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1、“国门商业中心区”开发总体设想 建筑形态及功能划分具化研讨方案说明： 本建筑形态及功能具化研讨方案将不对政策背景、行业发展和社会影响等内容进行细致阐述，提及之处仅罗列框架结构，以实现方案在逻辑思路上的完整性。考虑到我部门所在项目分工中的具体角色，为不与其他职能部门的工作产生重复现象，故我们在本方案中仅对项目总体建筑形态的使用和内部功能的配比及分区进行更具化的阐述和分析，且此阐述的根本依据将由项目未来的目标客户群和目标消费群的定义而决定。所有分析和阐述内容将作为我部门对项目阶段运作的思路判断和建议，不做最终结论并提供全文供全体部门会议讨论。特此说明！开发背景一、 政策导向二、 创意地产（主题商业
2、地产）发展概述三、 顺义天竺地区商业地产特征概述开发构想概述一、 地域综合价值概念二、 项目开发的整体描述三、 项目文化内涵描述四、 项目应有功能描述业态定位的组合分析一、 潜在市场需求分析二、 目标客户群体分析三、 目标消费群体分析主题概念的建筑规划构想一、 总体建筑形态的构思与功能组成二、 文化概念与建筑功能的交融三、 对应消费结构的区域功能配套和建筑风格市场反馈及开发效应预期判断一、 新兴主题商业地产的延伸二、 政府形象工程的建立三、 地区内综合经济的带动四、 区域内就业机会的增加五、 散落文化遗留的整合六、 地域商业形态的完善结 语开发背景一、 政策导向1、 2006年，北京市通过的关
3、于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，打破行业垄断，鼓励资源重组，强化资金扶持，重点发展六大文化创意产业”。这是北京市第一次将支持文化创意产业发展提到政府工作日程。2、 “资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。”这句从美国硅谷到华尔街的流行语，现在流行到了北京。在今年北京市的两会上，市长王岐山在政府工作报告中明确提出，将“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，重点发展六大文化创意产业”。所谓六大文化创意产业，指的是文化演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏研发制作、文化会展以及古玩艺术品交易等
4、六大产业。目前已初步形成了六大创意产业集聚区，即北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园、德胜园工业设计创意产业基地以及朝阳大山子艺术中心。根据这个框架，2010年北京将初步成为“创新型城市”。3、 2005年12月29日北京市发展改革委员会透露，06年北京拟建立由发展改革、文化、科技、信息等部门组成的跨部门、跨行业政府机构北京市创意产业发展领导小组，领导小组将由市里主要领导亲自“挂帅”，同时还要成立创意产业促进中心，并将专门设立或集中一部分产业发展资金，用于壮大创意产业总量规模，逐步形成七至八个各具特色的创意园，把北京打造成全国的创意产业之都。二、
5、创意地产（主题商业地产）发展概述1、 什么是创意地产对于创意地产的概念，一个主流的看法是泛地产创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作模式。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，以顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势发展。创意产业与地产结合的过程是广义地产开发的一个单独领域，其可以理解为“产业的整合浓缩”，即把具有同等创意模式的创意产业按照门类、规模等进行区域性整合。如果做住宅地产是为了提供一种“生活空间”或者“生活方式”，那做创意地产实际上是为创意行业提供一个充分的创意空间，提供一种整合智慧的商业运作模式。如果说住宅地产是“
