武锅项目营销策划及整合推广战略方案(定稿) .docx

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1、泰盈决策置业集团有限公司广州市东湖路126号龙湖大厦四层407室邮政编码：510100LHDS GROUP CO., Ltd.407 room，Longhu mansion No.126 ，Donghu road，Guangzhou City华中区武汉分部武汉市解放大道686号世贸大厦1502室 电话：02785448854传真：02785449664 邮编：430030 电话：02785440531 传真：027-85440531 邮编：430030电话：02785440531 传真：027-85440531 邮编：430030武锅项目营销策划及整合推广战略建议书谨呈：武汉三方置业有限公司目

2、 录第一部分：泰盈决策置业集团企业介绍1一、公司简介1二、核心价值介绍2三、营销战略简介5四、部分业绩介绍6第二部分：项目营销策划及整合推广战略建议12一、项目市场研究12二、项目发展定位26三、项目营销推广策略36四、对景观设计的建议44五、对商业布局的建议46六、对企业品牌塑造的建议47第三部分：与三方置业的合作方式建议48第四部分：泰盈置业营销策划服务品质管理49第五部分：泰盈置业营销策划方案意见反馈方式51第六部分：附件52一、公司营业执照二、公司税务登记证明第一部分 泰盈决策置业集团企业介绍一、公司简介公司概况香港泰盈集团，1994年进入中国房地产市场，是一家专业从事房地产投资、开发

3、和策划、营销的现代企业，公司结合国内外最先进房地产经营理念和中国房地产市场的实际情况，独创了一套非常适合中国房地产市场的与众不同的管理模式“泰盈营销模式”，并不断创造出惊人的销售业绩，得到行内人士的广泛认可。在十多年的发展中, 公司不断改进和自我完善，目前公司已发展到拥有数家房地产开发公司和数家策划营销分支机构的代理商及逾千名专业房地产人员的规模，现已成功在全国三十多个城市服务过了三百二十多个地产项目。决策资源品牌创建于1998年，2003年正式成立决策资源集团，作为独一无二的“资源+专业”型地产集团，决策资源在全国范围内构筑了第一个开发资源平台，为合作伙伴深度整合四大核心资源：资金资源、土地

4、资源、品牌资源和专业资源，相继为近万家以开发公司为主的房地产企业提供咨询服务。2005年初，泰盈集团与决策资源集团强强联合，真正实现了一线操作和强大后台的完美结合。新的集团公司既是地产资源整合之集大成者，全国首家纵跨“投资开发、策划代理、专业研究”三大领域的集成式地产机构，又是中国地产最强势的执行力团队。业务范围全国范围内：提供房地产项目投资开发、项目集成管理、住宅全案策划、广告策划、商业地产全程策划、城市土地运营、销售代理、专业培训、图书出版等服务。战略 + 执行“博厚悠远”我们拥有资金、土地、品牌、专业的资源平台；我们更拥有十余个跨领域的专业团队。资源+专业因此我们将泰盈.决策资源的核心竞

5、争力总结为：理念、资源、执行进而言之，就是：1、开放共享的理念；2、全国化资源平台；3、关联集成执行力。泰盈公司网址特别说明 泰盈不只是代理公司。 泰盈是一家集房地产投资、开发、策划、代理于一体的综合性公司。 泰盈每年在全国各地都有十个以上独立开发或合作开发的项目运行。 相对于单纯的代理公司而言，泰盈更懂得开发企业需要什么，泰盈从来不会去急功近利，而是会以合作伙伴的身份，真正站在双方的立场上三思而后行。所以，在市场上纵横十四年，泰盈的招牌越拭越亮、历久弥新。二、核心价值介绍1、我们是一支具有成功操作大盘经验的专业团队我司多年来操作沈阳奥林匹克花园、常州奥林匹克花园、西安长安奥林匹克花园、北京易

