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1、三美湾项目初步考察分析报告三亚是我国热带海滨旅游资源最密集的地区，在国内外堪称一流。冬暖如春，夏无酷暑；境内聚集着阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园等十大风景资源，形成山、城、河、海、港自然结合的奇特景观，使其有条件成为国际性的避寒冬泳旅游度假胜地和理想的第二居住地。近年来，三亚市房地产每年增速百分之三十，已成为三亚主要支柱产业之一，扭转了一九九二年房地产泡沫之后连续多年的疲态。 一是售价快速提高，第一季度三亚商品房的销售价格和去年同期相比提高了50100。沿海一线商品房平均售价为6000元平方米，个别楼盘价格达9000元平方米以上；二是岛外购房者占80左右，购房客源仍
2、以北方人为主，沿海经济发达地区，如江浙、上海、广东等地购房者（包括温州炒房团）所占比重加大。遵照集团领导的指示，我们近期一方面有选择性地考察了一些有发展潜力的地块，另一方面熟悉、了解有关土地管理的地方法规，加大与政府的对口部门接触；经过对项目的综合比较，我们先将考察三美湾项目的前期情况报告如下，敬请领导指正。一、项目简介三美湾位于天涯海角和大小洞天，南山佛教文化旅游区之间，距凤凰国际机场20公里，离三亚市中心35公里；地理位置优越，交通便利；三美湾座北朝南，三面环山，一面临海，山坳呈狭长坡形地带，自然环境优美，因“山美，水美，石美”而得名三美湾；因红塘湾周边地段海域礁石林立，三美湾天然沙滩是附
3、近唯一的可游泳的海滨浴场（且具有极大的私密性），是海滨旅游度假的绝佳之地；目前已被三亚市纳为旅游储备用地，故具有巨大的开发潜力。三美湾东边为红塘高尔夫球场（距离约3公里），西边是南山佛教文化旅游区（距离约5公里）；108米高海上“南海观音”赫然在目，中国传统的福寿文化讲究“富如东海，寿比南山”，居住在三美湾恰好能达到这种绝妙的境界。可以说，未染丝毫世尘的三美湾聚齐了成为世界顶级旅游度假胜地和顶级半山临海别墅的所有要素。 图1 三美湾规划示意图图2 项目所在地现地形地貌二、项目现状及资源控制的主要障碍三美湾可开发的土地资源约2000亩左右（包括25度以下山坡用地）。其中最黄金的海湾坡地已被东莞联
4、华集团控制了200多亩（该公司对外称规划了600亩）。剩下的大部分为25度以下可开发半山别墅的山坡地及非一线海景的山坳平地。1、三美湾的圈地情况对于三美湾所蕴藏巨大开发价值，早在10年前就已经被房地产公司发现。当时北京华麟在三美湾圈地200亩，并要当地农民修建了一条简易土路（至今没有支付其5万元的工程款）。由于华麟公司超过2年没有对三美湾进行开发，当时政府对外公示要收回土地，据说华麟凭借其高干子弟背景，使土地并未被收回，最后华麟连公司带土地全部转让给了东莞联华，这也就是东莞联华控制三美湾的由来 。2、项目对手的背景介绍 由于目前华联拥有三美湾200亩的黄金地段的土地使用权，是本公司介入该项目最
5、强劲的对手。华联集团前身是东莞广远建筑工程有限公司（国家建筑一级企业），成立于1993年。其董事长、总裁廖翊畅是东莞一位年轻的民营企业家。他以房地产和建造厂房起家，1999 年底，廖翊畅进军房地产业。2000年，联华董事长廖翊畅随东莞市一位副市长到三亚旅游，经介绍，他找到了时任三亚市委书记的王富玉，从而开始了联华在海南的房地产投资。联华在海南的第一个项目是三亚海坡一带的阳光海岸（亲海型的高级住宅区），结果一炮打响。此后，联华又相继物色了两个项目，一是阳光王朝，一是三美湾的开发。阳光王朝原系三亚最高的半拉子大厦，联华以3500万元的价格收归麾下。按照设想，将投入25亿元，将其改造成五星级的商务酒
