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1、上海亚龙商厦市场调研报告一、 上海市商业环境特征1、 城市环境概况上海是中央直辖市，中国最大的经济中心和贸易港口。地处长江三角洲的东南端。 是全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心，贸易中心，金融和信息中心。 上海地理位置优越，是我国的内外交通运输枢纽。上海不仅是历史文化名城， 亦是近代革命运动的重要发源地之一。当前按照振兴上海，开发浦东，服务全国，面向世界的方针， 力争把上海建设成为外向型，多功能，产业结构合理，科学技术先进， 具有高度文明的社会主义现代化国际城市。上海同时是中国最大的商业中心，有面向全国的批发网络，成为辐射全国的流通中心。上海是全国的金融中心，已形成中央银行为领导
2、、国有商业银行为主体、多种金融机构并存的金融体系。浦东为著名的经济技术开发区。农作物以稻子、麦类、棉花、油菜和蔬菜、水果为主。郊区养畜业以饲养猪和乳用牛为主。养蜂、养蚕、药材、香料等业日益兴旺。航天、航空、汽车工业正在崛起，上海已成为能生产高精尖产品的综合性工业基地。正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。在这个人口仅占全国1%、土地面积占全国0.06%的城市里，完成的财政收入占全国的九分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，并在改革开放、产业升级、科技创新等方面发挥着示范、辐
3、射和带动作用。2、上海市整体商业环境2003年全年上海市实现国内商业增加值395.5亿元，比上年增长9。全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1。其中，吃的商品零售额887.29亿元，增长7.5；穿的商品零售额287.59亿元，增长7；用的商品零售额1027.27亿元，增长11.1。居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。全年汽车零售量7.84万辆，比上年增长22.5，其中轿车7.11万辆，增长30；移动电话130万部，增长1.1倍；摄像机4.1万架，增长35.4；影碟机57.74万架，增长32.3；家用空调器80.76万台，增长46.9；全自动洗衣机2
4、8.88万台，增长28.1。购物中心、连锁超市、折扣店等新型商业业态发展势头强劲，规模效应进一步显现。至年末，全市共有连锁商业业态69种，其中年内新增10种。全市连锁网点达到7609家，其中，连锁超市门店1396家，便利店4137家。全年连锁商业销售额800.43亿元，比上年增长27。商业流通规模不断扩大。全年实现商品购进总额4872.01亿元，比上年增长10.3；商品销售总额5555.3亿元，增长10.6%，其中批发销售3565.06亿元，增长11.9。商品交易市场交易活跃。至年末，全市共有商品交易市场856个，全年成交额1650亿元，比上年增长6.7，其中农副产品市场成交额289亿元，增长
5、8.3。二、经济数据分析1、国内生产总值2003年，上海市国民经济运行质量和效益继续改善，2003年上海市国内生产总值达到6250.81亿元，按可比价格计算，较2002年增长了15.6%，这是上海连续的第12年GDP两位数增长。2003年上海人均国内生产总值达到46586元，较2002年增长了14.6%。2、产业结构2003年上海产业结构由上年的1.647.451调整为1.5：50.1：48.4。由于受非典的影响，第三产业所占比重有所降低。2003年上海第一产业生产总值达到92.98亿元，较2002年增长了2.3%；第二产业生产总值达到3130.72亿元，较2002年增长了16.1%；而第三产
6、业生产总值达到3027.11亿元，较2002年增长了8%。4、城市居民可支配收入2003年，上海职工年平均工资为22160元，相比2002年的19473元，同比增长13.8% 。2003年，上海城市居民人均可支配收入为14867元，相比2002年的13250元，同比增长了12. 2%。城市居民人均可支配收入是指全部实际收入扣除个人所得税之后的收入，在这里我们假设全部实际收入就等于职工的工资收入，人均可支配收入占收入总额的变化情况。1995-2003年上海城市居民可支配收入和职工年平均工资情况列表时间城市居民人均可支配收入（元）职工年平均工资（元）199571729279199681591066
