三门峡房地产市场调查报.docx

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1、【调查基本内容】调查动机：透彻了解三门峡房地产市场发展状况 透彻了解三门峡人购房习惯 透彻了解三门峡城市发展状况调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位依据，以及为项目的后期营销奠定基础。调查时间：2009年8月8日2009年8月18日调查方式：到访咨询、电话咨询、网络咨询调查内容：三门峡市人口分布状况、城市经济发展状况、城市格局发展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、2008年东城区（湖滨区）住房用地投放计划、2009东城区（湖滨区）住房用地投放计划、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等大市场的具体情况及分析。以及目前市场

2、上在售项目的个案分析、营销手段等。【调查主题内容】城市人口1. 城市人口现状三门峡市是1957年伴随着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴城市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区”。总面积10496平方公里，总人口223万。其中，湖滨区人口包括开发区人口。县（市）区出生率（）死亡率（）自增率（）总人口（人）城镇化率（%）全 市8.884.634.25约222890042.38湖滨区5.532.802.73约30336187.00渑池县8.134.583.55约33548333.50陕 县9.664.305.36约34873328.51卢氏县11.255.615.6

3、4约36483721.70义马市6.933.03.93约14153294.70灵宝市9.785.494.29约73495432.452. 城市人口隐藏问题分析从上面的人口分布表格中，我们可以发现目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，但是其市区人口却不是太多。其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相当可观，但是其城镇化所占比率也较高，而湖滨区基本上属于市区，基本上不存在太多的人口转化机率。根据目前三门峡目前的总人口情况，可以看出在未来的时间内，三门峡市区的人口变量基础还是非常不错的。也就是说，在未来的时间里的城市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐渐增加。有这样一个有潜力的人

4、口量，他们经过城市化之后，对于房地产的需求自然会增加，从而会提高房地产市场的发展速度。这对于我们房地产发展来说，提供了足够的需求市场。但是，虽然有这么大的人口基数成为我们后备力量，但是，有这样几个情况，需要我们认真对待：（1）城市化进程的时间问题首先，我们必须清楚，虽然中国的城市化进程在提高，但是，毕竟他们不可能在短时间内全部实现城市化，那么也就是说，在进行城市化进程的时候，在这个较长的时间段里，在房地产市场上，有可能出现一段时间内的供过于求。首先我们先弄清楚房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一个就是供人居住。其中，即使是投资，也是因为市场上有人需求居住，所以才会有人去投资。对于这种阶段

5、时间内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会出现这种情况。但是，供过于求是对于市场来说的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，但是有些商家同样市场也同样出现了供过于求，却生存得一样顺畅，这里的答案只有一个，就是品牌的完善。有品牌价值的商品，对于市场上的综合竞争力是巨大的，尽管出现供过于求，但是，还是有需求的，只要需求存在，品牌价值就能够体现。（2）当市场出现利好时，同类必将抢滩关于同类市场大鳄抢滩，目前这种情况已经在三门峡出现了。郑州的建业正在实施省内蚕食策略，其中已经在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一个项目，一个事市区甘棠路上的森林半岛。重庆的慧泉也已经抢滩成功。郑州的中凯置业，也

6、已经在三门峡取得了大宗地块。同时，我们三门峡本地一些较为成熟的开发商也正在紧张圈地。种种迹象表明，三门峡目前基本上已近进入到了市场高发前的初始期。 那么针对这种同类公司激烈抢滩的时候，我们应该怎么做？ 抢滩的目的是什么？其实是在抢客户。 而抢滩的结果又是什么？结果只有一个就是产品多了，竞争激烈了。 那么，我们说到这里，又不得不提及我们上面说的那个问题，就是城市进程中，我们应该怎么做？就是品牌的塑造，产品多的时候，我们为了能够争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，就是塑造好自己的品牌。3. 根据目前三门峡人口发展状况结合到我们富达集团公司与黄河路/茅津路交汇处项目的建议 我们富达集团公司在

