《XXXX年西安房地产市场分析年报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年西安房地产市场分析年报.docx（53页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2010年西安市房地产市场分析年报2011-01目 录一、宏观运行背景 1.1经济环境 1.2政策环境二、土地市场2.1政策及热点动态2.2土地市场概况2.3土地供应与成交2.4土地供应和成交特征三、商品房市场 3.1市场供应特征3.2市场销售特征 3.2.1 各物业销售情况 3.2.2 各物业价格表现四、分物业市场 4.1 普通住宅4.1.1 市场供应4.1.2 市场销售4.1.2.1 销量走势4.1.2.2价格表现4.1.2.3 购买年龄分布情况4.1.2.4 普通住宅分面积段销售情况4.1.2.5 普通住宅分户型销售情况4.1.2.6 普通住宅分价格段销售情况4.1.2.7 普通住宅购买
2、人群来源情况4.1.2.8 普通住宅付款方式情况4.2 商服用房4.2.1 市场供应4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势4.2.2.2价格表现 4.3 写字楼4.3.1 市场供应4.3.2 市场销售4.3.2.1 销量走势4.3.2.2价格表现 4.4 别墅4.4.1 市场供应4.4.2 市场销售4.4.2.1 销量走势4.4.2.2价格表现五、分城区商品房市场5.1 城南区5.1.1 各物业价格表现5.1.2 各物业销售情况5.1.3 普通住宅销售情况5.1.4 区域发展5.2 城北区5.2.1 各物业价格表现5.2.2 各物业销售情况5.2.3 普通住宅销售情况5.2.4 区域发展
3、5.3 城西区5.3.1 各物业价格表现5.3.2 各物业销售情况5.3.3 普通住宅销售情况5.3.4 区域发展5.4 城内区5.4.1 各物业价格表现5.4.2 各物业销售情况5.4.3 普通住宅销售情况5.5 高新区5.5.1 各物业价格表现5.5.2 各物业销售情况5.5.3 普通住宅销售情况5.5.4 区域发展5.6 城东区5.6.1 各物业价格表现5.6.2 各物业销售情况5.6.3 普通住宅销售情况5.6.4 区域发展一、宏观运行背景1.1经济环境2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。l 工业生产
4、增势趋缓1-11月份，全市规模以上工业企业实现增加值762.28亿元，同比增长19.8%，增幅较1-10月份回落0.4个百分点。l 固定资产投资平稳较快增长1-11月份，全社会固定资产投资3066.53亿元，同比增长28.9%，较1-10月份回落0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资2791.95亿元，增长29.8%，与1-10月份持平。分产业看，1-11月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资40.68亿元，同比增长82.4%；第二产业投资439.91亿元，增长6.6%；第三产业投资2311.36亿元，增长34.6%。从房地产市场看，1-11月份，房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%
5、，比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。l 消费市场需求持续旺盛1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1451.51亿元，同比增长18.8%，与1-10月份持平，扣除物价因素，实际增长15.8%。从销售地域看，1-11月份，城镇市场实现社会消费品零售额1390.50亿元，增长19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额61.01亿元，增长11.5%。从行业看，1-11月份，批发业实现零售额173.90亿元，增长26.9%；零售业实现零售额1116.48亿元，同比增长18.2%；住宿业实现零售额18.43亿元，增长21.0%；餐
6、饮业实现零售额142.70亿元，增长13.7%。l 财政收支增长较快1-11月份，地方财政一般预算收入218.43亿元，增长30.7%，比1-10月份提高2.3个百分点。工商税收166.42亿元，同比增长33.4%，比1-10月份提高2.0个百分点。1-11月份，全市地方财政一般预算支出289.01亿元，增长44.3%，比1-10月份提高12.8个百分点。民生领域仍是财政支出的重点，1-11月份，农林水事务增长71.8%，医疗卫生增长54.9%，城乡社区事务增长48.0%，社会保障和就业增长33.2%。l 信贷投放相对稳健11月末，全市金融机构本外币存款余额9021.39亿元，较年初增加124
7、7.76亿元，同比少增273.84亿元，其中，人民币存款余额8910.42亿元，较年初增加1240.22亿元，同比少增263.31亿元。11月末，金融机构本外币贷款余额6552.18亿元，较年初增加991.38亿元，同比少增141.33亿元，其中，人民币贷款余额6440.29亿元，较年初增加959.95亿元，同比少增157.74亿元。1.2政策环境2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小等特点成为“政策年”二线城市的典型代表，展望2011年，政策调控仍有收紧信号，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：发布时间：2010年1月10日发
8、布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条 具体内容：关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。发布时间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。发布时间：2010年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在9
