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1、中国二线城市“房产保值力”排名与分析“房产保值力”不仅关系财产安全，而且还能反映城市发展潜力。排名榜单中，北方六城有五城处于后八名，而长三角五城全部进入前八名世界进入衰退期，中国经济难以独善其身。2021年下半年，运行接近20年的中国房地产牛市似乎走到了尽头。如今，大家已经很少谈论哪里的房子会涨价，而更关心自己的房子能否逃过价格下跌。本文分析中国各二线城市房产的抗跌能力，我们称之为“房产保值力二为什么只分析和排名二线城市？北上广深这四个一线城市都是全国性中心城市，它们能调动的资源，能采用的政策都是其他城市无法比拟的。所以不该参与二三四线城市的排名。而三四线城市数量太多，情况千差万别，难以在一篇
2、文章中覆盖。所以，本文先做二线城市“房产保值力”排名榜。（二线城市名单见尾注1）经济遇冷，房地产市场悲观之时，却是观察各个城市经济底色和发展潜力的好时机。“房产保值力”可以从一个侧面反映城市的经济活力、发展潜力。如果一个城市的房价在经济寒冬中保持坚挺，即“房产保值力”很强，那么此城的未来不必悲观。文章分为四部分：1、“房产保值力”的测算方法2、排名榜3、对排名榜进行分析4、方法的局限性和其他说明CaIjIngElBven“房产保值力”的测算方法目前已有的方法往往从房屋存量、房产销售速度、国内生产总值增速（GDP增速）、人口净流入、产业结构、人均GDP等因素出发，利用这些因素的组合来构建预测模型
3、。这类方法有两个缺陷。第一，模型非常复杂，普通人看不懂。第二，从目前来看，预测效果不佳。本文另辟蹊径,使用了一种新的衡量方法。本文采用的方法简单直接，主要利用土地拍卖数据。每一次集中土地拍卖之后，价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且，拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。例如以下三种:其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。.其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。.其三，卖地收入已经成为地方政府最
4、重要的收入来源之一。（图1显示了2021年一二线城市卖地收入与一般财政预算收入的比值。）而且，地方政府支出难以大幅下降。如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入，未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大,房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。财经产业研究中心定义“房产保值力指数”如下:房产保值力指数=IOO（成交总金额-降价地块成交金额义降价程度系数一兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额该定义利用了土地拍卖中最核心的数据，并排除了干扰因素。（定义
5、的详细说明见尾注2）本文利用2022年各二线城市最新土拍数据测算出“房产保值力指数”。并且按照该指数进行了城市排名。“房产保值力”排名榜F面以郑州为例，说明测算过程。6月22日的郑州首轮土拍中，共出让15宗地块。其中13宗底价成交,2宗溢价成交。土地出让总金额为107亿元,出让起拍总价为105亿元。具体情况见表Io表1:2022年郑州首轮土拍情况土地名称溢价率成交价格（亿元）竞得单位郑政东出20223号（网）8%13.09河南保利发展郑政出120223号（网）12%9.35郑州龙兴房地产郑政出1202214号（网）0%1.85河南永威置业郑政东出【2022】4号（网）0%13.60郑州碧辰置业
6、郑政出202217号（网）0%3.43河南卓凯置业郑政高出20221号（网）0%3.86郑州高新碧桂园郑政出120228号（网）0%4.22河南国信乐达郑政出1202216号（网）0%3.92郑州越武房地产郑政出202212号（网）0%12.23郑州鼎建置业郑政出202211号（网）0%4.52郑州息盛房地产郑政出20229号（网）0%6.35郑州中豫安开城建郑政出【2022】10号（网）0%4.44郑州中豫安开城建郑政出（202213号（网）0%6.5河南省咏麟置业郑政高出【2022】2号（网）0%11.59郑州西汇房地产郑政出202215号（网）0%7.80郑州金水建设综合开发数据来源：郑
