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1、宝安中心区市场调研总结一、 市场供求分析1. 片区供给分析2007年底到2008年初宝安新入市的楼盘较多，包括熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤以及泰华阳光海的阳光岛墅等，总供应量将近5000套。春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光海折扣优惠低至95折，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；富通城四期海HOUSE按揭购买95折，一次性付款享受92折等。在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6-1.7万元/平方米普遍下跌了15%左右。今年上半年，宝安中心区预计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等，
2、其中海语西湾有600多套60-140平方米的单位，金港华庭有1000多套面市，深业新岸线也有1378套出货量。从市场反馈回来的信息看到，今年上半年宝安将有8个左右新盘，可以预算到的推货量就有近5000套，片区楼价有望继续走稳。总体供给特征楼盘总体分布比较集中，宝安大道、新安路、兴华路、新湖路和罗田路分布的较多一些。以高尚住宅小区为主，规模都比较大，集中在10万平方米左右的建面。高层、小高层为主：目前中心区在售的楼盘基本上都是高层及小高层；1618层、2432层这两个区间的占大多数，多层很少见。销售户型以三房、四房为主，目前中心区在售楼盘的三房、四房整体供应比例占主导。2. 市场需求分析据国土房
3、产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。总体需求特征 中心区主要有两大需求市场： 中心区本地居民主要为个体老板、企业管理者、公务员和事业单位工作人员，他们的经济收入能力较强，但消费观念较为实在，也较为保守，且容易随大众而行； 东莞及宝安中心区周边各镇的客户主要是工厂高层管理人员,私人老板，他们生活富裕，有着强烈的欲望买商品房，但是当地没有商品房或者标准未达到其所需，从而进入中心区买房。另外，
4、还有少量的市内客户。三房、四房销售状况最好，复式有一定市场，二房及单房的销售状况一般。购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼盘。品牌开发公司、品牌代理公司和品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个重要因素。3. 供求关系分析图1显示，2007年宝安市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。结合表2，2007年成交面积较2006年下滑了18.89%。这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体需求呈旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，12月份的成交面积
5、达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售面积曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，14月份、68月份、911月份之间的销售面积曲线位于预售面积曲线之上，需求大于供应，全年显现出供小于求的局面。表2显示，2007年全年宝安住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降18.89%，全年供需比为0.92：1，供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这表明，自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了
