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1、万科魅力之城销售手册（更新版）销售手册提纲：第一部分 万科的品牌第二部分 万科在光谷。第三部分 光谷区域价值第四部分 万科魅力之城的市政配套及武汉地铁远景规划第五部分 中国经济和光谷市场说辞。第六部分 万科魅力之城产品说辞第七部分 万科魅力之城的装修说辞第八部分 销售技巧及成功案例学习第一部分 万科的品牌。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以大众住宅开发为核心业务。2001年，“武汉中国光谷”报批通过，武汉市万科房地产有限公司同年成立。在武汉先后开发了万科四季花城、香港路8号、万科城市花园、万科西半岛、万科润园、万科朗苑、万科魅力之城、万科金色家园、万科高尔夫城市花园，即将面市的项目有
2、万科骏景、万科城品，多次获“武汉市房地产开发企业综合实力十强”称号。据统计，2008年前4个月，武汉市商品住房成交价格和销售量双双下降，而武汉万科较去年同期大幅上涨，并在武汉市场的占有率首次突破10%，连续4月位居第一。一、都是品牌开发商，为什么万科更优越？1、别人做加法，万科做减法。相对于其他品牌开发商，万科的特点是更加专注。例如保利集团，其实主要是做军火、贸易的，另外还涉及文化娱乐行业。融侨集团，除了地产还做酒店、餐饮、温矿泉开发、商业、教育等。但万科不一样，万科是目前中国最大的专业住宅开发商，聚焦于城市主流住宅开发，拥有长达24年的专业住宅建设经验，在专业性上是其他开发商所无法比拟的。无
3、论产品创新、物业服务还是客户关怀，各个方面都走在了其他开发商前面。万科能够给您的绝不仅仅是一套房子，而是一整套优质生活解决方案。买一套房子最少要住十几二十年，最长70年。在这样长的时间跨度内，其他开发商可能发生主业调整，那您的居住也就没有了保障。但是万科不会，万科只做住宅，致力于永续发展，能够一以贯之的为您提供优秀的服务并持续改进。2、从产品到服务，注重均好性。首先，万科强调项目的均好性，在规划、设计、施工、售后服务等各个方面把控，不去强调某一个概念，而注重的是整体感，这即是品牌。人们在进入万科社区后，被吸引的往往是各方面做到位的细节，从而产生值得信赖的感觉。其次，购买是一次性行为，而居住却是
4、一辈子的行为，物业服务非常重要。万科物业经过多年发展，在全国有口皆碑，无怪乎很多业主说，买万科的房子，很大程度上就是享受他们的贴心物管。此外，万科还为客户提供愉悦的购买流程，从看房、签约、收房等各个方面，都以热忱的服务来完成，在业主入住后，这种温馨的服务，将相伴一生。二、都是物业管理，为什么万科更贴心？万科在全国各地的成功很大部份要归功于物业管理。15年前的1991年，万科首创的物业管理服务模式拉开了房地产优质服务的序幕，业主委员会、无人化管理、个性化服务等物业管理模式接踵而出；在中国大陆率先通过ISO9002国际认证；在全国管理的20余处物业获得包括全国住宅管理示范小区、联合国人类居住中心优
5、秀社区环境金奖在内的150多个奖项“万科物业”已成为国内物业管理行业的知名品牌。万科物业始终坚持“全心全意全为您”的服务宗旨，秉承“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”的质量方针，运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理的新模式，至今业务范围已涵盖小区设计、规划、建设评估，交通规划评估，楼宇接收服务，物业保险服务，保安、清洁、绿化规划服务，设施维护服务，财务及租户管理，园艺保养及节日装饰，管理运作进程跟进服务，小区智能化规划和施工、新建筑和原建筑的改造更新等诸多方面。武汉市万科物业管理有限公司成立于2002年，是万科企业股分有限公司的全资附属机构，国家二级资质物业管理企业。公司现
6、直接管理的项目6个，即武汉万科四季花城、武汉万科城市花园、武汉万科四季花城西半岛、武汉万科香港路8号、万科润园和万科金色家园，现管理面积逾百万平方米。武汉万科四季花城在2005年1月被国家建设部评为“国家物业管理示范住宅小区”。附：针对客户对万科物业的价格抗性的应对说辞。单看价格，万科的物业管理可能是比其他的要贵一些，但我们称它物超所值。因为就其每月多出的仅十几、几十块钱的物业费而言，我们更够给您的愉悦享受是其他杂牌物业的好几倍。您愿意为您的愉悦心情和舒适生活付多少钱？以一千、一万、十万？但是对我们而言，您只需要每平米多付几毛钱就能够享受这一切，难道不值得么？如果从投资的角度考虑那就更明显了，
