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1、一秀：佛山市房地产市场分析报告(09.05)资料由佛山一秀房地产咨询有限公司独家提供，仅供参考！佛山市房地产市场分析报告(2009年5月1日-2009年5月31日)佛山一秀房地产咨询有限公司房地产暖流涌现 珠三角或先复苏 土地回暖在即，楼市信心提升本月导读第一部分 土地资讯 -2（推荐地块、 国土局招拍挂土地速递)第二部分 宏观大势分析 -4（全球房地产市场、国内宏观经济、全国市场环境、 政策解读、 佛山重大城市规划及建设、 宏观大势小结)第三部分 一级市场分析 -8（市场整体情况、 重点地块分析、小结、一级市场趋势预测)第四部分 二级市场分析 -10（禅城市场、桂城市场、南海市场、顺德市场、
2、三水市场、高明市场)第五部分 三级市场分析 -20第六部分 广告统计分析 -21第七部分 大势预判 -22（政策导向、市场走向、一秀地产观点)第一部分 土地资讯1、推荐地块2、国土局招拍挂土地速递第二部分 宏观大势分析一、全球房地产市场股市连续3月上涨，房地产仍堪忧全球主要股市从3月6日至5月31日，已连续3个月保持上涨态势，全球主要股市涨幅分别在18%-78%不等。虽然股市在涨，但是全国房地产市场仍令人堪忧。第一季度欧洲商业地产投资同比减少50.4%，其中，法国下降77%，意大利和德国分别下降69%和56%。美国4月新屋开工指数仅为45.8万套，创历史上4月份的新低。另一方面，全球实体经济未
3、复苏，全球房地产短期内复苏难度仍很大。全球房地产短期难复苏！二、国内宏观经济经济有望进入筑底阶段5月份中国制造业采购经理指数(PMI)为53.1%，环比回落0.4个百分点。本月PMI虽有小幅回落，但仍保持在50%以上，预示着国内经济将继续保持回升态势，但经济景气度仍不高。5月份全国发电量同比减少3.54%，4月发电量同比减少3.55%，5月发电量降幅与4月有所收窄。1-5月，全国用电量同比降幅约4%，与1-4月相比，5月用电量降幅基本趋稳。用电量等指标的趋稳表明国内经济有望进入筑底阶段。但是，3、4月出口虽连续环比上升，但同比降幅拉大，且国内需求依然偏冷，房地产价格保持高位，内需受抑制将使得国
4、内经济稳步回暖难度较大。房价高位抑制内需！三、全国市场环境5月楼价上升，成交继续高位1、北京5月一二手房成交环比双双下跌据北京房地产交易管理网统计显示，5月份北京住宅期房网上签约11505套(剔除保障性住房)，平均日签约量371套，环比下降约17%。二手房方面，5月北京二手住宅成交总量为18814套，环比减少了6%，成交均价12669元/，环比下滑14%。截至5月31日，北京商品住宅可售面积约1600万，可售套数约12万套。2、上海5月成交再创新高，市场趋热5月份，上海全市新建商品住宅成交面积为204万，环比增加了8%，创20个月以来的新高。成交价格方面，5月上海新建商品住宅成交均价为1388
5、3元/，环比上涨了4%。另外值得注意的是1-5月上海共成交商品住宅680万，而新增供应只有411万，库存减少270万。截至5月31日，上海商品住宅可售面积约630万，可售套数约45000套。3、广州5月成交13253套，再创新高峰今年5月份，由于有“五一”和端午节两个小长假，成为开发商十分看重的“黄金5月”，需求也得到较为集中的释放，广州楼市“红5月”如期出现。5月份，广州商品住宅共成交141.34万，环比增加39%，成交套数13253套，创08年以来的新高，环比增加3273套，增幅达33%。4、深圳5月量价齐升，存量需5个月消化5月份深圳市新房共成交77.6万，成交套数8479套，环比增长1
6、0%，成交量再创新高。新房成交均价为12902元/，环比上涨5%，连续3个月价格保持上涨态势，并实现成交金额近年来首次月度突破百亿元。库存方面，截至5月31日，深圳市新房可售面积约430万，可售套数约4万套，按4、5月份的销售速度，大约需要5个月的消化时间。小结：5月份，消费需求释放继续保持较高势头，加上“五一”、端午节两个小长假，全国四大城市总体成交仍保持较高水平。但由于价格的回升及宏观经济等因素的影响，北京成交量出现小幅下降。总体来看，今年2月份以来，全国各大城市楼市成交均有不同程度的好转，但由于市场不确定因素仍很多，包括宏观经济环境、投资需求和改善性需求尚未大规模入市等，加上近期成交回升