6、作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅萎缩，市场向理性供给和理性需求转变。 2007年宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片
7、区尚处于房地产的初级阶段，虽然有继续萎缩的迹象，但并不会削弱宝安作为深圳住宅供给的主要战场。二、 价格走势分析据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平米，其中罗湖16945.31元/平米、福田18442.15元/平米、南山18012.2元/平米、盐田14183.5元/平米、宝安12214.13元/平米、龙岗10477.11元/平米。在深圳六区中，宝安住宅均价仅高于龙岗，低于关内四区和全市水平。这表明宝安楼市较为理性，价格处于全市洼地，均价较为合理。2007年宝安房地产市场住宅均价达到历年最高。表3显示，2007年宝安房地产市场住宅均价为11669元/平米，较上年
8、增长了50.51%。图2显示，20032007年，宝安房价曲线处于上升通道，且越靠近07年的坐标点，斜率越大，涨幅也就越大。表3的涨幅显示，房价涨幅由2004年的19.77%升级到2007年的50.51%，房价涨幅大幅攀升，在2006、2007两年时间内，房价实现了翻一番。2007年宝安新房均价达到了历年均价的最高点。深圳房价的快速上涨，多为理性因素作用。从宏观上说，受益于经济的快速增长，深圳财富聚集效应强，以及国内经济流动性过剩、人民币升值等，加之人口数量大，青壮年人口多，住房需求激增，在供应有限的情况下，房价应声而涨；从微观上说，居民经济实力的增强和消费水平的提高，居民强烈的自住和改善居住
9、水平的需求，投资意识的进一步加强，在快速的城市化进程中，促进了房价的进一步理性上涨。随着需求的继续增强，各项利好因素的释放，宝安房价有继续上升的空间。三、 建筑规划分析1. 规模分析2007年住宅推出项目一览表楼盘名称COLOR社区富通城四期富通城三期宏发领域尚都金港华庭建筑面积（）10829782617148600168000210000207061容积率2.792.102.604.633.666.99推出时间2007200720072007200720072008年住宅推出/预计推出项目一览表楼盘名称凤凰汇TATA公寓海语西湾凯旋MIMA阳光海金海华府熙龙湾深业新岸线建筑面积（）36220
10、2270090575170000330650136129310000559788容积率3.203.181.803.802.457.213.22.64推出时间20082008200820082008200820082008近两年宝安新推楼盘的规模不断升级，大部分的项目都在10万平米左右的建面，从市政规划的方面看住宅、商务区功能的划分有利于提高中心区整体形象。2. 建筑类型对中心区楼盘粗略统计发现，多层占5%，小高层占35%，高层占60%（统计标准：111层为多层，1218层为小高层，1932层为高层，33层及以上为超高层）。高层的比例近年有所提高，高层复式楼有一定市场，现在市场上主要还是以121
11、8层，1932层为主。四、 产品户型分析1. 户型分析表8显示，2007年住宅面积的统计标准有所改变：144平米以上的为大户型住宅，90144的为中等户型住宅，90平米以下的为小户型住宅。2007年大户型住宅仅销售2103套，占到全年销售套数的11.82%。大户型本身具有的高端性造成单价高、总价大；2006年的90/70政策开始发威，造成大户型具有一定的稀缺性；盛传对大户型住宅征收物业保有税，限制大户型交易等因素，是影响大户型住宅成交套数少的原因。90144平米的中等户型销售了8568套，占全年销售套数的48%，而小户型销售了7115套，占全年销售套数的40%，90/70政策作用显现，产品分化
