地产集团开发报建业务手册.docx

《地产集团开发报建业务手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产集团开发报建业务手册.docx（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、恒大地产集团开发报建业务手册（二八年版）恒大地产集团有限公司开发中心编制二八年七月前言本手册是为集团公司在办理地产项目各项开发报建业务提供的简明实用的专业化参考资料。本手册包括两个部分内容。第一部分，房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建的业务流程及重点，通过本部分能反映各项业务的衔接关系。第二部分，集团公司开发报建的管理办法。根据办法以集团公司的高度对地区公司的开发报建工作进行统筹管理、协调监督。本手册是集团公司开发报建工作者多年以来积累的经验总结，是专业性较强的指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。由于各地区公司分布全国，各地区的政策法规、办事程序均存在差异，在应用

2、本手册过程中，应结合当地的有关法规、制度和流程进行调整，必要时制定地区公司的开发报建业务流程，使开发报建业务标准化、规范化。集团公司布局全国的格局已经形成，要实现恒大宏伟的战略目标，作为开发建设的一线工作者必须不断总结在开发报建业务上的工作经验，在为公司创造效益的同时，使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。由于地域的差异以及水平的有限，本手册在所难免存在错漏的地方，在此，恳请集团公司以及地区公司所有员工给予批评指正。恒大地产集团开发中心2008年7月于广州第一部分房地产开发报建业务第一章 概述一、 开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，在开发报建业务工作上做到“精心策划，狠抓

3、落实，办事高效”，能有效降低开发成本，缩短开发周期，为公司创造更大的经济效益。开发报建业务涉及的政府职能部门较多，包括有市发改委（区发改局）、市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、煤气公司、热力公司、电视公司、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、 根据主要涉及的政府部门划分，开发报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建

4、主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程规划许可证。规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领建筑工程施工许可证，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房销售面积预测和预售许可等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得建设工程规划验收合格证，办理环保、人防、消防、卫

5、生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的实测和确权。（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得建设用地批准书及国有土地使用证等有关证照。（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。第二章 规划建设类规划、建设概况流程图：一、规划建设项目的主要内容概述 （一）第一主要工作阶段：办理商住小区总平面规划设计方案（以下简称总规）及商住小区修建性详细规划设计方案

6、（以下简称详规）建设单位领取到规划部门核发的建设用地规划许可证后，分别向国土部门申领国有土地使用证，向规划部门申请设计要点，向发改委申领立项批文，在取得上述批文后向市城市规划局申报商住小区总平面规划设计方案在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计（包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向规划部门申报详规。建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办商住小区综合管线规划，为下一步小区申报水电手续作为文件依据。（二）第二主要工作阶段：办理送审建筑设计方案的复函（以下简称单体）建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案

7、，四至图、有效用地批文、建设用地规划许可证及附图后向规划部门申报单体。（三）第三主要工作阶段：办理建设工程规划许可证（以下简称规划证）建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施工放线、完成扩大初步设计批复、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。（四）第四主要工作阶段：办理建筑工程施工许可证（以下简称施工证）建设单位领取到规划部门核发的建设工程规划许可证后，向市建委分别办理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证明、质量安全监督登记、余泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工证。（五）第五

8、主要工作阶段：办理商品房预售许可证（以下简称预售证）在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测，并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。（六）第六主要工作阶段：办理建设工程规划验收合格证（以下简称合格证）建设项目全面竣工（含外墙装修），建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市规划部门首先申办规划验线，并取得验线册方可申办合格证。(七)第七主要工作阶段：办理建设工程竣工验收备案表（以下简称竣工备案）建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得建设工程竣工验收档案认可书

9、（建委办理）后，向建设部门申办竣工备案表。二、规划报建工作程序及流程（一）负责办理项目公司开发资质相关工作；房地产开发企业必须办理了开发资质才能进行房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业定为暂定级。各个资质等级相应具备建设规模的标准，一级资质的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的建设规模为25万平方米以下，具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明材料：1、企业资质等级申报表：2、房地产开发企业资质证书（正、副本）；3、企业资产负责表和验资报告；4、企业法定代表人和