7、州市公共资源交易中心，财经十一人整理制表：财经十一人（点击图片放大看）表1的最后一行，郑政出20225号地块的竞得单位是“郑州金水建设综合开发有限公司:该公司的实际控制股东为郑州市金水区人民政府，而且成交溢价率为零。根据尾注2的说明，此地块属于“兜底成交二而“兜底成交”不能算真正的市场成交行为，在测算中应该扣除。表1的第三行，郑政出2022)3号地曾于去年供地中挂牌出让，但在拍卖前终止出让。此次重新挂牌，起拍价由原来的10.73亿元降为8.33亿元，最终成交价9.35亿元。成交价比上次起拍价低了12.9%o这种通过降价来成交的地块，属于“降价成交“降价成交”会削弱“房产保值力”。根据尾注2的说
8、明，测算中会根据降价幅度予以调整。扣除“兜底成交”，调整“降价成交”之后，郑州2022年上半年的“房产保值力指数”得分为39.9。图2是测算得出的二线城市“房产保值力”排名榜。排名榜的分析根据“房产保值力指数”得分，我们把二线城市划分为四个区间：低分区、中低分区、中高分区、高分区：1、当某城市的“房产保值力指数”得分小于40时，划入低分区。可以认为该城市房产的保值能力比较弱。.2、当某城市的“房产保值力指数”介于40-65之间，划入中低分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏低。3、当某城市的“房产保值力指数”介于65-70之间，划入中高分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏高。.4、当某城
9、市的“房产保值力指数”得分大于70时，划入高分区。可以认为该城市房产的保值能力比较强。第一，先分析低分区的7名成员。第20名:第19名：第18名,天津，指数得分9.8武汉，指数得分12.3重庆，指数得分12.4第17名:福州,第16名：济南,第15名：沈阳,指数得分27.7指数得分33.9指数得分37. 7第14名:郑州,指数得分39.9沈阳、天津、济南、青岛、西安，郑州这六座城市要么靠近黄河，要么在黄河以北，本文把它们称作“北方城市”。在6个“北方城市”中，天津、郑州、济南、沈阳属于低分区。而西安虽然不属于低分区，但得分为56.1分，在20个城市中排名倒数第八。所以，6个“北方城市”有5个进
10、入了排名榜后八名。这表明北方二线城市的“房产保值力”普遍较弱。这些城市为何得分低？要么是流拍、停拍严重，要么“兜底成交”数量众多，要么“降价成交”问题突出。比如，天津的数据来自4月25日，当时天津第一次土拍准备出让30宗土地，但最终仅6宗成交。而且这6宗土地的竞得者中还有2家是天津市的城投公司。可以看出天津土地拍卖情况非常不理想。当然，其他城市的数据大多来自6月之后。这个原因有可能造成天津得分略低于真实情况。武汉得分低，主要由于其第二次土拍中有相当多的地块是“兜底成交”。重庆得分低，主要由于其第二次土拍中，几乎所有成交土地的价格都远远低于此前的拍卖，即“降价成交”非常明显。第二，再看看中低分区
11、的3名成员。第13名：西安，指数得分56.1第12名：东莞，指数得分61.5第11名：厦门，指数得分64.9其实，厦门得分64.9,与中高分区第10名佛山的66.3差距不大。可以认为两个城市情况差不多。第三，下面看看中高分区的7名成员有何特点。第10名：佛山，指数得分66.3第9名：青岛，指数得分67.3无锡，指数得分68.0长沙，指数得分68.6苏州，指数得分68.9南京，指数得分69.0第4名：宁波，指数得分69.2中高分区域的7个城市，无锡、苏州、南京、宁波4城都来自长三角地区。而且排名榜第二名杭州也是长三角地区城市。所以，长三角地区5个二线城市全部进入前八。“房产保值力”也反映经济活力
12、。这说明长三角地区的经济活力全国最强。这里有个有趣的现象：中高分区的7个城市得分非常接近，最高和最低之间仅仅差了29分。因为本文的衡量方法并不是精准方法，而只是对房产保值能力做个大概的评判。所以这7个城市的“房产保值力”基本相当。青岛是北方得分最高的城市，而青岛的人均GDP在北方二线城市中排名也最高。长沙的“房屋保值力”为何较强？笔者认为一个重要原因是其房价相对于居民收入比较合理。2022年6月，长沙二手住宅挂牌均价仅为1.14万/平方米。第四，最后分析为何这三个城市进入了高分区，成为了“房产保值力”前三名。第3名：成都，指数得分74.6第2名：杭州，指数得分86.7第1名：合肥，指数得分99