12、在即。中小户型的销售套数合占了88.18%。这表明目前市场需求的主力户型为中小户型，90平米以下户型占比较大，90/70政策作用显现。中小户型由于单价、总价低，适合主流购买人群，迎合了主流消费需求。 随着90/70政策威力的渐显，在接下来的2008年，90平米以下的户型将占多数，90平米以下的住宅销售将增多。国家政策在引导消费者需求上的效果正逐渐显现。该住90平米以下房子的人群，购买90平米以下的住宅，能承受起大户型价格的富人可以按需要购置大户型房产。产品的分化导致的置业者分层将会显现出来。置业者的理性正发生着转折。2. 户型创新分析中心区大多数楼盘的户型都有自身独特的优势，户型创新积极，赠送
13、面积/入户花园/玄关/露台等设计要普遍运行。最大的创新应该属于阳光海的花园洋房，赠送面积很大，空间感强，规划设计也非常合理，性价比在片区来说首屈一指。熙龙湾的复式大宅赠送的面积较多，部分户型带有超大回廊，双层挑高设计具有很好的舒适感。3. 畅销户型分析熙龙湾5栋A2户型：4房2厅2卫3阳台，建筑面积139.80144.65。畅销原因：南北通透、通风采光，户户入户花园，凸窗设计，赠送双层挑高大露台，景观面好，小区园林景观尽收眼底。阳光海A3户型：2房2厅3阳台，建筑面积78.4684.07。畅销原因：入户花园、双层露台、主卧270度转角凸窗三大景观台，300米楼间距，特价房性价比高。 新岸线15
14、#A/B座B户型：3房2厅2卫+入户花园建筑面积：118.98-128.84；畅销原因：入户花园设计独特，餐厅与入户花园保持良好的通透性，既保证了餐厅的景观视野同时增加采光面积，主卧卫生间大凸窗设计。4. 滞销户型分析阳光海G1户型：3房2厅2卫建筑面积：116.94122.55滞销原因：过道太长、面积浪费严重，主卧没设计卫生间，公共卫生间通风采光效果不佳，客厅过大、主卧过小。五、 楼盘诉求及卖点分析在卖点上，各楼盘各有侧重点，具体可分为如下几类：1. 产品诉求中心城有几个楼盘是以自身建筑特色、户型特色作为卖点2. 地段在中心城，置业者购房对地段考虑得比较多，因此楼盘把地段作为自身的一大卖点，
15、例如：深业新岸线：世界的平行线3. 规模近年来，中心城的平均建筑规模始终保持在46万平方米，大社区自然成了“稀有动物”被当作一大卖点，也是展示开发商实力的证明4. 配套在配套方面，中心城的楼盘显得有些落后，大多数楼盘是依靠周边政府公共配套，鲜有楼盘自建配套5. 人文精神中心区不少购房者是二次置业，他们比较追求生活的品位，所以开发商们都在尽力打造人文主题社区，试图营造和谐、温馨的生活环境，以此打动购房者的心。凯旋MIMA：城港上国际生活大邸6. 物业管理中心城的物业管理水平普遍不高，聘请名牌物管成了楼盘的又一大卖点六、 典型楼盘个案分析熙龙湾花园项目名称熙龙湾项目位置宝安区新湖路与兴华一路交汇处
16、项目类型高层联系电话0755-29989999发展商深圳鸿荣源房地产开发有限公司投资商/代理商/广告商黑弧奥美工程进度开工期/竣工期/开盘期2008.2.23入伙期2009.5占地面积69783总建筑面积310000容积率3.19绿化率30%建筑密度及栋数一期2栋9层洋房，6栋3132层住宅总套数256商铺总套数25车位数2867个，1期1954个层数32档次高尚住宅付款方式一次性、按揭售价1300027000元/平方米建筑/园林风格欧式新古典主义风格主力户型户型面积范围 （）推出套数户型比例出售率备注4房140-19619878%30%复式220-2505822%开发模式分多期开发项目本身配
