关于北京别墅的市场调研报告.docx

《关于北京别墅的市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于北京别墅的市场调研报告.docx（23页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、n更多企业学院： 中小企业管理全能版一八3套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 一三920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料北京别墅市场调研报告目 录一、北京市别墅市场分析备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较

2、好的项目，共计14个。（一）政策分析2006年5月30号，国土资源部发布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” 国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的限制供地项目目录（2006年本）、禁止供地项目目录（2006年本），分别将高档房地产开发项目和别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）列入其中。 2006年6月一三日

3、中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在外商投资产业指导目录（2007年修订）中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台关于促进节约集约用地的通知，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，节约用地将成为今后政策调整的重点。（二）别墅供需情况分析2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平

4、，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。2009年1-3月，受到经济利好刺激，北京别墅销售成交量开始回升。2009年3月份，北京市别墅销售套数为370套，较2月份上涨320.45%，成交面积超过一三万平方米，较2月上涨385.16%，成交总金额将近一五亿元。（三）别墅市场结构分析2008年在售别墅项目中，独立别墅项目占有绝对比例，达到54%。联排和双拼达到32%，叠拼所占比例为10%。由于别墅用地日

5、渐稀缺，独立别墅资源日渐稀缺，联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流。据调研，2009年第一季度热销别墅并不集中于顺义中央别墅区或西山别墅区等传统别墅区，均位于东部泛CBD别墅区、潮白河别墅区和城南别墅区等区域，户型多在250-400平方米之间，价格相对较低，适合中产阶级人群的需要，且这部分群体的日益扩大，为这种经济型别墅市场提供了充足的客源。因此，未来的别墅市场将会向经济型别墅方面发展，联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流，未来城近郊区别墅将可能成为中产阶层的第一居所。2009年上半年北京共销售别墅1244套，总成交面积高达52万平方米（四）别墅地域分布2008年北京市

6、在售别墅项目中，中央别墅区项目有23个，居所有别墅区域第一位。中央别墅区、京南别墅区、西山别墅区、奥北别墅区四大区域所推别墅项目占所有区域的比例接近60%。2009年这四大区域依然是别墅推出的主力区域。（五）北京市别墅板块分布1、北京市别墅板块分布图1市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云 目前，北京别墅共分为10大板块（当地业内普遍分法），这些别墅分布总体上呈现板块式分布格局，各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的区域板块特征。 大多数别墅项目主要集中于西部和北部，南部由于历史原因发展缓慢，虽然近期房地产有了一定发展，但与西部和北部相比，具有较大差距。2、北京

7、别墅板块分布特点 板块分布地理位置自然环境交通条件代表楼盘亚北亚运村北环境优美，小汤山温泉，部分项目临温榆河 立汤路，六环路 纳帕溪谷、moma万万树等 京昌沿线昌平区京昌高速公路沿线及附近地区较好的绿化环境、部分项目临温榆河京昌高速公路碧水庄园、三水青清、雪梨澳乡、宽HOUSE等 马坡顺义区马坡乡 潮白河、高尔夫球场机场高速公路、京顺路、101国道富力湾、龙湖香醍漫步、纳帕尔湾、龙苑别墅等 天竺香江顺义区天竺镇、后沙峪乡温榆河机场高速公路、京顺路 优山美地、龙湖滟澜山等通州通州区 运河京通快速路暖山、秦禾红御、运河岸上的院子等 亦庄亦庄的BDA（北京经济技术开发区）高绿化率、无污染、无噪音五

8、环路、京津塘高速公路 金地格林小镇、亲爱的Villa等 黄村大兴区黄村 较好的绿化 五环路、京开高速 翡翠城、原生墅等 西山海淀区西山地区西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京植物园，八大处公园等 五环路、杏石口路 香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、西山美庐等 怀柔密云怀柔区、密云县 红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙潭等 101、111国道龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山庄、红螺湖别墅等 调查显示，中央别墅区仍为销售双冠王，前10月月均销售别墅460套，独栋别墅最抢手，中央别墅区的城市化趋势正在加快，环境优势褪化。以国奥核心区的城市别墅和亚奥别墅区风头正劲，还有紧跟其后的潮白河森林别墅区，有取代中央别墅区