6、居住改变生活”，那我们也可以创意产业的泛地产概念是“地产整合智慧”的商业集合概念。2、 从商业地产的角度看创意产业1） 新颖的地产开发模式创意产业概念自提出至今也仅仅9年的历史，其最鲜明的特点是产业环境友好、融合性和包容性利于产业延展且可用于开拓发挥的空间庞大，对不动产的多元化开发和增值起到一定的补充和推动作用，因为创意地产将集中整合大量的智慧，这是地产开发行业的创新、创意，也是新兴地产模式的创造。2） “创意产业+地产”的产业模式有空间随意性的特点地产开发的一个重要环节就是注重建筑主体和群落的空间概念，而创意产业则要求的空间就是一种创新的空间，不论是硬件还是软件均需要足够的可塑性和自由性。另
7、外，在考虑功能的实用方面，“创意产业+地产”的概念则需要空间的绝对舒适化、人性化，以便于创意产业人群思想火花的迸发，完成创造价值的智慧思考。3） 创意产业是地产开发新兴的温床北京的东西南北几大区域，具有不同的地域、历史、文化脉络，其实这是极好的做地产、做创新地产或说创意地产的基础，这对于做出房地产产品的差异化，或把文化因素渗透到地产创新中去是一个非常坚实的基础。4） 概念市场的叫卖和炒作作为地产开发商与创意产业结合，首先要讲“培育”二字，即培育市场、培育概念、培育目标客户群体，这是人力、财力、物力、时间的投入，这个投入可能会很大，这要求开发企业要有耐心，这是“创意产业+地产”模式的特性。3、
8、北京创意地产目标客户分析1） 个人群体 有固定的服务对象，或者服务（挂靠）于一些大的企业，但并不是成天打游击， 有固定的产品思路和创意方向，不是那种靠一两篇设计稿临时打发一下时间或 挣些外块的人群；2） 团队群体 有一个比较固定的创意团队，人员流动性也并非人们想像中那么大，企业或者 叫团队具备了一定的稳定性；3） 企业群体 此类群体所包含的这些公司开始走品牌化道路，或说靠他的名字也许就开始能 挣钱了，甚而更有甚者已经可以输出自有品牌进行市场商业化操作。群体特征：群体内人员组成表现为年轻化，团队或企业的规模中小型化，在这个行业里国内还很少见到真正意义上的规模化企业。基于以上几点，群体内人员目前大
9、部分都是属于“佃户一族”即租驻办公居住空间，并且很多还在SOHO。4、 “创意产业+地产”的“幼儿园”情节把办公空间或住所租给创意群体的从业人员仅仅只是项目运作的第一环节，针对群体特征所带来的大量后续服务才是应运中的关键。创意产业的从业人员大多具有相同的特点，即极度懒惰、不讲究生活规律、生活条理混乱、非业务方面的各类事宜都必将推给别人协助或代替其完成。因为他们把大量的精力放在了创作上，并顽固地秉承和推崇其工作生活的不顾虑信条，这就需要大量服务方面的事情就要靠对应的服务机构来完成。没有固定的睡眠时间、没有固定的进食时间、甚至不为居所考虑必要的生活设施，这是针对这个群体最大的商机体现。所以，在制造
10、“创意产业+地产”的地产开发项目的同时，进驻后的全方位服务机构的提供也将成为吸引目标群体进驻的必要条件或者先决条件，同时也为项目提供更为多元化的商机。我们可以很贴切地把这种全方位的服务概念戏称为“幼儿园模式”。5、 创意地产开发运营者的管家角色1） “创意产业+地产”的整合体应该是创意产业的“服务商”或者叫“系统集成商”“创意产业+地产”的新型地产开发模式，必将带动一系列的链条式角色的定位和与传统商业地产开发的角色转变。在新的开发模式的特殊需求下，在产业集成的环境营造下，开发企业将扭转其原有的开发和运营角色，逐渐由所有者的主导思想演变成大区域下的服务商，开发企业将担当集主人和管家为一身的复杂角
11、色。2） 要用塑造不动产品牌概念的思路为创意产业提供一个特性化的“氛围和空间”。“创意产业+地产”的开发模式提出了特殊的空间需要，开发者将为这一特殊空间要求建立更为全面而的服务体系，人性化、个性化、多元化的服务概念将在迎合该模式下人群需要的同时给开发和运营企业提供一个艰难的课题。6、 北京主题商业地产发展思路1） 商业发展的重心未来几年，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。根据北京十五时期的商业发展规划，从2000年到2005年北京的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化发