7、水分程度有待考量，使得下半年全国房地产继续保持成交高水平的难度加大，或会出现触顶回落再曲折发展。四、政策解读1、国土部“松绑”工业用地，用途不同折扣不一要点：5月13日，国土资源部下发关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知。对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行。以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时也可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应标准的50%执行。一秀地产解读：工业用地最低标准的
8、调整，降低新建项目投资门槛，是国家扶持实体经济的措施之一，有利于刺激企业投资。政策也反映出，只有实体经济回暖，国内经济才会回暖。2、4万亿元投资初定，保障性住房占1成要点：5月21日，国家发改委公布了4万亿投资构成及中央投资项目最新进展情况。扩大内需4万亿元投资投向构成中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元；农村水电路气房等民生工程和基础设施3700亿元；铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造15000亿元；医疗卫生、教育文化等社会事业发展1500亿元；节能减排和生态建设工程2100亿元；自主创新和产业结构调整3700亿元；汶川地震灾后恢复重建10000亿元。一秀地
9、产解读：虽然保障性住房占4万亿元投资的10%，但随着住建部对保障性住房结构的调整，限价房、经适房比例将大幅减少，保障性住房以租为主，保障房对商品房市场的冲击将有所减小，同时能够切实解决低收入人群的住房问题。3、国务院今年研究开征物业税，控制收入分配差距要点：国务院5月25日通过并对外正式公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距，同时将深化房地产税制改革，研究开征物业税。一秀地产解读：总体来看，物业税短期内在我国实行的可能性极小，特别是在今年内。开征物业税，一方面是政府税收的重要来源，另一方面开征物业税有利于抑制投机炒楼。4、建行承销REITs
10、产品，央行方案初显要点：作为四大国有商业银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信托基金(REITs)产品的承销商。此前主要有两套方案供选择，由中国人民银行牵头REITs试点方案为债券类产品，主要在银行间市场流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。业内人士认为，从建行作为承销商可看出，采用央行方案的可能性较大。一秀地产解读：REITs的发行为房地产开发投资增加融资渠道，但对物业要求有长期稳定的租金，如何保证项目的稳定现金流，同样对开发商提出高要求。5、二套房贷利率多浮动至7折，银监会重申二套房政策要点：据大众证券报调查发现，工行、农行、建行、招行等9家银行已降低了二套房贷的利率
11、，利率最低为基准利率的7折，相当于首套房贷的利率政策。5月，银监会重申二套房贷政策，申明“贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。一秀地产解读：银监会重申二套房政策，对二套房贷利率并没有作出严格要求，而是放权商业银行，由商业银行根据自身风险确定。这对房地产市场无疑是个利好，对改善性需求和投资性需求的释放有一定的促进作用。6、两项物权法司法解释10月施行，“住改商”需业主100%通过要点：5月24日，最高人民法院公布关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释，两项物权法司法解释自10月1日起施行。司法解释首次明确“住改商
