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1、顺驰地产上海罗店项目市场分析报告一、区域概况及规划1、区域概况罗店镇地处上海北郊，具有700多年历史，是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部,距市中心28公里,东距宝山新城16公里，西距嘉定城区11公里,北距太仓市15公里,行政区划面积50平方公里,现有户籍人口5.01万，下辖25个行政村，1个捕捞大队，5个居委会。2002年，全镇国内生产总值达12.67亿元，工业销售产值实现50.3亿元，外贸出口总额达3.82亿美元，劳均收入8691元，是上海确定的中心镇之一。同上海其它区域相比，罗店的优势主要体现在以下四个方面:1、具有门户城镇的区位优势。罗店位居郊环线与沪太路交汇处,是
2、上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一。镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。 2、具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有700多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设,必将进一步提升罗店的知名度。3、具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业,今后可以进一步发展成为“上海(北部)不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强”钢铁延伸业的
3、主要基地之一。4、具有发展第三产业的巨大潜力。罗店尚未经过大规模开发,现有的城镇化建设密度不高,土地资源丰富,河网发达,具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。 作为一城九镇之一,罗店规划建设“特色城镇”，将获取改革开放新思路和招商引资新举措的先发效应,产生更具创意和特色的现代绿色居住区、特色风情旅游点等品牌效应,从而使各方面的优势充分聚焦和展现。2、区域总体规划（1）规划结构特色一中心新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。三广场市民广场、文化广场、行政广场。二轴线南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化
4、特色有机地联系与展示。城市功能为老镇区、新镇区共同服务,互补而又完善。东西向的城市功能轴,将展示新镇的景观、休闲与居民活动,形成新镇区向外辐射、对内接纳的功能空间。（2）优美独特的绿化景观一林以森林、湖泊、岛屿为主的生态园林区。规划形成山坡、湖泊、森林,将充分感受特色“依湖而能望山、傍水而能见林”的生活意境,体现特色的生态环境。一园生态园向镇区渗透,建立以绿草坪与白桦林相互辉映的具有生态特色的诺贝尔科技公园。在以特色地图为地形特色的公园中,展示着不同国度的景观特色。绿脉环湖绿化景观进一步渗透到居住区组团,横向的绿轴与水系交融,湖泊犹如散落的珍珠与绿化景观交相呼应,形成新镇区绿草、红花、绿树相映
5、成趣,湖泊河流小桥交替生辉的景观特色。（3）人车分离的道路交通人车分离的交通体系。实行机动车道、非机动车道、人行道完全分离,车行以行人优先为原则。依水而置的非机动系统。道路依水而建,道路与湖泊河流以及小桥驳岸,成为一大景观。以人为本的公交系统。服务半径为400米的公交站点设计,是以人为本的交通设计的一大特色。（4）以人为本的公共设施广场、小街、建筑与公园构成了典型特色城镇中心。 行政广场以行政办公楼建筑为主,围合成为行政广场。 文化广场以图书馆、博物馆等建筑为主,围合形成文化中心。 市民广场以特色古典建筑、现代建筑为主,形成商贸、金融中心，围合形成市民活动广场。满足市民多层次需求，强化旅游观光
6、功能。（5）丰富多彩的居住类型生态城：主要分布在生态区以及公园、湖泊边,以独立式别墅为主。花园城：主要在新镇区南北两部分,以联排式别墅或3-5层公寓为主。现代城：主要分布在罗太路与获泾河中间,以公寓式住宅为主。（6）科技先进的市政环保市政工程管线以地埋为主。排污设施固体与液体自动分离,循环利用；生活垃圾分类收集,分类处理；建筑环保与节能(包括建筑屋顶花园、建材的环保)等都为我们展示了特色先进的环保技术,为坚持可持续发展创造典范。3、镇域结构规划（1）总体发展战略和特色风貌定位按照上海市城市总体规划和市委市政府关于一城九镇试点的总要求,罗店中心镇发展的总体战略目标和特色风貌定位是：用五至十年时间
