双汇商务大厦市场调查分析(1).docx

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1、漯河双汇商务大厦市场调查分析第一部分：市场调查问卷分析 前言 一、调查说明 二、主体部分 三、背景资料 小结第二部分：项目周边配套分析前 言一、本地块状况 二、区域概况分析 （一）周边环境状况（二）周边交通状况（三）周边商业氛围（四）周边配套现状小 结第三部分：部分写字楼分析前言分析一：金汇国贸大厦分析二：中国银行办公楼分析三：房管局大楼 小结第一部分：市场调查问卷分析前言对于本项目而言，目标客户主要是投资型、办公型与投资+办公型三种类型，他们主要考虑的是项目所处区域的投资前景、升值潜力以及关注当地经济发展速度、城市规划等各方面的问题。针对这些特征，本次目标客户调查采用了重点抽样与配额抽样相结

2、合的方法，有针对性的对100位目标客户进行问卷调查，重点从以下几个方面进行：（1）沿两大交通主干道：人民路（嵩山路金山路），交通路（滨河路湘江路）（2）两大区域：商业区（沙南部分），重点火车站附近，行政区（沙北区域）重点黄河路附近。（3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在3050岁之间，家庭月收入分布在350010000元，单位主要是媒体、广告、咨询、装饰装修、金融、旅游、保险等单位，职业为私营老板、民营企业家、企业中层以上管理者（会计师、设计师、律师）、记者、党政机关干部和其他从业人员。经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为项目的改造提供参考依据。调查说明（一）调查目的1、

3、掌握目标消费市场对双汇商务大厦项目酒店式商务办公的要求及对办公用房的建议。2、掌握投资客户对本项目的投资意向及要求。（二）调查方法调查问卷面访与客户深度访谈相结合。（三）抽样方法重点抽样与配额抽样相结合。（四）样本数量共投放问卷100份，回收有效问卷98份，样本有效率为98%。（五）数据统计与分析运用SPSS软件对数据进行筛选、剔除，并建立相关数据模型。（六）分析方法频率分析、交叉分析、聚类分析交叉运用。主体部分一、 是否了解白兰宾馆：拜访客户中： 选择了解的占87.8% 选择不了解的占12.2%分析：对于漯河人来说，对这一地方都比较了解，选择不了解的人主要是刚来漯河不久的外来人士。二、 白兰

4、宾馆存在的问题：1.嘈杂2. 不安全3. 旧楼4. 使用年限有限5. 卫生环境差6. 管理混乱拜访客户中： 认为嘈杂的占21.3% 认为不安全的占13.4% 认为旧楼的占22.7% 认为使用年限有限（短）的占4.2% 认为卫生环境差的占25.9% 认为管理混乱的占12.5%分析：（1）认为本项目嘈杂、旧楼、卫生环境差的分别是21.3%、22.7%、25.9%，说明这几个问题是大多数人最担心的问题，也是本项目改造时要考虑解决的问题。（2）不安全、管理混乱也是很重要的问题，这是项目后期管理中需要解决的难题。三、 白兰宾馆自身的优点：1.租金便宜 2. 出行方便 3. 位置较好 4. 办公成本低拜访

5、客户中： 认为租金便宜的占12.6% 认为出行方便的占37.7% 认为位置较好的占42.4% 认为办公成本低的占7.3%分析：（1）大多数人均认为在本地办公，出行方便，位置较好，是本项目未来租售时的最大卖点。（2）对大多数人来说，他们认为本地的租金肯定不会便宜，价格一定比其他商务楼的租金高出一部分，这是因为这里的地理位置决定了它的租金价格。（3）选择办公成本低的只占7.3%，并不是本项目办公成本不低，而是因为它们不太清楚何为办公成本，这需要后期租售时加以引导。四、 如果把白兰宾馆改造成酒店式写字楼，其是否愿意购买：拜访客户中：选择愿意购买的占83.7%选择不购买的占16.3%分析：（1）通过调