12、”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。一秀地产解读：“住改商”须本栋所有业主一致同意的规定，大大加大了“住改商”的难度，这对写字楼市场无疑是利好，特别是面积较小的写字楼。7、商品房项目最低资本金比例降至20%要点：5月27日国务院公布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35%降低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30%。一秀地产解读：此次资本金比例的调整，普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同，足以看出中央对商品房市场的重视。资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低，将有更多资金注入房地产行业，房地产
13、开工面积将有所增加，后期供应将有所增加。但短期看，房地产市场主要受供求结构、经济环境等因素影响，估计该政策短期对房地产市场影响不明显。小结：经过第一季度政策的观望期，二季度房地产政策显得较为“稳定”。5月份房地产利好政策频传，虽总体刺激力度不大，但对商品房市场长期稳定发展有促进作用。从09年的房地产政策可看出，中央希望通过政策刺激普通商品房的成交和保障房的建设，抑制高档住宅开发，打压投机炒楼现象。五、佛山市城市规划及建设1、九江大桥预计6月30日通车国道325九江大桥修复工程已近尾声，本月初已成功合拢，将于6月中旬完工，预计6月30日恢复通车。新建桥墩的防撞能力是参照与国道九江大桥平行的佛开高
14、速的参数执行，防撞能力大大提高，而且，减少了原来23号、25号两个桥墩，与佛开高速公路跨线桥桥孔对齐，可降低被船撞击的可能。2、广明高速延长线拟后年动工广明高速公路延长线工程起点位于高明区更合镇白石附近，路线往西延展，经更合镇龙珠、陀程，终点与规划的江门至罗定高速公路T形相接。该工程预计2011年7月动工，2013年底完工，届时，佛山西部市民通过广明高速西延线江罗高速公路到江门只需半小时，到罗定只需一小时。一秀地产解读：广明高速公路延长线工建成后，佛山西部将再添一快速出口，也将成为佛山、广州、江门等地通往广西的快速通道，将大大拉近佛山与江门、罗定的距离。3、樵乐路立交或年底开建樵乐路至一环西路
15、立交工程方案已顺利通过评审，拟于今年年底开建。同时，樵乐路也将于今年进行拓宽和改造工程，改造后的樵乐路将会变得畅通无阻，樵乐路塞车之苦有望得到彻底解决。一秀地产解读：樵乐路立交工程的建设，将加速西樵、乐从与中心组团的融合。4、广佛肇同城，三水、肇庆火热“联姻”按照规划，三水将投资2亿元新建三花公路二期，并对一期进行扩宽改造。目前，该项目正在设计招标，预计年内可动工。除了三花公路，在北部，规划中的珠外环高速穿过大塘、芦苞后，跨北江至四会；年内建成的广贺高速串起三水、四会、广宁、怀集；广佛肇城际轨道线路经三水到四会、鼎湖、大冲和肇庆城区；已经开工的贵广铁路和即将动工的南广铁路将成为三水与肇庆的轨道
16、交通动脉；全长6公里、投资约5亿元的广肇二期也已开工建设。5、三水内联外拓加速融入广佛同城三水区第一个系统的公路网规划已“出炉”，全区南北、东西共规划了5条纵向主干道和9条横向主干道，使三水道路形成网状，使道路更密集。6、佛山公共文化综合体8月开建东平新城再添明珠总投资达65亿元，总建筑面积约68万平方米，集文展中心、图书馆、博物馆等公共建筑和书城、写字楼、酒店等商业建筑于一体的佛山文化地标性建筑群“坊城”方案尘埃落定，其中，图书馆、博物馆、科技馆、艺术馆、档案馆等公建部分将相继在年内动工，基本的中心架构在2012年完成，全部建成可能要五年左右。7、佛清从高速明年年初开工佛清从高速分南北两段，