9、0平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发布时间：2010年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列规范具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开
10、发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布时间：2010年4月22日发布部门：银监会政策主题：第三套房禁止贷款具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬
11、房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。发布时间：2010年4月30日发布部门：北京政府政策主题：限购令具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。小结：在西安楼市经历了2009年的疯狂之后，从09年11月起，政策收紧信号频出，但20
12、10年年初全国房价涨幅屡创新高，在此背景下，上半年政策主要围绕打击市场投资行为、维护市场稳定而进行，政策出台频率快，调控手段多样，调控力度较大等政策特征明显，且首次运用行政手段干预异地购房和三套房停贷，同时，建立监管制和问责制，在行政方面加强政策落实，整体而言，上半年政策充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心，因此，4月过后，全国各大城市市场交易迅速回落，西安楼市交易量与成交均价也在2季度开始持续下滑。3季度开始，伴随着市场观望的结束以及通胀压力下，房地产市场迅速升温，在此背景下，又一轮的密集政策迎面而来出台时间：2010年9月25日出台部门：两部委（国土部、住房和城乡建设部）政策主
13、题：开发商囤地一年禁止买地具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。出台时间：2010年9月29日出台部门：国家有关部委政策主题：完善差别化的住房信贷政策，各商业银行严格执行具体内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购
14、买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。出台时间：2010年10月11日出台部门：住房和城乡建设部、国土资源部、监察部政策主题：省级政府稳定房价不力将问责具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201
15、010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。出台时间：2010年10月19日出台部门：央行、住建部政策主题：加息具体内容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2010年10月
16、20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。住建部：五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。出台时间：2010年10月25日出台部门：北京市住房和城乡建设委员会等三部委政策主题：商品
17、房预售资金监督管理暂行办法执行期限：12月1日开始执行具体内容：办法规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在临监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。出台时间：2010年11月3日出台部门：住房城乡建设部政策主题：住房公积金限制投资具体内容：住房城乡建设部等公布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定二套房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套房公积金房贷利率1.1倍；同时停止发放购买三套及以上住房的公积金房贷。出台时间：2010年11月10日、11月19日出台部门：央行政策主题：上调人民币存款准备金率0
18、.5个百分点具体内容：中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年内第5次提高存款准备金率，在此次上调后存款准备金率已超过17.5%的历史最高点，达到18.5%。出台时间：2010年12月25日出台部门：央行政策主题：上调金融机构人民币存贷款基准利率具体内容：自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 出台时间：2010年12月25日出台部门：住房和城乡建设部 政策主题：上调住房公积金存贷款利率具体内容：要求各省、自治区住房
19、和城乡建设厅，及各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心，从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。另外，从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。小结：年末政策出台更为全面，除了表示出要将“差异化贷款利率”和“异地购房禁贷”进行到底的决心外，在加大监管方面也建立了“问责制”，表明未来政策仍将继续从紧。此外，年底到
20、来的一系列“加息”举措，也将为后市带来更多不确定因素。从北京率先开启的“限购令”影响来看，目前北京正在实施的“预售资金监管”制度在2011年也将在全国范围内铺开，此外，有关房产税开征的信息也愈加明确，预计2011年国家对房地产宏观调控的基调不会改变，未来房地产市场形势将继续趋紧，且调控的多样性也促使政策执行力度加大，整体来看，在目前政策环境下2011年全国房价上涨空间有限，不排除个别开发商因成交量下降、融资难度加大而步入降价回款的通道。二、土地市场2.1土地市场宏观政策及热点动态u 2010年1月14日 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知，申报住宅用地的，经济适用住