12、展下的四环路以外及五环路地区。从业态看，到2006年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售100强至少有50将在北京开店。从新开店形式看，可能会出现3到5家大型购物中心，其中2到3家会开业；超市会有非常大的发展空间，而大型百货空间不多；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。为了保障项目的长久生命力，越来越多的开发商开始借助专业商业策划公司的专项能力，纷纷寻找专业商业策划公司来对其商业物业进行运营策划，这也促进了北京市商业物业从市场定位到招商推广整个运营过程日趋规范成熟。因此，未来商业物业的开发、经营操作将呈现专业化和多元化的发展趋势，缺乏专业知
13、识和专业优势支撑的项目将很难获得成功。2） 街区型商业和底商将成开发主流目前北京的商业物业市场处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市，便利店等商业物业星罗棋布。北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时伴随地区经济的迅速发展，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度
14、加强，尤以街区型商业发展迅速。随着对商业认知的上升，街区型商业和底商成为近年商业开发的主流。随着北京住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区店发展的市场空间也相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量庞大。3） 北京商业发展呈现如下特点l 北京市商业发展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区，局部地区将突破五环，形成集规模、综合性为一体的体系化商业开发；l 主题商业地产项目将逐渐增多，高档消费空间更为集中；l 零售业将进一步整合，市场集中度将进一步提高；l 市场进一步对外开放，更多国外著名零售商将进入北京市场；l 新兴业态将保持高速度、高水准发展
15、，自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发展加快；l 物流配送业进一步发展，将成为流通现代化重要标志和企业获得竞争优势的源泉；l 社区商业将成为连锁商业企业重点进入的领域；l 京郊农村的经济转型带动消费市场的发展前景广阔，以连锁经营为主的现代流通企业将进一步向乡镇市场延伸；l 经济发展已经进入了体验经济时代，人们购物、休闲讲求更多的多样性；l 区域型社区商业街的商业形式与北京现有的“购物中心”互相补充。7、 “创意产业+地产”的商业开发模式的疑虑体现1） 北京的“798”应该是一个创意产业的基础。但是，建造非常高档的商业房地产来对接创意产业，特别是在我国创意产业发展的初期，创意产业的商业特性
16、是否会跟房地产开发的思维模式产生比较大的偏差。2） 地产开发的中心宗旨仅对投资商来讲，一切的开发工序都是为了最后的销售，它的定位、炒作都是以达到完美的销售为目的的。在针对传统商业地产研究时，最为关注的就是最终形成的目标市场是怎样的，一切策划工作都是在向着形成这个目标市场而努力，否则目标客户进驻项目后效果不好，就会影响整个项目甚至带来不好的社会口碑。那么对于创意地产，则要在考虑这些细节的同时还要建立强大而周到的后续服务体系，在这种“创意产业+地产”的新型产业模式下不是选择一个概念让人来就行了，必须制造适合他进来的基础和条件。3） 创意产业从业人员的进驻是“创意产业+地产”的地产开发的最终目的，那
17、么在没有强大文化背景作为积淀的地区内进行文化产业的概念操作将势必会给开发企业带来沉重的后续工作，诸如：项目宣传、消费定位、功能定位等，这些将是需要值得特别考虑的环节，且需要得到特别的关注。4） 项目运营中强大消费链条的有效保障也将是摆在开发者面前的一道鸿沟，一旦不能适时、适当地解决，将成为永远无法跨越的壁垒。各类商业机构的进驻势必给项目开发运营商带来极大的压力，区域内商业消费的消费能力、消费动力、消费水平都是开发运营商需要考虑的，当一旦达不到进驻商户的销售底线，商户利益被触动的时候，整体商业地产的运营将受到严重的考验。8、 北京已形成或正在建设中的六大文化创意产业集群名 称位 置功 能北京数字