17、佛清从高速的南段，起点位于禅城区南庄镇，接广明高速的罗格互通立交，经佛山一环，跨越西南涌，经三水乐平镇东侧，至广州花都的官坑，从而顺接佛清从高速公路的北段。预计工程将于明年年初动工建设，若能顺利推进，全线有望在2013年实现贯通。一秀地产解读：一旦佛清从高速建成通车以后，将使清远融入广佛的一小时交通圈，利于佛山、清远两地产业转移进程提速，对完善珠三角地区高速公路网，推动大珠三角中部广佛及清远城市群的建设，都有着重要意义。8、东新高速全线已完工六成东新高速即东沙至新联高速公路，整段工程呈南北走向，北起广州芳村东沙大道，南接番禺区大岗镇，途径顺德五沙，横向接珠二环南环、平南高速、广明高速、番顺高速
18、等高速公路，预计2010年通车。9、佛山文化产业主打“两城三基地”佛山市文化产业发展规划出台，瞄准了“岭南文化传承重镇、创意经济集聚高地、现代产业服务中心、休闲娱乐魅力家园”战略目标，重点打造禅城佛山文化创意中心，南海佛山文化服务中心，顺德佛山工业设计中心，高明佛山生态文化中心，三水佛山休闲旅游中心。10、广佛地铁南沿线改线广佛地铁南延线走向最终敲定，四站点与原规划对比，取消了小布、荷村、路洲站，发生近90度转折，改以东平新城为节点，设小涌站、东平站、世纪莲站、澜石站四个站，即从偏乐从方向转为以东平新城为节点。工程将于年底动工，拟在2012年与广佛地铁一期全线同时通车。一秀地产解读：南沿线改线
19、，直接影响了乐从与东平新城的区位格局，加强了东平新城的核心作用，但乐从因地铁而获得的优势明显减弱了。小结：时至今日，佛山交通规划建设已初见成果，特别是广明高速一期一旦6月通车，将会改变高明整个城市的地位、区位；佛山西、北部(主要指高明、三水片区)城镇亦积极搞好基建、道路规划建设，相信在5年内，佛山在便利交通网的驱动下将会迎来一个质的飞跃。六、宏观大势小结3月份以来，全球主要股市表现强劲，回升幅度较大，但实体经济未复苏，全球房地产环境令人堪忧。在国际环境不乐观的情况下，用电量等指标的企稳，预示国内经济有望进入筑底阶段。2、3月份以来，全国各大城市房地产成交量出现不同幅度回升，房价继续保持高位，不
20、利于国内需求的释放，国内经济稳步回升难度将加大。改革开放30年后，珠三角迎来新一轮的发展机遇。在中央政策以促进各产业长期健康发展为核心的背景下，珠三角借此次机遇，通过基础设施的建设，改善地区投资经商环境，珠三角将成为下一轮发展投资、房地产开发热土。第三部分 一级市场分析一、5月土地交易态势1、整体成交情况计划出让量74.47万，实际成交率97.56%由下表可知，5月佛山共有41宗地块推出，总面积为74.47万，出让量比上月增加35.01万，增长率为88.7%；而实际成交40宗，成交率为97.56%，成交量环比增长59.8%，同比2008年5月的32.02万激涨了132.6%。虽然本月土地未能1
21、00%成交，但成交量大幅上扬，延续09年4月份成交的良好态势。在本月成交的40宗地块中，商住用地为36宗，占总体的90%。2、区域商住用地出让对比各区有所放量，南海领跑市场总体上，本月各区商住用地均有所放量，全市共推出商住用地58.03万，环比上月激涨118%，成交面积为46.6万，成交率为80.3%。而从各区商住用地成交情况来看，南海推出尖东1、2号地，以32.96万继续4个月领走佛山土地市场；禅城本月推出东平新城继招商、富力外的第三块土地，备受关注；顺德本月推出24宗商住用地，成为本月推地宗数之最，总面积35075.36，环比上月增加4441%。本月南海成交面积为329551.72，占商住
22、用地成交面积的70.72%，环比增加246%。5月佛山五区平均商住用地单价为292.03万元/亩，同比08年5月的133.83万元/亩激涨了118.2%，环比上月的160.1万元/亩上涨了82.4%，原因是本月南海转让的佛南(挂)2009-015地块以418.03万元/亩成交，拉高整体价格水平。3、土地成交结构商住用地唱成交主调本月出让的41宗土地除三水高峰涡地块外全部成交，其中商住用地成交36宗，成交面积为46.6万，占总成交面积的73.9%，环比上升75.06%，工业用地成交面积16.44万，占总成交面积的26.1%。具体分布情况见下图：二、重点地块分析地块简析：该地块位于南海区桂城街道尖