9、成为别墅市场的主战场之势头。西山版块的销售表现，叫好不叫做，销售瓶颈有待破解 北京主要别墅版块的强弱变化，体现了居住升级的置业新取向：自然环境重要，交便快捷、配套齐全同样重要。主打自然环境牌。潮白河森林别墅区的低密度独栋别墅呈现出新别墅风情，受惠于环境优越，区域楼盘后劲颇足。（六）楼盘横向对比分析1、主要发展商对比区域楼盘名称区位开发商重庆龙湖滟澜山顺义区后沙峪温榆河畔龙湖地产香港誉天下温榆河畔，机场杨林出口1000米长江实业山东格拉斯小镇顺义区与通州区交界处鲁能地产优山美地顺义后沙峪镇榆杨路4号鲁能集团广东保利西山林语海淀西北旺镇冷泉村，北临安阳路，东至冷泉路，西至六二一保利集团富力湾顺义马

10、坡传统别墅区内富力集团福建泰禾红御京哈高速宋庄出口南行800米泰禾集团北京自在香山汗河路与闵庄路交界处永泰集团暖山朝阳区双桥东路9号北京银信兴业龙湾别墅顺义后沙峪镇温榆河别墅区21号北京英才moma万万树北六环火寺路出口西300米北京东君纳帕尔湾顺义牛山潮白河国家森林公园内纳帕地产香山清琴 海淀区四季青镇门头村北京兴荣基阿卡迪亚庄园顺义区后沙峪,罗马环岛以北 北京天地嘉禾分析与判断 在所调研14个楼盘中，外地开发商开发楼盘在市场上受到客户认可度较高，这些开发商实力雄厚，产品研发、景观设计、营销推广水平较高。龙湖滟澜山和誉天下于2008年北京别墅销售额排行榜上分别位于第一和第二名。 本地开发商因

11、为地缘优势，加上近年市场竞争激烈，开发水平不断提高，楼盘品质相应提升。如龙湾别墅，客户认可度较高，进入2008年北京别墅销售额前三名。2、产品、户型面积对比分析楼盘名称产品类型户型大小层数龙湖滟澜山4联或6联340-5003层（地上2层，地下1层）龙湾别墅独立、联排250-3433层（地上2层，地下1层）誉天下独立、双拼、联排独立：550-650双拼：380-420联排：350-380前2后四，全部为地下车库保利西山林语双拼、独立双拼：450-5003层（地上2层，地下1层）富力湾独立、联体独立388-698联体：285-3504层（地上3层，地下1层）香山清琴独栋、双拼独立售完。双拼450、

12、5503层（地上2层，地下1层）泰禾红御独立550-10003层（地上2层，地下1层）自在香山独栋270-10003层（地上2层，地下1层）优山美地独立、双拼、联排一期独立：350；联体：260-300二期独立800-10003层（地上2层，地下1层）暖山独立400-4603层moma万万树独立二期290，4003层（地上2层，地下1层）格拉斯小镇独栋4一八-8363层（地上2层，地下1层）纳帕尔湾独立330,370,4003层（地上2层，地下1层）阿卡迪亚庄园6联320-5503层（地上2层，地下1层）分析与判断 北京目前在推产品独立面积多集中于450-600平方米，联体和双拼面积多集中于2

13、50-400平方米，总体面积相对偏小，覆盖客户群广，主要针对中产阶级一族。泰禾红御和优山美地独立面积均偏大，约600-1000平方米，主要针对高端客户群体。 目前在推别墅90%以上为三层，地上两层，地下一层，地下室多数采用下沉式，三面采光，配有大面积落地玻璃门窗，采光通风条件良好。3、地段与价格区间比较楼盘名称区位价格（元/m2）龙湖滟澜山顺义区后沙峪温榆河畔联排2万龙湾别墅顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号独立2.3万誉天下中央别墅区温榆河畔，机场杨林出口1000米独立：3万双拼：2.3万联排：1.8万保利西山林语海淀西北旺镇冷泉村，北临安阳路，东至冷泉路双拼1.6万；独立：2万富力湾顺义马坡