17、套居委会、幼儿园、泳池、儿童游乐池周边配套学校宝安实验中学、小学、项目自身幼儿园购物天虹、沃尔玛、华润万佳、苏宁、欧麦德医院宝安第二人民医院银行兴业银行、东亚银行、建设银行、上海浦东发展银行、工商银行、中国银行等娱乐餐饮/交通地铁一号线及多路公交线路物业管理公司深圳鸿荣源物业管理公司管理费3元/月目标客户群宝安本地自住客户推广卖点纯大宅核心广告语/1. 楼盘点评熙龙湾位于宝安中心区新湖路与兴华一路交汇处，由N23和N10两宗地块组成。东临深圳实验学校，南接规划中的中、小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包括鸿荣源地产的大型购物公园。 N10、N23两地块隔新湖路而邻
18、，南边相距400500米左右为宝安中心区未来美丽的海湾，包括了游艇俱乐部、大型生态滨海公园等众多文化休闲项目；地块西南面为宝安中心区规划中的景观轴线，分布有博物馆、图书馆、青少年宫、演艺中心等文化娱乐配套。用地北边紧邻宝安中心区最大的商业街，因此本项目处于宝安中心区西部滨海港湾生活区的中心地带，加上便利的交通和完善的配套，为本项目成为西海岸高尚住宅小区的开发奠定了雄厚的基础。一期占地约7万平方米，由8栋塔楼和2栋洋房组成，平均户型面积约为170左右，主力户型为170左右的四房和200左右的五房，面积最小的户型为128的三房。N23项目一共有990户。3房2厅2卫，面积121124平米，共232
19、套， 占2成多；4房2厅2卫，面积154196平米，共390套，约占4成；5房2厅2卫，面积190205平米，共226套，约占2成多；纯复式(3厅)，面积203278平米，共116套，约占1成；顶层复式(3厅)，面积258316平米，共26套。在900多套中，一期首先推出200多套。目前推出的5栋有256套，以4房及复式为主。2. 户型点评户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分采用双阳台、双露台、大尺度的户型设计，通风采光效果极佳，为宝安中心区绝版的纯大户型社区。园林采用欧式新古典主义风格，面积约6万，充分利用建筑与地势的高差关系，并设计大量的人工地形，配与浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典
20、风格与自然景观完美结合的效果。 4房单位配备双阳台，主方向为东南向，实用性能较好，大尺度跃式空间，赠送双层挑高露台；复式户型可赠送面积较大，双层高客厅，超大转角露台，空间感很强，能够给人非常舒适的感觉。3. 楼盘进度熙龙湾5栋2008年2月23日正式公开发售4. 概况总套数为256套，主力户型以四房和复式为主。2月23日开盘，交纳定金100000元，任意选房。5. 单位户型配比户型建筑面积（）套数套数比四房二厅14019619878%五房三厅2202505822%合 计256100%6. 销售价格开盘期间可享受98*96折优惠，其中开盘当天签定意向书的在指定时间内完成付款手续的可额外享受四折优
21、惠。总体而言，优惠折扣后的市场销售均价相对较低，销售价格策略采用低开高走的方式。7. 销售情况鉴于目前市场整体走低，开盘时销售情况一般，销售率达到约30%，主要通过内部认购的方式进行消化，销售现场场面比较冷清，客户反应不强烈，主要都是鸿客会会员老客户占多数，新客户比例较少。8. 借鉴该项目在建筑、园林及户型设计方面都具有较好的参考意义。图片展示1. 楼盘图片2. 户型图 凯旋MIMA项目名称凯旋MIMA项目位置宝安新中心区宝安大道与新安西路交汇处项目类型高层住宅联系电话27899999发展商深圳屹海达实业公司投资商深圳市金泓投资有限公司代理商中原地产广告商思迈广告工程进度开工期2006年底竣工