23、东2号(D14街区)地段，面积为221035平方米,容积率1.8且2.6。土地用途为城镇住宅(普通商品房)兼容批发零售及其他商服用地。经过7家开发商146轮竞价后，被万科以13.86亿元成交，土地溢价48%。地块前景分析：该地块为南海区桂城街道尖东2号(D14街区)，位于东平河江滨，环境优美；紧临季华路及佛山一环，交通便利，区位升值潜力大。竞得此地块的佛山市万科置业有限公司、RECO MUDAN PRIVATE LIMITED，以13.86亿元成交，土地单价为418万元/亩，楼面地价为2412-3484元/，预计成本价约5500元/。三、小结5月佛山土地市场热闹，迎来年后首个成交高潮总体上，0
24、9年以来佛山土地市场逐月走好，5月份更是创09年以来成交新高。出让方面，本月各区商住用地有所放量，总推出土地58.03万，环比上月增长118%；而成交方面，本月商住用地除三水高峰涡地块外全部成交，成交面积同比增长75.1%，土地单价为292.03万元/亩，同比08年5月的133.83万元/亩激涨了118.2%，环比上月的160.1万元/亩上涨了82.4%，可见5月土地市场迎来年后首个成交高潮。年后楼市的反弹加快了开发商回笼资金的周期，增强市场信心，现阶段实力开发商纷纷开展土地储备工作，激烈的土地战争全国此起彼伏，表明土地市场逐渐走热，预计6月份土地市场继续走好。四、一级市场走势预测根据佛山五区
25、国土局6月公布的数据，09年6月有15宗地块推出，出让的总面积158.5万，环比激涨173.13%，其中商住用地10宗，出让面积为约147.54万，占总供应量的63.9%，有5宗工业用地，面积为10.96万。具体情况见下表：第四部分 二级市场分析一、禅城区市场分析量价齐升，小户型继续走俏1、整体交易态势分析简析：由于4月份开发商已提前备战5月市场，5月禅城区商品住宅新增量较前两月出现较大回落。5月禅城区商品住宅新增预售面积5.17万，新增预售套数349套，环比减少68%，但同比仍增加229%。而由于雅居乐花园和怡翠宏璟花园大户型产品的供应，使得本月新增产品户均面积高达148。成交方面，预计5月
26、份禅城成交将出现量价齐涨。预计，5月禅城区商品住宅成交面积约18.68万，成交套数约1406套，预计环比、同比涨幅分别为5%和232%。价格方面，预计5月禅城区商品住宅成交均价约7600元/，环比约上涨5%，同比则下调约12%。5月份由于中小户型供应有所增加，4月中小户型供应断层局面有所改善，供应结构的调整使得成交进一步走高。同时由于中小户型稀缺，不少项目价格较之前有所回升，使得总体成交价格继续攀升。2、楼盘动态简析：从推货情况看，5月份禅城区住宅共推出约1000套，其中，100以下户型为主角，共推出约800套，占总推货量的80%。中小户型产品的增加也使得市场供应断层局面有所改善。从各盘的成交
27、情况看，本月中小户型产品继续走俏，代表性楼盘有柠檬时代、汇银环湖国际等。而高端产品，如中海文华熙岸、星星华园国际等项目成交也较理想。从成交价格看，大部分楼盘有小幅提价现象，因此，预计5月均价继续上扬。3、新货预告从各盘的推货计划看，6月份禅城供应产品线较丰富，户型面积涵盖60-250，其中130以下的户型有500多套，150以上的中大户型约300套。供应产品充足，特别是中小户型产品有所增加，预计6月禅城商品住宅成交或能继续保持较高水平。二、桂城市场分析量价齐跌，个别走俏，整体不旺1.整体交易态势分析简析：新增预售方面，5月桂城除江南名居有少量商铺预售外，住宅新增预售为0。1-5月累计新增预售面
28、积与预售套数比2008年同期下降了46%、47%。桂城自2008年以来存量45.93万，合成销售套数3906套，供需比1.45：1，按照2008年月均794套的销售速度，半年内可以消化完毕，桂城去库存化较为明显。成交方面，5月成交套数约710套，同比2008年5月增长129%，环比上月也下降了33%；成交均价6758元/，同比2008年5月微降，环比上月下降9%。桂城5月呈现一种价量齐跌的态势。1-5月累计成交4106套，为上年全年成交量的44%,同比上年1-5月下降27%。纵观目前桂城市场，在售楼盘多处于后期开发/销售阶段，金色家园已成功封盘，中海万锦豪园也即将收官，桂城东板块6盘，千灯湖板
