永川市场微观分析.docx

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1、永川市场微观分析一、 各项目基本情况1、 新城区序号项目名称开盘时间占地面积总建筑面积容积率现售期数主力户型均价1荷塘月色2008-3869131600001.46三期三房2250元/2君临棠城2007-12-161077752666682.47一期二房、三房2416元/3天秀锦地2008-3-29三期三房2651元/4桓大泰晤士清晨未开盘605031173632.5一期三房5康桥生活公园一期：2007-1 二期：2008-6741102002802.6一期售完二期未开两房、三房6金域蓝湾1531802726601.78一期第三批次三房2312元/7华创天地豪庭B座2007-11-393334

2、20001.5四期一房2500元/8质鼎澳滨郦舍2007-2-103574246464.61.3二期三房2039元/9竣祥红河枫景865802400003.48二房、三房2237元/10新华书苑未开盘5000050000一期两房、三房11竹映三清2006-9386141500003.9一期售完两房、三房1885元/12康安尚都2007-9-16832502300001.16一期三房2200元/13龙洲锦绣花园2007-619304418002.06二房2400元/14禄川新城丽苑未开盘10000300002.8三期两房、三房15渝西风情街未开盘333001000002.7四期一房、两房16五洋

3、都市庭院一期：2007-6二期未开盘35742850652.38二期两房一期1700元/二期未定分析：从上表可以看出在整个新区，住宅项目比较多，而且体量都比较大，一般为多期项目，以两房和三房为主力户型，除了投资型小户华创天地豪庭B座和一直以来价格都偏高整个区域的天秀锦地销售均价在25002600元/，其他的在售项目均价大都在22002400元/。2、 老城区序号项目名称开盘时间占地面积总建筑面积容积率现售期数主力户型价格1东科兰桥圣菲未开盘21.36万1.26一期三房未定2银山源11023540万3.12一期两房、三房2171元/3威尼斯蓝湾一期07-10二期：未定2084582200001.

4、9一期售完二期未开未定二期起价2000元/4渝永金色大地2006-4-29410001230003一期售完二期未定未定一期1650元/M2二期未定5骑龙圆2007-115163550003.4两房6铭森永青花苑（尾房）2006-10-81800042000两房、三房1700元/7昌州城市花园2007-9-3833332000001.67两房2000元/分析：目前在老城区内，最受人们关注的应当属刚开盘不久的银山源和即将开盘的东科兰桥圣菲，这两个项目的体量都比较大，都是打造的高品质花园洋房，此外就是一期已经售完的威尼斯蓝湾和金色大地，虽然它们一期都已经销售完，但是在下半年也会有二期房源推出。总结：

5、1、 关于体量体量区间5万方以下510万方1020万方20万方以上数量4459所占比例18%18%23%41%分析：从上表可以看出整个永川市场（包括新老城区）项目的体量都比较大，20万方以上的占了41%，其次是1020万方的项目占了23%，5万方一下和510万方的项目数量基本持平。由此表明大型社区生活已开始日渐形成。2、 关于容积率容积率区间12233以上 数量875所占比例40%35%25%分析：虽然永川离主城比较近，但是始终还是属于区县市场，多层房子比较多，所以容积率都不是很高，容积率在12的比例最高占了40%，其次是23的占35%，容积率在3以上的就比较少了只有25%。二、 在售项目户型

6、配比及销售情况分析(注：以下分析不包括投资型的华创天地)1、 新城区户型配比面积80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-合计总套数3481023992111661523741752销售套数29789240831223687954销售率85%87%60%39%73%24%23%54%1）各户型所占比例分析：从上表可以看出各户型所占比例较多的是130以上的大户和90100以及80一下的户型，分别为21%、23%、20%。2）各户型销售率分析：从上表可以看出，销售率最高的是8090和80以下的小户型，分别为87%、85%，其次是110120和90100的户型分

7、别为73%、60%，最差的是120130以及130以上的大户型，分别为24%、23%。2、 老城区注:对于老城区，由于威尼斯蓝湾、金色大地的二期项目都还没出来，无法统计，而东科兰桥圣菲还没有开盘，所以无法统计销售量，因此只将银山源作为代表来分析。户型配比面积80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-合计总套数55935156850187销售套数230259214091销售率40.00%50.85%71.43%60.00%30.88%80.00%0.00%49%1） 各户型所占比例分析：从上表可以看出，整个项目比例最大的就是110120和8090的户型，分别

8、为36%、32%，其次是90100的为19%，其他的都在10%以下，该项目没有130%以上的大户型。2）各户型销售率分析：从上表可以看出，销售率最高的是120130的户型达80%，其次是90100和100110的户型分别为71.43%、60%，销售率最低的是110120的户型为30.88%。总结：从以上图表可以看出，无论是在新城区还是老城区，对于户型配比上都主要以两房和三房为主，有部份130以上的大户型，几乎没有一房，而对于销售来说的话，120以下的户型走势都还可以，但是一旦面积超过120，由于面积较大，导致总价偏高，人们的承受力会显得弱一些，所以销售上就不那么理想，销售率只有20%多。三、

9、部份项目户型点评1、 金域蓝湾点评：该户型为两房两厅，面积为76.8，是金域蓝湾一期第一批次房源中销售较好的户型 户型结构方正紧凑，没有浪费空间 三阳台设计，作为70多平方的两房显得精致而大气 因为有飘窗和阳台使得两个卧室采光都很好2、 竹映三清点评：目前整个竹映三清的一期房源已经几乎售完，二期会在下半年推出，目前户型还没有定 此户型面积为137.25，为三房两厅两卫 从上图可以看出，该户型的采光极好，每个空间都有窗户，包括卫生间， 功能分区合理，但是由于门口直对卫生间，形成一条长长走道，感觉是不好，而且也有点浪费3、 红河枫景点评:该户型为126.36 带超大入户花园，为家人提供了更多的享乐

