五星级酒店物业经营市场调研报告及可行性分析.docx

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1、85云南省曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店物业经营市场调研报告及可行性分析报告目录第一章概述第4页第二章酒店管理公司角色第5页第三章传统酒店业商业模式分析第6页-一三页第四章 产权式酒店业商业模式分析第14页-19页1. 产权或时权式客房的市场营销分析及建议方案（1） 完全市场导向（2） 建设（3） 销售（4） 经营（5） 再销售2. 产权或时权酒店背景介绍分析（1） 产权酒店概述1. 产权酒店的概念解析2. 产权酒店的基本特点a) 地点要求b) 经营方式c) 投资收益巨大d) 运营成本低3. 产权酒店的发展a) 产权酒店在中国的现状3. 本项目产权酒店计划（1） 五星、三星酒店部分产权出售比例

2、（2） 产权出售部分与其它酒店客房建筑、管理差异（3） 售价预估（4） 产权酒店业主回报方案第五章市场销售推广分析第20页-41页项目筹备期市场调研分析项目所在地旅游状况分析及未来发展形式项目观察曲靖市特点目标市场解析项目优势周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析基本经营状况（配套设施、设备；经营特色）地理位置分析平均房价（门市价、商务价）平均出租率餐饮消费情况销售网络概况周边竞争对手酒店设施对比客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量康体娱乐：游泳池、健身中心、水疗中心其他配套服务设施：商务中心、商场根据项目

3、市场定位标准，并参考当地附近地区消费及市场定价原则，制定房间价格及个营业部分的定价政策酒店客源分析客源规模与分布中国主要客源市场情况游客的消费水平消费结构分析入境游客的消费结构国内游客的消费结构不同地区间酒店（星级）消费结构的比较消费选择与消费趋势分析游客对住宿设施的选择游客的停留时间及变化游客的旅行目的入境游客感兴趣的商品消费者的消费评价散客或团队、商务及会议长住及中介机构客源本项目市场定位、功能定位及管理模式建议市场需求及项目市场定位分析与建议本项目特点名牌酒店管理公司管理业主委托经营业主权益保障客房利润多元化多点开发 规模经营酒店星级规模与档次客源群体定位建议客源市场保障体系目标客户第六

4、章 工程第42页-62页项目功能定位建议根据项目的市场定位，结合行业规范标准，提供与项目相适宜的功能布局和设备设施配置建议项目功能分区建议房间户型及数量建议餐厅类型、数目及功能建议宴会、会议功能建议配套娱乐设施服务建议项目其他配套设施设备规划及建议项目经营理念及管理模式建议参照国际管理标准，结合行业规范，借以过往管理经验，针对项目独特性及所在地域不同及客源不同，提供切实可行的经营理念建议及管理模式建议经营理念及管理模式建议组织框架结构及员工编制建议客房收费标准建议餐饮消费标准建议对酒店式公寓的市场营销分析及具体建议方案对温泉乐园（大众化）和SPA会所（高端）经营理念及管理模式的建议方案对美食、

5、娱乐、购物等子项目的品牌经营模式及市场定位的分析5A级景区与五星级酒店暨整体项目开发的经营管理分析700间三星酒店建筑群落规划第七章财务分析第63页-73页第八章结论第74页-82页第一章 概述美国戴斯酒店集团（中国）就云南曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店委托管理一事专门成立了项目调研组，成员包括：集团总裁陈家财先生、发展部总监蔡滨、工程总监张慧清、运营部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售总监刘刚、财务总监黄承松、运营部经理王浩等，并优先调动全集团资源辅助云南旅投麒麟温泉开发有限公司完成项目定位、市场调研、工程建议与监管等项目前期重点工作。近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张

6、慧清、销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并分工合作，完成此份报告。附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料） 从土地开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动5.7平方公里范围内土地价格的升值。 从房产、物业开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。 从融资角度：通过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目的固定资产投资增长。 从云南

7、“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度：形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区（旅游小镇）。第二章酒店管理公司角色美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发有限公司的委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我们的研究范围包括实地考察、市场分析、供求评估、收入与支出预算分析等。戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不