18、娱乐示范基地石景山以小山子研发基地、万商大厦、雕塑公园、石景山游乐园、室内主题公园、八大处公园和科技馆为主体，是科技部批准设立的四个数字娱乐产业基地之一中关村创业产业先导基地海淀区中关村以图书城为中心，辐射北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫设计中心和甘家口地区建筑创意设计带。到2005年底吸引软件、游戏、动漫画、音乐、出版等领域200余家创意企业进驻国家新媒体产业基地大兴区魏善庄“十一五”期间预计总投资100亿元，准备引进英国国家动漫中心、迪斯尼等世界知名旗舰级企业5100家，到2010年实现产值100亿120亿元。东城区文化产业园东城区该产业园由歌华集团整体运作
19、，主要优先发展数字内容产业，树立动漫网游产业基地品牌，以歌华创意产业中心为平台，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心。德胜园工业设计创意产业基地西城区德胜科技园区一期工程总面积约7000多平方米。基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块。近期目标是建成推动工业设计创意产业发展的智能化平台朝阳大山子艺术中心朝阳区利用朝阳区大山子地区的七星华电科技集团的闲置厂房发展起来，吸引了一批文化机构和艺术家陆续进驻，这个自发形成的文化艺术区已成为中国艺术和时尚地标之一三、 顺义天竺地区商业地产特征概述1、 便利的商业交通条件顺义天竺地区，毗邻机场高速、京顺路、
20、京承高速，路网密集，交通发达，航空与公路连接紧密，即将修建的东直门直达首都机场、四惠直达顺义的两条轻轨将使该地区更加如虎添翼，瞬间可畅达市中心各商务区。2、 日益庞大的商业消费需求天竺地区内分布着多个高档别墅项目，其中聚集着近2万外籍人士和港、澳、台及国内富有人群，其年收入大多在15万美元以上，是京城著名的富人区。地区内天竺花园、空港米兰及机场生活区等中高档社区内居住着3万中高收入人群，加之随着长江实业集团、新世界地产集团等开发的高档别墅的动工，预计本地区高收入人群将增至8万。附近匮乏的商业设施使强大的购买力无法释放，促使天竺地区内的商业需求越发膨胀。3、 以现有人群为核心的商业配套发展机场商
21、圈和空港工业区商圈，确立了天竺地区空运枢纽的重要地位，促进了本地交通的发展。首都国际机场每天900架次飞机起降，使大批从事航空行业的高中收入人群聚集于天竺地区。逐渐开始兴建的各集团公司总部基地，均属于高收益的行业，是天竺地区的商业消费和未来再发展的保障。此外，这里还是京城国际教育最集中的地区，北京顺义国际学校、北京京西学校、北京力迈学校、瑞典小学、蒙台梭利幼儿园等7所全外籍生源的国际教育机构均在此建址，形成天竺地区特有的国际化都市生活教育氛围。天竺地区独特的办公、生活环境，形成特定的消费群体，营造出了高收入、高品位、高消费、国际化的区域商业氛围，使其成为京城消费能力最高、经济增长速度最快、未来
22、发展潜力最大的地区之一。4、 新核心商业区建立的坚实基础天竺地区在多元化交通的资源保障下，已经被更多的行业所认知，其所具有的交通优势大大降低了各类集团性企业的运营成本。同时，因天竺空港工业区依托紧邻首都机场的优势，对电子通信产业，仓储物流产业的跨国企业有很大的吸引力，目前排名世界500强的企业参与投资的项目已经超过20个。5、 缺少真正意义上的商业核心区天竺地区虽然得到大面积和多元化的发展，但在区域内迅速增加的大量高档住宅的同时，并没有商家和投资企业充分利用这些有待开发的商业资源，在区域内没有任何一个可以担当商业核心区重任的商业集群，这就为该地区的迅速发展和满足区域内各类人群的多元化消费造成了
23、资源上的匮乏，也就延缓了该地区成为特色经济重镇的脚步。开发构想概述一、 地域综合价值概念1、 泛天竺地区的整体开发热点成型1） 天竺“新国展”开发后的地区热点“新国展”的开发将第一轮引爆沉静已久的天竺地区商业地产概念，同时将在一段时间内成为该地区的核心建筑和媒体炒作的核心经济标志，并带动周边经济、服务等各类机构的迅速成长，同时也引入了大量依托“新国展经济”的企业进驻。2） “国门商业中心”所推崇的对“创意+旅游+商业”文化理念的新一轮引导本项目在开发周期和规模的复杂性上均有别于“新国展”，所以在建造周期和完成时间上也均将晚于前者。但在项目的充足定位和所推崇的文化理念方面则是一个单纯功能的“新国