7、举个例子，万科香港路八号，60个平米的房子能租2500，而就在旁边别的房子只能租到1500，这多出来的1000元来自哪里？地段一样，房子好一点，但主要的增值就在物业服务上。而享受这物业服务的成本可能就只几十块，绝对物超所值。三、物业是做管理还是做服务？2007年10月1日起执行的物权法和新修订的物业管理条例中，已将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，从“管理”到“服务”，一词之改，是职能本位的回归，因为“管理”是权力的体现，而“服务”则是职责的体现。物业是业主雇来为自己服务的。而早在2007年6月，万科物业正式更名为物业服务公司。体现了万科物业“全心全意全为您”的超前服务精神。四、淡市中，
8、为什么要选择品牌开发商？1、品牌开发商实力雄厚，不会出现烂尾项目。2008年，受银行信贷紧缩及楼市调整影响，很多小开发企业纷纷退出了市场， 不少大企业也出现了资金链断裂的危险。在其他投资渠道不景气情况下，房地产成为相对安全的保值品。是购买价格下降幅度较大的非知名开发商的项目，还是选择价格相对稳健的品牌开发商的项目？答案毋庸置疑。项目停工或烂尾是业主最不愿意看到的结果，而品牌开发商的抗风险能力较强，基本上不会出现这种现象，从而能保证购买者资产的安全性。针对楼市的宏观调控，万科很早就做出了提前应对，销售情况良好。今年在楼市环境不好的情况下，万科市场占有率提高了50%，竞争力更强。事实也说明了房地产
9、业重新洗牌，对品牌开发商是一件利好，选择品牌开发商的产品更值得保障。2、品牌开发商注重信誉，不会降低产品质量。在楼市调整期，房价不断下挫，小开发企业缺少品牌意识，为了压缩价格成本，可能有偷工减料的行为，从而降低住宅的质量及小区的环境，无形中给业主带来损失。而品牌开发商注重长远发展，讲究开发过程的“均好性”，即便在楼市下行期，也会给客户提供最优质的产品。3、品牌开发商面面俱到，物业具有保值功能。在经济缓行的形势下，购房就是大浪淘沙，必须理性选择保值的物业。而品牌开发商是经过时间检验过的，之所以能形成品牌，就是因为有着过硬的品质。建筑的质量、社区规划的科学性、物业的管理水平，这些差别，在35年即可
10、显现出来。选择品牌开发商的物业，未来无论是出租还是出售，都享有较高的收益与回报。万科作为全国第一（乃至全球销量第一）的品牌开发商，是您值得信任的伙伴。万科的责任感不仅在建房的品质和售后的服务上，更体现在关心业主生活配套上，万科城市花园目前是光谷区域配套齐全的旗舰社区，可她前期并不是这样的，刚开始几乎什么都没有，但万科非常重视业主入住后的生活便捷，全力引进配套，04年建设的项目，到06年就通了公交586；免租引进商业形态，并“倒贴”开业彩礼，吸引商业配套先进来方便业主生活，到现在，购物、银行、医疗、教育、餐饮等一应俱全；再看会所，城花的会所是万科自己经营的，亏本也在运营，为的是让业主有娱乐配套，
11、您再看看周边，几个社区的会所在正常运营呢？在其他的小区，会所都是摆设的空房子，给业主的“空头支票”，无法兑现。再回头看看魅力之城，今日的魅力极似昨日的城花，目前配套是弱些，但其配套引进速度明显快于城花，项目去年启动的，今年8月8日就新通了公交车，09年初就有中百超市，共享城花华师附小。比城市花园配套引进的速度快了一倍，这说明了两点：一是开发商的重视程度更高，二是城市发展进程的加速已成必然。有城市快速发展的支持和万科的高度重视，等到09年底入住时，将会有更多利好变化让人惊喜，这就是品牌开发商的魅力所在。第二部分 万科在光谷。居住在光谷，生活在万科。2001年，“武汉中国光谷”挂牌成立，万科也进入
12、了武汉。两年后，万科与光谷结缘启动城市花园项目，融入“新都市主义理念”，打造了光谷区域首个旗舰社区。又五年后，魅力之城焕然诞生，成为当前光谷青年置业的首选社区。对于光谷而言，万科及早进入市场，影响力的作用甚于一切。城市花园为整个区域的住宅开发树立了标杆，让光谷的住宅开发水平从一开始就是高水平的。一、城市花园的发展历程。万科城市花园首期建设开始于2003年，是万科进入武昌后建设的首个规模社区，也是万科集团收个标准化产品的试点单位。万科城市花园项目位于关山一路南端大学园路1号，毗邻武汉市中环线和武大科技园区，整个小区占地约600亩，是规划约4000户的万人社区。2004年一期上西1区推出，宣告了城