22、期开盘期2008.2.19入伙期2009.3占地面积3.5万总建筑面积17万容积率3.8绿化率建筑密度及栋数3栋高层共9个塔楼住宅总套数861商铺总套数14车位数2500层数30档次高尚住宅付款方式一次性、按揭售价起价15000元/、均价17000元/、最高22000元/，有按揭98折优惠； 建筑/园林风格主力户型户型面积范围 （）推出套数户型比例出售率备注三房两厅10238480%20%四房两厅1409620%开发模式分两期开发，现正开发二期项目本身配套社区配套的2万平米集中商业与1200米长商业街周边配套学校宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园购物50万平米商
23、业中心、天虹超市、好邻居百货医院妇幼保健院、人民医院、武警门诊部银行中行、工商银行、建行娱乐餐饮交通离地铁一号线延长线新安站50米，相邻的宝安大道与深南大道接通物业管理公司深圳南油物业管理有限公司管理费2.6元/月 目标客户群高端人士、本地客户推广卖点深圳唯一滨海中心区511425现代人文新城核心广告语城港上国际生活大邸1. 楼盘点评项目位于深南大道与宝安大道交汇处，紧临前海湾5公里长的黄金海岸线，深圳唯一滨海中心区511425现代人文新城。地块编号A004-0076，总占地107546.09，总建面511425。计划分两期开发，一期开发面积35万，2000户。项目地处滨海中心区的核心居住区，
24、拥有大型购物公园、医院、公立实验学校、游艇码头、幼儿园、会所等配套，生活极为便利。距地铁一号线延长线新安站200米。2005年深南大道与宝安大道接驳后，1分钟即可往来南山与宝安之间。 凯旋MIMA位于深南大道与宝安大道接驳处，总占地面积约3.5万平方米，总建筑面积约17万平方米。共规划住宅12万多平方米，由3栋29层高层共9个塔楼组成，主力户型为140175，总户数861套。 超前、精致、富有生活气息，体现个性、有文化品位的人文新城，以高台高层住宅为主，拥有深圳唯一的阳光生态8万的生态车库，外延的3.6万的主题绿化长廊将成为一道独特的城市风景线。凯旋MIMA极力倡导创造一种优越的城港生活：既可
25、享受城市繁华又可享受港湾的休闲。随着深圳湾大桥的开通，深港同城一体化及片区“双港经济”带动下，凯旋MIMA城港生活将成为国际湾区成功人士置业的首选。2. 户型点评项目户型设计中，三房单位配备三阳台，主方向为东南向，部分户型阳台（上盖二层高），实用性能较好；四房单位户型最大的特点是配备入户花园，但没有设置露台；客厅、双卧坐北朝南，通透性很强，生活品味较高。3. 楼盘进度 凯旋MIMA2008年2月19日正式公开发售4. 概况由10#、11#、12#共3栋组成，总套数为861套，主力户型以三房和四房为主。2月19日开盘，先期推出12#共三座480套，面积区间为102的三房、140的四房。项目推盘时
26、间受市场影响较大，同时由于在产品户型方面创新性不强，市场受追捧力度不强烈。从销售现场回馈的信息显示，该项目的客户来访量较少，场面冷清，整体去化率不高。5. 12#户型配比户型建筑面积（）套数套数比三房二厅10238480%四房二厅1409620%合 计480100%6. 销售价格起价15000元/、均价17000元/、最高22000元/，开盘当天享受额外96折优惠，一次性、按揭付款98折。7. 销售情况开盘前采用VIP意向客户登记的方式，客户登记人数不多，所以开盘时销售情况较一般，销售率达到约20%，到目前为止项目主要通过内部认购的方式进行消化，目前剩余单位较多。8. 借鉴该项目主推文化主题，
27、以文化新城的概念推广项目，在宝安片区具有超前意识，有比较好的借鉴价值。图片展示1. 楼盘图片2. 户型图泰华阳光海项目名称泰华阳光海项目位置宝安区西乡宝源路和西乡大道交汇处项目类型多层、高层、小高层联系电话27576666发展商金荣泰房地产开发有限公司投资商代理商世联地产 广告商毅华广告工程进度开工期2006.7.8竣工期2007.8.11开盘期2008.1.26入伙期2008.12占地面积111153总建筑面积330650容积率2.45绿化率建筑密度及栋数8栋18-25层,21栋洋房住宅总套数2195商铺总套数车位数2530层数5-25层档次中高档付款方式一次性、按揭售价起价12000、均价