6、郡、沈阳七里香堤、长沙山水芙蓉、长沙山水人家、长沙山水英伦、上海城市岸泊、南京阳光之旅、武汉东龙世纪花园、武汉银河湾、武汉沿海赛洛城等众多的大型项目。这些项目的规模普遍较大，且销售具有很大的难度，但是凭借本司在大盘操作中不断积累起来的成熟策划能力和超强的销售执行力，销售业绩总能超过发展商的预期，创造出令人惊讶的成绩。2、我们是一支连续11年保持销售率全国第一的队伍许多代理公司往往擅长于以高昂的广告费、较低的开盘价、最好的房源换取开盘时短暂的畅销，以最快的时间拿到尽可能多的佣金，而到楼盘进入中后期销售开始困难的时候就撒手不管了。而我们认为地产行业的真正的利润往往沉淀在最后的货量中，泰盈决策置业集

7、团一贯以卖完最后一套房子为荣，我们在这11年来连续保持了销售率全国的第一。可以看到我们在武汉代理的楼盘每一个都成为了经典案例，很多项目都买到了100%、甚至是103%。尽管我们佣金标准较其它同行略高，但综合计算后，我们才真正为我们所服务的开发商100%兑现利润，大幅缩短了现金回笼时间，开发商不仅没有多花钱反而还增加了利润。3、我们善于培养销售人才，拥有高质量一线销售人员梯队不同于绝大多数的代理公司，先找到项目，再临时拼凑一些销售人员，缺乏系统的管理和集中的培训。泰盈决策置业集团对一线销售人员的选聘、培养、激励，最重要是业务标准都有一整套完整的体系。泰盈决策置业集团销售团队的所有骨干包括主任、副

8、经理、部门经理、项目经理、营销总监均是在公司从一线销售人员做起，经过多年的培养，最优秀者才能得以晋升，他们拥有扎实的业务基本功，高度认同企业文化和企业理念。目前泰盈决策置业集团拥有项目经理近30人、副经理近50人、置业顾问800多人，一线销售人员实行全国范围内的统一调配，具备全国最优秀的营销素质，能同时操作多个大型楼盘，被业界誉为“中国房地产营销的特种部队”！4、我们拥有长期从事全程策划的高度专业化策划团队泰盈决策置业集团策划中心拥有专业从事全程策划和营销策划的策划总监、策划经理、策划主任30多人，市场人员50多人。该中心得到集团旗下研究中心的鼎立支持，研究中心随时向策划中心的一线策划执行团队

9、提供最先进、最前沿的房地产信息和理论支持。策划中心成功全程策划的项目包括“沈阳奥林匹克花园、常州奥林匹克花园、淄博奥林匹克花园、盐城奥林匹克花园、成都建信奥林匹克花园、合肥奥林匹克花园、广州中州中心、上海城市岸泊、苏州城市别墅、杭州金色钱塘、南京东郊小镇”等130多个项目，拥有强大的策划能力，被业界誉为“中国房地产营销第一策划团队”。对于各地代理楼盘实行前期“全程策划、营销策划”专案团队负责，中期专案策划人员跟盘，地区策划经理负责，总部策划中心指导把关的模式，保证服务的质量。5、我们拥有产业化资讯研究机构、近百人的专业研究团队位于广州市的泰盈决策置业集团研究中心是中国唯一产业化的房地产资讯研究

10、机构，拥有近百人的专业研究团队，已向包括万科、中体、金地、顺驰、融创等品牌地产企业在内的数百家房地产企业提供过专项课题研究服务，超过300家开发商使用决策情报整合服务系统。与此同时，拥有国内最大的专业地产图书出版机构，累计销售逾20万册，以及中国最大的房地产专业资源平台中国房地产商网。研究中心同时直接服务于策划团队、销售执行团队及在售楼盘，是一线执行人员熟悉市场、丰富理论知识的强大后盾。6、我们具有与国际一流的规划、建筑、景观、物管公司合作的丰富经验。我们认为这个市场上不乏大师级的作品，但缺乏能把大师的思想和理念积极主动的传递给客户打动客户的销售人员。多年来我们先后在与澳大利亚COX、五合国际