8、含SPA）等。除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下），具体分析请见第七章。资金投入产出预期投资估算及经营预测酒店建筑工程造价估算客房平均房价及入住率预算餐饮收入预测未来10年经营收入成本利润预测产权销售对资金周转的影响业主权益及投资收益分析业主权益基本权益附加权益投资收益第三章传统酒店业商业模式分析本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。在此章中，我们列举了如下数据： 中国酒店业的发展状况与未来趋势 行业规划 产业政

9、策 行业准入分析中国酒店业的发展状况与未来趋势一、 酒店业发展的基本态势1、酒店的数量规模加速度扩张自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。2、档次与规模结构已经形成如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2006年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的一五.99

10、%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。3、空间分布出现三阶梯状态中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南56

11、0座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。二、整个行业的转变1、 由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。2、 由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业酒店业最早对外商开放，允许外商投资

12、，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化发展水平。经过20年的发展，使酒店业由一个计划经济的封闭性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。3、 供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地关注消费者的需要。在酒店管理上，通过

13、星级酒店的示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速发展，相当一些地区近几年出现了 供过于求，企业之间的竞争更加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。4、 计划经济的成本中心事业性运作模式转向市场经济的利润中心企业性运作模式1980年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换

14、经营机制，使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。5、由传统的经验管理转向现代的科学管理在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。

15、政府机构改革，转变职能，减少干预，将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。三、中国酒店业未来的发展趋势l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全

16、国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。2、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。 由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展， 成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达

17、地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。3、高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为9500一三900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球

18、将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿

19、设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。4、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要。入世后，国际酒店更容易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。由于体制原因和改革动力不足，国有酒店处于劣势地位，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。随着改革的深入，党、政，军、警及商业银行与自己投资持有的酒店脱钩，不再经营酒店投资业务。由于所有者的转换和由此引起的体制、位置的变化。会引起酒店人心浮动，经营失衡、管理

20、失调，以至于业绩失败。酒店的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防范国有酒店转制过程中出现的社会风险将越来越重要。5、酒店行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业初期的发展水平与酒店设施的数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展 水平就和人力资源的开发水平密切相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服务竞争的核心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支

21、训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素质问题。6、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。截止到2002年底，中国共有110余家酒店管理公司，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。令人可喜的是，中国入选的8家酒店管理公司经营规模均已达到国际饭店集团300强的标准，反映出中国饭店集团化进程有了实质性的发展。但中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据2000年的资料，名列中国

22、第一位，名列全球第57位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团的0.77%。客房一三598间，仅为圣达特集团的2.5%。排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotelsHyattIntemational，USA)拥有酒店201家，拥有客房86711间。总的来说，目前中国的酒店集团未形成大的联合监队：未形成规模化、一体化的集约经营；酒店集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从发展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争，因而，中国酒店集团的发展将制约着中国酒店在国际市场的地位。2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次

23、，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6一五0亿元，比2002年增长10.5%。 2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8-10，中国国内旅游人数年均增长率为5-7。 2006年，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增长6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增长9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长一五.9%。四、中国酒店业不可忽视的软伤1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中。2、另一小部分三星及三星以下级的

24、酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量都无法再上一个台阶。3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，还算显得略高一等，但在国际上横着比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，中国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店。4、中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到差异化和多样性的轨迹，在国际竞争中附加值极其微薄。5、中国本土酒店人才在素质与培养模式上与国际酒店人才存在较大差距，一个不可回避的现实是中国现有高级酒店管理人才70%来自国外，或者有过国外酒店培训经历。中国至今还没

25、有真正意义上的专业酒店管理学院，也没有一个规范完整的酒店人力资源市场。五、在未来的酒店业中，我们还可以看到如下现象与趋势：1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。2、酒店业目前整体处于供大于求状态，外资新增投资的可能性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，竞争激烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大的寻求外资并购的机会。3、从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。4、无论

26、是“三资”或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。5、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其发展过程中由于政策环境和市场机制的原因，发展一直不畅，在未来的发展中，受到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。6、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。7、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。通过资本市场走规模、多元化发展之路。8、酒店应在广泛的市场调查的基础上，对整体市场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销。在集中营销的基础上

