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1、目 录第一章 市场调研第二章 项目分析第三章 项目定位第四章 品牌策略第五章 营销策略第六章 宣传推广策略第七章 开盘方案 长城地产是深圳乃至中国最具历史、规模和竞争力的房地产类上市公司之一，以其本地化（成都刚开始介入）、社区化（白沙岭）和稳健化（无项目失误）的经营作风而深得深圳市民的信赖。由于公司的开发区域过于集中、市场推广低调谨慎。事实上已积累的扎实深厚的公司信誉和品牌资源，而未能产生充分的市场效应。因此本项目作为长城新世纪走出福田、罗湖的开山之作，在市场推广上，应集中大力挖掘和传播长城地产已有的市场信誉和品牌。第一章 市场调研一、南山区房地产市场分析（一）南山区概况1、地理位置：地处深圳
2、特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛，与香港元朗隔海相望。2、行政区划：南山区下属七个街道办事处南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商。3、总面积：全区150.79平方公里。其中二线内119.4平方公里, 二线外31.39平方公里(含内伶仃岛和大铲岛), 海岸线长度39.7公里。建成区面积：40平方公里。规划建成区面积102.7平方公里。4、人口2000年50.46万人，户籍人口15.66万人，暂住人口34.8万人。2010年规划人口102.8万。南山区拥有优越的投资环境和优美的生活环境，是深圳的旅游、高新技术产业基地和西部物流中心。（二）南山区房地产市场分析相对于罗湖
3、、福田区而言，以南山商业文化中心区及后海片区为代表的南山楼市启动较晚，但发展速度最快，开发规模逐年增加，在特区楼市占有非常重要的地位，并在规划、设计、营销手法、开发规模、创新度上一度引领风骚。南山区房地产市场具以下总体特征：1、供应增量高，且以住宅物业为主。目前创世纪滨海花园三期、蔚蓝海岸二期、招商海月晴海洲、星海名城二期、保利城花园、青春家园、西海湾花园、海洋星苑、海洋之心、美庐锦园、世纪村二期、阳光棕榈园等已进入公开发售或内部认购阶段，待售项目有漾日湾畔、佳嘉豪园、海岸明珠、鼎太项目、山海人家、阳光带海滨城、南山中心花园等。规划中还有不少地块将建住宅，相信今后几年整个南山半岛的住宅供应量将
4、继续呈快步上扬的态势，市场销售也呈现白热化态势，其中不乏商业物业。2000年，南山区全年销售已竣工商品房面积为51.26万平方米，占全市销售已竣工面积的21.66%。2、供应质量高，且供应的区域、时间集中。经过近几年的开发与建设，南山集中了大批的商务机构，即将成为深圳的商业、贸易、金融信息和交通中心之一。1996年至2000年南山区商品房销售状况如下图所示：（1）南山区热点区域南山商业文化中心、后海片区、前海片区、华侨城片区、深圳湾填海区、蛇口（2）南山区热点区域商品房特征 主力户型基本上为二房二厅的和三房二厅，建筑面积分别为70-85平方米和100-120平方米，目标客户以南山区工作的人士、
5、福田区和罗湖区首次置业或投资目的占多数。 自滨海大道开通以来，近两年，南山区的购房均价普遍呈上扬趋势，特别是南山商业文化中心区及后海片区涨幅有2000元/平方米。 南山区商品房的客户群前几年基本集中在南山区，其次为福田、罗湖区的客户，且所占市场份额呈上升趋势；所占比例较小份额的为外地居民。3、南山区商品房客户群特征（1）目标客户群细分 在南山区有较高收入的高科技企业中的中高层管理人员、技术人员及业务员、金融、证券、教育界人士、私营企业主、南山旧村居民等； 来自福田、罗湖的首次置业者，其中包括企业中高层管理人员、高新技术人员、公务员、金融、证券、教育界人士及自由职业者等； 来自外地的各阶层人士以