11、、澳大利亚汤臣邓肯、泛亚易道、新加坡创意国际(SCI)、景尚、戴德梁行等一流公司密切的合作中形成了一个良好的习惯，就是不断培养我们的一线销售人员对这些一流公司思想和理念去理解、吸收然后转化为通俗的语言，通过与客户面对面的沟通，传递思想，描绘出对未来生活所产生的影响，提高我们所销售产品的附加值。7、我们是中国房地产营销第一执行力团队泰盈决策置业集团是在1994年中国房地产最艰难的时期创立的，依靠做别的公司做不了或做不下去的艰难项目，不断地创造市场的奇迹，被众多的开发商誉为专门“打硬仗”、“啃硬骨头”的队伍。执行力是泰盈决策置业集团的核心价值。我们追求的是比别人更快的销售速度，更高的成交价格，更均

12、匀的出货，更少的推广费用，100的销售率。8、我们是具有“泰盈精神”的队伍一个良好的市场、一个品质优良且有很强现场打动力的楼盘，就像温室一样，锻炼不出最优秀的销售员。而泰盈是一个靠卖艰难楼盘起家，在困难环境下磨炼并成长起来的企业。这就要求我们比别人拥有更加顽强的意志品质，做事专注、绝不放弃、全力以赴达成目标的“泰盈精神”深入到我们每一个员工的骨髓。也许我们不是最“漂亮”的，也不是最“聪明”的，但是我们一定是最认真、最努力、最勤奋、最用心的。9、我们专注的服务为与我们合作的开发商客观地说，我们不愿意在同一区域代理太多项目，因为我们认为我司的服务质量和品牌维护远远重要于代理项目的数量。同样的销售价

13、格我们能为开发商创造更短的销售时间，同样的销售时间我们能为开发商创造更高的成交价格，销售率100、不打折、全部房源均匀出货、不乱承诺，这都是我们对自己的要求，体现在我们的服务之中。我司与武汉东龙房地产开发有限公司合作的时间长达六年，我们的理念是：一旦我们服务于一个项目我们就要投入全部的精力，全力以赴专注的服务于这个项目，达到开发商的期望，超越开发商的期望，让开发商为我们而感动！三、营销战略简介 泰盈决策置业集团拥有七种独门销售武器，每次都近乎完美地无限接近销售极限，成就了诸多开发商的地产伟业。 独门武器一：极限营销房地产零库存战略（我们有能力帮助开发商实现100%的回款率） 独门武器二：超速营

14、销最快速度现金回收战略（我们销售的楼盘永远出货最快） 独门武器三：价值营销最大开发利润回报战略（平均实现高出常规预期10%超额利润） 独门武器四：成本营销最小营销广告投入战略（我们用最小广告投入换取最大实效） 独门武器五：动力营销积极主动，全面出击战略（我们突破瓶颈实现热销的关键所在） 独门武器六：逆势营销滞销楼盘市场激活战略（卖光别人卖不动的楼是我们的骄傲） 独门武器七：立体营销全面战略资源支持战略（我们将对客户资源与战略全面支持）四、部分业绩介绍北京易郡介入模式：投资开发+全程策划销售代理易郡项目位于北京市顺义区李遂镇顺平东路，潮白河畔，顺鑫绿色渡假村旁。占地418亩，总建筑面积达8662

15、1平方米，共330套，容积率0.3，绿化率达40%。易郡项目追求北京四合院空间的灵魂，结合现代的生活方式，只保留纯粹之京味，创新出平层四合院别墅、双拼院落别墅、独栋院落别墅三大全新形态。社区规划顺应地块天然文理,是一个低密度的现代中式风格的绿色生态别墅社区。易郡自2004年11月28日开盘以来，即在北京市场上掀起了一股中式别墅热。一期91套别墅在短短半年内售罄，销售金额逾一亿五千万；二期别墅开盘三个月销售额近五千万。2005年易郡在热销的同时荣获了“中国建筑艺术年鉴地产奖”、首届地产天下“十大宜居楼盘”奖、“中国地产金砖奖之创新奖”、“2005年值得购买楼盘奖”、“2005年中国城市标志名盘奖