29、块5盘，除金御华府、保利花园、星晖园等个盘还余少量开发外，均已开发完毕，但目前桂城已出让的地块并没明显动工现象，新项目能否及时接过桂城下一轮住宅供应的接力棒仍是未知数，开发商的态度与开发策略在这其中起关键作用，因此估计下半年桂城住宅供应将会有所锐减，桂城供应短暂断层或将有可能出现，半年之后住宅库存基本消化后，真空期难以避免。2.各盘动态简析：5月的桂城市场，保利星座的开盘挽救了它的成交量，5月桂城总成交710套，保利星座至今网上签约显示成交571套，占桂城成交量的八成。江南名居公寓5月面市遇冷，网上签约仅显示成交28套，中海万锦豪园新一期楼王单位111席已售出67%。合计桂城5月新推售的产品成
30、交量已超670套，存量住宅除中海万锦豪园成交较优外，其余各盘几乎交了白卷。5月，节假日较多，各楼盘的营销优惠活动频繁，南海颐景园的优惠最高，让利近16万。或许是5月的龙舟水洗刷了开发商种种促销手段的成效，桂城个别优质盘走俏，整体不旺。3、新货预告三、南海市场分析去库存化明显，本月成交平缓1、整体交易态势简析：新增预售方面，5月南海新增预售面积为8.15万，新增预售套数为838套，环比上月均大幅下降，降幅分别79%、74%，其中九江新增预售比重最大，占南海新增预售总量的33%。1-5月累计新增预售面积比2008年同期基本持平。桂城自2008年以来存量65.84万，其中桂城占7成，供需比1.19：
31、1，按照2008年月均16.06万的销售速度，4个月可以消化完毕，南海去库存化明显，逐步扭转供需失衡的格局。成交方面，5月成交套数约3045套，同比2008年5月增长126%，环比上月却基本持平；成交均价约为5671元/，同比2008年5月下降7%，环比上月亦下降8%，5月份南海略呈量价齐跌的态势。1-5月累计成交10127套，为上年全年成交量的60%,同比上年1-5月暴涨124%。2.各盘动态简析：大沥处于广佛交接带，受广佛同城利好政策影响较大。片区内各盘均呈现热销势头。5月成交684套，日均销售22套，环比4月日均销售34.2套下降了36%，这与片区内银丰花园、冠曦苑等楼盘上月推新货并热销
32、，本月各楼盘以消化尾货密切相关。大沥三片区中黄岐市场最为活跃，5月成交423套，占总体成交的61.8%，盐步次之，占总成交的27.8%，大沥市场较为平淡，目前只有万科金域华庭在售，随着项目一期产品销售接近尾声，大沥市场将步入库存的空档期。西樵片区座拥4A级西樵山旅游风景区，片区内居住环境较为优越，但房地产开发较为落后。目前仅凰樵圣堡、江滨花园、聚豪花园在售，5月成交221套，日均7套。由于数据滞后，凰樵圣堡5月新一批产品推出以来已成交270套并没有统计在内，此销售速度可以媲美招商依云水岸和保利花园。不过随着凰樵假日以及樵山美地等新项目的面市，凰樵圣堡一统西樵的格局将会改变，产品线也会变得丰富起
33、来，西樵房地产也会因区域认同度的提高而迅速发展起来。凰樵圣堡一期基本销售完毕，从去年9月降价(直降至3300-3500元/)至二期产品推出以前以来共销售270套，月均41.5套，3月中以来共销售84套，月均33.6套，现余于8套，尾货的处理成效还是较明显的。凰樵圣堡二期产品自3月14日开售以来已销售390套，现仅余11套，二期近月月销售约150套。同时，成交均价超过3900元/，价格提升1.5%，这说明凰樵圣堡走货明显加速，逆市飘红，在西樵其它楼盘未正式开售前迅速走量是明智之举。同时也说明了西樵亦受大市回暖的趋势下走势趋旺。3、新盘预告四、顺德区市场分析楼市4、5月飘红，中小户型走俏简析：“五
34、一”、“十一”假期一直是楼市推货的好时机，今年的“五一”假日，顺德区亦不例外，出现较为集中的推货。由于开发商在3、4月已提前拿预售证，5月顺德区商品住宅新增预售量有所减少，新增预售面积为8.39万，新增预售套数873套，环比、同比分别减少40%和72%。成交方面，由于中小户型供应增多并继续走俏，加上“五一”假期因素，预计5月份继续保持较高的成交水平。预计5月份顺德区商品住宅成交面积约26.65万，成交套数约2200套，预计环比约减少16%，同比则激增约104%。价格方面，由于新推中小户型价格普遍较高，预计本月成交均价有所小幅上升，成交均价预计约4400元/。5月份，不少大盘并没有新货推出，而是