6、及香港的中低收入阶层。（2）目标客户群的主要特征 现无自有住宅，急需自置物业，并要求有良好的居住条件和实惠的价格； 已有住宅，但更注重居住环境，尤其是房型的经济性、实用性，强调小区配套、教育设施及交通条件； 长期居住或工作在南山区，对项目所属区域和地段认同度高； 有投资置业地产的意识和富余资金实力； 外地（非深圳市）客户群。4、最具竞争性的市场已从本区需求转为本市和少量外销需求，且以消费性需求为主。5、商业气氛与人口增加的作用相辅相成，彼此带动了众多人群的聚居和商业物业的发展。沃尔玛、家乐福、海雅百货、人人乐、顺电家居南油店以及即将入驻南山的万佳百货等众多国内外知名商家进驻，使得区内商业氛围愈
7、加浓厚，居家环境也不断迈向成熟与优越。二、南山商业文化中心区及后海片区房地产市场分析（一）区域概况1、交通条件南山商业文化中心区及后海片区交通体系日益健全。后海路呈直线贯通南山商业文化中心区及后海片区，并与南山区的其它主次干道一起将片区分割成方格网状骨架结构，形成了较为完善的网络化交通体系。2、发展条件南山商业文化中心区作为与华侨城、蛇口两大片区相媲美的南山区另一黄金片区，具有高起点、高标准的规划设计和开放性的国际化滨海新城的定位，其深圳西部城市中心的地位也逐渐为世人所认同。加上滨海大道的开通、地铁的修建以及西部通道将于2005年底交付使用，将进一步提升南山特别是南山商业文化中心区在整个深圳房
8、地产市场的地位，改变南山区的人口结构和消费层次，这些都是本片区房地产市场进一步发展的有力条件。3、区域功能定位南山商业文化中心区及后海片区北接高新技术产业园，南连蛇口片区，是近年来南山房地产市场发展的重点区域和新兴住宅密集区，是特区西部城市次中心区，是南山区政府第一形象工程，拟建设成为特区西部的商业、金融和文化中心，是南山乃至深圳新一轮房地产投资热点。4、区域规划南山商业文化中心区规划占地135.4万平方米，总建筑面积222.3万平方米。商业文化中心区以中央东西向大道为轴线，两侧以大型公共配套设施为核心，渐次展开。规划中主要配套有：步行商业街、金融中心、展览中心、文化娱乐中心、城市广场、幼儿园
9、、小学、中学、派出所、地铁站、变电站、医院、液化气站、邮电局、体育中心等。其中后海路、北环路、后海滨路、环南路包围的地区为南山文化中心的核心区，主要功能为商业、办公、文化用地。（二）项目建设现状1、建成启用项目南山商业文化中心区及相近区域建成启用的商住物业有天悦园、创世纪滨海花园二期、蔚蓝海岸一期、蓝月湾畔、学林雅园以及最近入伙的保利城花园小高层住宅。2、在建在售项目在建的商品房项目有招商海月二期晴海洲、蔚蓝海岸二期（25.9万）、阳光棕榈园一期（14.5万）、创世纪滨海花园三期（4.2万）、西海湾花园（9.5万）、青春家园（5.18万）、海洋之心（5.2万）、海洋星苑（2.4万）、星海名城二
10、期（20多万）以及保利城花园高层住宅等。3、拟建项目正在规划（预计明年上半年开工）的商住项目主要有：阳光带海滨城（32万）、劲力地产海岸明珠（5.6万）、观海台花园（13万）、漾日湾畔（15万）、鼎太项目（30万）、佳嘉豪苑及本项目（20万）等。（三）总体分析南山商业文化中心区的建设现状，总体具有以下特征：1、本区商业用房供应面积大南山商业文化中心区规划商品房总建筑面积120万平方米，占本区总建筑面积的54.3%。2、近期开发项目主要集中在西部南山商业文化中心区以后海路为界分为东西两部分，东部尚未开发。西部开发主要集中在滨海大道以北及南油大道、龙岗路、环西路、创业路包围的本项目所处的地区。本项
11、目紧邻的周边地区相继开发对本项目利好。3、项目集中开发上市南山商业文化中心区及后海片区商住项目如蔚蓝海岸三期（20余万）、劲力地产海岸明珠（5.6万）、观海台花园（13万）、漾日湾畔（15万）、佳嘉豪苑及长城地产项目（20余万）等项目预计2002-2003年陆续上市。4、物业档次中档偏上本区域内的物业无论在规划、设计、施工方面均走中偏上路线，具有较高的水平，直接决定本区域的总体中高档形象。5、商业价值看好本区域发展商纷纷看好商业裙楼价值，在规划中尽量体现商业优先原则，大力发展商铺裙楼，尤其保利城花园（1.2万）、天悦园（0.93万）、西海湾花园（0.5万）、长城地产本项目（1万）、青春家园（0