16、”等奖项。备注：易郡网址：www.i-沈阳沈阳奥林匹克花园介入模式：投资开发+全程策划销售代理沈阳奥林匹克花园是由中体产业集团与泰盈决策置业集团共同投资开发的。项目位于沈阳市东陵区植物园与东陵公园之间，总占地2600亩（173万平方米），总建筑面积86万平方米，容积率0.5，规划居住人口3万余人。该项目作为奥林匹克花园的连锁项目及东北地区首个运动健康主题社区，具有重要的战略意义。该项目在整个营销推广过程中从未做过任何“优惠、促销”活动。高性价比的产品、唯一性的品牌理念、准确的市场定位等是沈阳奥林匹克花园成功的重要因素。2003年沈阳奥林匹克花园实现当年规划、当年施工、当年现楼开盘、当年销售过亿

17、元。创造了2003年度沈阳楼市最快开发记录、沈阳别墅项目销售“面积、套数、金额”三冠王。在不到一年的时间里，销售价格稳步提升上涨1000元/平方米，高出其它竞争楼盘近1600元/平方米。备注：沈阳奥林匹克花园网址：西安西安奥林匹克花园介入模式：投资开发+全程策划销售代理西安奥林匹克花园位于西安绕城高速和世纪大道的西北角，总占地800多亩，总建面近100万平米，由七个独立的奥运村组成，每个奥运村都有自己的中心花园和奥运特色，现在一期开发的是雅典奥运村，建筑面积6万多平米。主要以多层为主，独创了一些四层坡屋顶、五层带小阁楼等特色规划，后期还将有电梯洋房。而且，整个社区也是延续其他奥林匹克花园的运动

18、健康生活，将大多运动设施安排在景观带和社区宅地中，还有幼儿园、中学、购物中心、星级酒店等成熟配套。备注：西安奥林匹克花园网址： 武汉东龙世纪花园介入模式：全程策划销售代理项目位于武昌区小东门紫沙路，是由香港独资企业武汉东龙房地开发有限公司投资开发，开发商董事曾经参与过武汉广场的投资建设。项目占地近200亩，总规划建筑面积25万平方米,总规划户数2300户，计划分7期建设完成。项目始建于2001年初，泰盈决策置业集团于2001年产4月接手该项目，当时项目周边蓝湾俊园，凤凰世纪家园，尚隆地球村，惠誉花园等众多的大盘同期开盘销售，市场竞争呈现出白热化的势头，东龙世纪花园在社区规划和地段都不占优势的情

19、况下，反而一直保持以高于市场价的价格持续旺销。一期翠林居、二期星河居、三期百花居、四期金湖居每一期的销售过程都保持了极强的战斗力，完成了近4亿的销售额,并且每一期都实现了100%的销售率，目前项目正在进行第五期精装修小户型公寓的开发。与此同时，我司非常注重对开发商的服务意识，令开发商始终保持较高的满意度，至今保持了长达六年的愉快合作！备注：东龙世纪花园 网站：武汉沿海赛洛城介入模式：营销策划销售代理沿海赛洛城项目位于武汉市东西湖区，毗邻国家级台商投资开发区、东西湖生态保护区。地块交通便捷，南面为城市快速干线金山大道，东面为城市主干道张柏路，西临天然湖黄狮海。沿海赛洛城是由沿海绿色家园发展（武汉

20、）有限公司投资开发，聘请阿特金斯（英国）、何显毅建筑工程师楼、美国易道等国际知名设计单位，共同在武汉打造的城邦概念社区。项目总占地面积91.18万方（1300多亩），总建筑面积145万平方米，其中住宅总建筑面积130万平方米，由联排、多层、小高层和高层等建筑物规划有序有机组成，以满足不同人士在的居住需求，整个赛洛城分五期滚动式开发。2007年3月31日，沿海赛洛城一期开盘，在随后短短50天的时间里实现销售额1.12亿元，实现销售均价3700元/，均价不仅超过了万科西半岛等高档楼盘，更是超过周边楼盘近1000元/。备注：沿海赛洛城 网站：第二部分 项目营销策划及整合推广战略建议一、项目市场研究（