13、市花园的闪亮诞生；05年二期蚂蚁工房面市、第五大道、购物公园呈现，大社区规模轮廓成形；06年三期迎来上东区的销售、会所的营业、小学的开学，社区生活及商业氛围渐浓；07年四期压轴推出，成为光谷区域首屈一指的旗舰大城；至今，城市花园已经完美收官，约1800户业主已入住在这里，以高达50%的入住率享誉光谷。2008年3月24日，城市花园荣膺“2007年度广厦奖（住宅类）”综合大奖。二、城市花园的成熟程度。街头篮球、HIP-HOP、杂耍、滑板、街舞、露天咖啡、休闲洋伞、汽车电影走在梧桐亭亭如盖的第五大道上，各种美式生活元素映入眼帘，脚下的土地也仿佛越过大西洋，为感官带来全新的生活触角，而社区服务人员热
14、情的笑脸，让你从心底涌起温暖，思绪又回到现实。事实上，城市花园已经诞生5年了，5年前盖的房子依然整洁如新，好像童话里不老的人物似的，这正与社区的生活一样，每天就是全新而充满感动的。生活在这个旗舰社区，从中百超市到家乐福购物，从社区广场到鲁巷广场休闲，从会所、公园到步行街游逛，从双语幼儿园到名牌大学就读，生活在距离与便捷中达到完美平衡。其中，万科构筑的“白金教育体系”独具匠心。世纪星双语幼儿园，采用“中英文经典整合”同步教学模式，使孩子们从人生的起跑线上就与国际接轨；华师附小城市花园分校，一向以高素质教育著称的主办方，先进的教学理念和科学手段让孩子们可以走得比别人更稳健扎实，更快一点；省重点中学
15、华师一附中距离城花10分钟的步行距离，让家长们可以放心地让孩子在知识的天空里自由飞翔。教育的影响犹如蝴蝶效应，有着福泽三代的意义，因而深受城花业主的赞誉。三、城市花园的区域地位。经过5年的开发与完善，已经全面售罄的城市花园，凭借其优异的规划理念、优美的社区环境、丰富的社区配套、良好的物业服务，成为光谷区域品质住宅的领航社区。目前，城市花园前期物业已增值不少，二手房成交价比同龄社区高约1000元/平米，出租行情紧俏且回报较高，约53平米的蚂蚁工房月租金约1000-1500元/平米，其他类型产品的月租金在2500-3500元/平米，前期业主享受着保值升值带来的稳定收益。四、魅力之城的品牌背景。万科
16、的系列化产品魅力之城是万科地产在品牌探索中又一个成熟的全国性品牌。“魅力之城”作为万科旗下的一个子品牌，目前已经成功进入无锡、成都、沈阳等地。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。 五、魅力之城的未来前景。有人说，今天的城花就是明天的魅力。作为万科同在光谷的两大项目，城市花园的成功开发，为魅力之城提供了典范。魅力之城全面继承了城市花园的开发经验，专门针对青年客户设计了居住产品，在建筑形态、园林规划、户型设计、物业服务等方面更显青春活力。她以光谷未来的中心地段、40万方的庞大规
17、模，与中国光谷一起成长，享受区域强劲的发展动力，极具成长空间。第三部分 光谷区域价值。（信息来源：东湖开发区政务网、亿房网、楚天金报、武汉晨报、湖北日报、长江日报、长江商报等）一、中国光谷概述。1988年东湖新技术开发区成立，2001年批复为武汉中国光谷。东湖之滨，英才汇聚、人杰地灵，这里聚集了48 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、 10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构， 50多万在校学生以及30万的科研人员，截止07年底，光谷各企业从业人数达14.5万，截止08年，辖区注册企业超过1.2万户，纳税100万以上企业达198 家，纳税500万
18、元以上的企业达69家。世界500强的企业有EDS、法国电信、美国群硕、日本电气、德拉克、诺基亚、英特尔、IBM、阿尔斯通、阿尔卡特、惠普、富士康、中芯国际等；国内或本土知名企业有长飞、红桃K、华工科技、楚天激光、精伦电子、凯迪电力、中冶南方、华为、都市环保、凡谷电子、中原电子、武钢、武重、武锅、长江规划院研发总部、中铁二局设计院、中石化川气东送管道公司总部、华新水泥营运总部等。06年光谷的年产值突破千亿（成为武汉首个千亿产值板块），07年光谷年产值达1150亿，占全市总产值的1/3。截止到08年10月，光谷今年的纳税已超过18亿。光谷片区已成为智慧和财富密集的区域，高知、高薪群体集结，一年出品
