发展商之间会产生恶性竞争，导致经营受损。以上一些简单的事实例子，说明销售的成功，反映投资市场具有很大空间，接受分割出售的形式，但协调运作与整体经营至关重要。又由于对上海的期望值过高，导致发展商及小业主无法实现投资回报。在这批商场投资风波的冲击下，一大部分持币投资商被“封杀”。随着时间的推移，经过盘整，如今的商场投资已越来越理性了，成功招商、成功回报的商场如雨后春笋般冒出来。究其原因，在总结了昔日的因素后，寻找了符合市场的投资技巧，不再盲目投资。建议本案保持部分商铺以利于整体经营，并随经营向好而获利。2 七浦路服饰市
25、场调查2.1出售七浦路出售型商铺一览表调查时间：2002.12.3市场名称单铺经营面积楼层特色售价（建筑面积）入住率新七浦均小，510无售完13层满租；4层90%；5层50%超飞捷1 2层较小，510左右；35层较大，20601、2层低档批发；35层品牌店1、2层售完；3层余房3万元/；5层余房1万元/1、2层100%；3、4层50%；5层20%兴旺一期均小610无售完100%分析从面积上可以看出，七浦路市场商铺面积普遍较小，基本在510平方米左右，比较吸引投资客；从楼层来看，低楼层的商铺销售较好，入住率基本达到100%，而高楼层的相对较差，一般入住率只有2080%。2.2出租七浦路出租型商铺
26、一览表调查时间：2002.12.3市场名称租金(经营面积,元/天)兴浦一层6-10二层5-8三层3-6超飞捷一层6-10二层5-8三层3-6四层2-4五层1-3分析超飞捷由于三、四、五楼单铺经营面积大（2060平方米），又规划成品牌店，对人气吸引不利，导致销售和招商不足。同时，一、二楼商铺普遍成为七浦路沿街商铺的延伸，靠人气经营低档产品，大部分靠较大的销售量取得利润。因此，本案铺面划分面积不宜过大。3 竞争格局3.1 余铺目前新七浦五楼、超飞捷三、四、五楼还有部分商铺未出售完，由于这些商铺经营面积与建筑面积较大，一般建筑面积达到80100平方米，售价也要达到10000元/平方米，再加上楼层较高
27、，因此销售比较困难。本案应避免设计较大的铺面，以利于销售。3.2 兴旺服饰市场二期兴旺二期预订价格楼 层售 价（经营面积）售 价（建筑面积）一90000元/60000元/二60000元/40000元/三40000元/25000元/四22500元/15000元/五15000元/10000元/据调查，目前的兴旺服饰市场一期销售率与入住率均达到100%。很快将推出二期，预计将于2003年23月开盘。本期商铺均为小面积，一般为10平方米（经营面积）左右，价格按楼层分一般为1000060000元/平方米（建筑面积）不等。由于本案预计在2003年年底开盘，因此，兴旺二期相对会对本案产生一定的影响。二 SW
28、OT分析1 优势周边已形成服饰主题商场的氛围七浦路享有服装批发市场盛名已经十几年了，目前聚集了5家大型专业服装批发市场，拥有几千家个体服装批发商，有相当浓郁的服饰主题商场的氛围，因此，对本案做主题商场非常有利。社区商铺市场潜力较大做为社区商铺，有一定的人流是必不可少的，基于本案规划中有相当大规模的住宅小区，因此今后的社区商铺有非常大的市场，对本案的住宅底层商铺来说非常有利。2 劣势由于周边商场的档次较低将会影响本商场的招商档次。3 机会由于七浦路周边已形成了一定的商业氛围，投资商铺的热潮兴起；高档社区的兴建，将带来大量居住人流，对社区型商铺需求较大。4 威胁由于周边旧城改造规模较大，都将设计大