21、一）区位价值比较分析本项目位于武昌中心城区，属丁字桥板块，其最大的竞争威胁主要来源于以下四个板块（或项目）：一是以金都汉宫、锦江国际城为代表的积玉桥板块；二是以金地格林小城、泰然南湖玫瑰湾为代表的南湖板块；三是以凯乐花园代表的中南板块；四是位居武昌区中北路147号的武重项目，其区位价值分析如下：积玉桥板块关键词：临江/品牌/豪宅/中心。积玉桥板块，武昌区政府所在地，是武汉市城市建设规划中的“江南核心区”，也是武昌“总部经济区”的重点扩展区。近年来作为武汉楼市价格上涨的火车头，积玉桥片区以绝佳的地段，成熟生活氛围，不可多得的景观，吸引众多巨头纷纷投资，锦江国际城、华润凤凰城和城开玉桥新都、金都汉

22、宫、友谊国际、融侨华府相继登场，形成“列强争霸”的局面。板块以高品质、大品牌、大社区为主要特征，随着旧城改造、地铁、过江隧道的建立该区将是本案强劲的竞争对手。中南板块关键词：核心/商务/地段。中南板块涵盖大东门、小东门以及中南一路、二路沿线地块。中南板块属武昌金融商务的核心区，该区域主要以开发写字楼、商住楼、精装修公寓等为主。据本次市调结果显示，该地区云集了众多小户型公寓，如奥山星座、南国新东城等。该区域内的产品与本案前期产品属不同类型，对本案而言，不构成直接威胁，对此部分本案将做简单分析。南湖新城板块关键词：临湖/品牌/教育。南湖新城是武昌近年来重点发展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较

23、齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。该区域楼盘主要特点为： 临湖景观大盘，如泰然南湖玫瑰湾、名都花园等； 依托高校、主打教育牌社区，如学府林居、保利浅水湾、领秀城等 品牌大盘，目前主要有金地和大华两个品牌开发商进入，大华南湖公园世家和金地格林小城两个项目在武汉房地产行业以小有名气。本案除地段有明显优势外，在外部景观上无法与该区域楼盘相比。因此，该区域是本案重点分析的。武重项目关键词：规模/景观/地段。 占地465321平米的武重项目被上海豫园商城房地

24、产发展有限公司以35.02亿元的天价竞得。该项目在规模、地段、自身景观、周边配套等与本案有诸多相似之处，此外，拥有的水体资源（东湖、水果湖及沙湖）是本案所不能匹配的。又因该项目推出时间与本案几多重叠，故此，在相当长时间里，都将成为本案的主要竞争对手。1、积玉桥板块竞争项目分析项目名称建筑面积 ()建筑 形态户数 (套)户型销售时间销售率销售均价品质景观资源华润 凤凰城15万高层105422（96）32（105）42（174）2006.125%6262中高 品质观江金都 汉宫近30万高层120032(137-153) 42(188-255) 22(112-126)2007.122%8000高端

25、豪宅临江锦江 国际城142699高层110（现推）11(38.9911(42-44)11(69.35)11(96.18)2005.982%8000高端 豪宅临江友谊 国际88224高层70622（82.7-92.5）32(125-128.4) 32(98.52)2006.1285%5264中等 品质临湖城开 玉桥新都102947.3高层 小高83822（86.7-92.5） 32(98.8-104.4)2005.11已售磬5300中等 品质观江金地 国际花园地处华润凤凰城旁(临沙湖)，现正处于桩基阶段中环 滨江丽景地处新生路旁(可观沙湖)，现封顶融侨华府地处新生路旁，现正处于桩基阶段项目规模：