6、店。三美湾，联华准备用4年时间，将其建成高档的高尔夫别墅区，总投资额预计11亿元。三个大手笔，奠定了联华在三亚的特殊地位。廖本人没有特殊背景，但他非常注重和政府的关系，通过这几年在海南的投资，廖和海南省及三亚市政府高层建立了相当的私人友谊，就人脉关系而言，我们暂无法和其相比。经了解，目前华联集团在海南还有与海航合作的大英山机场项目；与海口市政府合作，参与美安工业基地15000亩土地的开发建设；以及改造海甸岛海甸溪沿岸，建设“海口外滩”的几个项目。总观联华目前在海南拥有的6个项目，无不是动辄10数亿的大投入。如果按联华现在向外公布的投资框算，6个项目将高达近百亿元。在此，我们不能肯定联华是否有能
7、力完成所有的项目，在三美湾尽管做了一些“漂亮”的规划设计，但没有丝毫准备动工开发的迹象，连一条稍微象样的车道都没有，倒是见到国土局在现场作储备规划。通过分析、了解及与国土部门沟通，三美湾项目目前仅凭三亚农场公司是没有能力拿到的。对于三美湾这样众人看好的项目，政府部门朋友的建议也十分明确，必须是高层对高层的洽谈。在集团领导认可该项目后，一定得由集团的高层领导亲自来三亚和市委、市府一把手进行联谊和磋商。三、其他控制资源方式的可行性为了寻找其他的资源控制途径，我们一直想采用土地租赁的方式先把联华圈地以外的25度山坡以下的地块控制起来，并多次与土地主和天涯镇主要领导接触、洽谈。但根据海南省和三亚市的土
8、地政策规定和接触天涯镇镇委书记的表态，三美湾的土地（包括天涯镇原看中的2000亩海边地）已规划为旅游用地，在目前已经不可能用以农林开发的名义、大面积、长时间、租用的方式控制。对于三美湾开发，市委书记对天涯镇领导强调现阶段要维持现状，不能自行开发。所以说，未经市土地储备委员会批准及市委、市政府一把手点头，三美湾所在地的村镇政府都无权以任何形式转让、租赁或改变三美湾土地的现状（除非是短期租赁种植经济作物）。如我们现在冒险与当地村委、镇政府签订任何形式的超面积（或化整为零）、超时间的土地租赁、使用合同均为无效合同，将来的开发补偿得不到法律的保护（作为一个专业、大型的上市公司来讲，这种未来损失是应该避
9、免的）。四、有关土地管理的地方法规海南省农业开发用地管理若干规定集体所有土地对外承包合同由乡（镇）人民政府批准。有下列情形之一的，乡（镇）人民政府应当先将承包合同报市、县、自治县人民政府核准后，再予批准； （一）连片对外承包土地面积超过666公顷（100亩），并且用地年限超过3年的； 审批机关在审批农业开发用地时有下列情形之一的，其审批行为及相关的批准文件无效; （一）违反法定审批权限的； （二）违反法定审批程序的； （三）违反土地利用总体规划确定的用途的；（四）违反法定用地期限的；三亚在去年建立和实施土地储备制度，并成立了市土地储备委员会和市土地储备整理中心。目前，三亚已将近几年来收回的尚未
10、供应的近400公顷土地全部纳入政府储备库。通过实施土地储备制度，三亚逐步形成“一个池子储水，一个龙头放水”的政府高度垄断建设用地供应局面。 三亚全面推行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，通过市场来进行土地资源的配置。凡是进入土地市场的建设用地，包括各个开发区的建设用地，以及已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地，都必须纳入市政府的统一土地供应计划。为防止政府行政划拨用地非法入市搞房地产开发，三亚市委、市政府禁止划拨土地自发交易，未经市土地储备委员会批准，不得擅自将划拨土地对外招商或进行转让。市区范围内企业改制等原因确需盘活的划拨土地，交由市政府收购和储备，企业不得自行招商或私下转让