7、,基本建成功能布局合理,特色风貌独特,产业特色显著,自然环境优美,人文内涵丰富,信息化水平高,经济、社会、生态协调发展的上海地区唯一体现特色小城镇风情的绿色文明都市集镇,建成面向二十一世纪、体现国际一流水准、可持续发展的上海北部地区重要的现代化中心镇。（2）人口规模和镇区规模人口规模。2010年全镇常住人口总量规模控制在8万人,其中镇区人口6.5万人,占全镇人口81%。镇区规模。长远规划镇区面积控制在12.4平方公里,占全镇土地总面积的近25%。其中新镇区6.8平方公里,内含生态区3.4平方公里。（3） 区功能格局罗店中心镇开发建设的总原则是：重点建设新镇区，控制保护老镇区；先建好新镇区，再改
8、造老镇区。全镇辖区的功能布局应当体现规划科学、环境生态、经济社会发展协调性的统一。镇区功能格局可分为老镇区、新镇区、生态区、产业开发区四大板块。老镇区规划完善整合，将自然风貌、经济、文化与体现特色风貌的新镇区交相呼应。 新镇区原汁原味地体现特色城镇风情，建成罗店中心镇特色风貌的标志性区域。城依林而建，人临水而居，呈现林、城、水、居有机融合的网壮结构形态。生态园林区地处新镇区内的东侧，规划建成3.4平方公里的生态园，并利用现有水网形成森林、坡地、湖泊、岛屿、特色童话园、婚庆园、高尔夫渡假园及斯堪地纳维亚冒险园等主题公园，创造特色式良好的生态环境。产业开发区地处真域北部。罗店特色产业的战略定位是：
9、重点发展钢铁精品和不锈钢制品业，并通过建设不锈钢国际交易展示中心来促进工贸结合型不锈钢产业链的形成。依托宝钢的产业优势，规划发展以不锈钢制品为主的产业区，将产业区划分为不锈钢制品制造区、配套加工区、配套服务区、展示观光区、营销贸易区等。4、核心特色风貌区设计（1）入口：湖岸连续的公共建筑,在犹如镜面的湖泊上形成迷人的倒影,将令沪太路上的行人停步留驻。湖边的灯塔将成为沪太路上的标志性建筑,连续的图书馆等公共建筑立面是湖边的景观特色。（2）广场：连续性的建筑，不同特色、不同时代的建筑风格,特色灯塔,将为城镇增添无穷魅力。四面临水,不同的立面将形成丰富迷人的倒影,四面不同的驳岸,吸引游客、行人在此停
10、留。（3）小街：小街蜿蜒曲折,精致而又简洁,特色购物使游客与居民流连忘返。沿荻泾河畔,形成小街高低错落的建筑立面，并在碧波荡漾中留下倒影,使得公园中的行人以及居住区的居民可以时刻享受到小衔的迷人风情。（4）公园：公园将展示各国的特色自然环境、生态地貌及特色文化，其中包括诺贝尔科技主题公园。还有特色的坡地、驳岸、小岛以及具有时代建筑魅力的博物馆、展览馆，为老镇区、新镇区以及游客共同享用。（5）住宅：生态城以简洁明快的别墅为主,散落在公园旁，片林中，湖泊河流畔，绿树婆娑、红花摇曳、河水荡漾,形成最优美的生态居住环境。 花园城以联排式别墅或3-5层连续性公寓房为主,形成连续的庭院空间,临水或近绿,优
11、美的景观,形成宁静和谐幽雅的居住空间。 现代城为实用的标准公寓房。美观实用的古典式公寓房、轻盈别致的钢结构公寓房、色彩鲜艳明快的现代式公寓房都将为新镇区带来丰富多彩的居住新模式。二、目标市场评估分析1、固定资产投资分析2004年1-9月，宝山区固定资产投资继续保持快速增长势头，完成总投资104.87亿元，创历史新高。工业投资稳步增长、房地产投资势头良好、市政设施投资力度加大。（1）投资总量增长较大，但增幅有所回落2004年1-9月，全区完成投资104.87亿元，比上年同期增长55.0%，增幅比第一季度、第二季度分别回落56.7和11.8个百分点。从建设性质来看，基本建设投资33.73亿元，同比
12、增长97.8%，其中金罗店完成投资16.06亿元，占47.6%；更新改造投资2.46亿元，同比增长8.8%；房地产开发投资38.38亿元，同比增长47.0%；农村及私营投资30.3亿元，同比增长36.2%。三季度全区完成投资及增幅（2）工业投资稳步增长2004年 1-9月，全区完成工业投资34.16亿元，同比增长25.6%，占全区投资总额的32.6%。投资在5000万元以上的项目共18个，完成投资19.61亿元，占工业投资的57.4%。其中上海欣龙非织造新材料公司（11000万元）、大锐科技发展有限公司（10000万元）、上环光电有限公司（10000万元）、工业园区内的农民动拆迁共完成9.17