26、该板块楼盘规模属中等规模，大多在10-15万方左右，本案板块目前除武昌城市公园的规模与该板块有相当规模外，其他项目规模偏小。本案规模较该板块相比属超级大盘，该板块无任何楼盘能与之比较。本项目竞争指数：项目品牌：该板块大多是由知名开发商开发，如城开、华润、浙江金都等，本案板块开发商从名气上无法与该板块相比，本案的进入将打破这一区域无品牌项目的空白。本项目竞争指数：建筑品质：该板块的楼盘品质大多是中高档，还有一些豪宅项目，总体品质较高。本案板块楼盘是由精装修小户型与中档住宅为主，品质上无法与该板块相比。本案市场定位为高品质居住区，将丰富这一板块的高端市场。本项目竞争指数：景观资源：该板块临长江、靠

27、沙湖，有丰富的水景资源。板块内项目大多都享受这一优势，本案板块无先天自然景观，在自然景观上无法与该板块相比。本案只有在自身景观设计有所突破。本项目竞争指数：项目配套：该板块项目配套大多有商业街与会所，周边配套非常成熟。本案所在区域配套也比较成熟，还具有别的项目无法相比的优势配有文化艺术中心、一座九年制义务教育学校。这将是本案最大的亮点。本项目竞争指数：销售价格：该板块楼盘均价在6000元/，高端楼盘价格在6500元/以上。本案板块楼盘均价在5000元/，在价格上有较大提升空间。本项目竞争指数：人文资源：该板块是老城区，板块内国有企业比较多（如五棉、六棉、天一印染厂），但现在大多都破产，原有工厂

28、建成高档楼盘。又随着旧城改造的深入，板块内原有居民大多搬迁，到比较偏远地区买房，板块内原有居民大多流失，但原有的教育资源保留较为完整，如武汉中学、武汉十四中学、省实验中学、中华路小学等。依靠强有力的教育资源与政府规划“富人区”的建立，该板块会形成新的人文资源。 而本案板块有更为丰富的人文资源。本项目竞争指数：2、中南板块竞争格局分析项目名称建筑 面积（）建筑 形态户数（套）户型销售 时间销售率销售 均价品质景观资源现代上品33030高层17635-902007.565%5600中档无奥山星座10368高层 精装修18211(40.72) 11(52.25) 21(56.56)2007.8800

29、0高档无凯乐花园20000高层约60012（62） 22（95-99.8） 32（137） 42（160）2006.5（一期）80%5800 高档中央花园金涛铭座24000高层18212（55.87） 22（100-102） 32（134-135） 2006.190%5000 中档无鹏程蕙园48293高层50711（49.04） 22（88） 32（131） 32（119）2006.380%5500 高档无南国 新东城31931高层57512（37） 22（58-71）2006.9已售完4700中档无项目规模：该板块楼盘规模属小规模，大多在2-5万方左右。本案板块楼盘除99号公寓外，其他项目均

30、比该板块楼盘大，本案在中南商务区将是超级大盘，规模优势更明显本项目竞争指数：项目品牌：该板块属武昌核心区域，楼盘规模小，开发商多是小开发商，无任何品牌可言。本板块开发商从名气上与该板块相似，本案的进入将打破这一区域无品牌项目的空白。本项目竞争指数：建筑品质：该板块的楼盘品质大多是中高档，精装修小户型，以商务活动为主。本案市场定位为高品质居住区，在楼盘品质上难分仲伯。本项目竞争指数：景观资源：该板块是武昌核心商务圈，无任何先天景观。本案临近该板块，也无太多景观资源，但本案规模大，适合做一些较大人工景观。这就是相对的较大优势。本项目竞争指数：项目配套：该板块楼盘自身配套较差，但是它的区位优势弥补了

