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1、名雅居项目销售策划报告书编制：奥域置业二零零五年四月二十日一、肇庆市房地产经济宏观分析2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。一、房地产商品房开发规模放缓根据肇庆市区调查综合资料显示：2
2、005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，
3、下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年12月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为18
4、50元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年12月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。二、项目概况1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9 m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干
5、道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查和具体分析1、 体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表（2004年2005年开发
6、楼盘）发展商楼盘名称地理位置售 价元/m2百花园房地产阳光华庭桥北路2100御景房地产开发有限公司御景花园体育路2600星荷花园房地产星荷豪苑三期翠星路3100新世界房地产新世界花园新湖苑B92784创展实业发展芙蓉轩芙蓉西2560汉一房地产有限公司翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑房地产嘉仕翠苑芙蓉西2680广宇房地产开发有限公司山水晴天新湖路2800侨兴实业康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元
7、/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2，本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。2、项目附近租金参考资料：（2005年3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧三楼53平米二房一厅不带家私400芙蓉公园西侧六楼35平米一房一厅带家私550百花园桃花苑三楼40平米一房一厅不带家私500芙蓉公园顺景六楼65平米二房二厅不带家私600结论：体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型
8、一房一厅及单间最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的领地。3.项目附近三级市场放盘情况地 点内 容购房总额单价（元/m2）芙蓉西一街33号八层南向91 平方米95,000元1043.96芙蓉二街18号七楼60 平方米98,000元1633.33芙蓉西一街33号2栋九层86 平方米95,000元1104.65康乐北路 翡翠小区七层88 平方米110000元1250芙蓉西二街新华苑九层70 平方米88,000元1257.14康乐北路建和楼八层117 平方米155,000元1324.79芙蓉街芙蓉大厦二层103
9、平方米125,000元1213.59芙蓉西一街九号七层85 平方米150,000元1764.71星荷豪苑六层东238 平方米750,000元3151.26新世界花园一层东125 平方米335,000元2680芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800芙蓉路嘉士翠园八层133 平方米355,300元2671芙蓉雅居八层63 平方米140,000元2222芙蓉西二街康乐名庭三层59 平方米140,000元2372芙蓉路芙蓉雅居八层75 平方米135,000元1800芙蓉西街六层58 平方米95,000元1900芙蓉花园二层110 平方米220,000元20004.项目附近雷同物业参考
10、雅居阁距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价18501950元/m2，带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。购房者多为投资者和年轻小资；2、 肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况地 点内 容购房总额单价（元/m2）康乐北路单间二层15 平方米32,000元2133天宁广场单间二层22 平方米45,000元2045端州6楼康怡居单间二层48 平方米55,000元1375南溪路（车库）一层28 平方米75,000元2678康乐北路翡翠小区二层21 平方米32,000元1523江滨路九层24 平方米30,000元1250天南广场七层31 平方米60,000元1935
11、东雅苑三层20 平方米50,000元2500梅花苑一房一厅48 平方米85,000元2125天宁广场一房一厅三层22 平方米45,000元2045东堤湾一房一厅41 平方米75,000元1829.27幸福新城一房一厅六层45 平方米80,000元2000租金汇报率假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益：600元/月12月7200元7200元/74260元9.6租金与按揭首期关系表（八成10年）单价/元平方面积购房总额首期款月供租金回报2
12、100306300012600548.97600元/月2200306600013200575.11600元/月2300306900013800601.26600元/月2400307200014400627.4600元/月三、项目定位1、 SWOT分析优势分析劣势分析1、 项目地理位置在芙蓉板块处于绝版2、 项目整体为小户型单间3、 项目此类产品是目前市场紧俏产品4、 带有停车场5、 具备小区物业管理条件6、 带有电梯7、 南北朝向1、 外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意识的会给本项目高档价格造成直接压力2、 项目作为较大量的单身公寓，自身缺乏相关如洗衣店、送餐、美容等配套3、 项目套数较多，短期
13、内市场难以瞬间消化机会威胁1、 项目建成投入市场正是黄金销售期2、 项目发展商具有酒店物业的管理经验，可以考虑资源整合1、2、 项目定位以下定位均可：（1） 酒店式公寓（2） 纯电梯公寓3、 价格定位4、 目标消费群定位两大消费群：（1） 购房者：l 投资客有一定空闲资金，追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板（项目位置较为隐蔽）。l 单身贵族l SHOW一族创业者工作起居室（2） 租 户档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵族，离异男女、公关小姐项 目地段好、投资回报率高、项目升值潜力高配套齐全，管理完善、安全卫生投资者档次高、生活要求较高，愿支付较高租金租 户5、 项目形象定位（1） 项目命名：（2） 项目形象定位：6、 发展商形象定位四、销售策略1、 销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进2、 限量分批入市，低开高走，营造升值空间3、 接受租户咨询，抬升租金水平4、 产品信息前期通过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。5、 销售节奏安排时间阶段内容五、广告策略1、六、物业管理预祝合作愉快项目马到功成