11、（实际操作中部队和农垦系统产权土地，三亚市对其控制的力度要小）。 五、相对可行的解决建议三美湾（包括其他已规划为旅游用地的农林地现状）以农业或旅游的名义，如通过租赁的方式控制其资源没有合法性和把握，风险大；而通过挂牌竞拍，一是成本巨大，不符合集团的土地储备思想，且受到2年开发期限的限制；二是目前尚不具备开发的条件；但三美湾等类似资源的稀有性，如不争取囊入其中又实在是一大遗憾。我们从多方渠道了解和分析，如集团想介入三美湾（及类似的有发展潜力的地块）资源控制而不花太大的入门费的可行途径是，和三亚市政府合作搞土地的储备开发。即政府出地，企业出钱；利益共享；政府将现行地价（地租）作价入股，开发企业出资
12、进行规划设计和基础设施的建设，完成“7通一平”，把生地变为熟地。然后根据企业得大头，政府得小头的原则，从政府对三美湾宗地挂牌拍卖中获得利润。当然，开发企业也可以竞拍。 六、和市政府合作搞土地储备开发的主要优势：其一，投资不大，回报丰厚。由于是和三亚市政府合作，所以，控制土地的方面不要花钱。前期投资主要是进行三美湾的规划设计和配套设施建设。我们通过实地考察和向当地村委会了解，从三美湾海边到省级公路的距离为2公里，到高速公路的距离为3公里，距离短；整个项目用地的面积不大，项目用地范围内没有承包给村民，民房少、经济作物少、拆迁难度小；山坳地种植物主要为小叶桉林，因系村民自发种植，青苗补偿费不高，故相
13、对其他风景区来说投资较小。而三美湾不亚于亚龙湾（周边交通条件好、旅游点集中、规模小基础投入少）的自然条件，必将成为又一个国际性旅游度假胜地，一旦配套设施完善，地价飙升的动力无限，其投资回报的前景十分乐观。其二，以此为契机，和政府融洽关系，为进一步介入三亚地产业开路。一个对三亚市旅游及房地产有很大促进作用项目的成功建立，将极大改善合作双方的关系，对于集团进军三亚房地产业的巨大作用是不言而喻的。这一点，东莞华联在三亚甚至整个海南的成功就是很好的注解。其三，避开黄金地段被华联控制的不利方面。由于我们现在无法肯定，华联是否有能力开发并最终拥有三美湾土地，对于该公司已获得200多亩权益的土地，我们没有把
14、握能够拿过来（即算华联同意转让，成本也十分高昂）。在目前华联还没有实质开发三美湾的情况下，集团能够先行和三亚市政府达成协议，一是政府有可能要华联退出（华联的战线太长，政府有担心其实力的理由）由我方统一规划开发；二是政府在华联地块以外与我方合作；总之，在目前项目的控制权仍未明确的情况下，集团及时跟进，也就是在三美湾价值没有彰显的时候介入这块“大蛋糕”的分配。即使华联依计划在其200亩土地上建成豪华度假村，这与我们控制其200亩以外的地块冲突并不大（他的项目可作为配套，并计算“七通一平”的费用）；在三美湾周边临海山坡地及山坳地建顶级半山别墅和林间别墅仍是不二之选，其开发潜力和收益价值不逊于华联的临