10、经济、技术、财务负责人的职称证件；5、已开发经营项目的有关证明材料；6、房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告；7、其他有关文件、证明。房地产开发企业资质等级实行分级审批，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批，二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。（二）负责办理新增项目的项目手册；一）拍卖所得的新增项目：1、拍卖交易后，取得拍卖确认书及地块的相关用地资料，如：用地规划许可证、建设用地批准书等；2、在建设行政主管部门领取新的空白的项目手册（一式三份）；3、依据新增项目的规划设

11、计要点等规划批文填写项目建设规划概况；4、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的建设用地规划许可证、营业执照、资质证书；5、将上述资料报入建设行政主管部门；6、取得新增项目的项目手册二）挂牌交易取得的新增项目： 1、在土地交易所挂牌完毕后，取得新增项目的用地资料，如用地规划许可证、建设用地批准书等；2、在规划局及国土局办理用地资料及规划批复等更名手续；3、在建设行政主管部门领取新的空白的项目手册（一式三份）；4、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况；5、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的建设用地规划许可证、营业执照、资质证书；6、将上述资料报入建设行政主管部门；

12、7、取得新增项目的项目手册附件：流程图挂牌交易所得新项目拍卖所得新项目建设用地规划许可证或不过期用地资料1、 建设用地规划许可证；2、 营业执照；3、 资质证书资质证书营业执照 建设行政主管部门取得项目手册（三）负责办理项目立项手续；申报资料：1、项目立项申请报告书；2、项目建议书或项目可行性研究报告；3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书；4、项目建设投资概算；5、银信部门出示的资金证明；6、企业法人营业执照副本和资质证明；7、项目地形图8、有关职能部门的意见（四）负责办理建设用地规划许可证；一）拍卖地块1、 取得拍卖确认书、土地出让合同2、 准备建设用地规划许可证附图1/2000地

13、形图套图四套3、 将申请建设用地规划许可证资料报入市规划局4、 取得建设用地规划许可证；5、 所需资料：立案申请表、申请函、建设用地规划许可证附图（一式四份）、拍卖确认书、土地出让合同二）挂牌转让地块1、取得土地出让合同2、准备建设用地规划许可证附图1/2000地形图套图四套3、将申请建设用地规划许可证资料报入市规划局4、取得建设用地规划许可证；5、所需资料：立案申请表、申请函、建设用地规划许可证附图（一式四份）、土地出让合同（五）负责办理用地规划设计条件及申请调整事宜；一)办理用地规划设计条件:所需资料:1、立案申请表；2、申请函；3、原建设用地规划许可证及红线图（复印件）；4、已经取得的国

14、土部门建设用地通知书或建设用地批准书 二）办理申请调整设计条件所需材料：1、 立案申请表；2、 申请函；3、 原建设用地规划许可证及红线图（复印件）；4、 原设计条件；5、 历次批复的有关用地的批准文件；6、 历次有关规划的批文及附图；7、 已经取得的国土部门建设用地通知书或建设用地批准书；8、 属调整公建配套的需提交主管部门意见。 （六）负责办理建设用地规划许可证的更名手续；所需资料：1、 单位申请函；2、 申请表；3、 原建设用地规划许可证及附图；4、 由于企业自身的更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名的须提交有关主管部门的批复或其他有效证明文件；5、 规划局历次批复的有关用地的

15、批准文件；6、 规划局批复的历次有关规划的批文及附图；7、 已经取得的国土部门建设用地通知书或建设用地批准书。（七）负责办理商住小区修建性详细规划设计方案批复的事宜；所需资料：1、申请函；2、建设用地规划许可证及附图；3、规划设计条件（含历次调整规划设计条件）的批准文件；4、规划设计条件或原规划批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；5、绘制在平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图（一式两份）；6、总平面图方案图（一式两份）；7、规划说明书（一式一份）；8、其他规划审批部门要求的有关文件和证明。（八）负责办理商住小区综合管线详细规划批复的事宜；所需资料：1、申请函；2、规划说明书；3、规划

16、设计资质文件（图纸上盖资质章可认为已提交）；4、绘制在1：500-1：2000管线综合规划图（一式三份），包括工程管线综合规划图、电力电信工程规划图、给水燃气工程规划图、雨水污水工程规划图；5、绘有规划道路的1/500-1/2000平面坐标和高程系统的现况地形图；6、其他规划审批部门要求的有关文件和证明； （九）人防设计的报建一）人防总规报建准备资料：1、申请函；2、建设项目情况登记表；3、建设用地规划许可证及附图；4、设计单位资质证书（复印件）；5、计委立项投资批文；6、人防总规设计图；7、人防办要求的其他有关文件。二）人防单体报建介入条件：取得人防总规批复后，与建筑单体（含地下室）方案报建