7、三门峡有相当高的知名度，但是这个知名度更多来源于电力。而对于房地产来说，我们公司因为曾经和现在做过公司内部的一些职工用房，而在当地也有相当的经验和口碑。但是，我们现在必须清醒的认识到，我们目前的口碑，对于市场而言，并不属于经过严酷的市场洗礼而形成的一个完善口碑系统，而只是源自我们自己塑造的几个职工房项目，并没有进入到市场，与市场进行竞争。 如果说，我们现在仅利用目前的市场口碑，不经过一个战略的可持续发展的研究，就直接进入市场，我们不能说我们一定不成功，但是，我们会说，长此以往，必成平常！一如中石油进入地产界一样，靠山很大，发力很小，然后就是市场的不买账。 所以，结合到我们公司，以及我们黄河路茅

8、津路项目本身，我们认为，借用目前我们的口碑优势，然后运用完善的市场战略程序，再将此口碑优势放大化，利用这个项目做好入市第一战，此战必胜，并且更重要的是，要胜得精彩，要胜得长久。这样下来，我们就会拥有一个完善的市场口碑，从而能够在后期的项目运营中，与其他地产大鳄进行一搏。城市经济1. 城市经济发展现状三门峡市经济总量在全省排名第15位，处于下游位置。但由于人口较少，且有渑池、灵宝等经济强县的拉动，人均GDP全省排名第5位。总体而言，三门峡的经济基础运行比较平稳，缺乏活力，一定程度上制约了房地产的快速发展。总量排名城市2008年GDP（亿）人口（万）人均GDP人均排名年度增长率（%）1郑州3003

9、.9972441491212.202洛阳1919.6466029085414.403南阳1636.431100148761312.104平顶山1067.7051020935713.605许昌1062.0546023088612.606安阳1036.05545190101013.107焦作1031.5935030356312.608周口984.13110089461812.309新乡949.49593160111213.9010商丘931.39840110871511.4011信阳866.798051007671612.2012驻马店812.9885095641711.8013开封689.374

10、90140681413.1014濮阳657.28365180071113.0015三门峡654.2123028443515.1016漯河550.2626520764813.4017鹤壁342.3515022823913.5018济源288.356842404114.802. 城市经济发展状况分析首先三门峡市是一个新兴的城市，人口相对其他发展时间较长的城市来说比较少，这样下来这个城市经济收入总量排名相对其他城市来说，也相对落后一些，但是，我们有一个常识性的概念就是，经济收入总量的大小并不代表一个区域的富裕与否，而一个区域的富裕的标准是根据人均收入来说的，而一个区域的销售能力和消费潜力大小也是根据

11、人均收入来说的。 我们三门峡市经济收入总量省内排到第15位，但是，我们的人均收入在省内各个地级市中超过许昌市排到第五位。而我们三门峡市的经济收入年度增长率在省内超越济源市排到第一位，这几个数据是非常可观的。这也很好的说明了我们城市各类市场都具备非常大的潜力和动力。 但是由于我们总的人口数量有限，目前城市化进程还不是非常迅速，所以这种情况的出现可能会引起我们房地产市场的暂时性冷淡，但是，这种冷淡也不是绝对性的冷淡，可能相对于以居住为目的的购买行为的密度可能要小于以投资为目的的购买行为。 人均收入高，经济增长率高的经济发展特点，在一定程度上可能就决定了我们房地产市场产品方面的定位。由于我们人均收入

12、高，而人口又有限，那么，这方面是否就意味着以解决居住为目的的购房行为是不是就少了？而改善型的购买行为是不是比较多？ 这几个方面我们都要考虑到，这是我们在进行产品定位时的一个重要佐证。 根据这种情况，不包括投资目的购房行为，我们三门峡市场的购房目的，应该基本属于改善型居住需求为主，解决居住为目的的购房行为为辅。从而，如果希望得到市场的广度认可，那么户型面积区间是否就应该考虑主流户型的单位房源面积适当放大，也就说主流户型面积中的单位房源面积要大于其他城市。如，其他城市如郑州以60110平米的两房和小三房为主，那么我们就应该把单位房源面积扩大到90平米两房、120平米三房这个区间内，以适应当地市场的