14、传统别墅区内独立12000联体9000起香山清琴海淀区四季青镇门头村双拼3.5四合院5.8万起泰禾红御通州通州区 CBD东 京哈高速宋庄出口南行800米独立2.4万自在香山香山与玉泉山之间，汗河路与闵庄路交界处独立2万优山美地顺义后沙峪镇榆杨路4号独立2.6万暖山朝阳区双桥东路9号独立2.3万moma万万树顺义高丽营（北六环火寺路出口西300米）独立1.2万格拉斯小镇通州区温榆河东岸，顺义区与通州区交界处一期2万；二期未定纳帕尔湾顺义牛山镇潮白河国家森林公园内联排1.6万(精装）阿卡迪亚庄园顺义区后沙峪,罗马环岛以北1000米处 联排1.5万分析与判断 独立别墅：独立别墅价格多集中于2-3万/

15、平方米之间，其中价格最低的为顺义区的moma万万树，独立价格仅为1.2万/平方米，价格最高的为海淀区的香山清琴，其中双拼3.5万/平方米，四合院5.8万/平方米起。 联排别墅：联排别墅价格基本集中于1.5万左右，其中最贵的为香山清琴，由于位置优越，双拼价格已达到3.5万/平方米。其次龙湖滟澜山联体别墅价格也达到2万/平方米，目前基本售罄，仅剩几套。4、楼盘占地面积及风格楼盘名称占地面积（万m2）建筑面积（万m2）建筑风格外立面（材质）龙湖滟澜山1620地中海风格，含括托斯卡纳、西班牙、意大利石/涂料龙湾别墅12035新古典主义与乡村风格结合石+木誉天下一三078纯意大利南欧风格（托斯卡纳）涂料

16、保利西山林语96120北美风格砖、石材富力湾22一五现代主义风格砖+木香山清琴259.6新中式砖（灰色）泰禾红御3411意大利、夏威夷砂岩自在香山12.820现代风格砖+木优山美地7246新中式、美式、西班牙砖（灰色）暖山168北美风格一层：石材二层：砖三层：涂料moma万万树2510一期北美；二期后现代主义风格石材格拉斯小镇22460西班牙风格石材纳帕尔湾1914美式独栋四合院石材、涂料阿卡迪亚庄园2830意法西欧式风格石材、涂料分析与判断 在所调研14个楼盘中， 楼盘面积均较大，占地面积基本都在20万平方米以上，其中龙湾别墅、誉天下占地面积超过百万平方米，格拉斯小镇占地超过200万平方米。

17、 楼盘风格多采用北美或欧式风格，中式风格也有一定运用，值得注意的是，富力湾采用了现代主义风格，外立面简洁明快，也受到当地客户的追捧。 石材在当地别墅上得到了广泛应用，由于北方风沙较大，别墅采用涂料容易变得陈旧，需要维护清洗，增加额外成本。二、楼盘个案分析（一）代表楼盘龙湖滟澜山 （备注：龙湖滟澜山在当地园林设计比较突出，接受度高，值得我司借鉴学习。）1、项目概况：龙湖滟澜山坐落于北京中央别墅区，该社区占地24公顷（其中体育公园占地5.2公顷），建筑面积19万平米，其中地上建筑面积为10.8万平米，容积率为0.67，总户数430户联排别墅，地下车库配比1：2。2、园林设计 景观布局：充分考虑了景

18、观的高差和角度差异，将高大珍贵树种和低矮花草交叉在一起，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将别墅层层包围，私密性高。 “原生态”园林打造手法，注重河流运用，一条300米长中央溪谷贯穿项目。两旁树木繁茂，小区环境幽静，特色明显。虽然有些楼盘也应用水系，但由于水系缺乏整理，效果一般。 高大珍贵树木在小区内运用较多，这些高大树木树形挺拔，由于北方风沙大，这些高大树木有效的降低了风沙，且美化环境运用，受到北方购房者的钟爱。 植物选择上，多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。3、项目建筑 建筑形式：双拼、联排，主要为四联和六联。