12、.78万）、海洋之心（仅出租）以及海岸明珠等中大型的商业规划既利于商业的“成行成市”的培育，又直接构成对本项目的竞争。6、商业发展潜力巨大本区域建设作为南山第一形象工程，尤其片区内及后海片区住宅的大幅供应以及本区域商业环境的培育，该区未来商业发展潜力诱人。三、南山区竞争性楼盘分析目前，南山房地产市场上于本项目“同类、同质、同区”的楼盘，虽在本项目上市时部分已销售完毕，但消耗本项目的部分目标客户群，故可视为竞争楼盘。（一）本项目按竞争性可分为三个竞争圈：第一竞争圈：第一竞争圈是指以南山商业文化中心为主以及分布于其周围的“同类、同质”楼盘，包括蔚蓝海岸二期、招商海月二期晴海洲、阳光棕榈园、漾日湾畔
13、、鼎太项目等。其周边生活娱乐配套设施日趋完善，人人乐、沃尔玛、家乐福、海雅百货、顺电南油店、风华剧院、四海公园、南山邮局、东华假日酒店、唐人食街、肯德鸡等分布其中；趋于成熟的生活片区及山、海、林风景是该片区楼盘的房地产主要销售热点。该类型主要楼盘分析：项目名称建筑面积（）总户数主力户型/面积均价（元/ ）销售状况发展商性质备注蔚蓝海岸二期25890621673房2厅2卫4房2厅2卫100-126138-154620050%卓越地产小高层及高层纯住宅招商海月晴海洲22余万12272房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫70-8698-120140-160多层：5500小高层：5800招商地产多层及小
14、高层住宅阳光棕榈园14.5万11143房2厅2卫91-1135000（预计）中海地产高层预计与长城项目同期上市漾日湾畔20多万1500左右3房2厅2卫90-120未定未售国基地产高层纯住宅鼎太项目30多万鼎太地产该竞争圈主要为大型住宅高尚小区，其发展商大都注重小区人文景观的营造。主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫，建筑面积分别为90-126平方米、70-86平方米，平面住宅均价5500-6200元/平方米。高层主要为一梯四户和一梯六户，畅销户型为三房二厅二卫，面积基本在110平方米左右。目标客户群大致为在南山区有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客以及来自福田、罗湖的首次置业者。第二竞争
15、圈：第二竞争圈是指以后海路为核心，分布于其周围的正在销售或近年内即将开发的楼盘，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花园、创世纪滨海花园3期、西海湾花园、青春家园、海洋之心、海洋星苑、星海名城2期以及方兴达地产项目等等。其周边生活娱乐配套设施较完美，如：海王大厦的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海晖食街及海雅百货的美食世界等。该类型主要楼盘分析：项目名称建筑面积（）总户数主力户型/面积均价（元/ ）销售状况发展商性质佳嘉豪苑在建佳嘉豪投资海岸明珠2房2厅1卫3房2厅2卫75左右100左右在建劲力地产西海湾花园94966.745822房2厅1卫3房2厅2卫64.2480.6494.05136.58
16、510030%新海兴/南岛小高层商住楼青春家园35163.665402房2厅1卫3房2厅2卫66.9875.5182.1105.145200(带装修)60%福浩铭实业高层商住楼保利城花园1198009702房2厅1卫3房2厅2卫81.1381.54108.69109.1550055%保利城实业高层商住楼创世纪滨海花园3期4.2万6252房2厅1卫3房2厅2卫74.7683.5497.3600040%澎柏地产小高层海洋之心52277.543802房2厅1卫3房2厅2卫607090120520075%天源物产高层商住海洋星苑蓝色经典235901982房2厅1卫3房2厅2卫65.6681.74102