13、需求。3. 根据目前三门峡市的经济发展状况结合我们富达集团以及黄河路/茅津路项目的建议 我们上面已经提到，我们三门峡市的经济总量虽然在省内倒数，但是其人均收入和年增长率却是在省内名列前茅，尤其是年增长率，在省内各个地级市中名列第一，可见其发展潜力非同一般。同时又由于我们三门峡市地理位置的特殊性，即与山西、陕西两省搭界，尤其山西省的平陆县，距离我们三门峡市非常近，同时黄河大桥的全线无障碍贯通，让平陆县的消费更加青睐于三门峡市。 由于这几种情况的出现，我们可以预见三门峡市的未来经济发展潜力和消费潜力是非常巨大的。而我们黄河路与茅津路项目又规划有底商，同时我们这个地理位置非常优越，位于三门峡市的核心

14、商业街道上，并且距离商业核心区并不远，根据商圈的辐射范围计算，我们项目的应该属于第一商圈和第二商圈的交界地带，也就是说，我们项目的商业价值比较高。 并且由于消费潜力的巨大，我们项目的商业规划，如黄河路部分规划23层商业、茅津路与黄河路交叉口处，可设计5层商业，这样的商业体量根据三门峡目前的经济发展状况以及未来的消费潜力，是完全有能力消化的。 另外涉及到我们项目的住宅物业部分，我们可以根据我们城市经济发展状况，以及届时结合我们城市房地产销售情况进行略大于其他城市户型的设计。 注：以上产品建议仅参考我们城市的经济发展和未来消费潜力的预计来进行建议的。而具体的产品建议说明我们尚需以市场接受情况来决定

15、，而根据经济发展和未来消费潜力的预计，也必须作为我们产品建议的参考证明，多方面的结合才能规划出既不脱离目前市场，又对未来市场对产品的预期有所准备。城市格局1. 城市格局现状2004年，快速通道工程的建成，使三门峡由原来的一个城区(湖滨区)变成现在的三个城区，即东城区(湖滨区)、西城区(陕县县城)和中部生态区。所以，未来三门峡城市发展的主流方向，将是以快速通道为构架，“一城三区”，逐步向西南方向发展。2. 三门峡格局现状分析 三门峡市基本属于一个山城。 城市狭长，干道较少。根据三门峡市的经济发展状况，其城区发展壮大并不是很困难的事，但是由于其地理地貌属于山地，东临高速、南靠国道、北临黄河、西靠山

16、脉，几乎没有多少可发展新城区的土地。 不管未来怎样发展，只要是三门峡市想扩建城市，那么有一个问题是不可避免的，这个问题非常现实，就是这个所要发展的新城区肯定是与目前三门峡老城区之间是有距离区隔开的。并且这些需要发展的新城区需要在0基础设施的基础上建立起来。这样一来，其新城区的发展和配套设施的完善，这个时间段是非常长的，三年五载根本不可能让一个新城区成熟起来。没有34个“五年”计划，是很难完成的。 目前三门峡市正在向西南发展，这个问题已经摆在了桌面上，向西南发展是需要越过310国道的，同时西南新城区的基础建设条件非常差。 更重要的是，三门峡人的区域居住情节非常严重，崤山路的客户不愿意到黄河路区域

17、买房，黄河路的客户也不愿意到崤山路置业，更不要说是要越过青龙涧河和310国道了。另外据说目前三门峡市西区这个区域中的治安状况比较差，也是客户拒绝西迁的心理障碍之一。 新城区有地，但是位置的偏远、生活配套的不完善，老城区生活配套完善，但是建设用地有限，同时再加上三门峡人这种区域居住情节，将会直接导致未来三门峡房地产市场老城区（湖滨区）土地价格陡涨，接着房屋销售价格陡涨，而新城区土地价格低廉，同时由于配套设施的差异，而房屋销售价格要远远低于老城区。3. 根据三门峡城市格局状况结合我们黄河路茅津路项目的建议 我们项目的地理位置较好，位于三门峡市唯一一条繁华的商业街上，生活配套设施非常完善，同时道路交