19、上百个千万富翁。消费实力强劲，片区商业销售额领军武汉市，近两年来光谷板块商品房成交量始终位居销售排行榜前三甲（多次首位）。全国6大“创世界一流”试点高新区（东湖高新区、中关村、张江、深圳、西安、成都）之中，光谷的增加值率位居前列，前景看好。二、光谷近期动态。1、2008年9月4日，武汉光谷金融港奠基仪式在东湖开发区项目现场隆重举行，标志着武汉打造立足中部、面向全国、服务全球的金融后台服务中心正式启动。光谷金融港项目位于武汉科技新城中心区域，西临光谷大道，北抵三环线，规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，预计总投资超过100亿元。项目全部建成后，将能满足810家金融机构设立综合性后台中
20、心、30家专业后台中心和100家配套服务外包企业的空间需求。开发区专门组建武汉金融港发展有限公司进行项目的开发建设和招商工作。金融后台服务中心，是指与金融机构直接经营活动(即前台)相对分离，并为其提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据中心银行卡中心研发中心容灾备份中心、档案管理中心、客服中心、培训中心等金融后台服务支持体系因其科技含量高中高级人才密集吸纳就业量大提供数据集中和技术保障能力强直接支持前台业务发展的特点，日渐成为金融机构创新发展的重要支撑，建设金融后台服务集聚区也成为各中心城市争夺金融资源的重要手段。光谷金融港的发展定位是，力争用56年时间，成为武汉区域金融中心的重要战略支撑点
21、;我国中西部金融信息服务产业示范基地;国际知名的现代金融服务产业园区。光谷金融港着力培育和打造三大功能：即金融后台服务功能、金融容灾备份功能、金融ITO和BPO承接功能。在未来几年内，这里将形成一个新兴的产业集群，金融服务业将成为中国光谷除光电信息、生物科技、能源环保之外的又一个支柱产业门类。2、2008年9月召开的第九届机博会上，交通银行签约投资8亿元，在光谷兴建交通银行武汉营运中心。这是继招商银行后，又一家金融机构将后台服务中心设在光谷。3、2008年10月21日武汉晨报讯，天风证券控股的北方期货总部有望09年上半年南迁光谷。该企业的进驻，有利于及时、有效满足东湖高新区中小企业改制上市及财
22、务顾问服务需求，增强高新区企业参与资本市场的竞争能力。4、2008年10月22日，世界500强法国电信与联想集团下属企业联想利泰公司联手，在光谷设立“法国电信联想利泰武汉联合软件开发中心”，这是继EDS、IBM之后，入驻光谷的第三家软件外包中心。据悉，该中心计划在3年内，在武汉招收500名IT人才，年销售收入达到6000万元。5、2008年11月18日，武汉国家生物产业九峰基地开工奠基，意味着武汉中国光谷努力打造的又一千亿元产业航母“生物产业”在九峰正式启航。据了解，武汉国家生物产业九峰基地，毗邻三环线和武广高速铁路线，占地总面积1000亩，主要布局建设：生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区
23、和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼等。 按规划，九峰基地是光谷生物城规划建设的四大基地之一，另外三个基地分别为：关南医药基地、南湖农业基地，以及拟建的占地12平方公里的九龙产业基地。 昨日，包括上海新生源、北京华诺森、美国沪亚生物等30个项目签约入驻生物产业基地，协议总投资20多亿元。入园企业重点以研发创新型企业为主体，项目涵盖了生物研发外包、生物制药、现代中药、生物农业、化学制剂等。东湖高新区管委会主任刘传铁说，武汉国家光电子产业基地的建设，使武汉东湖高新区实现了发展的第一次跨越，武汉国家生物产业基地的建设，将使东湖高新区迎来“二次创业”最现实的机遇。6、20
