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1、湛江市经济及房地产市场报告(2008)第一章 经济发展一、城市概况1.城市人口及面积湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口710万人，是广东人口第二大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区.湛江市在广东省地理位置2.行政区划湛江市目前下属的6个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口为140多万。赤坎区：面积79平方公里，常住人口22.6万人 霞山区：陆地总面积117平方公里，常住人口35万多
2、坡头区：坡头区位于湛江海湾东岸，人口38.38万人，面积562平方公里，新城规划面积58平方公里。中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。坡头区建有5万吨级货运码头。 麻章区：在湛江市区的西部。全区总面积460平方公里，常住人口26万。湛江经济技术开发区：1984年成立的全国首批14个沿海经济技术开发区之一，位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。面积9.2平方公里，是湛江市未来发展的中心区域。人口5万余。 东海岛经济技术开发试验区：湛江市东海岛经济开发试验区位于湛江市东南部海域，与市区隔海相望，包括东海、硇洲两大岛，辖东山、民安、东简、硇洲四镇，面积428.29平方公里，人口20.3万。 3湛江市城
3、市地位 湛江是广东省省辖市，中国首批对外开放的沿海港口城市之一。国家一类大市，全国综合实力50强城市。 是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。 广东省西部和北部湾地区的交通中心。二经济环境1.1 城市经济环境1.1.1 GDP对比分析；2003年2008年湛江市GDP发展情况年份总量(亿元)增长%2003年483.9510.12004年551.7112005年658.0912.22006年770.一八12.92007年892.56一三2008年1048.6610从以上图标看到，湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头，同比增长一直保持在10%速度以上。从2003年的4
4、85亿到2008年的1048亿元，实现了GDP翻番。但从增长率来看，在2008年受到很大影响，增长率下降3个百分点，可谓喜忧参半。2008年广东省各城市GDP排名排名城市总量(亿元)增长率%1广州8200122深圳780712.13佛山4300一五.44东莞3710145中山140911.16惠州128011.57江门127711.038茂名120010.19湛江105010.110珠海992.1911汕头97710.512清远757一八.2一三肇庆7201414揭阳68316一五韶关521.210.516潮州4351217阳江49812.5一八梅州48310.219河源368.91120汕尾
5、35516.221云浮32812.8根据2008年广东省GDP排名情况来看，湛江排名第九，处于中等略偏上水平，甚至领先于珠海及汕头，但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。但从2008年的增长率来看，在21个城市中排名倒数第二，排在其后的清远及肇庆在高速发展情况下，赶超湛江极有可能。1.1.2社会消费品零售总额时间社会消费品零售总额(亿元)增长率2001年一八98.10%2002年205.728.80%2003年226.4410.10%2004年231.6614.20%2005年269.2517.80%2006年319.79一八.80%2007年382.1619.50%2008年467.7122
6、.40%从图表来看，湛江市社会消费品零售总额从2001年开始连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。8年内实现了社会消费品零售总额翻番。 2008年全年社会消费品零售总额467.71亿元，增长22.4，扣除物价因素，实际增长16.5。其中，城市消费品零售额316.90亿元，增长22.8；县及县以下消费品零售额一五0.81亿元，增长21.6。分行业看，批发业零售额53.45亿元， 增长31.6；零售业零售额337.70亿元，增长22.2；住宿和餐饮业零售额76.06亿元，增长一八.6；其他行业零售额0.50亿元，下降47.7%。1.2产业发展分析“工业立市” (以下统计为2008年数据)工业
7、主导地位增强。第二产业在三次产业中增幅最高、增速最快。经济总量连上台阶，产业结构明显优化。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1048.66亿元。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4；第二产业增加值497.07亿元，增长10.5；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.0%，批发和零售业增长14.7%，住宿和餐饮业增长11.1%，金融业增长1.7%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.5%。 产业结构继续调整优化，三次产业结构由上年的22.546.431.1调整为22.047.430.6。第一产业比重下降0.5个百分点，第
8、二产业比重上升1.0个百分点，第三产业比重下降0.5个百分点。1.3人均可支配收入时间人均可支配收入增长率窗体顶端2001年窗体底端75206%2002年76448.90%2003年82377.80%2004年89198.30%2005年96528.20%2006年104508.30%2007年1一三899%2008年123628.50%根据湛江市城镇居民可支配收入发展来看，虽然保持着较高的增长率，也在2006年突破万元大关，但是从广东省内排名较低，处于中等偏下水平。1.4 “十一五”发展重点和主要任务继续实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产
9、业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。2010年实现工业总产值超1000亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。深入实施以港兴市发展战略，以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标，以提高湛江港核心竞争力为重点，构筑以港口为中心，以铁路、高速公路、国省道主干线为骨架，沟通国内外的立体交通运输网络。2010年，港口货物吞吐量超过1亿吨。第二章 城市规划一、城市总体规划（资料来源：湛江市规划局官方网站）1.1城市性质我国南方大港，广东省副中心城市之一，粤西及环北部湾经济圈中心城市，具有北热带风光的现代化滨海城市。1.