18、通状况也非常便利，随着老城区土地稀少，我们项目的前景较为看好。 也就是说，我们项目的未来销售状况只要在产品定位、价格定位等方面不严重脱离目前的三门峡房地产市场，应该是没有什么大的问题。既然未来销售不是大的问题，那么问题在哪里？ 我们在前面的分析和建议中都曾提到一个“品牌”塑造的问题，那么，在我们项目的销售不存在太大的障碍的情况下，我们应该考虑如何才能利用这个项目做好我们入市的第一步，也就是砍好第一斧，完全将我们富达的房地产品牌树立起来，以便于在未来的时间内，与其他开发商进行竞争。三门峡市住房建设规划(20082012)1. 中心城区住房现状与未来建设规划（1）住房现状及未来规划数据2007年底

19、，中心城区人口约为37万人，住房总建筑面积为865万平方米，人均住房面积23.38平方米（低于全国平均水平）。其中含经济适用房45万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房126万平方米（仅占15%），通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）694万平方米。规划期内，应新建住房401.16万平方米，其中，建设经济适用住房30.72万平方米，建设廉租住房6.9万平方米，建设商品住房363.54万平方米(占90%)。（2）住房现状及未来规划数据分析从上图中我们一眼就可以看出来，08年以前三门峡房地产市场住房需求供给几乎被自建行为垄断，占到总建设量的80%，这对于

20、房地产市场的发展来说冲击很大。而2008年到2012年之间，规划建设商品房的量与08年以前相比较几近井喷，由原来的15%，直线上升为90%。从以上数据显示，我们可以清楚的预期20082012年之间的商品房竞争力度。根据工程建设时间按照1年2年左右时间计算，这种激烈的竞争白热化应该在20092011年之间。针对这种情况，我们有两种方法可以选择，一是根据我们富达集团的战略运营思想，如果说我们后期还有地块运作，或者说打算再拿地运作，那么就必须抓紧时间，抓紧销售，缩短销售周期，快速实现利润的回笼。二是如果说我们富达集团后期没有地块可以运营或者说没有打算再去拿地，那么我们就可以以实现利润最大化为目的进行

21、高利润长周期的销售。2. 中心城区各板块商品房建设计划（1）中心城区各版块商品房投放数据规划期内，湖滨区建设商品住房19043套，建筑面积199.95万平方米，占55%；开发区建设商品住房1730套，建筑面积18.17万平方米规划期内，占5%；陕县城区建设商品住房13850套，建筑面积145.42万平方米，占40%。（2）中心城区各版块商品房投放数据分析在这5年规划当中，我们可以看到三门峡的总体放量相对与往年明显增加。我们从中可以看到建设的规划的侧重点。首先我们不说陕县的规划力度，但是，这些规划肯定分流三门峡市房地产市场的客户。三门峡老城区相对于其他几个区域的规划力度还是比较大的，但是，在现实

22、中我们也可以看到目前三门峡老城区的基本上没有多少闲置土地，那么这么多的建设用地从哪里来，只有城中村改造。关于城中村改造这个问题我们要分为两种结果来看，一是可建设土地多了，竞争力度大了。二是这些经过城中村改造的村民不一定都是在原来的地方购置房屋，也就是市场上的购房需求增加了。那么这样一来将有利于了三门峡房地产市场的发展。从上面的图表中，我们也可以看出西南开发区已经有了规划的蓝本，但是目前开发区的商品房建设情况还没有大张旗鼓的进行。对于新的开发区来说，前期的商品房建设不可能大力度进行，必须在一个循序渐进的过程中进行有秩序可控制的规划。城中村改造、开发区建设，这两项动作叠加起来，对于房地产来说只能说

23、明一个问题，就是在有利于市场发展的情况下，加剧了市场的竞争力度。3. 全市（含辖县）各年度商品房建设计划（1）全市（含辖县）各年度商品房建设计划数据2008年，商品住房建设5882套，建筑面积60.9万平方米；2009年，商品住房建设10127套，建筑面积99.44万平方米；2010年，商品住房建设6151套，建筑面积65.8万平方米；2011年，商品住房建设6290套，建筑面积69.1万平方米；2012年，商品住房建设6173套，建筑面积68.3万平方米。（2）全市（含辖县）各年度商品房建设计划数据分析根据上面的图示，09年这一年对于三门峡房地产市场来说是一个试金年。08年三门峡房地产市场投