24、08年12月10日，光谷同济医院奠基开工，标志着这所规划中的医院正式进入施工建设阶段。光谷同济医院位于华科大南二门以西，面向珞瑜路主干道，紧邻光谷广场，交通便利。医院规划占地面积125亩，建筑面积10万平方米，设计病床1000张，日门诊量3000人次，设立门诊部、急诊部、住院部以及30多个科室。医院建设采取一次规划，分期实施，一期建设病床500张。光谷同济医院的建设，不仅缓解了东湖新技术开发区内医疗资源短缺的现状，而且改善了开发区的投资环境，提升了武汉科技新城的功能，促进中国光谷经济社会的协调发展，必将推动武汉中国光谷的建设。据悉，近年来光谷地区发展较快，逐渐成为各大医院抢占医疗市场的主战场之
25、一。早在2002年，省中医院就在此设立光谷院区，成为入主光谷的第一家三甲医院；2007年11月，武大人民医院又在流芳新镇动工兴建武大人民医院东院，预计2010年建成完工；今年10月，武汉市第三医院与武汉市第十二医院合并重组落户光谷。另附：光谷步入多元化的应对说辞。光谷产业步入多元化，对于光谷已经不是光电子“纯正”血统的疑虑？近来，光谷频出大手笔：建金融港，引入葛店“药谷”，打造千亿元生物城大多数武汉人只知道光谷以光电子产品著称，但引进了那么多银行保险公司的后台，以后还有制药厂、农药厂，光电子的“纯正”血统似乎变杂了，光谷还能叫光谷吗？对此疑虑，光谷掌门人刘传铁昨这样解释：上世纪末，光电子时代到
26、来，东湖高新区整合全球资源，着力建设国家光电子信息产业基地，抢占了先机，终成就了今日光谷。而21世纪又将是生物产业的时代，光谷在新的规划中，也将抢抓这一机遇。而引进全国各大金融机构的后台，也是为光电子、生物产业输送“血液”。“光谷是国家6个创世界一流的试点高新区，抢占世界前沿产业技术的制高点是它的使命。”他说，这表明，光谷并非只单纯为光电子而存在，永远站在时代浪潮之上、永远创新才是它的内核。三、光谷未来前景。1、光谷10年远景规划2008年11月7日长江日报讯，在近期出炉的光谷10年远景规划中显示，光谷将打造以光电子信息产业为龙头，以节能环保、生物技术、现代装备制造、研发与信息服务为支撑的“1
27、十4”产业结构。至2020年，光谷年产值有望达到15000亿元，相当于在现有基础上再造10个光谷，跻身世界一流，从业人员将增至100万。光电子信息产业为龙头：到2010年，光谷要打造5个百亿元企业，光电子产业要占园区60的产值，占领国外20的市场。同时，光谷要大力发展光电显示产业，积极发展集成电路、移动通信、消费电子等光电子关联产业。四大产业为两翼：、节能与环保产业方面，重点发展节能与环境服务、环境友好型材料、大气污染防治、固体废弃物处理和水处理与资源化等领域。为确保节能环保产业规划的顺利实施，规划还提出发展战略：建立政府节能减排基金，通过贴息、补贴、担保等方式支持企业、积极合作，同时，争取全
28、球环境基金赠款支持和培训；出台配套政策措施，成立节能环保服务协会，协调突破各种融资、财务、信用障碍、生物技术产业重点发展生物制药、中成药、化学药制剂、医疗器械、CRO（合同研发外包）、健康管理、生物农业等领域。、现代装备制造重点发展数控机床、电力装备和船舶制造等领域。、研发及信息服务业重点发展研发设计、软件及服务外包、增值服务、空间信息服务、动漫游戏等领域。规划中还提出了产业退出机制，耗地与产出不成正比的落后产业，以后会在光谷逐步淘汰。根据这份规划，光谷将分2010年（上规模）、2015年（树优势）、2020年（创一流）三个阶段来实现这一目标。到2020年，将进入全球高新技术产业发展第一梯队，
29、高新技术产业总收入实现15000亿元。成为全球光电子产业中心、具有国际竞争力的节能与环保产业基地、亚太知名的生物产业基地、国内重要的高技术服务业密集区、中部地区现代装备产业基地。“产业的升级，将带来人流的集聚。人流集聚，则会加速区域配套的整合。”位城市规划专家说，“可以想见，未来，光谷的功能将进步完善，且各功能区的集中度将进步提升，或将成为下个城市中心。”2、创新服务宜人生态解读武汉科技新城总体规划 2008年5月7日武汉科技新城总体规划的背景武汉科技新城是以武汉东湖新技术开发区、武汉中国光谷的封闭管理区、政策区以及外延空间为基础和平台，以相关产业为基础，综合相关城市功能的特定地区。 东湖新技