17、.22123.9450015%澳达实业小高层星海名城2期700左右3房2厅2卫89-102520030%振业集团小高层住宅未定名6万多在建方兴达观海台花园13万900左右2房2厅1卫3房2厅2卫80左右90-1205500-5700内部登记中建公司小高层该竞争圈主要为中小型住宅小区、部分较高素质的尾盘以及距本项目较远的大型项目，其楼盘素质参差不齐。园林配套大多以精致典雅为前提，主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫，建筑面积分别为94-136平方米、64-81平方米。平面住宅均价4500-6000元/平方米。畅销户型为二房二厅一卫，面积基本在75平方米左右。目标客户群大致为在南山区且具有“南
18、山情结”的有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客、来自福田、罗湖的首次置业者以及极少量的港销。第三竞争圈：第三竞争圈是指分布于深圳湾填海区以及高新园区的大型且有较高质素的楼盘，包括世纪村2期、美庐锦园、阳光带海滨城等，周边配套设施趋于成熟。发展商大多以自身质素、园林配套、高尔夫球场以及景观等为卖点。该类型主要楼盘分析：项目名称建筑面积（）总户数主力户型/面积（）均价（元/ ）销售状况发展商性质世纪村2期3房2厅2卫4房2厅2卫6700登记阶段沙河地产高层美庐锦园660573822房2厅1卫3房2厅2卫83.8585.85111.28115.35620030%天蔚实业高层住宅阳光带海滨城32万1
19、974待建招商地产该竞争圈主要为距本项目较远的大中型住宅小区，楼盘素质较高，园林配套较完美。以华侨城片区的美庐锦园为例，其主力户型主要为三房二厅二卫（占总套数的30%）、二房二厅一卫（占总套数的30%），建筑面积分别为108.69-115.35平方米、81.13-85.85平方米，平面住宅均价6200元/平方米左右甚至更高。目标客户群大致为在有较高素质的在市区或南山工作的企业中高层管理者、公务员、专业人士、福田和罗湖的高级白领以及香港人。另外，市政规划高新园区南区住宅用地面积约为30万平方米，住宅总建筑面积80万平方米。政府为该片区规划配套了小学、中学、公交车站以及为居民提供服务的商业设施，规
20、划服务人口3.6万人。该片区有望成为一个配套设施完善、环境优美的滨海高级纯粹住宅区。（二）南山区各竞争楼盘推广主题抽样调查：名 称推 广 主 题招商海月二期海上明月共潮生，海风一路吹回家；成熟滨海园林社区阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景（日子缓缓、生活散散）蔚蓝海岸2期国际滨海风情，超级人文社区；深圳湾高尚滨海社区阳光带海滨城纯正高尚滨海社区，深圳湾最亮丽的风景线创世纪滨海三期超前30年的美丽家园青春家园青春梦想家园碧海天轻柔海风，宁静家园保利城花园与海风一起轻盈飞扬，南山商业文化中心区概念海洋之心海洋之心 珍爱一生蓝月湾畔有故事的房子 花心思的家中山颐景公园旁好安家蛇口花园城蛇口生活新坐标
21、，Miami缤纷生活新体验星海名城“一站式”居家概念，名校教育概念世纪村二期国际文明居住标准美庐锦园海风轻拂，芳草绿，悠然在我家四、南山区及南山商业文化中心区商业物业市场分析（一）南山区商业经济环境综合分析1、支撑深圳经济的重要辖区（1）经济总量及增长率截止2001年第三季度，南山区国内生产总值达到了增长15%的良好势头，且累计完成地方财政预算内财政收入12.7亿元，比上年同期增长34.4%，完成年度预算的100%；人均国内生产总值6.4万元，居民人均可支配收入达到2.1万元。（2）产业优势深圳经济的希望，不仅表现在它高出全国一倍的经济增长率，更表现在它的产业优势：即高新技术产业产值的强劲增长