24、放量仅为5万多，而09年房地产市场投放量超过08年将近一倍，这样井喷式的投放，是对三门峡整个房地产市场需求量的一个考验。如果说三门峡经受住了09这次考验，那么三门峡房地产市场将会很健康的发展下去，但是未来时间内的竞争可能随着房地产市场的发展而加剧。如果说本次考验没有取得预期效果，那么余下的将近20万平米的投放量将有可能出现问题。而我们的项目正值09年这个节点上，那么我们怎么办？09年对于我们项目来说也是一个考验，这个节点上是进还是退？我们现在再对这个试金之后的结果做一个分析，不说成功，如果成功，只能证明我们三门峡的市场潜力非常大，毋庸置疑，我们要向前冲。现在我们只说失败。如果说此次试金失败，面

25、临的结果会是高潮后的退潮期，而任何产品的退潮或衰退，都不是戛然而止的，而是需要一个时间段的逐渐衰落，如果我们现在不进，那么什么时候进？如果等到完全衰退了再进，那么我们将会陷入一个泥淖。倒不如在衰退期进入来的更好些，在逐渐衰退的这个过程中将我们的项目消化完毕，我们一样有利润。所以，根据这种情况，尽管09年属于对于我们三门峡房地产市场来说是一个试金的阶段，我们建议一样向前前进，并且最好能够加快项目的前期规划，以便缩短我们的施工周期和销售周期，以保证我们能够在衰退之前完成我们的利润回归。4. 2008东城区（湖滨区）住房用地投放计划东城区2008年计划投放土地9宗，土地计划投放量27.17公顷（合4

26、07.55亩）。其中，普通商品房用地计划8宗23.24公顷（合348.6亩），经济适用房用地计划1宗3.93公顷（58.95亩）。5. 2009东城区（湖滨区）住房用地投放计划东城区2009年计划投放土地9宗，土地计划投放量24.5公顷（合367.5亩）。其中，普通商品房用地计划7宗19.9公顷（合298.5亩），经济适用房用地计划1宗3.85公顷（合57.75亩）,廉租房建设用地1宗0.75公顷（合11.25亩）。6. 三门峡市住房建设规划综合分析 通过以上我们所调查的数据，均已显示2009年对于三门峡房地产市场来说，是一个不平凡的一年。是我们众多开发商应该进行大力关注的一年，本年度的市场销

27、售状况，有可能对于未来三门峡的房地产发展骑着一个转折作用。 那么针对到我们黄河路与茅津路的项目而言，这几组数据告知我们，2009，尽管里面有很多变数，但是，我们现在还不能不动，并且我们还需要尽早行动，以确保我们利润的稳妥回收。 上面部分数据的分析中，我们具体分析了为什么要尽早行动的原因，我们在这里不再做更多的阐述。这几组数据对于我们项目的综合营销策略起着至关重要的作用。 经过以上的分析，我们的综合营销策略，建议为：缩短销售周期，稳妥回笼利润。 根据09年三门峡市场投放量，我们发现一个问题，即是目前三门峡目前城市化进程尚没有达到一定程度的时候，投放量这么大，应该是有一定原因的。在前面几个环节的分

28、析中，我们曾经提到关于投资购房的事情，在这里我们不得不再拿出来进行一下分析。目前根据三门峡市人口总量以及城市化进程的程度，对于09年的投放体量来说，是应该不能完全消化的，所以问题的症结就是，这些房源去哪里了？ 在进行市区走调的时候，我们发现这样一个问题，三门峡的二手房中介非常多。这种情况的出现，对于09年投放量如何消化的问题，我们找到了答案。 目前三门峡的房源销售状况应该一直在流通中的比较多。用通俗一点话来讲，也就是购房人在购置房屋之后，应该有相当一部分将这些房源直接投放到了二手交易市场，以牟取其中利益。根据目前三门峡的各种迹象，这个答案应该是正确的。 三门峡大市场综合分析总结及建议总结1.分