10、2城市规模1.2.1城市人口规模中心城区实际居住人口中期（至2010年）100-110万，远期（至2020年）一五0-175万。1.2.2城市用地规模现状湛江市建成区城市建设用地71.02平方公里，人均用地指标为96.67平方米；根据国家城市建设用地强制性标准，确定远期（至2020年）中心城区城市建设用地173.37平方公里，人均用地指标为105.27平方米。1.3城市空间布局1.3.1 城市空间布局结构中心城区用地空间采取相对集中、有机分散的布局形式，城市总体发展确定为环海湾拓展，不断提升中心城区功能，增强辐射带动力，形成海湾型组团结构形态。城市结构形态逐步发展为 “一湾、三片（七组团）”：
11、“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。1.3.2分区规模和功能定位（1）城西片（主城）：由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。用地总面积约120一三0平方公里，居住人口120一三0万人左右。该地区除充实现有
12、城市组团外，沿湛江港北岸，湖光路以南，充分发挥港口资源优势，设立临港工业基地，发展港口经济，体现港口城市特色，壮大城市空间。麻章区组团：用地面积约一五20平方公里，居住人口10一五万人左右。坎中心区霞山区组团：用地面积约7080平方公里，居住人口100110万人左右。临港工业基地组团：用地面积约3035平方公里左右，居住人口10万人左右。（2）城东片（坡头区组团）本区是南油最大后勤基地。随着跨海大桥的建设，将逐渐建成为城市新城。积极引导发展高教、文化、居住、商贸金融业，做好主城区中心功能的延伸，形成次级城市中心，同时发展高科技产业和对外加工业。南三岛规划为休闲度假基地，用地面积约20平方公里，
13、居住人口2025万人左右。 （3）城南区（东海岛开发试验区组团）开发深水港，发展港口工业、物流业，同时进一步强化海岛旅游功能。城市建设用地面积25-30平方公里，居住人口一五万人左右。二、交通规划1.提升港口核心竞争力充分发挥深水良港的优势，进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设，提升湛江港环北部湾主枢纽地位。配合国家储备油库、沿海钢铁基地建设，加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设，加快调顺、霞海港区技术改造，湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上继续浚深至30万吨级。在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位，加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北
14、潭等港口建设，形成环雷州半岛港口群。到2010年，全市新增泊位42个，其中深水泊位一八个，集装箱处理能力达80万标箱，比2005年增长5倍，建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。2.进一步完善公路网络公路建设按照构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求，重点建成湛徐高速公路。配套建设县（市）、重要中心镇到高速公路连接线，改扩建省道一级公路，形成高等级公路主骨架网。2006年建成海湾大桥，动工建设二期工程。提高县道技术标准，县（市、区）到镇通二级以上公路，形成区域支线网。拓宽东海大堤，规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛公路”。到201
15、0年，全市新（改）建公路4456公里，其中高速公路114公里，一级公路167公里。全市公路通车总里程8800公里，公路密度70公里/百平方公里。建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县（市）级运输枢纽站场、中心镇客运站。形成适应公路运输发展需要的服务体系。3.加快提高铁路运输能力建设支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段，续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程，建设湛江铁路枢纽，加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施，大幅度提高全市铁路营运能力。争取部分项目列入国家和省重点建设项目，以取得国家和省的资金支持。2010年，新增铁路通过能力6200万吨/