17、同步。取得总工室单体方案报建图（平立剖）一份，先申报单体方案；总工室依据批复方案，完善设计提供人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套，连同规划部门的单体方案批复，再申报单体人防工程审查意见。申报单体方案准备资料：1、申请函；2、建设项目情况登记表；3、建设用地规划许可证及附图；4、修建性详规批复及附图；5、计委立项投资批文；6、单体方案设计图（平立剖及总平面图）一份；7、人防总规批复。申报单体人防工程施工图审查：准备资料：1、申请函；2、人防工程施工图审查申请表；3、建设用地规划许可证及附图；4、修建性详规批复及附图；5、计委立项投资批文；6、人防单体设计方案和规划部门的单体方案批复；7、人

18、防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套。（十）、建筑工程环保设计的报建一）小区项目定址报批准备资料：1、建设用地规划许可证及附图；2、取得研发中心环评设计资料；3、环境影响报告书（由受委托环评单位编制）；4、环保建设项目申建报告表；5、申请函；6、环保审批部门要求的其他有关文件和证明。二）单体环保设施报建准备资料：1、小区修建性详规批复及附图；2、单体方案批复；3、用地规划许可证及附图；4、单体方案批复小区环境影响报告书及审批意见；5、填写单体环境影响报告表；6、污染物治理设计方案（由环评设计单位提供）；7、建设项目申建报告表；8、申请函。（十一）建筑消防设计审查（土建阶段）的报建。准备资料：

19、1、申请报告；2、建筑消防设计防火审核申报表；3、建设用地规划许可证及附图；4、单体方案批复及附图或修建性详规及附图；5、施工报建图。（十二）建筑工程卫生学审查的报建准备资料：1、申请报告；2、卫生学审查申请表；3、建设用地规划许可证及附图；4、单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图；5、施工报建图。（十三）负责办理扩大初步设计批复的事宜；所需资料：1、建筑工程初步设计审查申请表；2、初步设计送审报告；3、项目立项批文和固定资产投资计划；4、建设用地规划许可证及规划局核发的设计要点；5、市国土局的建设用地批准书复印件；6、规划部门关于报审方案的历次批复及审定方案图纸、设计说明及指标；7、公安

20、消防、环保、人防、卫生防疫、民航部门的审核意见或复函；（十四）负责取得施工、监理邀请招标中标通知书：准备资料：1、申请报告；2、立项批文；3、资金证明；4、施工监理邀请招标核准书；5、自主邀请招标机构申请表；6、招标文件。（十五）负责建设工程施工图审查（含节能审查）；一） 办事程序1、 总工室提供施工图审查全套资料，包括建筑、结构、水、电、消防等专业图纸，并提供地质勘察报告、结构计算书、计算软件授权书等资料；2、 全套资料送施工图审查机构审查；3、 取得施工图审查意见；4、 总工室回复施工图审查意见；5、 办理施工图节能备案手续；6、 取得施工图审查报告，报入市建委备案；7、 取得已备案施工图

21、审查合格书。二） 所需资料：1、施工图审查申请表；2、扩初批复；3、预备立项；4、建设用地规划许可证及设计要点；5、建设用地批准书；6、报建审核书；7、消防、环保、人防、卫生防疫等专业意见；8、设计合同备案表；9建设工程规划许可证及附件。（十六）负责办理建设工程规划许可证；所需资料：1、申请函；2、建筑设计方案审定通知书及附图附件；3、建筑设计方案经多次调整的应提交有关建筑设计方案调整的批准文件及附图；4、建设用地批准书或建设用地批准书文件及红线图；5、建筑施工图（一式两份）；6、绘制在1：200或1：500平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图（一式两份）；7、建设工程放线测量记录册（一