22、，其高新技术产品产值（420亿），已占工业总产值的50%，这是全国其他大中城市所无法比拟的。而全市高新技术产品产值的40%左右（2000年）在南山区。2、全国闻名的旅游区深圳的旅游业，主要是集中在南山区华侨城，其旅游产值占全市旅游收入的三分之二。深圳市未来的教育、科研开发等独特的新兴产业，也将无可避免地要以南山为重镇：大学、产学研基地、大企业的新产品研发基地等，已经处于政府强力推动发展之中。3、稳定的家庭收入由于南山区主要由几家大型企业集团为核心机构，就业率较高，居民收入相对稳定，因而家庭消费也较平稳。4、具前瞻性的城市发展规划按深圳市的总体规划，南山区将建成深圳市高新技术产业基地、以人文景观
23、为主的旅游基地、培养高素质人才为主的教育基地、以港口和运输为主的特区西部物流中心，把南山建成一个文明、优美的现代化花园海滨城区。（二）南山区商业供给分析1、启用和在建商业类型大中型超市沃尔玛、人人乐、家乐福等；中型综合店海雅百货、友谊城百货等；主题专业市场顺电家居南油店、西部电子、佳腾电器城等；品牌店麦当劳、肯德基、面点王等；小型便利店如许多路边店和住宅小区配套网点。南山商业文化中心区启用和在建商业物业项目名称物业位置占在面积（）经营项目海雅百货南油大道5000百货保利城花园南油大道与创业路交汇处12000友谊城百货进驻，步行商业街西海湾花园（裙楼商铺）后海路与创业路交汇处5000中高档品牌服
24、装、儿童用品、文体用品等（不能做饮食类）天悦园（裙楼商铺）环西路与环南路交汇处9300青春家园（裙楼商铺）南油大道与创业路交汇处7800本项目（步行街）后海路与环南路交汇处10000南山商业文化中心区其它启用和在建商业物业项目名称物业位置占在面积（）经营项目沃尔玛南油大道与东滨路交汇处40000百货超市佳腾电器广场南油大道3000电脑、音像制品及器材、通讯家电、家具万豪商业城南油大道30000洁具、厨具、布匹等西海岸广场南油大道15000通讯都市本色南油大道西3500人人乐东滨路15000超市、服装等顺电家居广场东滨路4500厨具、家电、布艺等家乐福常兴路6000大型超市万佳百货桃园路与常兴路
25、交汇处50000（预计）大型超市西部电子学府路16700通讯、电子类东方巴黎时装广场内环路与南山大道交汇处14500时装批发南贸市场桃园路8300南景苑裙楼商场桃园路与南新路交汇处100002、商场建设档次大型超市建设档次高，赶上甚至超过深圳市内其他超市的规模、档次、和环境；中型店建设档次虽有提高，但仍然落后于深圳市区内的华强北等地的高档专题店、综合店；便利店的档次同样较低，主要服务于街道、住宅小区。3、商品品种总量商品品种的丰富程度有限，比起华强北、东门等地，品种总量尚须进一步增加。4、商品档次主流商品属中等甚至偏下等水平，与深圳市的各档商品齐全相比，目前南山区缺乏很高档次的商品等级。5、商
26、品特色及品位商品的特色和品位，与深圳市区内相比，不相上下，但特色的“程度”同样需要进一步提高。（三）南山区商业需求分析1、购买力（1）产生需求的基础人口总量南山区商业人口超过50万人，且由于华侨城以东与福田的成熟市区距离较远和西边与宝安区有一道铁丝网相隔，因此，南山可以产生较为独立的“区域市场”。（2）家庭经济素质人口总量是产生需求的基础，但并不简单等于购买力，必须有社会整体经济能力和家庭经济能力的必要条件，才可能实现这一转变。南山区的经济占到全市经济总量的22%，表明了南山区的总体经济状况，处于全市的平均水平之上。因此，该区居民家庭的经济素质必然也是全市中上游水准。2、商业购买力有人口基数的
27、支撑，家庭年收入平均约5万元，其购买力强度，在深圳特区内应属中上水平。3、消费质量及品位消费质量和品质，取决于两个方面，经济素质和文化素质。由于南山区是以高科技为主导产业、高教科研机构密集，使得该地区的社会文化总素质，在全市应属最高的。因而，南山地区普通公众的“购买品位”也应该较高。4、需求趋势（1）新增人口由于南山目前的可开发用地有效供应，是特区内最多的（包括正在实施的填海用地），南山的城建强度将是深圳特区内最大的。所以，大量的新住宅区建设、高新技术区的发展、高教科研基地的不断壮大，将使人口产生较大的增长，即不可避免地扩大了“产生需求的基础”。南山经济的发展将为新增人口转化为“商业购买力”起