16、年。4.完善机场配套设施建设建成航站楼二期和进出境候机楼，增加航线航班，提高服务质量。2010年，进出港旅客达80万人次。第三章 房地产市场运行情况一、房地产市场情况1.1投资情况1.1.1固定资产投资总额；时间固定资产投资增长率2001年84.8610.50%2002年95.5112.60%2003年114.一三19.50%2004年一五0.0331.50%2005年一八0.2817.90%2006年206.5314.50%2007年242.7717.40%2008年295.2921.60%2008年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元，增长21.6。其中基本建设投资完成141.75亿元
17、，增长109.4；更新改造投资完成43.64亿元，增长7.1；在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元，下降7.8%；第二产业投资117.61亿元，增长17.4；第三产业投资172.27亿元，增长26.0。从湛江市近8年来的固定资产投资来看，一直保持快速稳定的阶梯式增长，但增长率有所起伏，经过2003年的高速增长，开始恢复到正常增长速度。1.1.2房地产开发投资情况时间房地产开发投资（亿元）增长率2001年8.35.70%2002年10.6728.60%2003年11.467.40%2004年12.8712.30%2005年20.7232.20%2006年23.8314.70%2007
18、年33.9441.70%2008年36.687.90%2008年房地产开发投资（万元）广州市7624286深圳市4404887珠海市1476476汕头市329038佛山市4036776韶关市552655河源市一八3583梅州市一五7361惠州市一八68314汕头市86877东莞市270一五01中山市1916144江门市1046434阳江市212494湛江市366837茂名市一八9967肇庆市543204清远市1一五6853潮州市149344揭阳市207678云浮市112728湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。2008年房地产投资额达到
19、36亿，占广东省的12.5%，在广东省排名12，位列中游水平。1.2湛江市商品房销售分析1.2.1销售面积及销售金额（万平方米）（备注：以下统计为湛江全市，含坡头区及麻章区）商品房销售面积住宅部分商品房销售额住宅部分2004年44.2843.547.47.042005年8371.6417.66一三.462006年107.99101.3722.3719.882007年99.0392.8425.4122.12008年67.9165.41一八.4417.67从图表中很清晰的反映出湛江近几年的房地产销售情况。自2004年开始，湛江市房地产开始飞速发展，连续三年保持高增长，至2006年商品房销售面积突破
20、百万平方米大关。但2007年表现十分意外，在全国市场一片飘红情况下，湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下，2008年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%，究其原因，主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡，所以在2007年销售面积下降的情况下销售金额不降反增。1.2.2销售价格（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）时间商品房均价（元/平方米）同比增长2004年19445.83%2005年20776.79%2006年242016.51%2007年298823.47%2008年3528一八.07%根据图表情况来看,湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势，尤其在2008年宏
21、观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨。1.2.3商品房供需情况（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）2007年2008年商品房销售面积（万平方米）39.7739.72商品房批准预售面积（万平方米）47.4271.53供求比0.840.56根据上表看到，目前湛江市区2007年及2008年市场去化基本持平，未有过多变化，但市场供给却由于2007年的市场影响造成2008年供求失衡。二、 2008年湛江市房地产运行情况2.1 2008年湛江1-12月商品房成交均价走势图从全年表现来看，湛江市商品房均价处于稳步上升阶段