29、析总结综合以上数据显示情况，我们做了较为详尽的分析，现在我们将这些分析状况总结为一下几个特点：（1）未来时间内，三门峡房地产市场竞争力度将会加大。（2）三门峡房地产市场目前置业的空间要求一般要大于其他人口较多的城市，如面积区间应分布为90平米左右的两房、120135平米之间的三房。（3）三门峡未来可供开发的土地资源不是非常充足。（4）目前老城区城中村改造力度加大。（5）09年时三门峡房地产市场的一个试金年，成为三门峡房地产发展的一个转折点。（6）二手房交易市场比较繁荣。（7）三门峡自建房较多。2.建议总结（1）走开进入市场的第一步。（2）注意品牌意识的建立。（3）须稳妥进行规划安排，缩短销售周

30、期，稳妥实现利润回收。（4）户型面积规划建议以90平米左右的两房、120135平米之间的三房为主。（5）不能忽略利用二手房交易市场进行营销的渠道。湖滨区个案调查个案调查内容：1.项目区域分布图示2.项目基本信息：项目位置、开发商、项目体量、销售电话等。3.建筑信息：建筑形态、建筑结构、工程进度等4.交房信息：交房标准、交房时间等5.销售信息：付款形式、销售均价、销售进度等6.产品信息：主流户型区间、畅销户型区间、创新户型7.推广信息：项目定位、推广主题等【个案调查内容】1. 项目区域分布图示滨溪花园本案2600元中原世纪苑24002. 项目基本信息：项目位置、开发商、项目体量、销售电话等（1）

31、景通铂景湾项目位置：三门峡市永兴街与河堤路交差口东北角开发商：河南景通置业有限公司、三门峡市湖滨区城市住宅开发有限公司销售电话：0398-2285555 2285556项目体量：总建面积约13万平米（2）景通丽景湾项目位置：茅津南路与河堤北路交汇处东1000米开发商：河南景通置业有限公司销售电话：0398-2286666项目体量：占地约70余亩/总建面积约8万（住宅59000）（3）公园九号项目位置：三门峡市体育馆旁开发商：三门峡慧泉房地产开发有限公司（重庆开发商）销售电话：0398-3088888项目体量：占地约102余亩/总建面积约33万（4）天发首府项目位置：大岭南路与五原路交汇处开发商

32、：三门峡天发房地产开发有限公司销售电话：0398-22899999项目体量：占地约16余亩/总建面积约2.5万（5）海洋新城项目位置：建设路与茅津北路交叉口西侧开发商：河南海洋房地产开发有限公司销售电话：0398-3088888项目体量：占地约56亩/总建面积约8万（6）森林半岛项目位置：三门峡甘棠路与崤山路交汇处北100米开发商：三门峡建业住宅建设集团有限公司（郑州）销售电话：0398-2970888项目体量：占地约70亩/总建面积约117373万（7）虢都御府项目位置：虢国路与甘棠路交口西开发商：昊博置业销售电话：0398-2911888/2859111项目体量：共计八栋高层（其中4栋被人

33、大团购）（8）中原世纪苑项目位置：虢国公园东侧开发商：三门峡中原置业有限公司销售电话：0398-2799997项目体量：总占地面积约156亩（9）甘棠花苑项目位置：甘棠路森林半岛对面开发商：三门峡地王房地产开发有限公司销售电话：0398-2801999/666项目体量：共计300余套3. 建筑信息：建筑形态、建筑结构、工程进度等（1）景通铂景湾建筑形态：高层23层建筑结构：框剪工程进度：封顶（2）景通丽景湾建筑形态：多层7层建筑结构：砖混工程进度：一期现房、二期开盘（3）公园九号建筑形态：高层33层建筑结构：框剪工程进度：一期正在做地基（4）天发首府建筑形态：高层16层、小高层11层建筑结构：