30、术成立十多年来，经济发展保持了高速的增长。当前，一方面随着国际、国内经济发展的客观规律带来的产业向中国内陆腹地转移，加上国家提出并制定“中部崛起”的发展战略推动武汉“1+8”城市圈的形成，使东湖高新区面临着前所未有的发展机遇；另一方面，“武汉中国光谷”的品牌在国内外取得了良好的效应、投资和产业发展迅猛。在国家部委、湖北省、武汉市政府的大力支持下，为适应东湖新技术开发区二次创业和空间拓展的需要，在组织国内外知名智库和规划设计机构完成的为东湖新技术开发区制定制胜战略（美国麦肯锡顾问公司）、武汉科技新城概念规划（上海同济大学城市规划研究院）等研究成果的基础上，东湖新技术开发区区管委会委托武汉市规划设
31、计研究院结合新一轮武汉市城市总体规划和土地利用总体规划修编工作，完成了武汉科技新城总体规划（2005-2020年）编制工作。该规划已于2007年3月份获得市政府审核批复。 规划范围 武汉科技新城所包含的区域暂时不具有行政区划上的意义，但作为城市土地和空间实体，具有产业布置、用地布局、交通市政配套、景观形态等方面的实质意义。本次规划确定的规划范围是：西起卓刀泉南路及其向南延伸穿南湖中心线，东至武汉市外环线，北至东湖、九峰山，南抵汤逊湖、后梁子湖北岸，规划范围面积约224平方公里。 城市功能 规划提出武汉科技新城的城市功能是： 以高新技术及相关产业为基础，以创新服务为特色，融研发、服务、生产、居住
32、、游憩为一体的多元复合城市地区。 按照这一功能定位，科技新城除了进一步巩固“高新技术产业”作为开发区赖以生存和发展的基础外，还将“创新服务”作为武汉科技新城的主要功能之一予以重点发展。这里不仅仅是单一的工业园区的概念，它将走向城市，迈出多元化、复合化的历史性跨越，科技新城将具有居住、商业、文化、游憩等与人们的生活紧密相关的功能，它们和产业功能混合叠加，将塑造强烈的归属感、形成迷人的城市魅力，促进城市的长远发展。 城市总体空间结构 规划确立了“向东集束拓展，交通先导、生态优先，复合化、簇群化”的空间发展策略。依据以上的策略，规划提出武汉科技新城的空间结构为： 一条主轴，四大簇团；一个都市核心，三
33、个支撑中心；一个资源保护网络，多条生态廊道。 一条主轴，四大簇团： “一条主轴”即三环线连接高新三路自西至东，它贯穿于整个武汉科技新城，与其南北的高新一路、高新二路、高新六路等一起，如同“集束”般将科技新城东西部联络起来，形成武汉科技新城最具特色的城市结构形态。四大簇团：由三环线高新三路这一东西方向的主干线与三环线光谷二路这一南北方向的主干线十字交叉，将东拓后的武汉科技新城整体自然划分为四大簇团：西北簇团即关山簇团、西南簇团即流芳簇团、东北簇团即九峰簇团、东南簇团即梁子簇团。 一个都市核心，三个支撑中心： 一个都市核心：在“梁子簇团”与“九峰簇团”之间形成的武汉科技新城的核心区，包含市区级行政
34、管理、金融商贸、配套服务、会议展览、文化体育、休闲娱乐等功能。 三个支撑中心：在关山簇团以鲁巷广场为核心、在流芳簇团以现流芳新镇为核心、在九峰簇团以王家店为核心，分别形成三个次级的新城中心。三个中心各具特色，互为依托。 一个资源保护网络，多条生态廊道： 科技新城有马鞍山、九峰山等山体组团和东湖、汤逊湖等大型湖泊，规划将武汉科技新城的生态资源、景观要素与市政基础设施相结合，组成“资源保护网络”。 规划还将结合区内道路规划，进行道路景观廊道和防护林带建设，将规划的山体、水体等景观要素进行串连，以形成“多条生态廊道”。 用地布局 按照规划，科技新城产业用地包括“流芳产业城、关东产业园、关南产业园、汤
35、逊湖产业园、豹澥产业园”在内，加上教育研发用地，面积达61.34平方公里，约占总建设用地的40。居住用地31.08平方公里，主要布局为“两带”（雄楚大街居住带和南湖南路居住带）、“五片”（流芳、南湖东山、后梁子湖之滨、九峰山南麓、汤逊湖北岸）、“八点”（农民居民点），占总建设用地的19.67。加上公共服务和生态用地等，科技新城将形成完善的用地布局。该规划力求形成密集的商业、办公、居住、体育、休闲娱乐的“簇群状”复合区域，以提高土地集约化使用效率，增强区域内土地综合开发效能，保持科技新城持续的活力。 规划的主要特色 武汉科技新城总体规划基于“可持续发展、塑造和谐城市”理念进行研究和规划，在参照麦