6、查，发现漯河人易于引导，对酒店式办公很感兴趣，并愿意投资这样的项目。（2）在漯河酒店式办公还是一个陌生的概念，需要以后的宣传引导。五、 购买此写字楼所担心的问题：1.位置问题2. 旧楼改造效果3. 建筑质量4. 物业管理水平5. 管理费用高低6. 使用年限较短7. 其他拜访客户中： 担心位置问题的占7.3% 担心旧楼改造效果的占29.1% 担心建筑质量的占16.0% 担心物业管理水平的占18.0% 担心管理费用高低的占20.9% 担心使用年限较短的占6.3% 选择其他的占2.4%分析：（1）调查结果显示，担心旧楼改造效果的为29.1%，为最高，说明人们对其目前的现状印象极差，这需要以后的改造中

7、认真重新规划设计。（2）外立面要简明大气、外观简洁、风格突出形成火车站商圈标志性建筑景观，给人一种焕然一新的感觉。（3）另外对物业管理水平和物业管理费用也很关心，怎样提高项目物业管理水平和如何进行物业收费也是以后面对的重要问题。（4）选择其他的主要是停车位问题。六、人们购买写字楼的主要目的是：拜访客户中： 选择用来办公的占43.9% 选择用来投资的占19.4% 选择用来办公+投资的占36.7%分析：（1）用来办公的主要是目前漯河市的中小型公司，发展年限以38年为主，已积累一定的经营资本，公司规模在530人为主，有较为完善的组织机构和运作体系，如创作设计公司、各类律师事务所、经贸公司、中介公司、

8、自由职业者等。（2）用来投资的是一些本地和外地私营老板，主要以外地为主。（3）用来投资+办公的是一些拥有一定资金并有一些员工的私营老板。（4）拜访客户对象不一样，他们选择的用途也不一样。七、人们对办公面积的需求：1.40平米以下 2. 40-70平米 3. 70-100平米 4. 100-150平米 5. 150-200平米6. 200平米以上拜访客户中： 选择40平米以下的占5.2% 选择40-70平米的占10.6% 选择70-100平米的占42.6% 选择100-150平米的占25.3% 选择150-200平米的占11.2% 选择200平米以上的占5.1%分析：（1）调查显示，人们选择70

9、100平米和100-150平米的较多，分别为42.6%和25.3%，这一部分主要是一些正在成长的中小型公司，如广告公司、律师事务所、装饰公司、通信器材公司等。（2）选择150-200平米的也占有一定的比例，这些主要是那些大型公司，需要半层或整层的办公面积。建议：在改造中要考虑软性空间的配置，以满足不同公司对面积大小的不同需求，主力面积要在70150平米之间。八、对办公室多少的需求1.一间 2. 两间 3. 三间 4. 四间 5五间 .6. 五间以上拜访客户中： 需要一间的为3.3% 需要两间的为31.6% 需要三间的为33.5% 需要四间的为15.3% 需要五间的为12.2% 需要五间以上的为

10、4.1%分析：（1）需要两间和三间的占有很大的比例，分别为31.6%和33.5%。（2）在这些比例中主要是那些中小型公司，公司规模主要是520人为主，有较完善的组织机构和运作体系，需要一个较好的办公场所，以提高公司的形象。九、对办公空间的需求：1.办公室（单间）2. 办公室+经理室 3. 办公室+经理室+财务室 4. 办公室+经理室+财务室+会议室拜访客户中： 需要办公室（单间）的占15.3% 需要办公室+经理室的占36.7% 需要办公室+经理室+财务室的占33.5% 需要办公室+经理室+财务室+会议室的占14.5%分析：不同公司根据自己员工人数的多少，选择不同的办公空间，他们都希望有一个经理

11、室，也即是老板办公室。建议：根据功能空间设置框架，由租赁公司自由分割。十、对卫生间的要求拜访客户中： 需要独立卫生间的占28.0% 认为设置公共卫生间的占72.0%分析：结果显示，需要公共卫生间的占72.0%，需要单独卫生间的占28.0%，这说明当地人对公共卫生间是比较认可的。建议：（1）写字楼可考虑设公共卫生间，对卫生间内部的装修要体现到细节问题，比如厕所文化、洗手液的安置等。（2）对独立卫生间的考虑要在租赁客户的要求上再酌情安排。十一、认为合理的售价为1.1500元/平米以下 2. 1500-1800元/平米 3. 1800-2000元/平米 4. 2000-2200元/平米 5. 220