21、房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供给。u 2010年3月20日，北京市国土资源局宣布，暂停热点地区高价土地交易，并改进土地交易方式，不只是以价高者得。在一块土地交易前，相关部门将委托专家和评估机构进行综合评估，确定一个地价的合理区间。如果土地竞价超过了这一区间，仍然还有开发商要加价，就不再是价高者得，而是综合评定竞标开发商的资质、建设规划、配建保障房等内容来确定最终竞得者。u 2010年4月西安市国土资源局印发西安市房地产用地专项整治工作方案要求从2010年4月至7月，在全市开展房地产用地专项整治工作，重点整治房
22、地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途；违规供应土地建设别墅；不及时开发建设囤地炒地；违反法律法规闲置土地；地方政府和国土部门不规范供应房地产用地，合同和划拨决定书重要条款缺失，对违法违规和违约行为处理不及时、不到位等行为。u 2010年5月7日国土部副部长甘藏春透露，国土部今年将在全国80个城市进行全覆盖例行督查，督查力度超过往年，以此来推动房地产市场的健康发展。甘藏春说， 2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，违法违规用地将通过卫星遥感图片清晰的反映出来。另外，今年也是依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责的第1年，加上大力度的督察工作，这都将有助
23、于推动房地产市场的健康发展。u 2010年月日，国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局十部委联合下发通知，就进一步加强和改进国家和省级重点项目用地服务和监管，作出具体部署。通知明确了五点意见。一是进一步提高依法用地意识。二是改进重点项目建设用地服务。三是加强行业指导和监管。四是严格执法监察和国家土地督察。五是建立信息公开制度和部门协调联动机制。u 2010年8月9日 国土资源部关于印发深化改革创新制度建立国土资源系统反腐倡廉工作长效机制实施方案的通知，严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职
24、，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。努力建立与完善市场机制，实行政事分开。u 2010年9月27日国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知加大违法违规行为清理查处力度，严格查处囤地炒地闲置土地行为，严格查处擅自调整容积率行为。 加强土地市场管理，强化保障性住房用地监管u 2010年11月29日据新华社报道，平静一段时间的土地市场，因两个新“地王”的产生而骤起波澜：25日，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。调控之下，开发商依然不惧高昂地价，不外乎“押宝”将来房价仍有上涨空间。u 2010年12月在楼市二
25、次调控重击下，全国的土地市场持续遇冷，推出量和成交量呈现双双下行态势。据中国指数研究院最新统计数据显示，今年14月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，经历了69月的小幅波动之后， 10月份土地市场推出量有所下降，全国105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%；成交土地1119宗，环比下挫23%，同比减少15%。u 新华网北京2010年12月19日电 （记者王立彬）国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。u 国土资源部强
26、调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。u 刚刚过去的2010年，全国楼市在多重调控政策作用下，依然红
27、火一片。记者昨日从中国房产信息集团得到的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%。各地“卖地”收入也水涨船高，从记者得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。2.2土地市场概况2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城
28、区外还有高新、临潼、阎良和长安区。由于科研教育、工业、综合类型的土地供应和成交的数量都较少，所占比例相对较轻,对西安房地产市场影响不大，因此西安房地产信息网研究中心仅对2010年西安市供应和成交的住宅和商业用地进行如下分析：2.3住宅和商业土地供应成交分析2.3.1土地供应2010年全市共挂牌出让148宗住宅和商业用地，面积合计579.7656564万平方米。其中住宅用地供应98宗，合计425.3515472平方米，占土地供应面积的73%；商业用地供应50宗，面积154.4141092平方米，占土地应总面积的27%。住宅和商业用地供应的面积较去年相比均有明显的增长。2010年西安土地市场分用途
29、供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：万平米）商业50154.41住宅98425.35总计148579.772.3.2土地成交2010年全市土地市场共成交164宗住宅和商业土地，成交面积为542.17万平方米，和去年同比下降1.01%；成交总价为156.8355亿元，和去年同比上涨2.06%。从2010年全市成交的土地途来看：其中住宅用地共成交108宗，面积合计379.69万平方米，同比下降21.62%，占土地成交面积的70%，成交价为116.9505亿元。商业用地共成交56宗，面积162.48万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为 39.885亿元。2010年