34、全框架工程进度：现房（5）海洋新城建筑形态：多层/小高层建筑结构：砖混/框剪工程进度：封顶（6）森林半岛建筑形态：3栋高层/10栋小高层建筑结构：框剪工程进度：现房/封顶（7）虢都御府建筑形态：高层建筑结构：框剪工程进度：5层左右（8）中原世纪苑建筑形态：多层/小高层建筑结构：砖混/框剪工程进度：2层左右（9）甘棠花苑建筑形态：高层建筑结构：框剪工程进度：做地基4. 交房信息：交房标准、交房时间等（1）景通铂景湾交房标准：毛坯交房时间：2010.6（2）景通丽景湾交房标准：毛坯交房时间：一期已经延期（具体时间未告知）（3）公园九号交房标准：毛坯交房时间：2010年底（4）天发首府交房标准：毛坯

35、交房时间：2009.5（5）海洋新城交房标准：毛坯交房时间：2010.7（6）森林半岛交房标准：毛坯交房时间：2009年底（7）虢都御府交房标准：毛坯交房时间：2010年10月（8）中原世纪苑交房标准：毛坯交房时间：2010年8月（9）甘棠花苑交房标准：毛坯交房时间：2010年11月5. 销售信息：付款形式、销售均价、销售进度等（1）现状景通铂景湾付款形式：可按揭销售均价：约3050元/平米销售进度：约65%景通丽景湾付款形式：可按揭销售均价：约2400元/平米销售进度：少量余房公园九号付款形式：可按揭销售均价：认筹期间未出价格销售进度：目前约排号60个左右天发首府付款形式：可按揭销售均价：约

36、3000元/平米销售进度：目前约余10套左右海洋新城付款形式：可按揭销售均价：约3100元/平米销售进度：约60%森林半岛付款形式：可按揭销售均价：约3400元/平米销售进度：约70%虢都御府付款形式：可按揭销售均价：约3400元/平米销售进度：约7080%中原世纪苑付款形式：可按揭销售均价：约2400元/平米销售进度：目前销售10余套甘棠花苑付款形式：可按揭销售均价：约2800元/平米销售进度：目前约排33个号/交订约为20余个（2）价格现状分析 根据在售楼盘的不完调查，我们发现这样一个现象，即三门峡老城区整个西区的楼盘的价位大多高于三门峡东区的楼盘。 为什么会出现这样一个趋势，我们认为，一

37、是三门峡城市向西、西南发展的大趋势已经得到了市场的认可。 二是西区的综合生活环境条件要优越于东区。 现在我们再来看一看三门峡房地产市场不完全楼盘价格、区位显示图示。滨溪花园本案2600元中原世纪苑2400 在这个图示中，我们能够更加清晰的看出这个价格变化规律，同时三门峡大多的项目也都相对的集中在了西城区。 我们再来看一看我们项目所属的位置，距离较近的项目应是海洋新城，它的价格定位在了约3100元/平米，但是，从图示中，我们也完全可以看出来，海洋新城的位置没有我们的位置更具竞争力，然而我们次于他们的是，我们的项目体量没有他们大。不过，届时我们项目进行价格定位的时候，海洋新城当是我们较大的参考。6

38、. 产品信息：主流户型区间、畅销户型区间、创新户型（1）目前市场现状景通铂景湾主流户型区间：104158三房畅销户型区间：89101平米两房/122139平米三房创新户型：无景通丽景湾主流户型区间：148平米以上三房/四房/五房畅销户型区间：148平米三房创新户型：大复式公园九号主流户型区间：107127三房畅销户型区间：咨询较多户型为114平米127平米三房两厅两卫创新户型：无天发首府主流户型区间：120余平米三房畅销户型区间：130以上三房创新户型：无海洋新城主流户型区间：121147平米三房/四房畅销户型区间：121147平米三房/四房创新户型：无森林半岛主流户型区间：100130平米三

39、房畅销户型区间：104平米三房/150余平米四房创新户型：40余平米+80余平米母子套房虢都御府主流户型区间：126138平米三房畅销户型区间：127/137平米三房创新户型：无中原世纪苑主流户型区间：90135平米三房/四房畅销户型区间：90平米三房/127平米以上四房创新户型：无甘棠花苑主流户型区间：120余平米三房畅销户型区间：90平米两房创新户型：无（2）产品定位分析一个项目的产品定位直接决定着这个项目未来的命运。现在我们先看一下目前三门峡这几个在售或拟售项目的主流户型面积区间规划大都在100平米到140平米之间，而畅销户型基本都在140平米以下的三房，和90平米左右的两房。这种户型面