22、式两份）；8、初步设计的有关审查意见；9、建筑设计方案审定通知书中要求提交的专业管理部门的意见；（十七）调整建筑工程建设工程规划许可证及附图附件所需资料：1、申请函；2、申请调整的情况说明（包括调整原因、调整要求及调整结果）；3、原建设工程报建审核书和建设工程规划许可证（复印件）；4、申请调整建筑施工图报建的应提交原建筑施工图（原件）和调整的建筑施工图（一式二份）。（十八）负责办理余泥渣土排放（受纳）手续；所需资料：1、 建筑物平立刨及承台大样图等图纸；2、 淤泥运输合同；3、 标高证明；4、 报建审核书；5、 建设用规划许可证及红线图；6、 建设单位及施工单位的责任状。（十九）负责办理建设工

23、程质量安全监督手续；一） 报监范围：凡新建、改建、扩建的建筑工程、建筑设备安装工程、装修工程项目施工招投标工作完成后，建设单位在申请领取施工许可证之前，应按规定的范围到建设工程质量监督站和安全监督站办理建筑工程质量监督登记和安全监督登记手续。二） 所需资料：1、建设工程施工中标通知书；2、建设工程质量监督登记表或安全监督登记表；3、地质勘察报告；4、报建审核书；5、旁站监理方案及施工组织设计；6、淤泥渣土排放证；7、经审查的施工图纸。（二十）负责办理签订劳动保证金合同事宜；所需资料：1、 中标通知书；2、 报建审核书。（二十一）负责办理建设工程施工许可证；所需资料：1、建设工程施工许可证申请表

24、；2、施工中标通知书；3、承发包合同；4、监理合同；5、固定资产投资许可证；6、建设用地规划许可证；7、建设用地权属证明；8、建设工程规划许可证；9、开户银行的存款证明；10质量监督登记表及安全监督登记表；11、建设工程开工安全文明施工情况表；12、监理单位总监的注册证书、资格证，项目经理、施工员、质安员的证书；13、施工图审查合格证明材料；14、建设行政主管部门要求提供的其他有关文件和证明。（二十二）负责办理建设工程规划验收合格证事宜；准备资料：1、申请表；2、申请函（说明验收工程的基本情况）；3、建设工程放线测量记录册、建设工程规划验收测量记录册各一册；4、工程竣工图（一式两份）；5、建设

25、工程规划许可证及附图附件；6、建设工程审核意见书及附图附件和建设工程审核意见书要求补充的资料；（二十三）建设工程施工放线情况1：跨越单体方案报建的项目：一）介入条件：取得修建性详规批复，并满足条件：a.非主干道（40米）一线；b.总建筑面积2万平方米以内；c.高度为18层以下；取得拟报建建筑施工图（平立剖）及四至图。工程项目现场场地平整。二）所需资料：1、用地红线图；2、修建性详规批复意见及图纸（总平面图、道路网图）；3、拟报建建筑施工图两套（平立剖）。情况2：需经建筑设计方案审定的项目：一）介入条件：取得建筑设计方案复函，取得拟报建建筑施工图（平立剖）；工程项目现场场地平整。二）所需资料：1

26、、用地红线图；2、建筑设计方案复函及其图纸（平立剖）一套；3、拟报建建筑施工图及四至图两套。（二十四）建设工程规划验线一） 介入条件：主体全面竣工（含外墙装修）；相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除，建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕。二） 所需资料：1、 红线图（原件）；2、 报建图及四至图（原件一份）；3、 放线册（原件一份）；4、 建筑竣工图（原件）平立剖两套；5、 报建审核书（复印件）。（二十五）人防、环保、卫生的验收工作一）人防工程验收1、介入条件：主体工程竣工后，完成工程部人防工程竣工图盖章（一式两份）。2、准备资料：（1）申请函；（2）人防总规批复；（3）防空地下室施工

27、图审查意见书（原件）；（4）人防工程竣工图（一式两份）；（5）填写人防工程技术档案表（一式三份）。二）环保设施验收1、介入条件：工程全面竣工，并取得工程部竣工图纸（一套），有发电机的，则要办理建设项目污染沅排污口登记，委托市环境监测中心对发电机进行现场监测并取得“达标”报告。（建议纳入发电机安装单位办理还可省钱省时）。2、准备资料：（1）市环保局审批的报告书（表）及有关批文；（2）污染源排污口申报表；（3）发电机所在楼层位置及声、气、污并标注平面图（一式四份）。三）卫生学建筑工程评价（验收）1、介入条件：工程全面竣工，取得工程部提供的“室内环境及建筑装修材料检验”资料，并完成建设工程规划验收。