12、0-2400元/平米 6. 2400-2600元/平米 7. 2600元/平米以上拜访客户中：选择1500元/平米以下的占5.3%选择1500-1800元/平米的占15.6%选择1800-2000元/平米的占44.9%选择2000-2200元/平米的占10.2%选择2200-2400元/平米的占7.6%选择2400-2600元/平米的占5.3%选择2600元/平米以上的占1.3%分析：大多数人对每平米1500-2000元比较满意，这是因为当地的住宅价格增长迅速，人们认为商务大厦的价格一定比住宅价格高出一部分。建议：价格制定要采取低开高走策略，开盘价可定为1500元/平米左右，然后根据市场反映情

13、况采取相应的调整。十二、所能接受的总价为：1.10万元以内 2. 10-15万元 3. 15-20万元 4. 20-25万元 5. 25-30万元 6. 30-35万元 7. 35-40万元 8. 40万元以上拜访客户中：能接受10万元以内的占10.2%能接受10-15万元的占26.5%能接受15-20万元的占26.5%能接受20-25万元的占27.6%能接受25-30万元的6.1占%能接受30-35万元的占1.0%能接受35-40万元的占1.0%能接受40万元以上的占1.0%分析：（1）调查结果显示，人们可接受的总价集中在10-25万元之间。（2）选择1025万元的，主要是那些需要两间或三间

14、办公室的私营老板，（3）建议出售时，可将其分割成小块面积以满足不同收入人士的投资需求。十三、本写字楼需具备的配套设施：1.大堂2.车库 3.中央空调 4.健身房5.多功能会议室 6.酒吧/咖啡厅7.商务中心拜访客户中： 选择大堂的占20.9% 选择车库的占29.1% 选择中央空调的占16.0% 选择健身房的占6.3% 选择多功能会议室的占7.3% 选择酒吧/咖啡厅的占18.0% 选择商务中心的占2.4%分析：（1）需要车库的为29.1%，占最大的比例，这需要在项目改造中重点考虑停车场的问题。（2）需要大堂的为20.9%，主要是考虑商务办公的档次问题。（3）调查中发现，人们对咖啡厅有一定的需求，

15、主要是商务办公人士在商务交往时应酬的好去处。建议：(1)本写字楼功能配套可重点考虑大堂的改造、车库的设置以及车流的疏导。(2)对多功能会议室可根据以后销售时客户的需求来安排是否设置。（3）咖啡厅可安排在二层东边部分。（4）结合当地的实际情况，中央空调、健身房则没有必要设置。（5）楼体要考虑设置挂式分体空调的预留空间，将来由租赁公司自行安装，面积大的可适当考虑户式中央空调。十四、写字楼大堂需要的面积：1. 100平米以下 2. 100-200平米 3. 200-300平米 4. 300平米以上拜访客户中：选择100平米以下的占14.3%选择100-200平米的占62.2%选择200-300平米的

16、占16.3%选择300平米以上的占7.1%分析：（1）100-200平米是人们普遍接受的面积，太小显得小气，拥挤，太大又显得没有必要，占用很大的空间。（2）建议大堂面积为200平米左右，装修时要大气，简洁、明快。十五、此写字楼的建筑风格为：拜访客户中： 选择现代建筑风格的占80.7% 选择欧式建筑风格的占15.3% 选择其他建筑风格的占4.7%分析：（1）由于是商务办公楼，所以大多数人是比较倾向于现代建筑风格。（2）建议采用德式现代建筑风格，庄重、大气、明快、简洁。十六、最信任的购房信息渠道为：1.广告 2. 销售人员的讲解、推销 3. 亲戚、朋友介绍 4. 专家推荐 5. 政府部门推荐 6.