19、 建筑风格：以西班牙式、意大利式、托斯卡那式为主。规划上根据地势，形成了坡地式的园区，全面呈现了韵味十足的地中海式风情。 建筑之间通过景观工程师巧妙运用园林营造，很好地解决了私密性的问题。站在别墅内窗前、阳台上，可以看到树木环绕。4、产品规划1、户型特点：面宽为7.5到8.9米，层高3.3到3.5米。一层为家庭公共区，二层为主人生活区，附送地下一层为情趣爱好区。2、在功能划分上，以回归家庭为主题，实现家庭公共区、主人生活区以及私趣爱好区的分层布局。3、每户五个卧室中做到了四户朝阳，充分满足了北京客群的居住习惯。双餐厅设计，中西厨操作台分开，并特别附设了家庭厅。4、“前二后三”设计，平地起建三层

20、，回填一层，使地下室有充足的采光，在室内已没有地下室的感觉。地下层面积90160平方米，与下沉庭园连接。5、每栋别墅都被前后花园和下沉庭园包围，三重庭园生活丰富多姿。6、停车问题：通过在建筑周围的开挖与回填，除环绕园区的主干道外，组团间的车道与各户的车库，全部进入地下，人车分层分流。行人入户通过旁边的台阶而上，穿过花径入户。（二）代表楼盘二Moma万万树位置顺义张喜庄出口产品类型独栋别墅占地面积1200000容积率0.38建筑面积50000套数102套（一期）主力户型面积350价格12000元/m2物业费5元开盘时间2003年9月1、项目定位： 大树下的独栋庭院 2、SLOGAN：独栋庭院,传

21、承家族的世代期望3、产品定位：高端别墅4、产品形态：独栋别墅5、建筑风格：一期北美风格；二期后现代主义风格6、客群定位：私企老板、外企的高管人员、有海外背景的成功人士（2）户型分析u 空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分；u 客厅朝南，早餐厅朝东，多面开窗，通风采光效果很好，且多重庭院使各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。地下室二层主卧次卧次卧次卧u 主卧南北通透，套房设计，舒适度较高；u 4个卧室有3个卧室南向，均好性好。三、会所分析（一）建筑面积楼盘名称占地面积（万m2）建筑面积（万m2）会所面积（m2）龙湖滟澜山16207000龙湾别墅120357000誉天

22、下一三07812000保利西山林语9612020000富力湾22一五5000；7000商业香山清琴259.66000泰禾红御3411一五000自在香山12.820优山美地724617000暖山168会所3500；高尔夫球俱乐部60000moma万万树2510双会所一期：6800二期20000格拉斯小镇22460分期设立30000纳帕尔湾19142000阿卡迪亚庄园28305000分析说明 在所调研楼盘中，每个楼盘均设置了会所，且面积均在5000平方米以上，有部分达到3万平方米左右，体现了会所在高档别墅盘中的重要作用。 会所面积大小和楼盘占地密切相关，开发商已经意识到会所并不是越大越好，会所越大

23、，运营难度相应增加。因此会所的设置多根据楼盘面积来确定，主要是用来满足小区业主生活需要。（二）配套设施楼盘名称功能设定龙湖滟澜山恒温游泳池、健身房、儿童游乐室、网球场、体育公园龙湾别墅健身、养生、艺术体验、游泳池、网球场、健身房、羽毛球场、娱乐、餐厅誉天下地下一层：游泳池、按摩池、健身房、瑜伽、音乐房、台球室、保龄球、羽毛球、篮球、棋牌房、阅览室一楼：美食餐厅、日常生活店铺二层：女士专区、男女spa生活馆三层：儿童游乐园保利西山林语游泳池、按摩房、运动场、美食餐厅、男女spa富力湾美食餐厅、按摩房、游泳池、商务会议香山清琴东南设咖啡厅、餐厅、小型超市、商务中心等功能；泰禾红御商务休闲、会议室、