31、这一不足。中南板块是武昌总部经济区核心区域，片区内写字楼林立，商业十分发达，拥有中南商场、世纪中商、家乐福及各类商业门店。本案靠近中南核心商圈，配套可与该板块共享，项目自身配套有一定特色，更显本案配套优势。本项目竞争指数：销售均价：该板块楼盘均价在5500元/，精装修楼盘价格在7000元/以上。本案板块楼盘均价在5000元/，比该板块价格略低。本案将以低于该板块、高于本板块的价格入市。本项目竞争指数：人文资源：该板块教育资源比较丰富，板块内有市十五中、二十五中、湖北教育学院、中南财经政法大学等知名学府。本案与该板块临近，可共享人文资源。本项目竞争指数：3、南湖新城板块竞争格局分析项目名称建筑

32、面积()建筑 形态户数（套）户型销售 时间销售率销售均价品质景观资源金地 格林小城70万多层 小高470222（88-99） 32（129-138） 别墅（163-173）2004.1195%4500中高观南湖大华南湖 公园世家73万多层 小高 别墅700022（87-108） 32（121-143） 42（159-166） 2005.770%4300中高观南湖泰然 南湖玫瑰湾约54万多层 小高 高层 别墅 4000待定2007.7未开盘待定高档临南湖水域天际 (一期)40万多层 小高 高层570(现推)22（85-89） 32（110-117） 32（125-128）2007.6未开盘430

33、0高档观南湖名都花园 （三期）76万多层 小高 别墅100022（91-97） 32（122-135） 42（137-142）2006.370%4700中高临南湖保利浅水湾10万高层 22（86-89） 32（112-117）2006.980%3700中档临南湖学府林居 （一期）19万高层150022（91-97） 32（122-135） 42（146-150）2006.980%3700中档无领秀城（一期）19万高层166422（90-95） 32（119-129） 32（163）2006.980%4400中档无项目规模：该板块楼盘规模大多数是15万方以上的中大楼盘，小规模楼盘都在3万方左右。

34、本案板块目前无较大规模楼盘，无法与该板块相比。本案的规模比该板块任何一个楼盘都要大，有明显的规模优势。本项目竞争指数：项目品牌：该板块品牌开发商云集，金地、大华、城投品牌已深入人心。本案开发商中铁大桥局在武汉虽有名气，但与该板块品牌相比还有一段距离。本案的品牌建立还需一段时间。本项目竞争指数：建筑品质：该板块的楼盘品质较高，以中高档产品为主。本案市场定位为高品质居住区，与该板块形成同质竞争。本项目竞争指数：景观资源：该板块临近南湖，有丰富的水景资源，大多数楼盘都打水景牌。本案属武昌中心城区，自然景观资源，在景观资源上无法与该板块相比。本项目竞争指数：项目配套：该板块楼盘自身配套比较齐全，一些楼

35、盘周边生活配套不太齐全，导致生活不太便利。本案临近中南商业区，周边生活配套成熟，与该板块相比有明显的优势。本项目竞争指数：销售均价：该板块普通楼盘均价在4000元/，水景房价格在5000元/以上。本案板块楼盘均价在5000元/，与该板块价格相比相差无几。本案可在地段、配套上做文章，与该板块楼盘形成差异化竞争。本项目竞争指数：人文资源：该板块教育资源丰富，板块内有武汉大学、华中师范大学、华中农业大学、武汉理工大学等高校。本案的教育资源也比较丰富，还具有该板块不具备的宗教文化、商业文化，人文资源优势明显。本项目竞争指数：4、丁字桥板块竞争格局分析项目名称建筑 面积（）建筑 形态户数（套）户型销售

36、时间销售率销售均价品质景观资源 99号公寓13408高层（精装）22711（42-55）21（55-69）2006.890%6000高档无武昌 城市公园117153.2高层102312（64.43）22(86-87)32(116-124)2005.790%4700中档无滨湖名邸（二期）69226高层56322（86-187）32(112-131)2006.10 75%4800中档无本案106万待定10000待定待定高档无项目规模：板块内的楼盘规模无法与本案相比，最大的武昌城市公园也只有11万方，规模优势明显。本项目竞争指数：项目品牌：板块内没有品牌开发商，本案的推出将成为板块内的品牌标杆。本项