36、肯锡顾问公司的产业发展建议，借鉴美国硅谷、日本筑波、台湾新竹等国际知名科学城各项指标和发展经验，同时前期进行扎实的调查研究的基础上，提出了具有很强科学性和严谨性的方案成果，它的几个主要鲜明特色有： 加强与武汉城市圈规划的对接 武汉科技新城作为未来武汉市东部发展的极核，是与武汉都市圈内黄石、鄂州、黄冈对接，带动区域发展的动力源泉。规划在中心区设置、道路网络、轨道交通布线、用地布局等方面予以落实。在规划中，城市中环线连接新武黄高速公路自西至东，贯穿于整个武汉科技新城并留下继续向东拓展的“伏笔”，它与区域内的高新一路、高新二路、高新六路等一起，如同“集束”般将科技新城东西部联络起来，形成武汉科技新城
37、最具特色的城市结构形态。同时规划中考虑轨道交通线在流芳换乘通往鄂州、黄石的城际交通线，加上在佛祖岭中心东侧设置与新武黄公路的全互通式立交，能够最便捷地与周边城市联系。据测算，未来从科技新城中心区到黄石、黄冈、咸宁等城市仅需半小时，到仙桃、孝感等城市仅需1小时。 紧密围绕服务“自主创新”功能需求 规划把握党中央提出的“以自主创新提升产业技术水平”的战略要求，突出“自主创新”这一主题，重点对教育科研用地和公共服务设施用地进行布置。其中：教育用地以教学为主的大专院校用地，主要分布在珞喻路和民族大道沿线，总用地面积10.56平方公里；科研用地则达到9.4平方公里。 为构建“创新服务”所需的城市配套服务
38、平台，科技新城的公共服务设施用地按照“一主三辅”的结构集中布置商业和服务用地，形成具有集聚和规模效应、高效率的服务中心。 “一主”即“都市核心区”，规划以高新二路和光谷五路交叉点为支点，延伸形成面积约为9.36平方公里呈“十”字形的用地格局。该核心区是武汉市城市总体规划确定的东南新城的中心区（豹澥中心），未来将随着科技新城东拓的推进而逐步完善功能，发展成为整个科技新城的新核心。“三辅”指在关山簇团以鲁巷为核心，在流芳簇团以流芳镇为核心，在九峰簇团以王家店为核心，分别形成三个次级的新城中心。其中鲁巷中心以商业服务为主导，流芳中心以产业服务为主导，王家店中心以旅游服务为主导，分别融合相应的商业、金
39、融、信息、文化等配套设施，服务于相应的区域。 体现生态城市发展目标 规划将武汉科技新城的生态资源、景观要素与市政基础设施相结合，组成“一个资源保护网络，多条生态廊道”。利用马鞍山、九峰山、二妃山等山体组团，建设以森林为主体的大型森林斑块，建设内部绿核与开放式森林旅游区。将周边大型湖泊纳入科技新城的景观系统之中，把东湖、南湖、野芷湖、汤逊湖四大水体连通，利用湖汊和水岸湿地，形成良好、完整的水环境体系。根据以上规划，生态用地面积达到55.84平方公里，占总用地的25。 美好愿景 按照“全球同步，世界一流”的定位，武汉科技新城将营造出可持续的“一流”的综合创新能力，形成“一流的运转模式及效率、一流的
40、科技水平、一流的人才和企业、一流的环境和设施”。武汉科技新城的发展目标将是：以创新型、服务化为理念，构筑创新产业园地、科技服务平台；以宜人性、生态城为理念，塑造山水园林城市、多彩宜人生活。武汉科技新城将为顺利实现这个目标迈向新世纪的征程！第四部分 万科魅力之城的市政配套及武汉地铁远景规划。一、万科魅力之城公交配套。万科魅力之城在项目启动前，就有一趟757路公交车直达，具体站点如下：鲁磨路 - 民院路 - 上钱村 - 下钱东村 - 紫菘枫林上城 - 关山中学 - 关山 - 光谷太阳城 - 武汉职业技术学院 - 曙光村 - 大彭村 - 郑桥村 - 大舒村武汉工程大学 - 流芳大道（万科魅力之城）
41、- 流芳法庭 - 大邱市场 - 流芳老客运站 - 汪田村商贸学院。由于光谷片区在过去的一两年内引进了多家重量级企业，政府将逐渐为之提供配套，2008年8月8日由武汉公交集团公司第五营运公司开通了789路公交线，连接光谷广场和富士康工业园。789路公交途径站点：鲁磨路 - 鲁巷广场 - 新屋熊 - 关山口 - 关山一路 - 关山饭店 - 关山 - 光谷太阳城 - 武汉职业技术学院 - 曙光村 - 大彭村 - 关南小区 - 华夏学院 - 化徐村 - 武大园路 - 武大园二路 - 武大园三路 - 杜鹃园 - 滨湖路 - 高新四路 - 竹林园 - 万科魅力之城 - 邬家山 - 港边田 - 大邱新村 -
42、 流芳老街 - 汪田村 - 牌楼舒村。789线路的定位很讲究，她的开通改善了多个企业集中区域的交通状况，如关南小区的光谷软件园，武大园路的武大科技园和华中科技园，高新四路上的中原电子和光谷电子LED项目，万科魅力之城对面的中芯国际，牌楼舒村的富士康工业园等。由于万科魅力之城地处富士康进中心城区的必经之路，政府为该企业提供相关的配套，魅力之城均将优先受惠。光谷片区的旗舰社区万科城市花园经过几年发展，配套已经趋于成熟，多趟公交车直通城花，可抵达武昌各繁华地段，其中已有的交通配套有：586路公交具体站点：沙湖 - 螃蟹甲 - 小东门 - 小东门东站 - 何家垅 - 洪山体育馆 - 中南路 - 丁字桥