24、展”所无法比拟的。在此状况下，“国门商业中心”将带动“新国展”组成一个功能与服务有效结合的商业核心区，造成该地区的第二波商业概念炒作，并引领区域内各产业的迅速膨胀，起到引进内需完善区域功能的重要作用。3） 泛天竺地区及周边规模化开发的集中体现和带动天竺地区的开发并不是近一两年才开始的，但是因为从未有过主题化的开发思路，所以在地理位置并不占优、原有投资策略更偏重市区的情况下，该地区没有得到充分发展和资源利用。那么在以“国门商业中心”为地区经济龙头，“新国展”等一批新型商业项目为经济辅助补充的商业建筑集群的带动下，必将给泛天竺地区带来更多地消费群体也更加推动该地区的配套规模建设，形成合理而理性的环
25、状周期开发，以及持续的经济效益。2、 “国门商业中心”所在区域独特地理位置所带来的特殊性1） 综合消费需求的特殊性“国门商业中心”的消费群体可以集中在外来人群和本地人群两个环节。本地人群以空港居住区内的外国人、华裔外国人等为主；外来人群则更多地集中在旅游机构的输送、北京市区内已经形成气候的高档消费和休闲消费群体、到“新国展”和未来周边商业或娱乐场所的流动人群等。2） 文化融合的相对优越性因地区内原有文化资源的相对不足，且加之政策的导向性，造成了一个非常适合新鲜文化引入的机会的产生，这直接削弱了新文化引入时的“排他性”和“局限性”。3） 建筑施工的约束性因项目所在地位于特殊的航空管制区域，所以在
26、建筑特性上将呈现独特的建筑特殊性。同时考虑到“创意文化+旅游文化+商业文化”的建筑核心内涵，故在建筑机群的规划、设计、施工中要尽量达到合理的融合和相辅相成的功能配套。3、 项目所在区域和业务领域内消费群体的综合消费倾向1） 项目所迎合消费群体的特殊性决定了项目的未来消费方向和配置2） 以休闲度假为健身方式的大量都市人群的涌现将项目融合文化休闲的规划初衷得以验证3） 京城内大量出现的追求特色消费或传统饮食的消费群体4） 旅游观光资源消费群体将随着与各旅游机构的成功合作成为主力群体之一二、 “国门商业中心”开发的整体描述1、 交通流向“国门商业中心”主体区域内包含两条主干道，其中未来区块中心道路将
27、改造成功能区内部主干道，届时道路承载将以满足规划区内车辆和人流要求的管理需求而建设。道路规划将以机动车、非机动车的有效分流为目的，主要依照如下标准来建立科学而有效的交通流向管理模式。l 大型客车、中小型客车、货车与私人车辆分行；l 规划社会公共停车场；l 各商业设施专用停车场；l 各功能区块儿内的临时性停车场2、 建筑结构“国门商业中心”的建筑主体结构将依据其文化内涵的要求进行结构布局和建筑形态设计，其宗旨是在充分保证建筑主体节能、环保、功能完善、人性化等现代建筑所须考虑的诸多元素的同时将中华民族文化的内涵融入其中。建筑结构中可以通过传统建筑元素的有效借鉴来实现中西文化在建筑群落中的体现，以适
28、应相对功能的相对消费之用。建筑形态设计中尽量避免不和谐、不实用、不环保的环节产生。3、 景观规划景观规划方面，项目将采用景观小品与建筑主体和各分区主题定义相结合的手法，在建筑主体内部和外部形成多角度、多布景的点缀，以达到旅游文化元素的充分体现。同时，在建筑群落的功能划分处选择适当的绿化点缀，即为商业中心提供了绿化保障，也为消费群体增添了旅游、消费中的枯燥氛围。4、 人流设计“国门商业中心”具有规模庞大的占地面积，这对人流和车流的规划都提出了更苛刻的要求。在游人或者目标消费群体到达商业中心内需要进行针对性观览、消费时，规划方案应充分体现开发者人性化的一面，充分考虑人流和停车位的分布和交叉。l 按
29、照不同商业功能配套提供人流设计l 按照不同商业配套设计人车到达时间l 按照不同消费倾向设计人流脉络l 按照不同客户需求设计合理流向三、 “国门商业中心”文化内涵描述根据“国门商业中心”的主题规划方向，本项目的文化内涵将贯穿项目全程，依托中华民族丰富的传统文化和现代文化，使建筑群呈现非常浓厚的文化气息，并在内部功能环节上充分展现传统文化的风采。1、 创意文化2、 中华民族传统文化3、 旅游文化4、 建筑文化四、 “国门商业中心”应有功能体现根据“国门商业中心”的文化内涵和所在泛天竺地区的综合定位，其内部功能模块将为满足特定文化和消费需要而定立，其功能依据和方向将主要包含：1、 文化内涵引导所需2
