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1、2009年佛山市场总结,佛山市场 片区市场 品牌开发商,2009年预计佛山成交面积约950万平米,成交均价超过5800元/方,成交金额量价均为佛山历史新高,2009年预计全年新增630万平米,略比08年650万平米减少,全年批售比为0.7,预计2009年底库存面积约250万平米,存销比为3.6,2009年佛山市成交结构中,从套数看以首置为主,从面积看则各产品线较为平均,供求情况看,全年各产品线供求关系均较好,注:以上为南海、禅城、顺德三区统计,不含三水、高明区,根据08-09年的新开工面积及土地成交情况,预计10年下半年开始至11年下半年,佛山市场处于推货高峰期,土地市场成交高峰一般出现在下半

2、年,其市场供应放大效应一般会在次年出现,如06年下半年的土地成交高峰,07年下半年市场供应放大 09年下半年佛山土地市场成交约1200万平方米,为历年最高,预计2010年下半年市场供应将集中放量,市场竞争激烈 随着澜石改造、东平新城、顺德新城、北滘新城、广佛交界片区的深入开发,预计2010年的土地市场也会维持高成交量,其供应放大效应同样会在2011年下半年体现,佛山市场2010-2011年整体及各区市场供应较09年增加,又以改善类产品供应增加为主,供求比约为2.0,预计2011年,高端市场有较大市场机会,佛山市场 片区-禅城 品牌开发商,09年禅城新增85万方,低于08年,成交136万方,是0

3、7、08之和,全年均价7853元/方,较08年同比升高3%,禅城09成交以首置为主,库存首置较多,其余产品线较为平均。成交面积集中在70-90首置产品及110130首改产品为主;除200250方再改及300方以上高端产品供求比较大外,其余供求比较低。,09禅城结构,09禅城分面积段供求,2010年:首置、首改、再改产品线供应均高于09年,供求比上升,尤其是首改产品,供求比超过2.高端产品供应较09年减少,供求比1.1,较为均衡,2010年:首改、再改产品线供应均高于09年,供求比上升,均超过2.0 首置、高端产品供应较09年减少,供求比1.1,较为均衡,禅城2010-2011年的供应均高于09

4、年,分产品线看,首置、高端供求相对均衡,首改、再改出现供求失衡,竞争激烈,佛山市场 片区-南海 品牌开发商,09年南海成交370万方,同比08年增长95%。价格在08年11月触底后快速反弹,09年全年均价6425元/平米,09桂城供应大幅缩减,价格领涨南海:111月桂城预售49万方,不足去年预售面积的一半;成交逾91万方,同比增长82%;供不应求、广佛同城及广佛地铁的利好,成就片区价格提升,目前均价接近9500元,同比上涨46%。,09南海区首置、首改是成交主力,首置、再改为库存主力;桂城片区首改为成交主力,库存则以首置为主。,09桂城结构,成交:09桂城成交以首置、首改产品为主,接近总成交量

5、80%库存:库存以首置产品为主,主要为江南名居及星晖园项目,09南海结构,成交:09南海成交以首置、首改为主,占总成交量71%库存:库存首置、再改居多,09南海区成交面积分布:集中在70-110方首置、130-150方首改及150-180再改。其中,90-130的首置首改产品供求比最低,最为热销。,09桂城成交面积段分布:首改成交最为集中,其中110130首改三房及150180方再改最为热销。,供应总量:预计10年桂城供应约4500套,较09年下降24%;11年供应约5600套,与09年相当。供应结构:10年除高端供应占比较少外,其余比例相当;11年首改、再改比例将有所上升。供求关系预测:未来

6、两年首置、首改产品依然缺货,供不应求,有极大的市场机会;再改产品在10年供求尚算合理,但11年则大幅上升,竞争激烈;高端供求比在2左右。,2010-2011年,桂城首置首改供求均衡,再改、高端供求较为失衡,尤其是2011年,供求比均大于2。,佛山市场 片区-顺德 品牌开发商,顺德区2007-2009年月度成交量、均价情况,2009年预计顺德区成交面积约300万平米,成交均价约5900元/方,量价均为顺德历史新高,顺德2009年成交结构以首置为主,分区域看,大良容桂中心区改善类产品更多,高端产品集中,而其他镇街则以首置为绝对主流,改善类产品集中在北滘区域,其他镇街,大良容桂中心区,顺德2009年

7、成交库存结构,大良成交库存情况,大良成交结构以110方以下首置产品为主,其次为首改及高端产品,缺乏再改产品 改善类成交均价较首置类高出约500元,高端价格在10000元/方左右 库存集中于首置产品,除公寓产品外,其余产品面积段供求比均较好,容桂成交库存情况,容桂市场以首置及高端产品为两极,少量首改产品,几乎没有再改产品 由于年末保利等小户型产品入市,价格涨幅大,因此出现全年均价的首置首改倒挂现象 库存来看,目前市场库存极少,供应紧缺,2010年顺德市场供应27500套,较2009年25500套增加约10%,从供求情况看,2010-2011年,首改供求比一直较高,首置及高端供求情况良好,再改则2

8、010年供求状况好,2011年竞争激烈,由于今年顺德有大量品牌开发商在顺德获取较好资源土地,在产品格局上与本土发展商不同,预期改善类产品的供应会大幅增加,如保利容桂水厂、保利龙江、金地大良中心区、万科陈村、雅居乐大良、雅居乐乐从等项目,佛山市场 片区市场 品牌开发商,2009年,保利、中海、碧桂园居佛山市场占有率前三位,项目数量:3 2 3 1 6 3 2 2,注:成交金额为住宅签约金额,09年佛山重要成交地块多数由外来品牌开发商获取,主要分布于禅桂及东平新城,其中保利土地获取量最大,接近250万平米,位置:保利东风水库获取时间:09-8-18总用地:12.38万容积率:2.8建筑面积:34.