43、 - 洪山 - 街道口 - 珞狮路 - 武工大 - 黄家湾 - 马房山 - 尤李东村 - 桂元路 - 元宝山 - 陈家湾 - 小何西村 - 省荣军医院 - 杨家湾 - 关西小区 - 华城新都 - 下钱西村 - 民院学生公寓 - 刘家村 - 纺织路 - 东山头 - 中南民族大学 - 大彭村 - 关南小区 - 华夏学院 - 化徐村 - 万科城市花园 - 城花中心；903路公交具体站点：武昌火车站 - 井岗村 - 省出版城路武汉理工大学 - 省荣军医院 - 杨家湾 - 鲁巷 - 鲁巷广场 - 关山口 - 关山 - 大彭村 - 万科城市花园 - 郑桥村 - 南泥湾 - 庙山管委会 - 庙山 - 医药园
44、 - 华泰山庄 - 庙山新村 - 美加湖滨新城 - 中洲社区 - 程何湾 - 普安塘 - 谢家湾 - 世纪广场 - 地大江城学院 - 地税局 - 江夏人民银行 - 江夏体育馆 - 纸坊火车站 - 西交路 - 电力局；733路公交具体站点：鲁磨路 - 鲁巷广场 - 新屋熊 - 关山口华中科技大学 - 关山一路 - 关山饭店 - 关山 - 光谷太阳城 - 武汉职业技术学院 - 曙光村 - 大彭村 - 关南小区 - 华夏学院 - 化徐村 （万科城市花园） - 郑桥村 - 罗友村 - 茅店 - 武汉警官职业学院 - 南泥湾 - 庙山 - 玉龙岛 - 玉龙岛花园；755路公交具体站点：鲁磨路 - 鲁巷广
45、场 - 新屋熊 - 关山口华中科技大学 - 关山一路 - 关山饭店 - 关山 - 光谷太阳城 - 武汉职业技术学院 - 曙光村 - 大彭村 - 关南小区 - 华夏学院 - 化徐村（万科城市花园） - 郑桥村 - 罗友村 - 青龙嘴 - 大堤湾武汉铁路学校 - 前舒湾 - 谭家嘴 - 宜家龙臣 - 洋湖大道 - 粟庙湖北城建学院。目前从城市花园有看房班车到达魅力之城（具体时刻表详见项目公示）。魅力之城是城市花园的历史再现，甚至可能会青出于蓝。在还未入住的条件下，已经开通两趟公交车，待该区域逐步成熟，交通将更加完善。二、魅力之城的生活配套。1、购物。、魅力中百超市、城花购物公园、光谷大洋百货、光谷
46、家乐福、鲁巷购物广场、珞瑜路上的中百仓储、民院路上中商平价美食2、娱乐。、魅力会所乒乓球室、羽毛球、台球、棋牌室、游泳池等。、城花阳光海会所位于城花的社区之内，有乒乓球室、棋牌室、游泳池、梦幻岛儿童乐园等，大人的游戏，孩子的游戏，都是生活的乐趣。、天缘电影院位于创业街星光大道上的天缘电影院，虽然看起来不是太大，也有4个足够舒适的大厅，最大的拥有170个座位。地址:光谷SBI创业街。、天河环艺旗舰影院影院面积超过5000平方米，配套设施都属于武汉比较尖端的水准了，位置也比较方便，就在光谷广场。地址:光谷世界城步行街3、教育。、魅力自有品牌幼儿园、世纪星双语幼儿园位于万科城市花园的世纪星双语幼儿园
47、，以造型活泼的外观、轻松欢快的色彩、和蔼可亲的师长，给孩子创造一片健康成长的空间。其科学灵活的启蒙教育方式“亲子课堂”、安全细致的全程照顾，充分激发孩子的想象空间和思维潜能；双语同步教学模式，让孩子在起跑线上就接轨国际，与时代同步。、华师附小城花分校是万科为城花的孩子们精心准备的基础教育园地，配置先进的教学及活动设施、优厚的师资力量、高素质的办学质量，在自己的家门口轻松实现。孩子们再也不用费尽周折，到数站之外的小学上学，在自己家门口，便有先进优质的基础教育。、光谷实验中学位于流芳街，乘坐757路公汽到流芳菜场下车即可到达，隶属东湖新技术开发区教育局管辖，新建成全国一流的校址于08年7月交付使用，规模为72个班级以上。、华师一附中在距离城花约5公里处，即是享誉全国的华师一附中，是孩子们不断进取的又一动力，学校教学严谨、设施齐全、教学理念先进、师资力量雄厚，是一所现代化的生态学校，一流的设备、一流的环境、一流的学生、一流的师资，为孩子的成长提供了又一个优质的学习之所。、光谷二高魅力之城南地块以东，光谷一路对面。、武汉大学、华中科技大学著名高校距离万科城市花园不远，