22、，价格逐渐在摸高4000元/平方米大关。2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。2.2 2008年湛江市商品房销售地域分布情况从图表中可以看出：2008年赤坎区是商品房销售的主力，占了全年商品房总销量的78%。可以预测未来2年，湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。2.3 2008年湛江市商品房销售面积分布情况 从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是80以下，占了总销量的31%；其次是120-160（含160），占了总销量的30%。但这不代表大家热
23、衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是120-160户型面积为销售主力。2.4 2008年湛江市商品房销售价格分布情况从图表中可以看出：目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段，占了43%的市场份额， 这也符合上面2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。根据资料，7000元/平方米以上的户型，全年只有1套的成交数据。2.5 湛江市商品房销售户型分布情况从图表中可以看出：二房以下（含二房）的小户型，占了56%。 其次是三房的户型，占了34%。正如上面所说，这不代表大家热衷
24、于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是以三房的户型为销售主力。2.6 主城区主要在售项目赤坎区项目名称富虹上游城金海湾君临海岸华德力雍景城年丰豪庭开发商湛江富虹房地产开发有限公司湛江安康房地产开发有限公司湛江市广恒房地产开发有限公司湛江华德力置业有限公司湛江市年丰开发有限公司建筑类别共14栋高层.其中:1-4栋层高24,5-6栋层高26,7栋层高27,8栋层高28,9-11栋层高30层,12-14栋层高27层一期17、27层住宅共17栋 14栋2831层8栋31层高楼5栋（7层、12层、一八层、32层）物业地址赤坎区南桥北路2号(原湛江造纸厂)赤坎区金城路93号（海田
25、车站斜对面）赤坎区观海路北10号赤坎区海北路43号（海北路与南桥北路交汇处）赤坎区金城大道一号占地面积47777.8820471480319.304608280000建筑面积206362630000258471.10236453120000容积率3.82.653.一八3.992.06销售价格最低价：3500元/均价：4100元/最高价：4600元/最低价：4200元/均价：6000元/最高价：7200元/最低价：4390元/均价：5700元/最高价：6990元/最低价：3784元/均价：4596元/最高价：5409元/最低价：3800元/均价：4690元/最高价：5580元/户型面积43-28
26、155-23088-330161-231一三8-298开盘时间2008-8-22008-7-122009-3-282007-11-112008-5-1霞山区项目名称泰汇广场明润花园金港华庭骏景花园开发商湛江市泰基房地产有限公司湛江市建明润房地产开发有限公司广东嘉粤建设集团有限公司湛江市凯信房地产开发有限公司建筑类别6栋32层高楼，2梯6户、2梯4户、3梯6户两栋27层和两栋29层商住楼幢一八层商住楼组成，顶层为复式，2梯3户四栋23住宅楼和3层商业街组成，1梯4户物业地址霞山区工农路23号霞山区解放西路27号霞山区友谊路12号山区椹川大道南29号(原湛江阀门厂)占地面积38050一八7一三.9
27、07419.62一三100建筑面积99000100594.623221067462容积率2.64.54.35.2销售价格最低价：3380元/平方米均价：4055元/平方米最高价：4730元/平方米最低价：3580元/平方米均价：4290元/平方米最高价：5000元/平方米最低价：3330元/平方米均价：3860元/平方米最高价：4390元/平方米最低价：3380元/平方米均价：4600元/平方米最高价：5800元/平方米户型面积126-14676-88128-14891-一三5开盘时间2008/12/102008/12/112008/12/242008/12/16开发区项目名称城市假日花园御景
28、豪庭开发商湛江市华信房地产开发有限公司湛江市鑫宝房地产公司建筑类别14栋高楼，1梯2户、2梯4户26层,地下室1层，2梯2户物业地址开发区绿华路16号开发区明园路3号占地面积800007095建筑面积40000044468容积率2.76.27销售价格最低价：3280元/平方米均价：4405元/平方米最高价：5530元/平方米最低价：4280元/平方米均价：4800元/平方米最高价：5500元/平方米户型面积127-165163-249开盘时间2008.12.262008/10/11.2.202317:1017:10:4423.1.25时10分5时10分44秒1月. 2, 232 一月 20235:10:44 下午17:10:442023年1月2日星期一17:10:44