13、.2成都的“房产保值力”为何可以位列前三？可能来源于这座城对年轻人的吸引力。成都在二十多年前是休闲之都，人们可以拿着不足千元的工资，悠闲地打着麻将快乐地生活。然而近些年，成都创新产业发展，经济活力十足，成了朝气蓬勃的年轻人向往的城市。2022年5月，智联招聘发布了中国城市人才吸引力排名2022。此报告显示，2021年应届生人才流入统计中，成都占比为4.7%o成都位列全国第二，仅次于北京，超过了位列第三至第五的上海、广州和深圳。杭州排名进入前三，并不让人意外。杭州不仅有丰厚的文化底蕴，而且有阿里为代表的新经济。合肥排名第一，应该让很多人意外。毕竟2021年，合肥的GDP仅排在全国城市的第19位。
14、笔者采访了多位房地产专业人士，这些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民营示范房企的高管对笔者说您应该好多年没去过合肥了吧，应该去看看，日新月异。，另一家示范房企的一位中层管理人员说的更加务实：“合肥的产业势头对购买力有支撑J2011年，合肥GDP为3637亿元，在全国城市排名中进不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全国各大城市第2022年科技部中国科技信息研究所发布了国家创新型城市创新能力评价报告2021。报告显示2021年国家创新型城市创新能力，合肥排在第九，而且是进步速度最快的城市。CBiflngElBven排名方法的局限性和其它说明本文的排名方法有三点局限性:.L测算方法得出的数
15、据并不精准，只能大体判断这些城市房产的保值能力。.2.随着经济情况的变化，测算得出的各城市分数也随之变化。但是各城市得分的排名会比较稳定。这就像某个同学考试，每次的分数可能有高有低，但他在班里的位置却基本固定。.3.一个城市中各个区域的房产保值能力本身存在很大不同。本文计算的结果是整体城市的情况，可以看作是各个区域的加权平均结果。如果一个城市某个区域成交的土地数量足够多，也可以用本文的方法测算该区域的房产保值力。还有三点说明:1、这次排名中，所有城市的分数都小于IOOo这表明现在的房地产市场真的非常寒冷。因为在2021年以前，流拍很少，溢价拍卖很多。那些时候，得分过100分是非常容易的事情。2
16、、排名结果南强北弱的特征非常明显，而且可以看出长三角是中国最强经济区。很多人喜欢比较长三角和珠三角的经济实力。从本文的结果看，长三角胜出。3、本文只是提供一个角度，来比较各个城市房产相对的保值能力。但是，A城市比B城市跌得少，但不代表它一定不跌。尾注1:二线城市与“两集中土拍”哪些城市属于二线城市？目前并没有权威定义。财经产业研究中心按照人口数量、城市定位、GDP总量等因素把全国城市分为五类，即一线到五线。一线城市4个：北京、上海、深圳、广州。二线城市20个：杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、关，州、天津、济南、沈阳、佛山、东莞、西安。在20个二线城
17、市中，成都和重庆属于“成渝地区”；杭州、苏州、南京、宁波、无锡五城属于“长三角地区”；厦门、福州属于“海西地区”；佛山、东莞属于“珠三角地区:二线城市都是区域性重点城市，在一定程度上代表了各自区域的经济水平和发展特点。在这20个二线城市中，有17个城市属于国家划定的“两集中土拍”重点城市。不属于国家划定的3个城市为佛山、东莞、西安。但东莞和西安的土地拍卖也可以看作是集中进行的。“两集中土拍”是指2021年2月国家自然资源部要求北京、上海等22个城市实施城市住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告，原则上每年不超过3次；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌
18、起止日期，以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。22城市如下：北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、关际卜1、天津、济南、沈阳、长春。6月22日郑州完成了2022年首轮集中土拍。至此，以上17个重点城市的2022年首轮集中土拍全部结束。目前,武汉、青岛、苏州等城市的第二轮集中土拍已经结束。佛山、东莞、西安也都完成了多个地块的拍卖。尾注2:“房产保值力指数”下定义之前，先说一些背景。第一，正文说过，卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。政府支出难以大幅下降，如果土地成交价格明显下降，未来就需要卖更多的土地。第二，城市的