28、14800、最高17000元/建筑/园林风格西班牙风格建筑立面、地中海风格园林主力户型户型面积范围 （）推出套数户型比例出售率备注两房两厅78-82三房两厅90-114四房两厅140-150开发模式分二期开发项目本身配套幼儿园、会所周边配套学校西乡小学、海湾中学、西乡高级中学（规划）、海城小学、中英公学购物东方城百货、金碧源酒店医院恒生医院银行民生银行、农村信用合作社、中国银行娱乐餐饮米萝咖啡、碧海湾高尔夫球会、西乡体育公园（规划）交通320、311、356、367、319、368、632、601、608、610、631、613、616、654、717、708、776、794等多路公交车物业管
29、理公司深圳泰华物业管理有限公司管理费2.6元/月 目标客户群宝安本地客户、关内客户推广卖点核心广告语1. 楼盘点评泰华阳光海位于深圳市宝安西乡片区，总用地面积111153.82平方米。地块北面为西乡干道宝源路，东边共乐路还未通车，南侧小区路临富通城，西侧临一号路。总建筑面积330650.15平方米,规定计容积率总建筑面积266800平方米。其中：住宅238300平方米，商业24500平方米，幼儿园3600平方米，文化活动站150平方米，社区居委会100平方米，老年人活动站150平方米。 1、2、3、5栋25层，10栋10层，11、12、13、14、15栋5层，4栋为幼儿园。建筑面积208421
30、.03平米，建筑高度84.55米，2006年7月8日开工，预计2007年8月11日竣工。 泰华阳光海具有占地面积大，容积率低的特点，有2195套。 33万平米低容积率环水岛居。地中海风格园林，运用水系、拱券、花砖、陶罐、壁泉等景观元素，打造休闲、阳光的自然之地，营造舒适浪漫的生活氛围。 泰华阳光海作为总建330650.15平方米的低密度大社区，分为二期开发，1期第一批房号已经面市，此次一共推出3套样板房，面积从78平米的二房、90-114平米的三房，到140平米的四房。在整体规划方面，分二期，一期与二期相邻，。一期规划布局，中心地带以五栋5层花园洋房（11#、12#、13#、14#、15#）为
31、主，占据小区主要景观节点，周边由25层共4栋高层单位环绕。2. 户型点评300米宽楼间距高层，山景、高尔夫景观、海景环绕，视野开阔、采光通风绝佳。户型舒适度高，绝大部分户型配有入户花园或内庭院，所有户型双阳台，甚至三阳台。独有的层层退台花园情景洋房为片区稀缺产品，西班牙风格建筑立面，户户赠送大面积花园。3. 楼盘进度泰华阳光海12-13栋2008年1月26日开盘4. 概况由1#、2#、7#、8#、9#、12#共六栋组成，总套数为323套，主力户型以二房和三房为主。原计划8月18日为诚意登记，交纳诚意金20000元，选房顺序按照交纳诚意金的先后顺序进行排号，9月开盘，后因市场反应较好，购房意向者
32、较多，顾及后期政策之忧等因素，提前开盘，临时将诚意登记改为直接认购，定金为20000元。5. 12#、13#单位户型配比户型建筑面积（）套数套数比一房二厅44.57222%二房二厅67.8178.8212338%三房二厅95.59114.5311135%四房二厅128.93175%合 计323100%6. 销售价格开盘期间可享受95折优惠，即989899折，其中99折为普通优惠折扣，9898折为开盘优惠折扣。除了临街部分户型销售价格低于6000元/以外，其它户型的销售价格均在6000元/以上。总体而言，优惠折扣后的市场销售均价相对较低，销售价格策略仍旧采用低开高走的方式。7. 销售情况开盘前采
33、用VIP意向客户登记的方式，部分二房单位已通过春节期间进行的特价房活动消化，目前剩余少量二房单位；花园洋房仍然在售，市场前景不是很乐观，存量较多；高层产品正在推盘，整体去化率也不是很高。8. 借鉴该项目在建筑、园林及户型设计方面都具有较好的参考意义。图片展示1. 楼盘图片2. 户型图七、 住宅市场小结1. 楼盘定位大同小异，产品质素相差甚大近年来，中心区的楼盘定位大致相似，多数定位为中高档。以生活便利为卖点的不少，但相应的配套设施却又严重缺乏，大多依靠周边的市政配套设施。因开发商整体开发水平不高又参差不齐，所以楼盘质素相差甚大。2. 客户群比较单一，市内客户极少目前，中心区楼盘的客户比较单一，