30、、 新兴旅游经济的必要配置3、 商务消费的体系化培养4、 周边物业消费需求5、 大区域经济集中化、规模化的强势发展业态定位的组合分析一、 潜在市场需求分析1、 区域扩张和原有经济链的迅速发展带来的大规模消费需求1） 广域地区概念下的消费需求发展顺义凭借优越的自然环境，便利的交通位置吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地，成为北京房地产项目的主战场，尤其是高档别墅项目的聚集地。其中顺义天竺、后沙峪、温榆河和潮白河旅游观光带，因距离市中心最近加上交通的便捷，将成为未来迅速发展的经济集中区，并成为顺义经济发展的前沿阵地。目前顺义新城的建设、新国际展览中心落户天竺工业区、潮白河综合治理
31、、奥运场馆建设“三位一体”工程已经启动实施。一些高水平国际学校也针对各高档别墅区建立了各自的分支教育机构和合作机构，为地区高档人群解决了子女就近上学的问题。再加上温榆河、潮白河旅游度假区的建设规划，进一步完善了顺义的各种配套功能。地产带动消费，消费促进经济圈的不断扩张，进而带动地区内地产开发的多元化，最终引导地区内的终极消费正在呈全方位、多层次的方向发展。2） 特定区域和行业的持续稳定需求l 政府的明确规划无疑将为房地产发展找到更为明朗的方向，尤其是机场东扩与新国际展览中心落户天竺，这将为天竺、后沙峪地区的房地产发展带来众多的机会。“国门商业中心”正处在地区发展的中心位置，根据有关规划方案，首
32、都国际机场将往东扩建3倍，未来15年内，首都国际机场的年旅客吞吐量将达到6000-7000万人次，年起降飞机50-60万架次，高峰每小时120-140次。这对“国门商业中心”乃至泛天竺地区的经济发展都将起到突破性的推动作用。l 占地200公顷，总投资额50亿元的新国际展览中心将成为中国规模最大、设备最先进、服务配套设施最齐全的国际一流的展览中心，也是该地区与世界先进国家、地区进行信息交流的最佳手段与窗口。其带动周边经济效益的能力是不容忽视的。“国门商业中心”的规划建设将在第一时间上获取其所带来的庞大消费资源和商户资源，这是“国门商业中心”有利的发展契机。3） 奥运经济的大环境和政府引导顺义区借
33、助2008年奥运会的契机，依托潮白河，正在规划建设顺义新城和空港城，但是根据新的城市空间布局，这两个新城可能会融为一体，成为一座占地60平方公里左右的中等城市，人口在50万人左右。这个新城主要发展现代汽车、微电子、现代物流等产业，与临近区县的新型城市功能上形成互补。“国门商业中心”将正好赶上“后奥运经济”的脚步，在市场需求大幅扩张的利好条件保障下，带动周边消费产业链的迅速庞大，在实现效益最大化的同时完全迎合政府思路，为未来的极大化发展奠定坚实的基础。2、 主题文化概念下的市场需求1） 地区内浓重的商业气氛中缺乏传统文化的积淀这里我们所指的泛天竺地区将包含，天竺地区、空岗工业区、后沙峪镇、温榆河
34、和潮白河旅游度假带。以上这些区域在得到不同经济发展的依托下，在各自经济迅速发展的同时，单一的商业氛围过于浓重，加上顺义传统文化积淀的薄弱，导致了过重的商业氛围，这使得推崇旅游和文化的总体思想得不到充分发挥。在这样的现状下，“国门商业中心区”的文化内涵不但可以满足日益发展的经济需要，同时可以很好地迎合政府在旅游、文化、经济发展多环节共同发展的思路，顺应地区经济发展的大环境。2） 创意主题+商业开发+旅游文化=地区需求泛天竺地区的文化积淀将从“国门商业中心区”的开发开始，“创意主题+商业开发+旅游文化”的开发思路充分满足了地区制造热点地产的空间需要和政府需求，也为泛天竺地区内经济、物质的多元化发展
35、提供了新的发展方向。l 迎合政府地区经济发展新思路的挖掘倡导l 增加泛天竺地区在北京市大的开发环境中的角色和分量l 开辟崭新的地产开发模式，屏蔽单一的住宅体系的局限性l 提升广域地区内的地产价值l 吸引广泛的经济实体，建立城市化概念l 满足周边物业配套的消费所需3、 周边经济发展相辅相成的物业补充1） 泛天竺地区内物业基础的有效填补针对现有泛天竺地区没有大型集中商业场所的特点，尤其是没有规模庞大的日常休闲消费场所的前提下，“国门商业中心”将在功能上完成周边物业服务功能的有效补充。加上开发在先的东楼城市酒店广场、天韵广场、荣华酒店广场和国际商业配套街区（后街商业带）的各功能组团的显著功能衬托，“