35、准备于7-10月期间推出，如顺德雅居乐花园、海悦新城二期、龙光水悦云天、深业城等。因此，下半年顺德市场竞争将更加激烈。五、三水区市场分析量价齐升，市场活跃1.整体交易态势分析简析：5月份为传统旺季，但众开发商集中在“五一”前推货，提前引爆“五一”推货热潮。五月推出新货的项目仅三水雅居乐和山水凯旋花园，其他项目均于4月底集中推货。5月份新增预售仅为御江南的21套别墅，预售面积为0.45万，占09年以来1489套新批预售产品的1.41%，环比上月的608套暴跌了96.5%，创09年以来的低位。紧缩供货加上08年1742套存量房使得三水市场供需比再度缩小，为1.57：1。单月上看，5月的整体均价估计
36、约为4316元/左右，环比上月小幅上调4.96%，这与本月各大楼盘继续热销，御江南、三水雅居乐等高端产品走俏密切相关。本月成交套数约550套，环比上月小幅上涨6.8%，创09年以来月新高。热销产品种类齐全，富恒花园以低总价产品领跑市场，雅居乐推出达观一期173-203大面积单位备受关注，位居第二，而“五一”正式开盘的御江南本月继续热销，延续三水别墅热销的神话。2.各盘动态3、5月份项目营销活动列表简析：总体上，基于市场回暖迹象及五一传统旺季的考虑，众开发商纷纷举办营销活动，活动内容层出不穷，但基于推出新货较少，因此效果一般。本月成交量领先的楼盘分别是富恒花园、三水雅居乐和御江南，热销户型为小面
37、积洋房、阔景大宅和联排别墅。本月关注楼盘之一东海蓝湾。东海蓝湾4月中旬及五一先后推出望江豪宅，单价为5300元/，由于地段的优越性及景观的稀缺性，4月半个月网上销售率显示销售70套。由于产品总价较高，改善性需求提前释放，5月网上销售率显示仅销售约9套，预计项目下阶段将进行系列降价促销活动。本月关注楼盘之二主打中小户型的富恒花园4月底低价入市，以旧改回迁为主，至今销售77.5%，领跑西南中小户型市场，随着三水凯旋花园、华盛锦盈花园、汇银奥林匹克及华盛锦溢花园等中小户型纷纷亮相，将进一步丰富市场产品线，释放更大的刚性需求。4、新货预告简析：伴随着富恒花园、山水凯旋花园、雅居乐达观组团的开售，09年
38、三水房地产市场产品线逐渐丰富，而年内即将发售的项目颠覆三水大面积唱主调的传统，以中小为主。6月底华盛锦盈嘉园即将开售，将延续西南中小户型热销的势头，刚性需求将得到进一步释放。六、高明市场分析价格平稳，成交量持续高位行走1.整体交易态势分析简析：新增预售方面，5月高明新增预售面积为0.42万，新增预售套数为36套，环比上月均有大幅下降，降幅分别92%、93%。1-5月累计新增预售面积与预售套数比2008年同期下降了57%、53%。成交方面，5月预计成交套数约520套，成交均价3650元/，环比上月(2009年4月)基本持平。总体来说，高明房地产开发一般不成规模，致使整体形象不高，据目前高明出让的
39、地块情况来看，规模仍然偏小，短期内估计难以提升高明房地产的形象，若今后政府推地计划不作一贯的调整，高明的房地产市场难以获得实质性的发展。2.各盘动态简析：高明5月持续回暖状态，成交依旧较旺。据跟踪数据显示上述荷城7盘本月5日-30日共销售套数约260套，其中福泰华庭成交最旺，月成交93套，单日成交超3套；高明碧桂园5月销售约70套，日均洋房销售1.5套，别墅产品日均销售也近1套，成绩亦相当喜人；除此外，尚城名筑、高雅名居的销售速度亦有所加快。高明在价格基本平稳的状态下走货速度加快，说明高明目前市场信心恢复较好，高明6月市场预计仍将延续喜人态势。第五部分 三级市场分析总体上，佛山二手房市场近两月
40、的成交高涨，虽涨幅不及一手房，但仍可以预示着目前佛山市场上的客户信心逐渐回复，适时出手。单月上，09年4月延续增长，二手住宅成交面积为29.59万，成交套数为2432套，环比均较大幅上升，分别为为33%、37%，同比亦有所增长，增幅分别为24.7%、28%，二手市场成交增幅今年来首次超过一手市场成交。4月佛山市二手房与一手房成交面积的比例为1：3.51，一手房和二手房的需求差距依旧很大。本月，国家调整固定资产投资项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由原来的35%调整为20%，这将会直接降低企业进入房地产开发的门槛，预计未来商品住宅供应将会有较大的增量，从而引起住房价格的