40、积区间在一些人口比较多，人口构成较为复杂的城市来说，有点偏大，那些城市多流行小户型，如5060平米的小两房、100平米左右的小三房。但是，在我们三门峡却恰恰相反，我们在前面关于三门峡人口和经济收入调查分析的时候曾经提到过，根据三门峡的经济收入状况他们的应该是以改善型居住购买行为居多，那么他们相对的需求面积应该比那些人口结构复杂的城市大一些。我们现在研究了目前三门峡房地产市场畅销的各类户型，便印证了我们前期关于三门峡经济发展和人口构成的分析是正确的。那么我们现在根据三门峡较为畅销的户型来结合一下我们黄河路茅津路项目的住宅部分物业的户型设定，我们建议我们的主流户型设定在120平米三房135平米三房

41、之间，同时规划一部分大两房80平米95平米之间。其他辅助户型再规划一部分，如150平米左右的四房等。7. 推广信息：项目定位、推广主题等（1）项目定位、推广主题现状景通铂景湾项目定位：高端/首家高层集群高档景观社区推广主题：山水之畔稀缺之贵景通丽景湾项目定位：高端/水岸健康生活特区金领阶层理想居所推广主题：上善若水丽景湾公园九号项目定位：高端/城市核心/首席中央城邦推广主题：一个阶层生活的联合城邦天发首府项目定位：高端推广主题：首席华府精英选择海洋新城项目定位：中端推广主题：书香门第翰墨飘香森林半岛项目定位：高端/住宅中的劳斯莱斯推广主题：体验欧洲成就极致生活虢都御府项目定位：高端/最值得期待

42、的行政级人文大宅推广主题：都市慢生活/健康丰盛人生中原世纪苑项目定位：高端推广主题：百年府第/传世美宅甘棠花苑项目定位：高端/甘棠路顶级高层住宅推广主题：绝版地段/成就一生荣耀（2）项目定位、推广主题现状分析在类似三门峡这样的三线或者四线城市中，我们很少能够看到中端或者低端的项目定位。那么这些项目是否都是真的像他们说的那样属于高端？据我们观察其实完全不是那么回事，他们现在所谓塑造高端的目的只有一个，就是为高价位提供外在的支撑和理由，然而在实际项目的操作运营中，有些项目尽管定位为高端，有时候连金玉其外都算不上。这些一股脑的高端定位职能让那些真正的高端产品和他们一样陷入含金量不够嫌疑。我们不是不赞

43、成有高端产品的出现，像我们三门峡市场来说，出现真正的高端应该还是有一定得市场的。我们再来看一看目前三门峡房地产市场的硬件噱头的定位情况，有卖路段的如甘棠花苑、公园九号，有卖品牌的如建业的森林半岛，有卖山水景观的如铂景湾、丽景湾，有卖生活情调的如虢都御府、中原世纪苑等。这些噱头定位在一定程度上起到了积极作用。但是，据我们调查得知，三门峡人在购房时的关注点不在这些，非常的自我，一看路段是否适合；二看价格是否适合；三看户型是否适合，非常的实在。那么针对三门峡人这些购买习惯，我们应该如何定位？首先，我们认为，一是我们的项目较小，炒作概念有点乏力；二是只是我们富达集团第一次面对市场的开山之作，我们一定要做高端，以高起点的定位来拉动我们未来其他项目的高品牌形象。所以，鉴于以上情况，我们黄河路茅津路项目的项目定位，一要实在，以三门峡人都看好的路段为起点，以我们的产品定位为延伸进行实效定位。二要高起点，以能够让别人看得到的实际存在的客观事物为榜样，如大家一致看好的舒馨苑为起点进行样板营销。三要高品质，我们既然希望打造较好的产品，那么我们在建筑材料和社区内容景观广场的规划设计上需要精细化处理。四要好户型，紧靠市场热销户型，争取能够做到我们的产品一入市便可以倾销的局面，这个时候不要计较我们是否达到了利润的最大化，因为我们三门峡的未来市场有可