34、主要以中心区的为主，其他客户主要来自东莞和龙岗，市内的客户较少。3. 置业以居家为主，主力户型为3房、4房中心区近3年来主要是以3房、4房为主，占绝对优势，而且这种情况还在延续。这说明中心区的置业者仍是以传统的居家为置业主要目的。4. 楼盘的商铺比例不高中心区的商业氛围不太浓，商业经济不太繁荣，主要的商业集中在沃尔玛等几个大型的商场中。5. 政策对购房者影响较大就近半年的观察来看，新政出台后，中心区楼盘均受不同程度影响，销售状况日益萧条，新盘开盘冷场，客户到访量锐减都说明了这一点。中心区的客户多为二次置业，他们大多都有房居住、都不急于买房，买房的目的是为了改善生活质量。在政府连续出台政策干预房
35、地产市场后，他们多数人认为不久还将有政策出台，意向客户多在持币观望。6. 众开发商抢滩一级市场，楼盘规模有增大的趋势从上表中可以看出，2005到2007年，宝安房地产开发商年销售收入过10亿的由3家增至8家。这表明，2007年，部分开发商实力得到壮大，市场竞争更加激烈。随着市场形势的的低迷，出于资金回笼需要，宝安房地产市场将逐渐走向“超竞争”的市场状态。 超10亿的开发商年销售收入之和占当年宝安全年房地产企业销售收入总和的比例也逐年提高，由20.33%升至51352%；2007年超10亿的开发商所销售的金额较2006年增长了89.21%，增幅惊人。销售收入超10亿的开发商所销售的面积也逐年提高
36、，2007年较2006年成交面积增长了18.82%，而当年销售面积占全年销售面积的39.9%，成交面积的增长速度也较快。这表明2007年房地产成交量和成交金额迅速向大开发商集聚。房地产开发向大开发商集中程度增强。 从销售收入超10亿的开发商销售均价上来看，2007年均价达到了15744元/平，是当年均价的1.35倍。销售金额超10亿的开发商所销售的面积份额相对于金额所占份额较少，但由于均价较高，实现了销售收入的高增长。这表明，大开发商的住宅定价上拥有一定的优势，产品趋向高端，开发商的转折分化迹象初露。随着销售收入超10亿的开发商销售金额、面积的继续增长、豪宅开发力度的加大，大开发商对市场价格的
37、影响力将越来越大，分化也将逐渐明显。 2007年，宝安大开发商的表现表明宝安房地产市场总体比较理性、合理。价格的制定具有一定的影响力，可以定出高价，形成寡头市场；但由于大开发商数量增多，彼此竞争更加激烈，相互制约也就越强，形成超竞争的市场状态。更加激烈的竞争形势阻止了寡头市场的形成，市场处于理性当中。大开发商在销售金额和销售面积上的稳步大幅增长，表明了国家产业政策的效果和开发商生存的努力：行业资源向大的、优秀的企业转移，促进房地产业的健康发展。总体来说，2007年，开发商分化初显，为宝安房地产市场的理性发展做出了相应的贡献。八、 客户群分析表9显示，2005年至2007年，1830岁之间置业的
38、人群所消化的数量在当年全年销售数量中所占的比例逐年提高，由48.31%升至2007年的72.16%，青年人口已经成为当今购房的主要力量。相反，3150岁的富裕阶层购房的比例却逐年下降，由2006年的48.56%降至2007年的26.04%，富裕阶层的购房需求在逐年减少。1830岁的青年人口，正处于事业、婚姻、家庭的开创期，对住房的需求相当旺盛，这也是深圳最多的人群。有统计显示，深圳口平均年龄不到24岁。1831岁的青年人口是房地产市场的主流客户群。 随着大户型住宅的稀缺性渐渐凸现出来，加上房价的快速上涨，大户型单价和总价已经和2005、2006年不可同日而语。虽然2005、2006年购买大户型