41、下调。消费者在一手住宅可选择增多，价格下调的情况下，更会倾向购买一手住宅，将会对二手市场造成一定的冲击。此外，物业税的开征重新回到市民关注、讨论的焦点，一旦国家开征物业税，二手房持有人的投资回报将会大幅跳水，相信在物业税真正落入实质性议程之日，必是二手房出手迫不及待之时。第六部分 广告统计分析统计时间：2009年5月1日-5月31日 监测媒体：佛山日报、广州日报、珠江时报、羊城晚报(只统计硬广告) 监测对象：佛山五区在建、在售住宅地产项目 指标说明：版面指房地产广告刊登时占报纸版面的比例大小，与媒体对外公布的标准一致。由于五一期间楼盘营销活动多在4月中下旬进行了广告宣传，5月楼盘广告投放量有所
42、减少。5月佛山五区楼盘在四大报纸共投放广告30.33版，环比减少61%。从各盘广告投放量看，本月广告投放量前三位的楼盘分别是：禅城的佛山雅居乐花园共投放3版，三水的御江南和禅城的中海文华熙岸分别投放2.5版。随着首批产品取得热销，本月御江南广告投放量结束了连续4月的最高报纸广告投放量的地位。第七部分 大势预判一、政策导向促进行业健康平稳发展从近期中央及地方出台政策看，无论是中央层面的调整房地产项目资本金比例、税费减免、利率调整等政策，还是地方政府的救市政策，其主要目的都是减轻消费者的消费成本和企业的投资成本，都是为了促进整个行业的长期健康平稳发展。因此，一秀地产认为，下半年中央房地产政策或仍以
43、“平稳”为核心，调整行业发展的不合理因素。若房价继续上涨，回到07年的疯涨，成交将受挫，房地产再次跌落低谷，另外房价的上涨会促使更多的资金注入房地产行业，实体经济恶化风险加大。所以，若未来3-4月房价继续上涨，中央可能出台措施变相压制房价上涨。二、市场走向下半年或触顶回落再反弹今年2月份以来，全国各大城市楼市成交均有不同程度的好转，但由于市场不确定因素仍很多，包括宏观经济环境、投资需求和改善性需求尚未大规模入市等，加上近期成交回升水分程度有待考量，下半年全国房地产能否继续保持平稳增长仍是未知数。一秀地产认为，在改善性需求与投资需求未全面进入市场，经济环境仍未步入上升轨道时，房价的上涨将会抑制各
44、种消费需求的释放。另外，由于08年行业的不景气使得开工面积减少，市场供应量减少，而随着市场的好转，开工面积增加，土地市场渐热，后期供应量将逐渐增大。房价的高位和供应的增加，市场可能会触顶回落，并在经济复苏时再次反弹。三、一秀地产观点1、土地市场：整体回暖指日可待09年以来，部分大中城市连续3个月住宅用地成交量呈上升态势，各开发商纷纷开展土地储备计划，土地市场率先回暖，直接反映出开发商对房地产市场的良好预期和信心。一秀地产认为，近期土地市场渐热主要原因有：第一，近期成交回升的刺激，无论是销售的回款，抑或是国家信贷的支撑，开发商现金流较为充足；第二，地价理性回归，无论是对比07年高峰期还是08年整
45、体土地价格，目前地价相对较低；第三，出于企业发展战略储备需求，抢占市场份额，首先必须从土地开始；第四，近期成交回暖给开发商带来信心。预计09年下半年土地市场将持续升温，土地市场整体回暖指日可待。2、房地产市场判断：珠三角房地产或率先复苏从成交看，09年2月以来，各大城市住宅成交量均出现回升，总体保持上升态势。从三大经济圈看，长三角成交上升态势最为明显，其次是珠三角，而环渤海地区5月份成交量出现回落，上升态势有所减弱。从存量看，长三角、珠三角09年去库存化较为明显，目前总体市场存量大约分别需要4和5.5个月的时间消化。环渤海区域库存压力仍很大，总体市场存量约需要9-10个月的消化时间，对房地产行业复苏十分不利。从开发投资看，长三角率先进入新一轮的房地产开发投资加速，环渤海地区开发投资仍较为低迷。珠三角地区一季度开发投资增速相对长三角较低，但近期成交的再创新高，企业投资信心提升，房地产开发投资将逐渐回升。从经济环境看，随着珠三角规划纲要的出台，珠三角迎来经济腾飞的新机遇，09年一季度珠三角城市GDP增速保持良好态势。而长三角受金融危机影响，经济活跃势头不如珠三角。综合各方因素，珠三角库存压力大大减小，同时开发投资逐渐恢复，供应将保持在合理的水平。在经济增长保持良好态势的背景下，消费信心提升，消费需求旺盛。因此，