28、2、准备资料：（1）填写卫生学评价申报表（一份）；（2）申请函；（3）本项目卫生学的审查意见；（4）建设工程报建审核书；（5）建设工程规划验收合格证；（6）竣工图资料（平立剖、通风空调、给排水）。（二十六）办理销售面积预测一）介入条件：三层会验后取得最新施工图二）准备资料：1、单位法人代表证明书及委托书原件；2、报建审核意见书、建筑功能指标明细表复印件；3、建筑工程规划许可证及其1：500总平面图复印件；4、建设工程放线测量记录册；5、报建图资料，包括房屋各层平面图、立面图、剖面图、大样图的复印件或晒蓝图，及其对应的电子图形（.dwg）文件；6、建设项目的名称、门牌地址证明（已有的应提供）、单

29、元号的编排表或示意图；7、预算项目说明原件，包括共有建筑面积使用情况、阳台封闭情况、飘窗情况、墙体结构厚度、幕墙结构、车位的标准设计尺寸等情况作出说明；8、预算工作中需要的其他相关说明、文件。（二十七）办理房屋面积实测一）介入条件：工程竣工并取得建设工程规划验收合格证后。二）准备资料：1、单位法人代表证明书及委托书原件；2、报建审核意见书、建筑功能指标明细表复印件；3、建筑工程规划许可证及其1：500总平面图及报建图复印件；4、建设工程验线测量记录册；5、国有土地使用证；6、建设用地批准书及附图7、商品房预售证；8、门牌地址证明，门牌、单元房号的编排示意图；9、建设工程验收合格证及附图；10、

30、本层与非本层公用设施使用情况的说明11、测绘工作中需要的其他相关说明、文件。（二十八）办理预售证一）介入条件：七层以下已封顶，七层以上主体结构已完成三分之二。二）准备资料：1、商品房预售申请表和领取商品房预售许可证委托书；2、企业开发资质等级证书和营业执照（有效期内）；3、建设用地批准书；4、国有土地使用证；5、建设工程规划许可证、建设工程报建审核书及报建四至平面图、各单元平面图；6、楼盘明细表；7、国有土地使用权出让合同和已缴纳地价款的发票；8、建设工程施工许可证；9、单体报建平面四至图（晒蓝）或小区规划报建平面四置图（晒蓝），42 29. 5 cm 2 10、小区或商业楼宇命名文件；11、

31、各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议或证明（属两方以上合作项目的）；12、回迁房的安置情况表及市拆迁办结案证明（涉及回迁安置的）；13、监控协议书（未经竣工验收的项目）；14、监控帐号开户证明书（未经竣工验收的项目）。（二十九）办理确权一）介入条件：完成实测二）准备资料：1、房地产登记申请书；2、房屋面积测绘成果报告书；3、用地来源文件（包括建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权证、国有土地使用权出让合同及发票）；4、房屋报建文件（包括建设工程规划许可证、报建审核意见书、报建图或竣工图纸、建设工程规划验收合格证。有违章建筑的须提供处理违章通知书及罚款收据。）；5、预售许可证；6

32、、身份证明（法人和其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构代码证。委托办理的须提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。）；7、公安部门门牌证明；8、拆迁前原房屋的房地产证（合作开发项目）；9、移交房屋证明（市政用房的移交须提供市建委、市道路扩建办出具的证明文件；教育配套用房的移交须提供教育局、国资部门出具的证明文件；其它小区或楼宇配套用房的移交及直管公房的移交须提供市国土资源和房屋管理局产权地籍处出具的证明文件）；10、在建工程抵押登记证明书（实测面积与抵押登记证明书记载的面积不相符的须提供银行与开发企业确定抵押面积的报告）。三、规划建设项目的工作要点及注意事

