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1、CBD区域房地产市场分析一、CBD区域特征1、区域规划论证周密、政策推动力度大。规划要点、政策要点如下：1993年，经国务院批复的北京市城市总体规划明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在北京市中心地区控制性详细规划中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。2000年6月5日，商务中心区建设被纳入北京市十五计划。2000年8月8日北京市政府召开第82次市长办公会，决定全面加快北京商务中心区的规划建设。2002年9月，第三届北京朝阳国际
2、商务节闭幕，商务节上确定的对CBD的建设投资额达到599亿元。国务院、北京市和朝阳区政府在确定CBD中央商务区的考察过程是经过长期周密论证，并根据经济发展的进程和趋势而决定的，这为区域良性发展做好了先期保证。CBD区域的规划和建设具有合理性与前瞻性。北京目前尚无其它区域可与之比肩。2、综合国际商务性区域地位凸现CBD区域总占地面积3.99平方公里，规划总建筑面积1000万平方米，其中办公、住宅、商业的建筑面积分配比例为50，25，25。规划体现了明显的综合性，且各类性质物业规模均较大，是一个功能齐备的综合国际商务区，明显区别于北京其他区域。目前，区域的国际地位和商务地位显著，并且已经受到国内外
3、企业的普遍认同。区内资源包括，全国顶级商务综合体国贸、嘉里、京广等物业项目，第一使馆区以及相应成熟的涉外气氛。区内集中了北京60以上的外资机构。二、市场供需现状1、供应表一：现有主要项目物业类型表表二：新增项目状况表综合性项目占绝对主流，充分体现商务中心区性质。目前总供应量达到370万平方米，区域形象逐步显现。多数项目处在建设初期，入市销售以住宅类型为主，写字楼上市量正逐步增加。新项目仍陆续上市，直面竞争压力不可避免。2、需求CBD地区写字楼的入住率长期保持在80以上，2002年三、四季度的入住率保持在89，市场需求长期稳定。主要需求特点：国际/国内大企业的办公需求不断增加目前世界500强企业
4、进驻北京的有158家，入驻CBD及周边地区的就有120多家，仅国贸中心就有69家。2008年入驻CBD的跨国企业将达1000家，世界500强企业400家。其中外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的主力消费群体。已经购买整栋写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和电脑公司、英特尔公司、瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司是区内具有代表性的大客户成交实例。表三：2002年7月2003年2月部分大客户租购面积统计表中小企业的需求更加旺盛一方面，现有的写字楼从面积和价格两方面衡量，很少有适合中小型公司办公的产品。因此，导致在住宅项目中办公，和住宅出租作为办公使用的现象普遍。另一方面
5、，从发展的态势来看，随着中国商业的繁荣，数量增长最快的还是新兴的中小企业。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。中国社会科学院出版的“2002年中国文化产业蓝皮书”资料显示，与电视直接相关联的公司，比如说节目提供的公司，后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有3800多家。另外一个数字，到2008年，中央电视台和北京电视台迁移到CBD地区之后，规模都将继续放大。其中，中央电视台到2008年频道从现在的13个增加到60个。目前，中央电视台现在的外聘人员达到了八千人之多，在六年到七年的时间内，13个频道增加到60个，无疑将成为一
6、个庞大的产业。直接和间接的相关公司进入区域的需求将十分明确，而这些公司往往都是规模不大的中小型公司。这部分客户将成为地区重要的消费群体。按照国外CBD发展经验，实现办公自动化所需的人均办公面积是7-15平方米/人，CBD规划供应量500万m2办公面积，能够容纳20-30万人。这是未来CBD区域的流动人口数量，是一个数量可观的消费群体。对地区住宅、商业等次要类型物业的带动作用将会非常明显。投资购买为主流从对CBD区域已售和在售项目的使用状况调查分析，CBD区域内购买客户超过60为投资客户，如阳光100项目中50以上为投资出租，其用途绝大多数为办公；现代城的客户统计中可见，110平米以下的小户型购
7、买目的50-60是用于租赁投资。散户购买用于投资的需求旺盛，投资购买客户在CBD区域中所占比例很大。三、市场竞争性分析市场竞争分为外部竞争和内部竞争，此处重点分析外部竞争。CBD区域面临的外部竞争主要有三个方面：1、板块竞争竞争对象：金融街、中关村竞争类型：写字楼特征比较：（见表四）表四：三大写字楼板块特征对比表可预期的写字楼供应量，CBD居三大写字楼板块之首。CBD写字楼的行业综合性高于其他两个板块，国际地位居首位。CBD长期维持写字楼高租金和高出祖率，目前建设提速，竞争优势可望长期保持。板块竞争不是主要竞争来源。2、临近区域竞争竞争区域：东直门/朝阳门、建国门竞争类型：综合性表五：区域特征
8、对比表建国门/赛特区域发展成熟，目前销售价格偏高，后续发展缺乏利好因素支持，地区发展缺乏潜力。东直门交通枢纽市政投入900亿元，预计今后每日客流达到数百万人。由于其中过境客流将是主体，零售业发展机会明显，而形成完整的商务区域，条件不足。CBD是目前规划系统性、完备性最高的区域，具有最大的发展潜力和投资价值。周边竞争地区不是主要竞争来源。3、CBD概念带动区域区域范围：CBD以东至东四、五环附近，以南至劲松桥附近地区。竞争类型：住宅、小型商住表六：概念带动区销售价格对比表CBD概念对周边区域起到实质性价值带动作用，近期新项目不断涌现。区域价值差别明显，代表项目销售价格差距大于2500元/m2。近期分流部分CBD住宅、商住消费客户。竞争性分析结论：CBD区内项目类型相近、供应量大、销售阶段重叠，内部直面竞争不可避免。因此，区内竞争是主要竞争来源。