36、国门商业中心”不仅将成为泛天竺地区的地标建筑群落，同时也将成为引领传统文化类消费的先头阵地。2） 多元化多功能的商业体系的建立“国门商业中心”内将包含写字楼、手工艺商业街、传统美食街、休闲养生消费、休闲商务酒店、日常休闲消费街等各类商业服务功能，在泛天竺地区内形成一个将多种功能融为一体的综合消费场所。二、 目标消费群体分析根据“国门商业中心”的规划定位和设计思路，项目的目标消费群体将锁定在北京周边以崇尚传统文化、体会传统文化风情、崇尚美食的主力消费人群；大量的旅游观光客（以外籍人士为主）；周边商业及居住的功能满足；商务需求等多领域，这里按照各种消费倾向性进行消费能力的预期分析，具体如下：1、
37、传统文化的体验者、爱好者（北京及周边地区针对传统文化的消费群体）群体细分： 崇尚中国古老文化，对传统文化氛围下的休闲消费比较热衷，且经常出现商务宴请等公关消费机会的商务人士； 崇尚中国古老文化，且有充足时间保障的非工薪族； 项目内的各类进驻机构的内部消费。 旅游旅游客户（消费比例相对偏小）消费倾向：购买消费、收藏品投资消费能力：“国门商业中心”内将容纳大量具有中国传统特色的商户，这将大量吸引北京及周边地区的消费群体来此消费，且这些消费群体将作为“国门商业中心”商业旅游项目内的消费主力军。上述“群体细分”中的消费群体自身具有相当雄厚的消费能力，如在商户规划和档次设定上能够迎合该群体，将更加稳固其
38、消费主力军的地位。消费频率：频繁消费型客户群体，消费频率单位为“周”消费时段：因该人群中“朝九晚五”工作形式的比例极小，所以人群消费时段和时间均无规律。2、 合作旅游机构带来的游客（以境外旅游团队为主，境内旅游团队为辅）群体细分： 各大型旅行社带来的境外游客； 各旅行社带来的国内游客； 周边各旅游景区游览后的分流人群； 认同“国门商业中心”的“旅游+地产”的消费模式的休闲度假人群。消费倾向：旅游消费、购买消费、餐饮消费消费能力：“国门商业中心”作为一个集创意产业、中国传统文化产业于一身的集旅游和商业开发的综合项目，在未来的运营过程中将吸引大量的旅游观光客户。其中尤为突出的将是境外旅游客人，且随
39、着2008奥运会在北京的举办“后奥运经济”的随之延续，全世界对中国文化的兴趣日益增长，国外的游客不仅对中国的古老文化怀有浓厚兴趣，同样对传说中的中国与目前中国社会实际发展和生活水平也充满好奇。这将带动2008年奥运会之后北京的旅游经济的蓬勃发展，那时北京将成为世界旅游的焦点地区，这就给集“中华传统文化氛围”与“现代商业产业气息”于一体的“国门商业中心”带来大量消费需求增长。国内外游客将集参观、购物、餐饮为一体，其消费形态为“一次性消费”，如将餐饮消费包括在，其将达到100%的消费成功率。消费频率：个体一次性消费，但在旅游机构的合作基础上，日人次将有一定保证。消费时段：日常消费时段，根据合作意向
40、大多将集中在午餐或晚餐时段。3、 周边商业项目的连带消费群体细分： 周边商业办公场所内的消费人群； 项目内及周边商务酒店内的消费人群； 新国际展览中心的商务人士和参观分流人群。消费倾向：餐饮消费、休闲娱乐消费、商品购买消费、康体健身消费消费能力：该消费群体中除了从“新国际展览中心”分流过来的部分游客外，其他更多地集中在商务人群身上，这就导致了该群体的消费倾向更多地将集中在满足日常的消费需求上，而项目主要渲染的旅游和浓重的文化氛围却并不会给该群体带来更多地消费促进。但项目自身庞大和多元化的服务功从实用的角度完全吻合了该群体的实际需要，所以该群体是“国门商业中心”内相对较为稳定的一个消费群体，也是
41、平时增加该区域商业人气的一个有效组成部分。消费频率：因该群体特有的日常所需的消费模式，导致其将成为项目运营中持续消费的主力之一。但也应考虑到其群体单笔消费数额有限等方面的相应处理。消费时段：以日常消费为目的的该群体，因上班时间的消费几率相对较少所以其消费时段大多会集中在晚间，且消费处所会选择在餐饮、酒吧、咖啡厅、网吧等处。但其中商务型人群的消费则更为灵活，全天消费的几率更为平均，其主要消费场所大多会是茶社、健身中心、酒吧、咖啡厅等处。4、 所辖居住区内的常住人口群体细分： 周边高档公寓内的居住人群（以外籍为主）； 周边别墅区内的居住人群； 周边租住的工作于空港及周边商业场所的高级商务人士。消费