28、着推动作用。（2）需求趋势需求总量不断扩大，需求质量和品位不断提高。（四）南山区商业物业市场分析1、从供应总量看：供应总量大，应形成商业特色。截止上半年南山在建、在售的商业物业逾10多万平方米，截止到2000年底商业物业空置总量达9.25万平方米，二项相加南山近期的商业物业供应量将近30余万平方米。南山区居住人口50万，人均商业用房0.55平方米，此种比例远高于其它地区商业配套比例。但南山商业文化中心区在未来的发展潜力巨大，但现阶段商业氛围一般，所以，商业应准确定位，形成自身特色。南山商业文化中心区商业物业简表楼盘名称物业位置销售面积()售价(元/)租金（元/）商业业态备注保利城花园南油大道与
29、创业路交汇处12000一层：31000二层：25000（预计）一层：150-200（预计）二层：中高档服装、钟表、化装品、珠宝、女性饰品、体育用品、儿童用品及音像制品等友谊城百货青春家园南油大道与创业路交汇处7800一层：36000二层：西海湾花园后海路与创业路交汇处5000一层：28000临创业路；25000临南盐路品牌服装、儿童文体用品等不能做饮食天悦园南油大道与创业路交汇处9300一层：22000-25000二层：11000化妆品、首饰、高级服装、皮具、运动休闲用品等本项目后海路与环西路交汇处10000南山商业文化中心相近区域商业物业简表楼盘名称物业位置销售面积()售价(元/)租金（元/
30、）商业业态备注海洋之心创业路与后海路交汇处2002年8月始出租都市本色四达大厦南油大道西、粤海路北35002001年底发售南景苑桃园路与常兴路交汇处10000一层：32000二层：20000三层：14000四层：10000以儿童、文体、休闲用品为主题常兴广场桃园路与常兴路交汇处万佳百货顺电家居广场东滨路4500一层：100-110二层：80-90三层：40-50一楼：厨具、小型家电、洁具二楼：布艺及灯饰万豪商业城南油大道30000一层：20000起二层：15000三层：12000一层：200二层：150三层：100洁具、厨具、布匹已售磬南油佳腾电器城南油大道3000一层：118-138二层：1
31、08三层：58电脑、音像制品及器材、通讯家电、家具2、从规模看：中小规模商业物业比重大。南山现有商业物业面积一般在2000平方米到30000 平方米，中小规模比重大。截止到今年上半年，南山在建和在售的商业物业总建筑面积在1000平方米以上的有保利城花园商场、青春家园裙楼商铺、西海湾花园商铺、海洋之心裙楼商铺、南景苑裙楼商场及星海名城二期商场等十几家，大都定位于主题商场，鲜明界定和划分目标消费群。3、本区域在深圳市全年的商业物业构成比例看：南山商业物业在深圳商业物业中占重要地位。南山区2000年商业物业施工面积占全市19.3%，新开工面积占全市的22.2%，竣工面积占全市的20.1%，楼花销售面
32、积占全市的17.6%。数据表明南山商业物业已成为深圳商业物业中的重要组成部分，南山商业物业的稳步发展，为南山区商业环境的日臻完善提供了基本条件。4、从物业分布规律看：南山商业物业呈商圈和沿交通干线分布的特征。南山区现已形成以人人乐、沃尔玛为中心的蛇口南油商圈；以家乐福、愉康商城为中心的南山商圈，它们是南山区目前发育较为成熟的繁华商业区。其他商业沿交通干线分布。5、从城市规划的发展看：城市规划带活南山房地产，更带旺南山商业物业。深圳市中心区的西移、滨海大道的开通、西部跨海大桥的规划，给予南山商业物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商业物业发展的动力。6、从购物的区域选择看