24、男女spa、健身自在香山游泳池、运功场所、健身房优山美地超五星SPA主题会所，由商务会议区、休闲区、社交餐饮区、康体健身区、SPA健康区五大主题区组成 暖山一层：游泳池、健身房、高尔夫球馆moma万万树项目每一期均有不同主题的会所。一期生活主题会所。围绕生活服务，具有欧洲小镇风情，内设中餐厅、咖啡酒吧、面包房、超市、家居精品店、SPA、健身中心、儿童活动室等配套设施。二期是近20000平方米的运动主题会所。格拉斯小镇游泳池、按摩房、运动场、美食餐厅、男女spa纳帕尔湾超市阿卡迪亚庄园一层：中西餐厅；二层：健身房、男女浴室三层：豪华客房分析说明 调研所有楼盘中，游泳池、餐厅、健身房是必备项目，会

25、所多数配置这三项。 部分会所考虑到业主的实际需求，设置了商务中心，可以进行会晤交流。 有部分会所设置了spa会馆，满足业主更高层次需求。 会所的设置基本都是服务于小区业主，大小多根据楼盘规模来确定。（三）产权所有及经营楼盘名称会所产权会所经营备注龙湖滟澜山开发商所有龙湖地产规划中龙湾别墅开发商所有北京凯莱物业未营业誉天下开发商所有长江实业未营业保利西山林语开发商所有保利物业未营业富力湾开发商所有富力地产未营业香山清琴开发商所有第一太平融科物业公司在营泰禾红御开发商所有泰禾中维物业未营业自在香山开发商所有自营会所未建优山美地开发商所有PHG公司管理在营暖山开发商所有雅嘉物业未营业moma万万树开

26、发商所有北京当代物业（自有）在营格拉斯小镇开发商所有鲁能未营业纳帕尔湾开发商所有纳帕物业未营业阿卡迪亚庄园开发商所有外包未营业分析说明： 小区会所的产权归开发商所有。 所调研楼盘会所只有2个在营业，其余仅有了规划，但具体项目还没有具体确定，多数等到小区业主入住后才开始进行营业。 会所经营方面，多数是由开发商自身物业来进行管理，只有极少数的楼盘采用外来物业，外来物业管理公司多具备丰富的会所管理经验。四、总结与风险分析（一）总结前10月月均销售别墅460套2009年1-10月北京别墅累计成交4576套，成交面积一五1.7万平米，累计成交均价一五962元/平米，累计套均总价528万元。平均每月销售月

27、460套别墅。中央别墅区仍为销售第一从区域成交平均单价来看，位于朝阳区的别墅整体成交价格为26560元/平米，在各区中排名第一，海淀区成交均价22858元排名第二，顺义区以17346元排名第三，通州区平均单价14757元排名第四(因石景山仅成交1套别墅，单价17770元，不做排名)。从区域成交套均总价来看，朝阳以985.8万元排名第一，海淀以855万第二，顺义区、昌平区分列三、四位，通州区以376万元排名第六位。独栋别墅从成交别墅所属套型来看，1-10月累计成交独栋别墅1780套，占成交量约50%，双拼成交514套，占12%，联排成交1640套，占29%，叠拼成交642套占9%。优势20000

28、元/平方米产品成为主流从1-10月成交别墅的成交价格来看，单价在20000元以下成交3559套，占成交总量78%，其中尤以8000-16000元为主占55.8%，单价超30000元成交148套。在金融危机背景下，更趋向于资产保值独栋别墅仅供消化8个月08年以来新增别墅目前(09年10月底)累计存量2190套，96.24万平米，其中独栋别墅存量1430套，占存量总量约65%；双拼及联排别墅各有约280套存量，叠拼约220套。新增别墅存量以独栋别墅为主，以09年独栋别墅的平均每月去化速度(一八0套/月)，目前独栋存量约需8个月的时间去化。(优势1. 资源稀缺2. 市场存量减少3. 别墅价格近两年稳定上涨4. 宏观经济形势下资产保值需求劣势1. 高端物业12.31.202213:2713:27:2722.12.311时27分1时27分27秒12月. 31, 2231 十二月 20221:27:27 下午13:27:272022年12月31日星期六13:27:27