42、倾向：餐饮消费、休闲娱乐消费、生活品购买消费、康体健身消费消费能力：因该部分人群的群体特性和消费倾向的商务化，所以此类消费群体的消费高峰时间段将集中在晚间和周末，其消费方式将更多地趋向于固定的持续性消费。消费频率：持续性消费，项目中所提供各类设施将成为该群体的固定消费场所，群体消费稳定且频繁。包括康体健身消费、美容保健消费、餐饮消费、休闲娱乐消费、生活必须品购买消费等。消费时段：该人群具有商务人群的统一特点，且人群整体素质相对偏高，在企业中均承担着一定的繁重责任，此群体平时没有充足的时间，闲暇的晚间和周末是其消费的集中时段。5、 航空范畴内的商务群体群体细分： 与航空公司确立商务关系后的乘客进
43、驻； 各航空公司机组乘务人员临时进驻。消费倾向：商务酒店、旅游品购买消费、商品购买消费、休闲娱乐消费消费能力：主要消费人群为因各种原因造成误机或飞机延迟而滞留机场的乘客，以及各航空公司机组乘务人员。可为该部分人群解决临时住宿问题，消费将更多地集中在商务酒店环节。同时，因误机或飞机延期而滞留的乘客可能需度过相对较长的等候时间，所以其也将成为“国门商业中心”内各销售型商户的客户。消费频率：针对商务酒店的消费将非常集中而频繁，尤其是在商务酒店与各航空公司进行洽谈并结成合作关系后酒店的商务型消费将大大增多。消费时段：进驻客户大多会集中在晚间至次日中午这一时间段呢，所以其消费的时段会大多集中在临行前的2
44、-3个小时内。三、 目标客户群体简析根据以上目标消费群体的定位，未来的商户配比将以适合实际消费需求为依据，进行商务招商活动。从消费群定位的比例中可以基本框定各建筑功能模块所需的建筑面积和规模定位，以下为各部分在依照消费规模和需求进行的商户定位简析：注：以下目标客户群体定位中所涉及的各功能分区的名称定位将在“主题概念的建筑规划构想”中有明确注释，此处仅用以说明群体对应功能区块，如有不详请参照下文1、 创意产业从业人员和周边机构东方创意文化中心内将容纳创意产业人群，但同时也会带来相对应的周边人群和服务机构，其中将包含：展览展示、拍卖、物流、经纪代理等各种服务机构。同时创意文化中心内还将在建筑功能上
45、设置展览大厅、时尚秀场、展示视窗、艺术回廊等实用功能。以上所辖商业配套将全部集中在东方创意文化中心主体建筑内。2、 传统文化的继承人此类客户的人群特点为从事各类中国传统手工艺和相关行业的人群、机构、企业。其人群特点和店铺特点是，有可能会采用前店后厂的经营模式（但仅局限于小件商品）。以上所辖商业配套将全部集中在中华古艺商业街内批注：以上两种目标客户群体在选择“国门商业中心”进驻时将对文化氛围、租金价格、生活服务功能、作品销售环节有所严格要求，所以在此处应做针对的市场调研和市场认知，并制定适当的应对方案3、 中华传统餐饮老店国内、北京具有百年以上建店历史的餐饮老字号。这些老字号的进驻是“国门商业中
46、心”内所必须拥有的重要旅游和服务元素，也是特色元素。以上所辖所有商业配套将全部集中在中华美食街内。4、 酒吧、咖啡馆等休闲、消费场所此处将包括：各类酒吧、咖啡厅、进口商品超市、网吧等各种功能性场所该处所辖商业配套将全部集中在地下商业街内5、 传统文化延续下的休闲场所此处将包括：素菜斋食、禅境茶艺、古法养生、传统医药、保健类场所所辖商业配套将全部集中在休闲养生广场内6、 现代康体健身中心此处将包括：健身中心（健身器械设施）、愈加健美操中心等所辖商业配套将分布在休闲度假公寓和休闲养生广场内7、 常规服务型企业此服务性行业的各类企业进驻主要是满足商业区内的内部消费需要，同时也提供外围物业服务空白的补
47、充，进驻企业将主要包括：家政服务、保洁服务、商务服务、票务服务等。该处其所辖服务机构将分布在创意中心、地下商业街、商务公寓中。主题概念的建筑规划构想一、 总体建筑形态的构思与功能组成1、 区域整体规划构想1） 建筑形态的品牌意识和广告意识从建筑整体规划形态上我们可以从两方面对建筑的整体形态进行定义：第一，建筑的品牌意识；第二，建筑的广告意识。l 建筑的品牌意识建筑组团的显著位置应该设有明显标志的企业标识，或采用大型独立建筑体的形式对企业特有标识进行放大，体现建筑的品牌形象。操作建议 我们建议在项目正面入口处做细致的处理，即在考虑创意中心写字楼前广场的有效使用方面将广场中心设立一个现代感很强的独立建筑。此建筑的主要目的是吸引过往人流的关注度，