33、：由市区异地化购物向南山区本地化购物转变。由于南山商业物业供应量的增加及大量主题商场的开业等，使得南山商业环境显著改变，罗湖的东门现象、福田华强北现象有望再现南山。南山居民购物将发生由市内异地化购物向南山本地化购物的重大区域性改变。7、从商业辐射范围看：除南山半岛外还辐射科技园、西丽及宝安区。西部通道的开通，将吸引部分港人来南山购物。南山近几年已形成沃尔玛、家乐福、人人乐等几大商场为龙头的成熟大商圈。而南山半岛周边科技园、西丽、宝安等商业尚不够成熟，缺乏南山半岛商业的规模和档次。加之南山半岛与上述周边地区便利的交通，南山半岛的商业将辐射上述周边地区。西部通道的建成将吸引港人来南山置业。深港两地
34、的物价差异和南山购物环境的日趋完善，将吸引部分港人来南山购物。（四）南山、福田、罗湖商业环境对比评价1、商业物业的供给能力和购买力的比较（2000年）。 区域项目南山福田罗湖人口比较50.46万人78.43万人64.09万人商业用房施工面积44.46万占全市19.3%62.6万占全市27.1%52.91万占全市23%商业用房竣工面积9.9万占全市20.1%12.86万占全市26.2%8.68万占全市17.7%商业用房空置率1.85万占全市20.5%1.52万占全市16.9%0.8万占全市8.9%商业用房销售率4.64万占全市17.6%3.88万占全市14.7%3.21万占全市12.1%比较之后
35、说明了南山区的商业供给状况：一是经济发展与罗湖、福田相差不大，但商业发展不足，可从商用房的施工面积、竣工面积所占比例（很小）看出。而商用房的空置率较小、销售率较高，正反映了南山的商业供给需求，比其他两区要强劲。2、商业供给的竞争南山商业供给进入较高层次，这可以从沃尔玛、人人乐的营业规模、购物环境、品种数量、商品档次，获得强烈感受，甚至超过罗湖、福田的标准。但其他商业类型的经营，南山仍然落后于罗湖、福田。3、商业的市场需求南山商业需求旺盛。由于南山地区的产业代表了深圳地区的先进产业，发展势头很好，新住宅区建设进入新的高潮期。因此，具有良好经济素质的人口正在快速增长，这必然产生新的需求，加之原有未
36、被满足的（到区域外实现消费需要的）购买力，南山的商业需求在近年内将有超过罗湖、福田的势头。4、消费者的需求品位由于本地区文化总素质较高，对购物环境要求更高和对商品的风格、样式、流行性等要求更具文化品位、表现最新价值。并随交通环境改善和大批白领家庭入住南山，南山区消费者需求品位会更高。目前南山的消费群体的经济素质与罗湖、福田相比也许不是最高的。结论：南山商业市场的“近期供给空隙”表现为：商品品种：生活功能、中高档次、高品位、特色鲜明的商品。经营方向：环境好、配套全、功能齐、“一站式”。第二章 项目分析一、项目概况（一）项目所在片区概况自从滨海大道开通以后，大大缩短了南山到市中心的距离，也使沉寂多
37、年的南山商业文化中心区逐渐成为深圳楼市的新热点。南山商业文化中心区位于深圳大学南侧，北以学府路为界，南至创业路与南油片区，西接南油大道，东至后海滨路。如今，随着保利城、天悦园等项目的竣工以及漾日湾畔、嘉佳豪苑项目的动工，南山商业文化中心区的成片建设进入了高潮。南山商业文化中心占地151万平方米，规划总建筑面积243万平方米，是未来特区西部的核心地带。该区建设以沿东西轴线两侧为大型公共配套设施的布局为核心，主要配置展览中心、文化中心、商业中心和信息中心。因具备较为完善的配套，而使该区极具广阔的发展前景。（二）项目概述1、地理概况本项目地块位于南山商业文化中心区内，滨海大道与后海大道交汇处的西南方
38、，总占地面积为5.6万平方米，总建筑面积约为20.1万平方米，分两期开发。地块南面为30米宽的环南路，北面为30米宽的龙岗路，西面为20米宽的环西路，而东面则为50米宽的后海路，地理位置极其优越。2、项目基本指标占地面积（）建筑面积（）建筑层数楼 体33万11万（商铺1万）14栋（22层）5、6栋（17层）7、8栋（15层）8栋塔楼3、周边配套（1）位于本项目的西侧分布着海雅百货和即将进驻保利城花园的友谊城百货。友谊城占地面积达12000平方米，主要经营时尚流行的品牌服装和各种服饰用品。此外，人人乐购物商场、蛇口沃而玛和家乐福南头店等大型商场和超市离本项目所在片区也不远。在项目的南侧，是远近闻