33、项（一）申请设计要点或调整设计要点阶段1、 追求容积率所对应的当时的各种环境2、 办理所配套的公建设施是否出于标准的下限、可配可不配的公建配套设施一定不配3、 提高容积率的原则其理由要充分、高层沟通到位、小问题在基层解决。4、 正确理解容积率、建筑密度、限高、绿地率之间的辨证关系。5、 注意事项： 规划设计条件作为建设用地规划许可证的附件为规定了土地开发强度和开发要求的设计要点。对设计要点的各项指标必须结合公司发展要求，极力争取获利最优化的结果。首先必须明确设计要点的各项概念：总用地面积所征用用地的全部面积。净用地面积扣除了市政道路、城市河涌、绿化等面积的实际可建设用地面积。 总建筑面积该用地

34、内可建设的建筑面积总和。（包括地上、地下，各种功能）容积率一定地块内，计算容积率建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式：毛容积率计算容积率建筑面积/总用地面积净容积率计算容积率建筑面积/净用地面积计算容积率建筑面积包括： a、地面以上建筑的建筑面积，但架空层、避难层、屋顶梯间和电梯机房除外； b、地面以下建筑的建筑面积，但机动车和非机动车库、设备用房除外。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。 绿地率一定地块内各类绿地的总和与地块用地面积的比率。（一般包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施附属绿地，不包括：屋顶、天台和垂直绿化）人口密度每公顷用地上容纳的规划人口数量。

35、（人/公顷）退缩间距指临规划道路的建筑工程的建筑控制线至规划道路边线最短的水平距离。（二）总规或详规阶段1、考虑因素：容积率、建筑密度、绿化率、楼体之间及道路退缩间距2、注意事项：（1）总规图纸上不必要的说明不能要（2）总规的文字说明和图纸上的数字是否一致要依具体情况而定（3）在此间若想再提高容积率，要研究图面数字，每栋楼的建筑面积，当地规划部门的办事程序及经办人的性格特点（三）单体及规划证阶段1、考虑因素：每一期楼宇的规模建筑面积是否关联2、注意事项：（1）每期楼宇的建筑面积是否关联（2）在什么条件下可以确定楼宇的四至点不再变动（3）根据公司发展需要确保放线的楼宇与规划证批复的四至点是否一致

36、（4）批复的规划图若要调整经过一套程序批复方可改变（5）配套设施可申请减免市政配套费。（四）施工证阶段1、考虑因素：（1）施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件；（2）施工现场安全维护设施是否已落实到位，施工设施、施工机械是否按照规范进行布置；（3）建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位2、注意事项：（1）报送资料应加盖有关单位公章；（2）有关施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章；（3）质监站、安监站现场检查和现场发证时，有关人员应在现场；（4）施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设。（五）面积预测阶段1、考虑因素：预测销售面

37、积的准确性影响销售额，且和以后实测面积的偏差大小，影响退补款率的高低。2、注意事项：（1）委托测绘所计算的图纸应该是在三层会验后确定的最新施工图，包括建筑图、能显示剪力墙和柱子变化的结构图、平立剖，阳台窗台风道等大样图，研发中心需提供电子图及蓝图一套。（2）要确认目前施工图将来的变更不会影响到房屋套内面积，同时要仔细对比报建图与施工图，如有不同，要确认图纸变更部分能够通过规划验收，否则要求研发中心进行整改。（3）须熟悉房产测绘规范及最新规定，通过协调经办，争取有利于公司的计算方法。（4）取得初测结果后开发中心提交预决算部审核，并将审核后的数据交资金中心确认是否符合抵押要求。（六）预售证阶段1、

38、考虑因素：是否能顺利及时地办出预售证直接影响公司销售计划。2、注意事项：（1）办理预售证前须认真填写网上项目概况，住宅的预测面积、结构、户型、厨卫、阳台的个数和层高等必须认真填写并经至少两人复核后方能提交上网。（2）如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积，须提前调整土地出让合同面积，并在办理预售证前完成国有土地出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交。（3）当预测总面积超过报建面积，须由销售部确定不可售房屋。（4）申报预售证前须落实监控帐户及工程形象进度（七层以下封顶，七层以上达到框架结构的三分之二）。（七）合格证阶段1、若发生设计变更需调整规划时，在施工前确定变更内容并经一套程序批准