29、量的服饰主题商铺待出售，可能会超出市场承受能力。三 定位建议1 小单元专业投资品：服饰主题商场和社区商铺本案将成为供投资者购买的小面积服饰主题和社区商铺的投资品，并规划出服务现存和潜在人流的专业经营尺寸的经营平台。服饰主题商场：为服饰商提供平台由于本案周边有较浓的服饰主题商场氛围，因此，商场定位为服饰主题商场相当有利。但由于周边已有较多的服饰市场，因此在商场的定位时应与周边的服饰市场错位。服饰商场主题式分层：为最终消费者提供消费平台商场应统一安排经营项目，可以对每层和每一街区定一个主题，让逛商场的消费者对商场内的商品分布一目了然，可以有目的的直接购物。服饰商场顶层：为入住商家提供配套服务七浦路
30、服饰商圈的经营业主形成一支不可忽视的消费群体，但区域内餐饮、娱乐等配套服务不成规模，而四、五楼服饰商场销售表现一般。餐饮、娱乐等配套服务层将受到经营者的欢迎。社区商铺：为高档住宅业主提供社区服务由于本案将来有大量的居住人流量，因此今后住宅楼下的社区商铺将有很大的消费市场。2 主题商场经营空间定位2.1 人流组织垂直交通商场的电梯应平均分布在商场的各区，与各入口有明显连接，这样不但可以使商场内的商铺位置均好，同层售价落差较小。而且使消费者在逛商场时很容易找到上下楼的交通。应设置自动扶梯和货梯等。临街商铺充分利用沿街人流和投资者对街铺的看好，应更多规划一楼沿街铺面，面向步行街，获取高售价。2.2
31、过道人气塑造在商场的空间定位时应考虑到人气的塑造，合理的过道宽度（经测算，一般三人并肩能通行，为1.8米，最能体现人气）使消费者在商场中不会感觉过分拥挤或感觉没有人流。2.3 商铺尺寸：根据目前的商铺市场来看，专业的、合理的商铺尺寸较受消费者欢迎。一般来说，服饰商铺的进深不能太深，而面宽要略微的宽一点，一般进深与面宽的比例为2：3较为合理。2.4 热铺面积：经营面积610平方米小面积商铺一直是近阶段商铺市场的热点，一般对与服饰专业商场来说，商铺的经营面积为610平方米较为热销，建筑面积为9-15平方米。2.5 公共展示空间的利用本案可以考虑利用空间做一个公共展示的地方。如在商场的入口外有一个大
32、的公共广场，那自然是较理想的地方；若没有公共广场，将公共展示做在室内的话，不但减少了室内的使用空间，还增加了用户的公用面积。2.6 广告牌一般，一些大型的商场对广告牌的放置并不是十分重视，本案可以利用一些先决条件，如室内的柱子等，合理的放置铺面经营品种或街区分布的广告牌，以达到良好的效果。2.7 经营管理提供工商、税务、银行、保安等一系列常规服务；在统一划分街区和楼层的前提下，统一招商，为投资客提供招租服务；并统一经营公共展示区和公共广告牌，举办促销活动，统一宣传。2.8 气派、简约的外立面突出商场的整体感，现代感较强的装饰线条和图片，以及特定内容的灯箱，将为商场塑造一流形象，招揽一流人气。3
33、 社区商铺：海派风情社区商铺应与高档住宅相协调，建议外立面采用仿石库门装饰，反映一种对海派情怀的怀旧，为住宅增添文化气氛。同样，商铺单元面积不宜过大，与街面台阶数不宜太多，以利于降低总价出售。社区应适应专卖店的经营要求而划分，面积以30-50平方米为一单元，并便于组合。4 客源定位根据周边情况来看，七浦路服饰市场购买者大部分为专业经营商，并以江浙一带客户居多。因此，本案可以将客源将是一些江浙地带的客户和一些原来七浦路服饰市场的客户。投资客持有现金的投资群体更认可这里的人气和铺面总价，喜欢分散投资。以外地居多，而本地客户较谨慎。他们一部分具有租住客源，一部分需商场提供统一招商服务。自购自用者属行业内人士，对行业较了解，并对铺面尺寸和位置较挑剔，对商场经营服务较重视。5 售价建议主题商场分层售价楼 层售 价（建筑面积）一50000元/二35000元/三20000元/四11000元/五9000元/根据周边的市场来看，本案商场的价格应在25000元/平方米左右。在经过一段时间的专业经营后，有望达到30000元/平方米左右。以上建议，仅供参考。上海华燕房地产经纪有限公司 2002年12月5日