17、 新闻宣传拜访客户中： 选择广告的占25.4% 选择销售人员的讲解、推销的占21.5% 选择亲戚、朋友介绍的占17.1% 选择专家推荐的占13.3% 选择政府部门推荐的占9.4% 选择新闻宣传的占13.3%分析：当地人最信任的购房信息渠道是广告和销售人员的讲解、推销，分别占25.4% 和21.5%。另外，新闻宣传、亲戚朋友介绍也是一个很好的购房信息渠道。建议：将来的信息传播渠道要以广告、销售人员讲解为主、亲戚朋友介绍、新闻宣传等为辅来传播。十七、最好的广告宣传媒体为：1.报纸 2. 电视广告 3. 户外广告 4. 楼书等宣传资料 5. VCD 6手机短信.7. 广播电台广告 8. 网站宣传拜访

18、客户中： 选择报纸的占10.2% 选择电视广告的占14.5% 选择户外广告的占40.7% 选择楼书等宣传资料的占16.8% 选择VCD的占2.9% 选择手机短信的占5.8% 选择广播电台广告的占2.3% 选择网站宣传的占6.8%分析：调查中，人们认为户外广告效果最好，可视性最高，电视广告和报纸广告次之，手机短信、网站宣传也可以利用，效果不错。建议：将来的广告宣传要结合不同时期采取不同的广告组合策略。背景资料十八、拜访客户所从事的职业是：1.私营老板 2.行政单位领导 3.企业主管4.专家学者5.高级工程技术人员拜访客户中： 是私营老板的占36.7% 是行政单位领导的占6.1% 是企业主管的占2

19、3.5% 是专家学者的占21.2% 是高级工程技术人员的占12.4%十九：拜访客户男女比例：拜访客户中： 男士占64.3% 女士占35.7%小 结通过本次调查，发现了本项目存在的一些问题和市场机会点，也得到了许多很好的建议，小结如下：（1）漯河市目前房地产市场缺乏专业化的写字楼，很多单位仅靠租赁单位办公房等方式来办公，市场需求随着社会发展逐渐增加；（2）在调查中，有八成的客户对本项目表示了很大的兴趣，并表示如果项目改造效果好，物业管理完善，价格合理，是愿意在此投资的，此外，他们选择在此投资主要还考虑地理位置，楼体形象、后期管理服务等。（3）调查中，人们对户外广告有很大的认可度，认为户外广告可视

20、率最高，由于项目的目标客户是办公人士，因此报纸网站也是很好的宣传媒介。第二部分：项目周边配套分析 前言项目周边配套的调查与分析，是项目开发中一个很重要的环节。通过了解本项目周边的商务环境和配套设施，可以充分考虑项目可以利用的资源，从而为本项目以后的宣传、推广、销售增加优势与卖点，一、本地块状况1、位置：本项目位于马路街与公安街交汇处，正对火车站广场出入口，背靠金穗广场，侧面有公交车停靠站，南临主干道-人民路，交通便利，属于漯河市中心商业区。2、建筑面积：11000平方米。3、层数：14层，标准层410层。分析：（1）临近漯河市市区主要交通干道（人民路、解放路等），位于火车站广场对面，是连接“漯

21、河与周边各地市县及全国各省市”的交通枢纽，出行方便、快捷；（2）属于漯河市核心商业区，周边商业氛围浓厚，有众多的中小型公司在此经营、办公。（3）14层的高层建筑在漯河市沙河以南不多见，由于其在火车站对面的特殊性，本项目可成为漯河市中心的标志性建筑之一。二、本区域概况分析（一）周边环境状况1、道路状况道路交通便利，北有滨河路、南有人民路、西有交通路、东有解放路，均为交通主干道，出行方便、快捷。2、商务环境：本项目紧邻火车站，宾馆、酒店、金融、通讯、商场等商务设施众多，形成了良好的商务氛围。分析：（1）本项目周边交通便利，出行方便，这为本项目改造成为商务办公楼打下了良好的基础；（2）附近地区发展成

22、熟、城市基础设施完备，人文环境与商务环境良好，项目未来发展潜力较大；（3）附近地区商务环境良好，有力的增强了本项目作为办公物业的卖点优势。（二）周边交通状况1、主要道路状况分析道路路面状况及车流量l人民路东西主干道。东接东环路，至京珠高速公路，西接嵩山路，可至107国道，路面平整，为双向四车道，车流量密集。滨河路东西干道，西接泰山路，东接金山路，环境优美，双向四车道，车流量比较稀少。交通路南北干道，连通漯河市北区和南区的主要干线，地面宽大、平整，双向四车道，车流量十分密集。解放路南北干道，北接滨河东路，南接南环路，双向四车道，车流量密集。公安街南北干道，北接滨河路，南到人民路、从本项目楼前通过