10、空间 户型紧凑、没有浪费空间 全明设计，采光效果好 科学设计，动静分区，给家人更好的自我空间四、 竞争项目优劣势分析序号项目名称优势劣势综合分析1本项目 配套完善、 绿化面积较大、 全线交 服务态度较好 项目定位与推广主题脱节、力度不够 现场包装韵味不够、 小区景观不到位本项目目前三房已基本售完，剩余两房较多，广告吸引力度不够2荷塘月色 前期景观已呈现 利用业主活动获得口碑 建筑质量不好十分粗糙， 价格偏高该项目虽然价格偏高，但是也是整个永川优惠幅度最高的，一套房子约有23万3君临棠城 小区体量大，共四期 配套较齐全， 户型种类多样化， 从40多到140多都有 砖混结构，质量不高 推广核心诉求

11、不明确 服务态度冷淡该项目销售平稳，路牌广告过于单调而围墙又过于复杂4天秀锦地 地段好 物管好重庆金科 价格高 态度傲慢由于地处人民广场边上，地段十分优越，是永川区售价最高的项目，同时也是销售最好的项目5桓大泰晤士清晨 推广力度大 项目定位明确打造英伦风情 建筑外观与定位脱节，对英伦风情诠释不够 服务态度不好该项目将于4月27日开盘，推广力度很大6康桥生活公园 一期景观呈现 小区文化主题定位明确，居家概念浓厚 推广力度大 服务态度好 景观不够精细，与想象中的差距较大该项目共分为四期，以徐志摩的再别康桥贯穿始终，给整个小区极强的文化氛围，而且在服务态度上也是整个永川最热情的7金域蓝湾 小区体量较

12、大 部份景观呈现 6米挑高阳台 住宅结构不好，部份线交8银山源 小区体量大 推广力度大 物管好戴德梁行 服务态度不好价格适中，销售情况一般9东科兰乔圣菲 定位明确打造西班牙洋房 地段成熟 服务态度不够热情该项目举行过产品说明会，但是还没有开盘10竣祥红河枫景 开发商在当地有一定的知名度 项目位置离广场稍远，项目销售情况一般11新华书苑 地址位置较好临近广场 新华书店入住 项目小，只有两栋楼 绿化少，暂时还没有开盘，但是由于该地块是新华书店转让，因此有部份房源已被新华书店员工内定分析：1、 作为各个项目的周边配套而言，老城区自然不说已经十分完善，对于新城区各个项目而言，都比较临近都同时依赖于整个

13、新区的大配套，无论是人民广场、棠城公园、水景公园还是周边众多学校，都是共同的优势。2、 除了荷塘月色有大幅度优惠外，其他各项目都没有太多促销活动。3、 对于小区自身配套而言，除了巨宇江南稍微完善一点，其他的都都主要依赖周边大配套，对于小区运动健身设施十分缺乏。4、 在整个永川多层房仍然较多，由于都是砖混结构，导致房屋内部结构十分粗糙。5、 景观意识不强6、 除了康桥生活公园十分热情，其他的项目服务态度普遍恶劣。五、 各项目主打广告语及推广渠道序号项目名称主打广告语推广渠道1本项目15万方江南水乡社区我的永川我的江南外展场、项目周边路牌、围墙、渝西广场户外、DM直邮、印刷品2荷塘月色简单概念广告

14、项目周边路牌、3君临棠城和谐之城，格调生活领跑者项目周边路牌、围墙、户外4天秀锦地2万方绿化、品牌物管导视牌、围墙5桓大泰晤士清晨4月27日开盘经典英伦风尚，城市清水洋房项目周边路牌、高速路口户外、老城区内墙体喷绘、老体育馆外喷绘、围墙、6康桥生活公园对不起我们来晚了，因为我们准备太久四星级建筑高速路口大型户外，围墙7金域蓝湾东南亚格调生活蓝本路牌、围墙、户外8银山源一座城市的仰望渝西广场外展场及广场周边喷绘广告、高速路口户外、名豪广场户外、印刷品9东科兰乔圣菲桃花山下，坡地之上，西班牙风情小洋楼短信、体育馆处外展场、灯箱、网站、高速路口户外、印刷品10竣祥红河枫景影响时代与未来的上层建筑渝西

15、广场户外、自身建筑墙体广告、围墙广告11新华书苑新城中心，书香院馆，升值潜力无限围墙广告、分析：1、 对于整个永川的楼盘，在推广渠道上，都比较雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告，其中东科兰乔圣菲的广告渠道较为广除了大家都普遍采用的方式外还运用了短信息、网站等。2、 该区域楼盘大都采用等客户上门的被动营销模式，巨宇江南是永川唯一 一个采用DM直邮方式的楼盘。3、 对于户外广告，虽然很多楼盘都做了，但是除了泰晤士清晨和康桥公园的广告，核心诉求和表现好一点，看后能给人留下较深刻的印象，其他的项目核心诉求点都不够明确，表现力也极差。4、风情牌较多，比如金域蓝湾的东南亚风情、东科兰乔圣菲的西班牙风情、泰晤士清晨的英伦风情，除了巨宇江南和荷塘月色都是江南水乡风情，其他的几乎都没有重复。