37、目竞争指数：建筑品质：板块内楼盘以中档品质为主，本案市场定位为高品质社区，板块内没有项目与本案竞争。本项目竞争指数：景观资源：板块内景观资源匮乏，项目只有靠人工景观来支撑。本案也依靠人工景观来打造社区环境，由于本案规模大，可打造高品质景观园林。本项目竞争指数：项目配套：本案配套在板块内可谓独树一帜，优势突显。配套有商业步行街区、休闲主题会所、文化艺术中心，还建有九年制义务教育学校，可以说是理想的生活社区。本项目竞争指数：销售均价：板块内楼盘销售均价5000元/，本案定价过高会有一定的阻力。本项目竞争指数：人文资源：板块临近中南商圈、亚贸商圈，共享有长春观、宝通寺等宗教文化及武汉理工大学、武汉科

38、技大学城建学院等高校资源，但本案有颇具特色的工业文化。本项目竞争指数：（二）项目价值预估分析1、项目基本数据项目数据()规划净用地面积532618建筑面积1060000其中公共建筑步行商业街区36000休闲主题会所4000文化艺术中心5500教育配套幼儿园二所52009年制义务教育学校20000管理用房物业管理用房2130开闭所配电房、水泵房等1200住 宅960000一期(开工时间2007年)140000二期(开工时间2008年)120000三期(开工时间2009年)160000四期(开工时间2010年)100000五期(开工时间2010年)120000六期(开工时间2011年)140000

39、七期(开工时间2012年)180000产权式酒店公寓280002、宗地现状项目区位地块由武珞路、丁字桥路、雄楚大街、石牌岭路围合而成，形成四通八达的交通格局。基本生活配套购物：亚贸广场、中商商业大楼、世纪中商、易初莲花、中北仓储、工贸家电、国美电器等学校：武汉理工大学、武汉科技大学城建学院、十五中学、十四中学、武工大附中、自身配置学校等 医院：武汉大学医学院、广州军区武汉总医院、省妇幼医院、武汉大学口腔医院、洪山区中医医院等交通配套519、536、537、541、590、587、596等多条公交线路到达武汉三镇3、SWOT分析（1）优势分析n 规模优势项目总占地800亩，属于中心城区的超级大盘

40、。n 地段优势项目临近中南商圈、亚贸商圈，项目周边商场、学校、银行林立n 人文优势项目周边不仅具备宗教文化、首义文化，而且临近武汉理工大学等知名高校，加上自身独有的工业文化，人文氛围浓厚。n 自身配套优势项目自身配套优势明显，不仅有步行商业街区、文化艺术中心，还配有一所幼儿园及九年制义务教育学校。（2）劣势分析n 居民出行不便地块由武珞路、丁字桥路、雄楚大街、石牌岭路围合而成，但不临各条干道。这样造成居民上下班及购物等活动要花较长时间到车站。规避方法开通社区公共巴士，方便居民出行，这也可形成本案的一大卖点。n 项目形象不易展示项目四周不临主干道，但由于项目的特殊性，如何成为城市展立面将成为本案推广中的难题。规避方法充分运用“五点一线”推广手法，比如说增强外卖场展示的效果。n 项目周边形象较差本项目周边诸多民房，且呈现了脏、乱、差的态势，这些问题都直接影响到项目的形象建立。规避方法依靠有效的品牌推广线，整合有效的宣传推广方式，在项目形象期，迅速确立起项目和发展商的品牌。n 工厂噪音对前期推广的不利影响项目前期开发时，武锅尚在生产阶段，规避工厂的噪音污染将是我们面对的问题。规避方法针对客户心理，采取更有针对性地销售策略，比如说，绿化的隔音效果等。（3）机会点n 项目靠近南湖大学园区，且周边企事业单位众多，地源客户较密集，呈现出地源优势。n 本项目具有改造城市机能的作用，随着武汉