23、，车流量密集，治安较乱。分析：（1）项目四周道路形成了一个“交织网”，交通四通八达，出行便利；（2）优越的地理位置和便利的交通环境，有助于本楼盘高尚形象的树立和包装。2、交通线路（1）本项目周围公交路线众多，有1路、8路、9路、11路、77路、28路等。（2）本项目南北均有长途汽车站，可通往漯河各市县和省内其他城市，有漯河郑州、漯河平顶山、漯河周口、漯河平顶山等线路；（3）项目对面火车站有京广铁路通往全国各地。分析： （1）地块周边众多公交线路车，使得到达漯河市各个地方的乘车十分方便；（2）平均各条公交线路互相交错，使得部分同一个目的地有多条公交线路通达，有效缓解固定目的地的人流量，满足本项目

24、各类人群的出行需要；（3）完善的公路、铁路交通网，完全可满足本区域商务办公人士的出行需要，可节约其较多的时间成本。（三）周边商务氛围与未来趋势1、目前商务状况 道路 商业状况人民路商业发展成熟、企事业单位众多，但缺少专业写字楼，只在中意假日酒店西50米有双兴商务楼。交通路商业发展成熟、各大商场林立、教育设施多，为漯河的黄金路段，现有专业的写字楼金汇国贸大厦正在出租。解放路商业发展成熟、有大量的超市量贩、有代表的商务楼为八一街附近的八一商务，有大量的空置房。黄河路商业发展成熟、政府机关、保险公司、银行、证券单位众多，虽有市中行大厦、市电力局大楼等办公楼，但都非专业化的商务写字楼。分析：（1）以上

25、道路基本都是漯河市城区内发展了许多年的道路，商务环境成熟，可利用资源雄厚；（2）本地块周边的这些商务成熟道路，不仅可以烘托出项目的稀有价值，还能够增强项目的强势卖点。2、未来商务发展趋势（1）商务物业的购买者对于所购物业的区位最为关注，他们往往会注意商务物业是否临近交通枢纽，即所谓人潮带来钱潮。所以交通枢纽所在之处，往往是商务办公必争之地。本项目周边形成一个道路交织网，必然会促进商业环境的建设发展。（2）未来经济发展，中小公司的作用不容忽视，而该地块周围尚缺乏适宜中小公司办公的理想场所，在今后的市场发展中，这一方面的市场需求势必日益增强所以该地块的项目开发理应以产品补缺者的战略高度，对该区域的

26、空白市场进行领导和补缺。（四）周边配套状况1：学校：项目周边有受降路小学、许慎小学、回族小学、漯河高中等。分析：（1）众多的中、小学校分布，不仅完全可以解决本项目办公楼内所有从业人员子女的“九年义务制”教育的问题，而且给所受教育人群提供了很大的选择教育机构的空间；（2）众多的教育设施有利的增强了本项目卖点优势。2：医院项目附近有漯河市第二人民医院、漯河市中医院、铁路医院分院等。分析：完善的医疗机构，能够有效满足周边居民、以及本项目今后从业人员日常生活的医护要求。3：银行项目周边有中国农业银行、邮政储蓄所、中国建设银行等。分析：（1）众多的银行机构，为广大商业人士的日常商务活动提供了极为便利的理

27、财服务功能；（2）良好的银行设施，标志着本项目周边地区，商业环境发展的成熟性，为本项目增加卖点打下有利的基础。4：酒店与宾馆项目周边宾馆酒店众多，有漯河宾馆、金岛大酒店、许慎宾馆等。分析：（1）项目周边现有的酒店、宾馆档次普遍较低，将来随着双汇酒店的改造运营，这一现象将有所改观。（2）众多不同消费档次的酒店和宾馆，可以满足不同消费阶层的外出住宿需求，为本项目的今后开发建设提供了现成的服务设施。5：休闲与娱乐设施项目附近有人民公园、金旭文化娱乐中心、铁路俱乐部、艳阳天恋歌城等休闲娱乐设施。分析：丰富多彩的休闲娱乐设施，不仅给项目发展提供了良好的服务环境，还有效提升了地块整体的文化品位。6：商场与