9、66万楼面单价:1621元,位置:狮山农场获取时间:09-7-1总用地:9.99万容积率:2.3建筑面积:22.97万楼面单价:1027元,位置:中海千灯湖获取时间:09-10-28总用地:15.48万容积率:3.8建筑面积:58.82万楼面单价:6495元,位置:能兴桂城D11获取时间:09-4-3总用地:9.29万容积率:3.0建筑面积:27.87万楼面单价:1478元,位置:万科D14获取时间:09-5-21总用地:22.1万容积率:2.6建筑面积:57.47万楼面单价:2412元,位置:万科陈村锦龙获取时间:09-6-25总用地:3.9万容积率:3.46建筑面积:13.49万楼面地价:

10、1000元/,位置:保利容桂水厂获取时间:09-9-30总用地:12.05万容积率:2.7建筑面积:32.54万楼面单价:3381元,位置:利超汾江路获取时间:09-7-6总用地:5.96万容积率:6.0建筑面积:35.75万楼面单价:1175元,位置:保利张槎地块获取时间:09-7-2总用地:9.53万容积率:2.5/5建筑面积:26.61万楼面地价:2537元/,位置:雅居乐盐步获取时间:09-7-2总用地:10.65万容积率:3.5建筑面积:37.28万楼面单价:3067元,位置:雅居乐乐从获取时间:09-9-23总用地:9.75万容积率:3.0建筑面积:29.25万楼面单价:3453元

11、,位置:保利东平住宅地获取时间:09-10-30总用地:47.88万容积率:3.5/5建筑面积:103.75万楼面地价:3221元/,位置:碧桂园澜石获取时间:09-10-12总用地:9.68万容积率:6.0建筑面积:58.08万楼面单价:1481元,位置:万科登州项目获取时间:09-7-16总用地:21.6万容积率:2.5建筑面积:54万楼面单价:3028元,位置:美的北窖获取时间:09-9-22总用地:15.2万容积率:2.8建筑面积:42.56万楼面单价:2867元,注:仅标注建面大于20万,且楼面单价大于1000元的地块,品牌开发商中,总储备建面保利第一,万科第二,已开发建面碧桂园第一

12、,万科第二,保利2009年有三盘推售,总成交面积约36万平米,成交金额超过30亿元,居佛山市场占有率第一位,保利佛山2009成交库存结构,11月13日,保利花园推94套洋房,均价11000,9月27日,保利花园推150套洋房,均价10600,7月17日,保利花园推202套洋房,均价10261,5月10日,保利星座推产品873套,均价7500,3月9日,保利花园推408套洋房,均价7200;288套公寓,均价9500,6月14日,保利花园推390套洋房,均价9700,8月23日,保利百合花园,推出70-180,约500套,均价5800,12月19日,保利百合花园,推出70-180,约300套,均

13、价6100-7500,成交约100套,09年保利推货轴,保利2009年在佛山总计获取了建面约250万平米的新增土地储备,平均楼面地价2658元/平米,随着桂城项目销售完毕,2010-2011年保利的重心将由桂城移至禅城以及顺德容桂,保利花园,保利星座,保利合园,预计保利2010年下半年开始有新货面市,佛山一环,105国道,中海今年销售万锦豪园再改产品为主力,销售额约25亿元,居佛山市场占有率第二位,注:中海统计数据不含金沙洲区域,7月4日,万锦豪园推90套洋房产品,均价12000,6月28日,文华熙岸推256套洋房产品,均价11000,3月8日,文华熙岸310套洋房产品,均价7500,1月8日

14、,文华熙岸推63套洋房产品,均价8500,11月8日,文华熙岸推64套洋房产品,均价9500,3月14、21日,万锦豪园推346套洋房产品,均价8700,5月2日,万锦豪园推111套洋房产品,均价9800,09年中海推货轴,中海桂城61、62街区,中海万锦东苑,中海09年在佛山新增土地储备为桂城61、62街区地块,为佛山09年地王,07年底获取的万锦东苑预计10年初上市,地王项目预计在11年上市,未来2年中海的重心仍在桂城区域,碧桂园09年以高明碧桂园为主力,主推再改、高端产品,09年总销售金额约24亿元,居佛山市场占有率第三,09年碧桂园共新增建面储备158万方,平均楼面地价928元/方,顺

15、德雅居乐花园6月25日正式开盘,推出75-210m2户型,468套,总体均价6800首批单位在开盘当日已全部售罄。,8月5日,推出168套单位,均价7100元/,面积90-145,开盘售8成。,10月27日,推出286套单位,均价7400元/,面积90-145,剩余79套。,三水雅居乐花园3月28日推出2期180方160套,三水雅居乐花园6月10日推出2期130-150方450套,三水雅居乐花园10月28日推出2期90-120方250套,雅居乐今年销售以顺德雅居乐及三水雅居乐为主力产品,销售额约19亿元,09年佛山市场占有率第六位,雅居乐今年共获取了盐步及龙江两幅地块,布局相对分散,建面合计约66万方,平均楼面地价3237元/方,9月12、19日,依云水岸推422套82-190平米洋房产品,均价11000,3月9日,依云水岸推494套72-188平米洋房产品,均价8000,12月19日,依云上城推116套79-91平米洋房产品,均价8100-8500,招商今年以依云水岸洋房产品为主,销售额13亿,市场占有率第七,今年未获取新地块,2007年获取的禅城地王项目依云上城于今年底开售,龙光今年销售以天湖郦都的再改库存产品为主力,销售额约12亿元,09年在佛山没有新增土地储备,08年获取的土地储备80万平米,预计2010年初水悦云天上市,翠堤明珠2011年上市,THANKS,

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