30、西安土地市场分用途成交统计用途成交宗数成交面积(万平米)成交价（亿元）住宅108379.69116.9505商业56162.4839.885总计164542.17156.8355从2010年全市成交的土地区域来看：其中城东区和城南区共成交土地95宗，成交面积共374.57万平方米，占土地成交总面积的69%；城北区成交土地29宗，成交面积66.03万平方米，占土地成交总面积的12%。高新区成交土地13宗，成交面积32.05万平方米，占土地成交总面积的6%。长安区成交土地8宗，成交面积39.91万平方米，占土地成交总面积的7%。临潼、城西、阎良和城内四个区成交的面积相对较少。2010年西安土地市场
31、分城区成交统计城区成交宗数成交面积(万平米)成交价（亿元）城东48220.9149.8232城南47153.6671.4181城西59.873.709城北2966.0317.3623高新1332.055.5493长安839.916.2467城内30.70.212临潼716.412.0721阎良42.630.4428总计164542.17156.83552.4土地市场供应和成交特征u 土地出让总量突破一千万平米2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源部颁布第71令：，规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度以来，西安市
32、土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新一轮的开发热潮。u 外阜房企拿地热情高涨近几年来二线城市西安经济发展迅速，城市建设步伐加快。入驻西安的全国各大知名房企在2010年纷纷争抢拿地。一季度：万科在曲江以82440万元拿下229亩住宅用地；中海以40490万元拿到150亩住宅用地；紫薇地产以49349万元取得137.08亩的住宅用地；绿地集团以27758.36万元在东南三环交汇处内侧取得278亩住宅用地。二季度：万科独领风骚，一举拿下占地186849.60 平米的CA-(8)-4-1综合用地，极大地推高了长安区二季度的成交总量。三季度：位于西安浐灞生态区的两宗110490
33、.9和60982地块被上海绿地(集团)有限公司收入囊中；中铁十一局集团拿下了位于曲江路、南三环以北的108052.1平米的土地；而寒窑路以南、新开门南路以西的39323.2平米地块被中海鼎业（西安）房地产有限公司竞得。四季度：西安国际陆港建设发展有限公司竞得位于西部渔港的67557平米土地；陕西富力房地产开发有限公司拿到了位于城北区的5697.4纯商业用地。u 商业土地成交量猛增156.72%据西安房地产信息网统计，2010年西安市成交的商业土地为162.48万平米，和去年同比上涨高达156.72%。随着大量住宅用地的出让开发，周边的商业配套必不可少，部分开发商将资金逐渐转向商业土地。二季度商
34、业地块就成交量达90多万平米，三季度成交也有42多万平米，直接提升了全年的商业用地成交量。u 城东、城南区供应放量2010年城东和城南区成交的土地总量明显增多，其中城东区的成交面积为220.91万平米，占全市成交总量的41%；城南区的成交面积为153.66万平米，占总成交量的28%。而且成交的大量土地都位于浐灞生态区、浐河延岸、曲江周边区域。随着西安城市骨架的拉大，大量的住房需求促使城市外围的住宅商业等用房的开发速度明显加快。三、商品房市场2009年12月开始，新一轮的房地产调控政策出台并贯穿2010年始终，西安楼市在政策密集调控下，依然保持着稳步上扬之势，房地产供应与销售，表现出新的特点：3
35、.1市场供应特征2010年西安市商品房完成投资额195.39亿元，同比上年下滑13.39%；商品房施工面积1527.36万平方米，同比上年下滑4.3%；商品房竣工面积1468.08万平方米，同比上年下滑1.75%；商品房新开工面积1443.95万平方米，同比上年小幅上涨0.41%。在政策直接干预下，“捂盘惜售”行为及土地取得后的延期开发行为得到有效遏制，虽各项供应数据均表现出不同程度下滑，但年前大量土地进入开发阶段，新开工面积得到小幅提高，2010年全市商品房上市销售量持续增长，数据显示，2010年西安市商品房累计新批准预售面积达1634.86万平方米，同比上年增长21.73%，其中，普通住宅
36、累计新批准预售面积1328.81万平方米，同比上年增长19.13%。3.2市场销售特征伴随着政策调控贯穿2010年，西安楼市销售显现出波澜不惊的状态，年初表现出高位运行，415新政后的持续下滑，3季度迎来全面上扬，种种迹象表明，西安楼市刚性需求巨大，支撑着西安商品房销量的持续增长，关中天水经济区的确定，地铁二号线即将通车，大明宫开园等诸多利好因素拉动商品房销量，此外，高涨的CPI也成为直接推动市场销售的推手，2010年西安市商品房销售量再创新高，商品房销售量达1428.75万平方米，同比上年上涨9.30%，其中，普通住宅销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%。从2010年西安楼
37、市供求市场来看，虽供应面积较上年增长21.73%，但高涨的置业热情下市场依然表现出快速入市的热销场面，从土地市场交易以及年底政策环境来看，2011年西安楼市仍将继续保持高昂的供应量，但在政策进一步收紧面前，市场销售速度将逐步放缓。从各物业成交销售比例图来看，2010年西安市普通住宅销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，占全年商品房销售量的87.28%，该比例较上年下滑了3.81个百分点；商服用类物业交易面积共计为82.46万平方米，同比大幅上涨62.04%；写字楼类物业66.54万平方米，同比也出现大幅上涨，涨幅为85.91%；别墅类物业成交面积为24.13万平方米，同比上年