7、3199784391142519988773120591999109321414720001171815420200112883177642002132501947320031486722160从上图可见，上海城市居民职工年平均工资和人均可支配收入呈逐年上升的趋势，但从1999年起，上海城市居民人均可支配收入占工资比例逐年减少，可见上海个人所得税增长幅度较快。5、恩格尔系数2003年，上海城市居民家庭人均消费性支出为11040元，其中食品消费支出为4107元，恩格尔系数为37.2%，比2002的恩格尔系数下降了2.2%。（2002年上海恩格尔系数为37.2%） 主要年份上海食品、居住消费支出变
8、动情况年份居住消费支出（元）食品消费支出（元）消费支出（元）居住支出所占比例恩格尔系数199089109419364.6%56.5%1995399313158686.8%53.3%19998413731824810.2%45.2%2000798394788689.0%44.5%2001794405693368.5%43.4%2002119341201046411.4%39.3%2003128141071104011.6%37.2%由上表可以看出，恩格尔系数是逐年下降的，但是居住消费支出在所有消费支出中所占的比例却是震荡性增长的，这主要与房产市场发展情况有关。从上面的图表我们可以看出，上海城市居
9、民在食品方面的消费逐年递减，从1990年的56.5%下降到了2003年的37.2%，而上升幅度较大的是居住消费，从1990年的4.6%上涨到了2003年的11.6%，娱乐教育文化消费从1990年的11.9%上涨到了2003年的16.6%，交通通信消费从1990年的3%上涨到了11.4%，医疗保险消费从1990年的0.6%上涨到了2002年的7.2%。从这些数据，我们可以清楚的看出上海居民近年的消费结构变化。6、旅游收入2002年实现旅游产业增加值338.23亿元，比上年增长4.4。（2001年旅游产业增加值为323.87亿元）上海旅游收入情况2000200120022003国内旅游收入（亿元）
10、775805.78993.81079.8旅游外汇收入（亿美元）16.1318.0822.7520.53旅游产业增加值（亿元）238.93272.86323.87338.232003年因受非典影响，旅游外汇收入有所下降。非典过去之后，上海的旅游业迅速复苏，虽然旅游增加值的增长率有所下降，但是未来上海的旅游业的发展前景还是非常好的。旅游业的发展必将为上海带来越来越多的流动人口以及越来越多的商业机会，也必将推动上海的社会消费总额登上一个新的台阶。四、商业数据1、社会消费品零售总额2003年上海市社会消费品零售总额达到2220.6亿元，比上年增长9.1%（2001年上海市社会消费品零售总额为2035.
11、2亿元）。社会消费品零售总额1991199519992000200120022003上海社会消费品零售总额382.06970.041590.381722.271861.32035.212220.64增长率/53.9%63.9%8.3%8.1%9.3%9.1%从图表中可以看出，近年来上海的社会消费品零售总额呈稳速增长的趋势。从以上的图表可以看出，近年来社会消费品零售总额从用途分类来看的话，用品类和食品类消费品零售总额增长速度最大。从行业分类来看，批发零售和贸易业的社会消费品零售额增长幅度最大。2、商品零售价格指数如果以1995年价格为100来计的话，2003年上海的商品零售价格指数为87.6。1
12、995-2003年上海商品零售价格指数199519961997199819992000200120022003商品零售价格指数10092.987.484.186.185.387.387.387.6从以上的图表可以看出，1995年到1998年上海市商品零售价格指数有明显下降，从1999年至2003年商品零售价格指数基本持平。人均商铺面积上海人均商铺面积上海商铺面积（万平方米）上海人口数（万人）人均商铺面积（平方米）1999年10671313.120.812000年11911321.630.902001年13991327.141.052002年17801334.231.332003年2350134
13、1.771.75从图表中，我们可以看到上海的人均商铺面积逐年增加，而且增加幅度也一年大过一年，目前，上海的人均商铺面积已达1.75平方米，已经接近房产专家预估的1.5-1.8平方米/人的饱和点的顶点了。单位营业额上海商铺每平方米营业额社会消费品零售总额（亿元）上海商铺面积（万平方米）每平方米营业额（元/天）1999年1590.38106740.832000年1722.27119139.612001年1861.3139936.452002年2035.21178031.322003年2220.64235025.89由上表可见，上海商铺面积和社会消费品零售总额逐年上涨，而每平方米建筑面积的营业额逐年