39、名的海珠城酒楼，步行只需三分钟。（2）西侧正对着本项目的地块是规模宏大的南山书城，建成后的规模（3万）将不亚于福田区的书城。（3）项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全，构成了南山独有的“四级立体”教育体系。二、项目SWOT分析（一）优势住宅部分1、长城地产品牌优势本项目是深圳老牌的地产企业长城地产进驻南山开发的首个地产项目。（1）长城地产曾成功开发了长城公寓、长怡花园、长丰苑、长城盛世花园等一系列地产项目，并在楼盘推广阶段较短时间内创造了100%的销售率而产生良好的口碑。（2）长城地产在工程方面更是有口皆碑，注重产品质量的同时，也在拓展产品品牌。通过与国际级地产专业大师的合作，使长城品牌从资
40、源优势导向、建筑优势导向、产品质量优势导向最终转向品牌创新导向。（3）长城物业管理是全国首家通过竟标进入首都地区的名牌管家。（4）此次长城地产挺进南山，为其巩固品牌和向外扩张品牌创造了有利的条件，使长城品牌从本地化最终走向国际化。2、国际大师作品品质优势长城地产首度与国际大师巴马丹拿强强联合，引入国际先进的设计理念，拟打造国际化的社区品牌。建筑设计：世界著名的巴马丹拿建筑施工单位：深圳市金众集团环境设计：3、滨海大道门户区域和交通位置优势本项目位于滨海大道与后海大道交汇处的西南方，是南山商业文化中心区的中心居住区，道路交通极为便利，是滨海大道的门户，可谓“城中之城”。4、步行商业街优势小区内步
41、行商业街的设立创意独特，将为居民提供购物、休闲、娱乐为一体的休闲场所，从而使本项目更增魅力。步行街既是小区业主购物的场所，也是业主休闲运动的场所，是小区配套的延续。5、规模适中优势目前深圳小区规模向大型化发展，但小区规模过大，则会带来区内交通、生活等不便，而小区规模过小，则要么配套设施跟不上，要么成本高，导致房价高。本项目20万平方米的小区规模较为适中，既能完善配套，又能保证小区业主的生活便捷、宁静和私密性。6、环境规划和齐全配套优势本项目的规划定位是中高档滨海人文社区，加上邀请了国际著名机构参与景观和商业街的规划设计，因此整个项目将体现高水准、国际化的规划特点，着重体现商业与文化共存的生活氛
42、围。鉴于此，项目的配套设施将包括中心庭院、步行商业街、青少年活动中心、幼儿园、人工湖和游泳池。7、项目的均好性（1）景观的均好性：从目标客户的需求出发，长城地产将引进国际先进的设计理念，使本项目能够融合现代城市景观、自然景观和商业文化景观。具体表现在： 中低层的业主充分享有园林景观、步行街景观； 高层的业主可以感受现代海洋带来的气息。（2）户型的均好性8、高大层高的空间优势本项目比正常层高（2.8米）高0.2米，即3米层高，顶层更有4.5米层高的豪华客厅，给业主带来更开阔的空间感受。9、工程形象优势在工程进度方面，长城下属的金众集团总是领先一步。在保证施工质量的基础上以惊人的速度完成整个工程建
43、设，创造了独一无二的“长城速度”。10、升值潜力优势滨海大道的开通、西部跨海大桥的修建以及南山商业文化中心的崛起，使本项目极具升值潜力。商业部分1、鲜明的商业功能定位国际化的购物休闲步行商业街（1）市政府在南山商业文化中心区规划了唯一的一条“商业步行街” ，该步行街由龙岗路至创业路,建成后必然会对本项目产生重大的正面效应。（2）本项目步行商业街的建立将有利于形成居民购物、休闲、娱乐的一体化建设，从而使本项目更具综合性的魅力。2、地理位置优势商业旺区、商业要道本项目地处南山区乃至深圳新一轮房地产投资热点南山商业文化中心区的西部。滨海大道的开通、地铁的铺设和 跨海大桥的修建将给本项目带来无限商机。（1）步行街位于南山商业文化中心区东西向中轴线上；（2）步行街是南山商业文化中心区东部核心商业区与西部商业区的桥梁、要道；（3）步行街是南油大道商业街通往后海路的核心通道。3、商业的升值潜力本区域现为南山以至深圳重点发展区域，小区周边大量的高尚住区，为商业提供了无限的需求。（二）劣势住宅部分1、噪音劣势项目四周道路交通顺畅，在给本项目带来了便利交通