39、后方可调整。2、建设项目竣工前一个月进行竣工图会验，参加部门：开发、设计、工程、销售、物业，研究确定出图办法，并以最有利于公司的方案完成规划验收。（八）竣工备案阶段注意事项：竣工备案表是交楼的条件之一，在房地产开发监管不断规范化的形势下，应该做好竣工备案工作。(九)房屋面积实测阶段1、考虑因素：房屋实测结果的准确性直接影响紧后的确权办证工作及对业主的售后工作。2、注意事项：（1）在现场带测中，要对经办积极引导，提高测绘效率，并得到有利于公司的现场测量结果。（2）取得初测结果后，需仔细进行检查核对：与预售套内面积进行对比，如有偏差，须分析差异原因；检查实用率，并核对建筑物各成分的分摊情况；核对地

40、址门牌、层数、地号。（3）须熟悉房产测绘规范及最新规定，有利于公司的计算方法要据理力争。（4）当遇到销售套内面积与实测套内面积存在的偏差造成退款情况，须及时协调经办对面积进行一定范围调整。(十)确权阶段1、考虑因素：确保及时取得权属证明书，保证房产证的办理。2、注意事项：（1）申报确权前须到集团档案中心办理原件上缴手续，并留复印件。（2）如果申请确权的面积累计超过土地出让合同面积，须提前调整土地出让合同面积，并在申报确权前完成国有土地出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交。第三章 用地类一、阶段性程序简述以协议出让方式取得国有土地使用权（一）建设项目用地预审阶段1、办理建设项目选址意见书2、

41、办理土地勘测定界3、办理建设项目用地预审报告书4、办理建设用地规划许可证及设计要点（二）建设项目用地报批审查阶段A、不涉及征用集体用地的1、办理权属套图2、申报建设用地批准书B、涉及征用集体用地的1、办理征用土地通知书2、办理征用土地公告3、签订征用土地补偿协议4、办理征用土地补偿计算表5、办理征地补偿结案及核减耕地通知书6、办理权属套图7、申报建设用地批准书（三）建设项目用地办理有偿使用手续阶段A、不涉及征用集体用地的1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订国有土地出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地批准书4、办理房屋拆迁许可证5、办理拆迁公告6，签订拆迁补偿协议7、办理拆迁结案8、办理

42、国有土地使用证B、涉及征用集体用地的1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订国有土地出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地批准书4、办理国有土地使用证以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订国有土地出让合同，缴清土地出让金3、办理建设用地规划许可证4、办理建设用地批准书5、办理国有土地使用证市规划局发建设项目选址意见书市国土房管局发建设项目用地预审报告书用地预审阶段市用地会审批办理建设用地规划许可证规划设计条件使用原国有建设用地使用集体用地、农用地或水利用地用地报批审查阶段办理征地补偿手续征地结案（区国土局）向市国土房管局申请用地审批（用地处）用地有偿使用

43、手续办理阶段领取估价通知单（用地处）办理地价评估手续（估价所）签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金领取建设用地批准书（用地处）办理拆迁补偿、安置手续（市、区拆迁办）申请土地登记，领取国有土地使用证（产权地籍处）二、工作重点事项（一）办理建设项目选址意见书一）重要性：选址意见书是城市规划行政主管部门依法核发的建设项目的选址和布局的法律凭证。选址的优劣直接影响楼盘以后盈利。二）注意事项：1、如建设项目选址与城市总体规划不一致的，需提供建设项目规划选址论证报告。2、建设用地需符合国家产业政策，符合行业用地定额标准和投资强度，符合国家供地政策、用地标准和总规模的有关规定（二）办理建设项目用地预审

44、报告书一）重要性：是办理建设用地规划许可证的前提条件。二）注意事项：1、占用耕地的，需补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；2、不需要进行地质灾害危险性评估的，建设单位凭市国土房管局发出的确认答复意见申请用地预审；需要进行地质灾害危险性评估的，由建设单位委托具备地质灾害防治工程勘查甲级资质的单位开展评估工作后，持评估报告和审查认定意见申请用地预审。3、有关内容经审查符合规定并在建设项目可行性研究报告（或项目申请报告）中予以落实后，方可通过建设项目用地预审和报投资行政主管部门批准（核准、备案）。4、建设项目用地预审会审中，建设项目选址不合理和不符合建设用地控制指标、达不到土地投资强度等要求的建设项目，必须分别要求其调整选址、重新上报选址方案和相应核减其用地规模、重新确定用地四至范围。（