19、土地管理等部门，会根据房屋的市场售价、销售速度、留给开发商的利润率等因素，算出合理的土地初始拍卖价格。第三，各大城市的土地集中拍卖，会有多个开发商关注。他们根据自身经济实力、掌握的信息选择是否参与拍卖，以及用何种价格参与拍卖。拍卖的结果基本可以反映短期内土地的价值。第四，如果所有开发商的心理价位都低于某些地块的初始拍卖价格，这些地块会被中止出让、延期出让或者流拍。为了成功出售，未来一年内这些地块的拍卖起始价一般会下调。第五，二线城市目前基本都采用集中土拍，一年只能拍三四次。土拍成交价格、流拍情况、溢价情况等信息会影响市场参与者的心理预期。我们的测算方法基于以下思考每次土拍的结果不仅反映了市场的
20、当前情况，也反映了开发商对于未来房地产市场的预期。而且土拍结果至少会从三个方面影响未来的房产价格。其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。其三，如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入,未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。不难想象，如果某城市的土拍中成交价格大幅下降，或者未成交的地块占比非常高，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的
21、保值性能就会比较强。也就是说，在土拍中以下两类土地，会降低城市的“房产保值力二第一类，成交价比前两次土拍中可比地块均价下降10%以上的地块（下文简称“降价地块”）。第二类，停止出让地块、流拍地块、兜底成交地块（下文统称为“流拍地块”）。“降价地块”和“流拍地块”的占比越高，该城市的“房产保值力”越弱O反之,溢价成交的地块越多，“房产保值力”越强。所以，通过分析、比较各二线城市的土地拍卖结果，就可以对其“房产保值力”做一个大体的评判和排名。这样去衡量“房产保值力”，虽然不能给出精确的数值，但却可以反映出各个城市之间的相对强弱情况。因此是一个有益的观察角度。具体来说，某城市的土拍中溢价成交的地块越
22、多，则此次土拍的土地成交总金额与供地初始价总金额的比值越高;而“流拍地块”越多，以上的这个比值越低。所以“土地成交总金额”中已经包含了溢价地块和“流拍地块”造成的影响。“降价地块”当然也会影响“房产保值力”。但“降价地块”的降价幅度不同，对结果的影响也不同。当用可比基准衡量，下降幅度小于10%时，降价造成的影响较小，所以程度系数取零；下降幅度20%,程度系数取0.5；下降幅度大于20%以上，程度系数取1。因为“兜底地块”是地方政府自己买自己的土地，不能算做真实成交，应该扣除。所以从“土地成交总金额”中，扣除“兜底地块”的影响，再扣除“降价地块”的影响之后，与此次供地起始价总金额的比值，就可以衡
23、量该城市本次土拍的成功程度。这个比值就可以衡量该城市的“房产保值力”。这个比值越大，“房产保值力”越强，比值越低，“房产保值力”越弱。我们定义“房产保值力指数”如下：房产保值力指数=IOO（成交总金额-降价地块成交金额义降价程度系数一兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额公式中的“兜底地块”指的是，当某地块无人问津之时，地方政府控制的企业买下该地块。这种地块本来会流拍，而且出售这种地块并不增加政府的财政收入。如何认定兜底地块呢?如果有其他主体对某地块有兴趣，并且参与地块拍卖时,地方政府控制企业如果想要拿地，就会产生竞拍，也就会产生溢价。反之，如果地方政府控制企业零溢价拍下土地，则说明没有其他市场主体对该地块感兴趣。所以，如果某地块满足以下两个特征，我们认为此地块为兜底成交地块。第一、地块的竞得主体为该城市政府完全控制的企业（地方政府控制的上市公司购买地块不算兜底成交）；第二、成交溢价率为零。本文测算、比较中国二线城市的“房产保值力”时，选用各城市最近一次的集中土地拍卖数据。如果城市不是集中土拍，用上半年数据。