28、超市项目附近有人民商场、亚细亚商场、小胖量贩、漯河国美电器等商业设施。分析：（1）门类齐全的商场与超市，给这一地区居住和出行人群提供了优质的购物环境，方便了日常人们的生活所需；（2）这些设施给本项目的开发与运作，奠定了良好的投资与经营环境。7：安防机构项目附近有漯河市公安局、漯河消防中队、老街派出所等安防机构。分析：安防机构的设立，不仅给予了违法、犯罪分子以感观上的强大震慑，而且给本项目地块提供了安定的社会环境。小 结经过对本项目地块周边配套设施的调查、分析，不难发现该地块蕴涵着巨大的商务办公机会，而且有着丰富的可利用资源。这些可利用资源必将对本项目的改造建设、宣传推广提供很强的辅助功能。第三

29、部分：部分写字楼分析前言调查中发现，漯河市目前办公楼状况分两种情况：一种是以漯河市中国银行办公楼、房管局大楼为代表的一些传统办公楼，其特点是自己投资建造，自己使用，对于过剩的房间、楼层租赁出去收取租金，一般不对外销售。另外一种是以金汇国贸大厦为代表的新一代商务办公楼，整体对外招组，不对外销售，自己管理，属纯商务办公楼。了解漯河目前的办公楼状况，可以学习其长处，规避其不足，更好的寻求市场空白点，为本项目的市场定位打下良好基础。分析一 ：金汇国贸大厦（一）具体概况案名金汇国贸大厦销售均价只租不售，租金1721元/平米/月左右物业位置受降路与交通路交叉口路东公开日期2003年12月8日建筑类型高层楼

30、盘现状楼基本建成，已投入使用楼栋数1栋物业公司自行管理占地面积3000平方米物业管理费含在租金内建筑面积13600平方米层数17层工程进度已经封顶主力面积框架结构、可自由分割 建筑风格 现代风格配套底层有医药超市、生活超市，有两部电梯，两个步梯（二）综合分析1、物业分析： 结构特点：由于是框架结构，所以户型与户型之间可以相互打开和组合，使用空间具备很大的自由伸展度。 产品特点：共17层，5、6、7层自用，可满足市场对专业写字楼的一定需求。.功能特点：以商务办公为主，底层作商业用房。特色户型：大开间设计，可自由分割，适应面广，方便租户装修。.租价：该项目租价在17元21元/平米/月之间，租金包括

31、水费、物业管理费、电梯费。2、楼盘优劣势分析： 优势分析：整体建筑规模大，位置优越，具有良好的可视性，适应市场需求。 劣势分析：现场包装不到位，市场推广力度不够，停车位不足。分析二：漯河市中国银行办公楼（一）具体概况案名漯河市中国银行办公楼建筑风格现代建筑风格物业位置嵩山路和黄河路交叉口销售均价只租不售建筑类型高层租金约15元/平米/月楼栋数1栋层数19层（二）综合分析1、物业分析： 物业特征：是中国银行的办公楼，113层为自用，1417层租给中国联通，1819层租给另外的公司。2、优劣势分析： 优势：位置好，周边配套齐全，交通便利，邻近漯河市行政单位。存在的问题：无物业服务，不是专业的写字楼

32、，内部配套不齐全，停车位不足。分析三：房管局大楼（一）具体概况案名房管局大楼建筑风格现代建筑风格物业位置黄河路与泰山路交叉口物业用途自用+租赁建筑类型高层层数12层（二）综合分析该物业主要是房管局自用，部分出租，租金28元/平米/月，包括水费、物业管理费等。二楼租给天津顶益公司，三楼租给广源公司、伟强评估公司，八楼租给太平洋保险公司。该物业内部管理较严格，环境安静，但停车位不足。小结随着漯河市经济的不断发展，大量中小型公司不断涌现，外地公司驻漯河办事处不断增加，现有的商务办公楼已不能满足人们的需求，这就需要有更多的专业化商务办公楼的出现。随着近年来人们投资观念的不断转变，投资商务办公楼已成为大多数城市投资者所关注的焦点，漯河的商务办公楼近几年也将从租赁时代走向销售时代。因此，本项目作为商务办公楼出售适应漯河市近几年的市场需求，符合当前全国商务办公楼市场发展的趋势。 Page- 52 -