14、下降，从中可以看出上海商铺的平均利润回报率开始下降。四、商业用房开发房地产开发投资额1995-2003年上海房地产开发投资额199519961997199819992000200120022003 商业用房（亿元）32.3962.7154.1961.1160.4251.5162.7062.4967.81合计（亿元）466.20657.79614.23577.12514.83566.17630.73748.89901.24商业用房投资额占总投资额比例6.9%9.5%8.8%10.5%11.7%9.9%9.9%8.3%7.5%从上面的图表可见，商业用房投资额每年的数量都相对较为稳定，而从2000年
15、后，由于住宅投资量的急剧增大，商业用房在总的房地产开发投资中占的比例呈下降趋势。施工竣工情况1、施工面积1995-2003上海住宅与商业用房施工面积比较 单位：万平方米199519961997199819992000200120022003 商业用房施工面积274.68503.29423.57511.71410.84438.47423.29433.19564.03住宅施工面积3843.224154.163647.473704.293747.174163.504842.315727.246782.11商业用房施工面积与住宅施工面积的比值1：13.991：8.251：8.601：7.241：9.1
16、21：9.491：11.431：13.221：12.022002年以前商业用房的投资额基本持平，到了2003年商业用房投资额有了飞速增长（较2002年增长了30%），已经超过了住宅用房的增长速度（2003年住宅用房的投资额较2002年增长了18%）。2、竣工面积1995-2003上海住宅与商业用房竣工面积比较 单位：万平方米199519961997199819992000200120022003 商业用房竣工面积50.7462.8859.32111.0890.89100.16113.48127.83163.01住宅竣工面积529.77992.31176.141242.001229.231388
17、.011524.211708.112491.86商业用房竣工面积与住宅施工面积的比值1：10.41：15. 81：19.81：11.21：13.51：13.91：13.41：13.41：15.291998年之后，商业用房和住宅用房竣工面积始终保持一个平稳的比例稳步上涨。2003年商业用房和住宅用房的竣工面积都有大幅度的增长，但是商业用房的增长速度慢于住宅用房。 商业用房销售及出租情况情况1、销售及出租情况主要年份上海商业用房销售与出租面积比较 单位：万平方米销售面积出租面积销售面积与出租面积的比例19956.8911.191：1.62200054.5462.041：1.14200273.941
18、32.561：1.79200378.06155.481：1.99由上表可见，目前上海市商业用房一直以出租为主。2003年按位置划分上海商业用房销售与出租面积比较 单位：万平方米内环线以内内外环线之间外环线以外合计比值销售面积28.0719.8730.1278.0636：25：39出租面积99.2640.3815.84155.4864：26：10出租与销售面积比值1：3.541：2.031：0.531：1.99/由上表可以看出，内环线以内的商业用房是以出租为主的，这主要由于内环线以内商业用房主要集中在商业繁华地段，租金回报率高；外环线以外区域的商业用房则以出售为主。2、销售价格2003年上海商业
19、用房销售面积价格表 单位：元/平方米 内环线以内内外环线之间外环线以外合计商业销售均价8870.686079.524465.476460.41住宅销售均价7295.424807.343770.444989.37比值1.21：11.26：11.18：11.29：1由上表可以看出，商业的销售价格一般是住宅的1.20倍左右。结论商业用房在2003年增长迅速，投资总额，施、竣工面积较02年均有大幅度提高。目前上海商铺以出租为主商业的销售价格一般为住宅售价的1.2倍左右。区域商铺市场分析西藏中路南京东路淮海中路河南中路人民广场七浦路静安寺襄阳路豫园本案商圈名业种业态租金水平售价情况代表个案人民广场服饰类
20、店铺、综合商场10-35元/m2/天无销售案例迪美、香港名店街淮海路综合百货、品牌专卖店18-40元/m2/天惜售柳林大厦豫园旅游商品、餐饮类8-25元/m2/天3.5万-10万/m2豫锦生活广场、鄂尔多斯广场襄阳路服饰类七浦路品牌服装、代理服装9-45元/m2/天3万-10万/m2白马大厦、七浦路服饰中心静安寺服饰类11-17元/平方米/天无销售案例伊美广场 淮海路商圈柳林大厦物业规模：总共1.4万平方米，共6层，平均每层1800-2500平方米销售时期：2003年9月销售价格：均价5.5万，1-4层分割销售，1层11万，2层6万，3层4万，4层3万 5-6层整层转让，均价1.8万铺位面积：