38、小幅下滑3.06%； 3.2.1 各物业销售情况2010年西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北616 39114 865 1743 42338 城东374 20048 504 4 227 21157 城南972 30476 950 150 269 32817 城内5 2689 432 29 3155 城西331 12969 208 36 13544 西高新48 17190 588 3251 116 21193 总计2346 122486 3547 5213 612 134204 2010年西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通
39、住宅商服用房写字楼别墅合计城北23519 3863322 209147 155296 4251284 城东11337 2052110 68354 458 93255 2225514 城南32910 3416575 234819 64751 110904 3859959 城内2265 155706 56030 2547 216548 城西9848 1306304 41963 3315 1361430 西高新5468 1675825 215305 439075 37116 2372789 总计85347 12469842 825618 665442 241275 14287524 2010年西安各
40、城区各物业销售金额一览表单位：元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北93049678 20721992228 2491826490 907408840 24209812634 城东53269429 10413464057 804150700 2818314 1273027423 12546723443 城南168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 29235981677 城内11954999 1248515113 1254076020 13733021 2528266187 城西43323050 8369715678
41、504285141 18990862 8936316295 西高新8734311 10248899993 2088451353 3175738877 632134717 16070011081 总计378398781 74721480620 9816022076 4618316583 4086933241 93487332536 2010年西安各城区各物业成交价一览表单位：元/平米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北3956 5364 11914 5843 5695 城东4699 5075 11765 6154 13651 5638 城南5107 6958 11117 7208 19
42、673 7574 城内5278 8018 22382 5392 11675 城西4399 6407 12017 5729 6564 西高新1597 6116 9700 7233 17031 6773 总计4434 5992 11889 6940 16939 6543 3.2.2 各物业价格表现从2010年各城区各物业成交均价走势图中可以看出：普通住宅类物业依然以城内区为最高，而涨幅最大的为城西区，较上年同比上涨31.65%，其次为城北区，涨幅为29.16%；商服用房类物业成交均价出现均衡化表现，除城内区成交均价突破22000元/平方米以外，其他各城区成交均价均在12000元/平方米左右，从商服
43、用房类物业成交均价涨幅来看，城内区为唯一下滑区域，而城北区最为近年来的商业发展的新兴区域，商服用房在今年得到大幅提升，不仅销售面积同比大涨122.26%，且成交均价也为涨幅最大，同比上年上涨72.43%；写字楼物业依然以高新区为主，成交均价依然稳步上升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。四、分物业市场 4.1 普通住宅4.1.1 市场供应在中央政策屡次提出“抑制房价过快上涨”的2010年，普通住宅类物业成为2010年调控的主要对象，在政策不断收紧下，未来市场存在众多可变因素，住宅物业各项指标均出现较大缩水，2010年西安市普通住宅
44、市场投资额161.12亿元，同比上年下滑14.08%，占全部商品房投资额的83.13%，该比例较上年下滑0.67个百分点；施工面积1345.06万平方米，同比下滑6.86%，占全部商品房施工面积的90.49%，该比例较上年下滑2.42个百分点；竣工面积1308.39万平方米，同比下滑4.59%，占全部商品房竣工面积的91.78%，该比例较上年下滑2.66个百分点；新开工面积1281.28万平方米，同比下滑0.95%，占全部商品房新开工面积的89.95%，该比例较上年下滑1.22个百分点。2010年西安市普通住宅类物业空置面积为121.06万平方米，占全部商品房空置面积的66.66%。4.1.2
45、 市场销售 4.1.2.1销量走势2010年西安市普通住宅类物业销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，销售金额为747.21亿元，同比上涨30.53%；普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.81个个百分点，在政策频出的2010年，提高首付比例、提高二套房贷、限制三套房等多项政策出台，住宅市场需求量被强制压缩。从全年住宅成交走势来看，2季度的4月，“国十条”等收紧政策的陆续出台，市场观望情绪影响在随后的5-6月日渐凸显，3季度以来，伴随着全市范围内的促销活动以及通胀压力，需求市场再度释放，迎来了4季度商品房销售的持续高涨。4.1.2.2价格表现2010年西安市普通住宅成交均价为5992元/平方米。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。从2010年各月房价走势来看，4月新政影响下，2季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但3季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。 4.1.2.3 购买年龄分布情况 普通住宅购买人群年龄分布图显示，25-30岁年龄段市场份额为20.37%，依然位