39、阶层的人群具有强烈的换房冲动，但2006年、2007年，房价以超过48%的比例增长，远远高于个人财富的增长。个人财富在房价面前的贬值，以及人民币对外升值对内贬值和通货膨胀的事实，稀释了这个阶层的财富，减少了这个阶层的人数，需求相对缩减。同时，3150岁的人群精于投资，社会经验较为丰富，在2007年下半年的市场大势下，预期粘性大，购入房产较为谨慎，成交推迟。房价的高增长、人民币的升值、通货膨胀、市场形势，都是影响这部分人购房比例减少的因素。表10显示，20052006年，来自内地的置业者在当年商品房交易中所购数量呈逐年上升趋势，在2007年达到60.61%；而本地购房者所购商品房数量呈逐年下滑趋
40、势，到2007年下滑至36.15%.这主要与深圳是个移民城市有关。深圳户籍人口200万左右，相对于1000多万人口的深圳来说，本地人数量太少；同时本地人富裕，并不缺其居，自建和前期购买的住宅足够使用。而外地来深人口，多为青壮年，在事业和家庭中，对住房的需求比较大。这部分人来深有一定的年限，并且积累了一定的财富。所以，有积蓄的内地移民反倒逐渐成为购房的主要力量；而富裕的本地居民却在购房的积极性上有所下降。 同时，可以看出，境外人士在宝安购房的比例也是逐年减少，由2005年的5.21%减至2007年的3.23%.这并不是能说境外人士购买力减弱。2006年，国家为了稳定房价，打击炒房，出台了一系列限
41、外令，2007年更是规定境外人士只能购置房产一套，极大地限制了境外人士的购房需求。这是主要原因。所以，2006年境外人士购房的比例就急剧下降。 来深年限较长、有一定积蓄的内地人士是宝安购房的主力人群，而本地居民和境外人士的购房需求在最近几年由于自身或者市场、政策因素而有所萎缩。在今后很长的一段时间内，这种格局恐难改变。深圳人口继续膨胀，经济继续发展，为深圳建设付出巨大努力的更多内地人将会得到其在深圳居住的权利。九、 客户群分析小结通过对以上客户群的分析，可以看出宝安的客户群有以下几个方面的特点：1) 购房地点与工作地（居住地）具有非常强的相关，绝大多数的客群都是来自于楼盘附近工作的人或者是居民
42、，能够吸引到的关内客户很少特别是居住在宝安中心区的，他们首选的购房区域就是中心区。2) 购房以自住为主，投资客户比例较少，中心区片区由于近年楼盘品质提高和房价的抬升，置业者开始从首次置业客户为主向以再次置业居多过渡。从低端、中端到高端的客群，购房绝大多数是用于自住，相对来说低端的置业客户由于置业主要用于解决基本居住需要、带有过渡居住的考虑，对于价格和升值前景比较关注，而中高端客群（宝安中心区）里面投资的比例较低，关注点主要是中心地段、周边景观环境和成熟的生活配套等方面。3) 购买的户型随着客户群收入水平的增加呈现增大的趋势。宝安中心区的中高端客户群选择的是以3房为主，面积在100130平方米的
43、比重最大，而且130150平方米的也有部分客群选择；因此可以看出吸引来的到访客户应该是对大户型比较青睐的。4) 住房关注的因素，以周边环境及景观、周边配套、价格、区位为主。低端客户群对于价格更为敏感，一般是首要关注的因素，对于中、高端客户群来说对价格就不是特别敏感；所有的客户群对于小区周边的环境及景观都比较关注；再有就是对于小区周边的商业及教育配套设施，高端客户群对此更为关注，而低端客户群为了价格因素、环境因素可以降低对于周边配套的要求。而中高端的客户群对于区位还是有较大程度的关注，他们比较关注是否是中心地段的位置，对于来自宝安中心区的客户更是关注。高端客户群对于物业管理和户型的关注程度普遍较高。7) 信息渠道都以亲朋好友介绍为主，报纸、电视广告、网络及户外广告也是信息获取的常用方式低端客户群的购买前信息的收集相对较少，而且以亲朋好友的介绍影响力为最大，电视、报纸也是客户群获取信息的常用方式。中高端的客户群从展销会等大众传播渠道获取信息的比例较高，而高端客户群从网络获取信息的比例较高。由此可见，宝安的客户群对于信息的可靠性最为注重，而中高端客户群在购买决策前会通过各种渠道更为广泛的获取信息。38