21、建筑面积10-20平方米，得房率40%。销售情况：客户购买踊跃，出现提前两天排队的现象，开盘当天即去化50%以上（包括内部认购）经营设想：统一经营，固定（5%）+提成（二八分成）投资回报，主营香港免税（CEPA）商品。综合分析：柳林大厦最后项目流产，一是由于小产证问题，二是违规销售。但本案在销售策略上的“集中广告轰炸”使得市场知名度较高，开盘后一周已完成80%以上体量。 豫园板块市场豫锦生活广场地理位置：方浜中路、三牌楼路口目前状态：公开预告基地面积：13050总建面积：35004开放广场面积：3022地下车为：180个面积分割：1030预计售价：一层10万/二层5万/三层3.5-4万/平均价
22、格：6.2万/施工状态：目前该案正在打地基预计销售时间：2005年初综合评述：目前该案所处区域旅游资源较好，豫园商城为该案带来了相当的人气，也是该案的卖点之一。该案周边今后将规划会成为一个集旅游、商业、高档住宅为一体的综合区域。随着规划中方案的进一步落实，将会为该案带来一部分高档客源，提高买家的市场承受能力。时代城隍豫园鄂尔多斯广场地理位置：福佑路333号租赁价格： 一层18元/天二层10元/天三层9元/天面积分割：20-30（此面积为目前可供应产品）总建面积：8000多平方米租赁标准：目前仅提供珠宝饰品类商铺出租空置率：50%综合分析：从目前该案的租赁情况来看，不甚理想，现场的人气也不是很旺
23、盛。该案的租赁价格与豫园商城周边底层沿街商业群房有一定的差距。从中也反映出了，该区域零售业市场目前客源主要来源于旅游客户，区域内部的消费能力较小。目前豫园商城周边底层沿街商铺的租赁价格在22-25元/天，租赁面积在20-30左右。 七浦路板块市场白马大厦地理位置：七浦路、浙江北路口目前状态：正在销售总建面积：62000商业面积：18000车库面积：地下7000面积分割：10200商铺层高：每层的净层高为3.8米商铺面宽：基本在34米左右（个单位不同）目前售价：一层10万/二层5万/三层3万/平均价格：6万/施工状态：结构已封顶 交房时间：2004年底产品组合形态：大厦总建筑面积62000平方米
24、，由2幢26层的商务楼和三层20000平方米的商场及7000平方米的地下车库组成产品销售管理标准：该案目前只对服装经营厂商、代理商及相关单位公开出售，不对私人买家出售。该做法有效的控制了白马大厦今后的商铺空置率，将会有利于今后大厦的管理。综合评述：目前该产品形态为单一的品牌服装服装经营，该产品主要客源为服装厂商及其相关代理品牌公司。该案地处七浦路服饰批发中心区域，在销售方面白马大厦充分应用了七浦路服饰批发中心已经构成的商业环境。该点也是本案最大的卖点。七浦路服饰中心地理位置：七浦路、河南北路口租赁价格：1F 面积6.3 租价 9-12万元/年面积14.4 租价 20-23万元/年2F 面积6.
25、3 租价 8-11万元/年面积14.4租价 18-20万元/年4F 面积30 租价 12-13万元/年5F面积30 租价 10-12万元/年空置率：10%左右综合分析：该案位于七浦路服饰中心的中心地段，人气旺盛加上该区域多年累积的服饰商业环境，已经成为了该地区的标志性服饰零售、批发中心。该案的租赁价格也基本体现出了该区域整体租赁市场的现状。 人民广场迪美时尚广场地理位置：人民广场靠近上海博物馆总建筑面积：2.5万平米租赁价格：8-30元/平方米/天面积分割：15-20平方米业种业态分析：中低档服装、个性饰品管理费：包括在租金内出租率：100%综合分析：该案位于人民广场附近，即使在平时客流量也很
26、大，经过多年的经营，该案已成为小面积分割商铺的典范，目前接近满租，人气较旺。香港名店街地理位置：地铁一号线人民广场站附近总建筑面积：1万平米租赁价格：2535元/平方米/天面积分割：26-52平方米业种业态分析：中档服装、个性化妆品和饰品管理费：自付出租率：100%综合分析：本案紧邻地铁，与周边的迪美时尚广场共同构成了人民广场旺热的地铁商铺群，由于人流量极大，香港名店街的商铺租价也节节升高，由于投资需求旺盛，该案目前满租。 静安寺伊美时尚广场地理位置：地铁二号线静安寺站附近总建筑面积：1500，约1.5万平米租赁价格：11-17元/平方米/天面积分割：8-10平方米业种业态分析：中低档女式服装、饰品管理费：每月300元出租率：95%综合分析：本案紧邻地铁和静安寺广场，地段较旺，但由于地铁二号线的人流明显低于一号线，故本案租价与人民广场商铺群相比较低，但总体来说，经营情况良好。