27、，酒店应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。9、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。10、由于竞争不断加大，劳动力市场活跃，加快了酒店业员工流动速度。11、环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。12、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势。新世纪的到来，中国酒店业迎接着加入WTO的机遇与挑战，酒店业的经营环境发生了根本性的变化：无常态的技术创新不断加速，无主流的顾客需求瞬息万变,无国界的酒店集团日益扩张，无壁垒的市场竞争日趋激烈。在这种背景下，“以便应变，以便制变

28、，创新发展”，是中国酒店业的必然战略选择。目前，中国酒店有六大主流发展模式。 一、主题式酒店 主题酒店从建设开始就注重其主题文化的营造。从设计、建设、装修到管理经营、服务都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象；把服务项目溶入到主题中去，以个性化的服务代替刻板的规范化服务模式，从而体现对客人的信任与尊重。 二、产权式酒店是中产阶级兴起的产物，它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者， 投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种模式。 三、绿色

29、酒店 绿色饭店提倡的就是绿色经营与绿色管理。所谓绿色经营不外乎包括两点，一是减少一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理则包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。 四、品牌连锁式酒店 连锁也称联号，是指所有成员均使用统一字号或商标的企业共同体，是一种高度集约化发展的商业优化组织形式。品牌连锁的竞争优势十分明显，它使连号酒店能够形成具有自身特点的服务管理标准，能够建立网络化的预定系统，能够拥有强大的资金后盾，能够培养高素质的酒店管理人才队伍。 五、异化酒店 异化酒店是一种极端化的酒店模式，是一种专门满足少数消费者的需求而产生的酒店模式。随

30、着竞争的发展，市场的划分越来越趋向超细分化，因此出现的相应产品模式就是小而专、小而精的特征。如海底酒店、监狱酒店、宠物酒店等。 六、E化酒店 21世纪是知识经济的时代，是网络化的时代，知识经济的兴起是生产高度发展的必然结果。电子技术无处不在，这就是酒店形成产品和服务的数据化、网络化、智能化和虚拟化创造了条件。 在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、市场共有、全新的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩中国酒店市场。从总体上看，我国酒店业已从不规范逐步向规范化发展，并且开始向个性化方向迈进，中国酒店“千店一面”的现象将不复存在。杜拉克说“21世纪，酒店业需要的是变革和创新”，面临入世

31、的机遇与挑战，中国酒店业要提升国际竞争力和实现可持续发展，就必须走创新发展的道路。第四章产权式酒店商业模式分析戴斯集团现已实际操作、运营数家产权或时权式酒店。现正就本项目特点，核算考虑最适合本项目的定位、推广、销售、回报等具体方案。产权或实权酒店背景介绍分析产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目

32、前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。 本报告首先介绍了产权式酒店的相关概念和分类，接着分析了中国酒店业的发展概况以及酒店业的消费情况，然后分析了国际国内产权式酒店的发展，并分别对

33、分时度假、酒店式公寓做了具体分析。随后，报告对中国产权式酒店行业做了主要城市产权式酒店发展分析、重点企业运营状况分析、相关产业发展分析、销售与消费者权益保护分析及投资可行性分析，最后分析了产权式酒店的未来发展趋势及前景。近年来，随着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的

34、产权式酒店。何谓产权式酒店呢？-“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为3个月以上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以

35、获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。 产权酒店的基本特点地点要求从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。而70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引

36、入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、

37、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元增长46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法

38、定休息假期共有一三4天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订委托租赁合同，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现异地置业。 业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪场、

39、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。根据资料显示，WTO国际贸易组织，1996全球产权酒店1986-1995年年平均增长一五.8%；1980年，全球500个旅游目的地板一五.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。Ragatzass.ciates,199280年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了

40、6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 国内产权式酒店的开发发展 90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的21世纪万龙大酒店；倡导e时代人性化商务空间的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的

41、三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。 1、 开 发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 2、经 营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发销售委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经

42、管）兑现购买者应得得投资收益。 这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。 正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。 目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，

43、加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。3、销 售 因为投资收益的可*性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 4、国内产权式酒店的一般开发主体 产权式酒店的运营主体一般分为三类：

44、酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下： 纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略

45、有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为： （1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 （2）、开发商履行日常经营监管义务 （3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 （4）、对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 （5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 （6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 （7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益： 收益的计算方式为： 分红总额 该房间收益比数 收益比数的计算方式为： 房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款

46、 （8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 （9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 （10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。 返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经