15、海地。七、有关和市政府合作搞土地储备的实例：和三亚市政府合作搞土地储备是目前三亚市大型土地开发建设项目的理想做法。其中比较著名且成功的项目包括亚龙湾的开发项目（开发之初的地价和现行地价是天壤之别）；正在操作的有首都国际机场公司在临春2500亩土地的开发项目（临春山水国际村）；山东鲁能集团在三亚湾海坡地片区7500亩土地的开发项目（高档度假居住区）等；这都是知名企业与地方政府良好关系达成的较为理想的运作模式。以上是我们对获得三美湾项目的初步设想，敬请集团领导进一步考察、论证指示。呈：集团领导、农业部、海南农场公司领导 三亚宝安农场有限公司 二零零四年八月十九日附件资料：三亚市房地产业有影响力的开
16、发商和项目1、2000年8月，卓达集团南下海南岛对三亚房地产的升温起到了领头羊作用，陆续启动卓达热带风情园高尚精品社区、三亚卓达旅游职业学院、亚龙湾院士园等九大项目。卓达热带雨林度假村，占地面积为540.63亩，规划面积为39.6万，是目前三亚最大型的度假式生态社区2、海南新大洲控股股份有限公司之分公司海南新大洲房地产开发有限责任公司，代表作为山海风情式住宅三亚印象，占地面积：20258.99，建筑总面积：38289.49，地下建筑面积：8256，容积率：1.89，总建筑密度：27.3，绿地率：42 。3、山东鲁能集团已先后与三亚合作投资建成了红沙污水处理厂、山海天大酒店和迎宾大道绿化工程等项
17、目。目前，双方正筹建亚龙湾鲁能度假酒店、三亚湾海坡片区项目、红塘湾国际旅游度假城项目，海上旅游航线项目也正在进行积极的前期准备工作。 三亚湾海坡片区项目位于三亚湾西部，面积约550公顷，计划建成集休闲度假、旅游娱乐、商业居住为一体的国际一流的热带滨海新城区。鲁能公司分期对三亚市政府受让项目总体规划中的起步区部分用地进行自主开发，片区内除自主开发用地外其他用地达到招商条件后，由三亚市政府组织联合招商出让，出让地价由双方按比例分成。4、东莞联华在三亚的项目是三亚海坡一带的阳光海岸海景住宅楼，占地76800，建筑总面积90000。阳光王朝原系三亚最高的半拉子楼台亚大厦，高达32层，联华以3500万元
18、的价格收归麾下。按照设想，将投入25亿元，将其改造成五星级的商务酒店。三美湾，位于天涯海角和南山之间3000亩的处女地，联华准备用4年时间，将其建成高档的高尔夫别墅区，总投资额预计11亿元。5、海南航空集团投资开发的亚太国际会议中心暨三亚海航度假酒店是海南航空集团下属的一家五星级标准的豪华滨海度假及会议酒店，拥有611间豪华舒适的客房、面积达5400多平米的会议中心，共有16个可容纳20人1000人的独立会议厅。6、吉利集团将投资三十亿元人民币，在海南三亚兴建三亚学院，以及开发三亚著名旅游区落笔洞文化旅游项目。在落笔洞地区将投资二十亿元规划建设国际康体养生中心、史前文化博览馆、儒家文化主题公园
19、项目。7、创维鸿洲（创维集团）的“时代海岸”。该项目号称海南省地产界投资最大的项目，投资额为20亿元人民币，这是创维第一次投入巨额资金来发展住宅项目。项目占地面积约为34万平方米，总建筑面积约51.7万平方米，三亚河右岸为写字楼、酒店、商业步行街等商业设施；左岸是产权酒店、游艇俱乐部、18万平方米的高层住宅和近百套TOWNHOUSE与独立别墅，主体位于三亚河一边的一个半岛。8、首都机场与三亚市政府合作开发“临春山水国际村”高档住宅区项目，地点位于二环路白鹭公园对面，总用地面积 162 公顷，其中居住用地 111 公顷，规划总建筑面积 91 万平方米，住宅总户数 4755 户，集度假旅游、文化娱乐、健康休闲、生活居住功能于一体。12.31.202212:3812:38:4322.12.3112时38分12时38分43秒12月. 31, 2231 十二月 202212:38:43 下午12:38:432022年12月31日星期六12:38:43