13、亿元。（3）房地产开发投资势头良好2004年1-9月，全区完成房地产开发投资38.38亿元，同比增长47.0%，占全区投资总额的36.6%，增幅高于去年同期40个百分点。从工程用途看，主要是住宅投资，完成33.94亿元，同比增长44.2%。从地区看，投资主要集中在以下地区，大场镇完成投资9.95亿元，占全区房地产投资的25.9%，居各乡镇之首；随着顾村“四高”小区的陆续开工，顾村镇的房地产业发展迅速，共完成投资7.6亿元，占19.8%；近年来，宝山西城区建设开发不断加快，杨行已成为宝山房地产业投资的新热点，共完成投资6.68亿元，占17.4%。（4）市政设施投资力度加大2004年1-9月，全区
14、完成市政设施投资7.57亿元，同比增长217.1%，其中道路投资6.94亿元，同比增长190.3%。在建的宝山工业园区完成市政设施投资2.75亿元，占市政设施投资的36.3%。全区投资建设道路23条，投资超亿元的道路2条，为金石路、宝杨路改建（蕴川路-深水浜）。（5）第三产业投资大幅增长今年前三季度在全区投资总额中，第一产业完成投资0.1亿元，仅占总投资的0.09%；第二产业完成34.38亿元，同比增长25.9%，占32.8%；第三产业完成投资70.39亿元，同比增长74.5%，占全区投资总量的67.1%。第三产业的投资除房地产业以外，主要来自公共设施管理业、批发零售业，分别完成投资10.27
15、、6.21亿元。（6）重大项目建设速度有待加强2004年1-9月，全区重大生产性项目累计完成投资8.91亿元，完成全年计划投资的33.4%。可见重大项目离全年计划投资还有一定的差距，重大项目的建设还需进一步加强。2、房地产业投资分析（1）投资总量创历史新高19月，宝山区房地产开发投资完成38.38亿元，同比增长47.0%，总量超过历史最高水平。在全部房地产开发完成投资中，住宅投资33.94亿元，同比增长44.2%；办公楼投资0.11亿元，同比减少56%；商业营业用房投资1.37亿元，同比增长156.3%；其它用房投资（学校、车库等）2.96亿元，同比增长64.7%。按不同物业主体所占比重看，住
16、宅投资占全部房地产开发完成投资的88.5%，同比下降1.6个百分点；办公楼投资占0.2%，同比下降0.8个百分点；商业营业用房投资占3.6%，同比上升1.6个百分点；其它用房投资占7.7%，同比上升0.8个百分点。从工程进度看，第三季度房地产投资速度加快，总投资19.32亿元，同比增长93.4%，比第二季度投资增加8.08亿元，比第一季度增加11.51亿元。第三季度加速投资进度，主要是宝山有部分数量的大型楼盘将在年底全部推出，如经伟城市绿洲一期总建筑面积20多万平方米，将分批年内全部推出。 按物业分每季度房地产投资情况 单位：亿元一季度二季度三季度1-9月2004年%2004年%2004年%2
17、004年%投资总量7.8114.811.2420.819.3293.438.3847.0住宅7.3918.110.0119.516.5585.933.9444.2办公楼0.07-25.90.03-46.30.11-56.0商业营业用房0.03-64.80.45106.60.88329.21.37156.3其他0.396.60.7114.41.86129.22.9664.71-10月宝山区房地产业、建筑业投资状况单位1-10月%商品房建设投资总额万元42464550.8施工面积万平方米479.223.5新开工面积万平方米202.341.1竣工面积万平方米72-16.8空置面积万平方米4.3-44
18、.9商品房交易商品房销售面积万平方米183.8819.5商品房销售金额万元89800046.3存量房交易存量房成交面积万平方米171.8319.1存量房成交金额万元66380056.5（2）新开工面积继续扩大随着地铁1号线、明珠线的延伸，宝山房地产市场形势持续向好，商品房新开工面积也进一步扩大。19月新开工面积186.5万平方米，同比增长50%。第一季度新开工面积22.3万平方米，同比减少5.5%；第二季度87.2万平方米，同比增长124.7%。第三季度77万平方米，同比增长24.4%。9月份当月有新开面积10万平方米，预计全年新开工面积将突破220万平方米。（3）商品房消费持续升温19月宝山
19、商品房交易登记销售162.4万平方米，同比增长14.1%，登记销售金额76.16亿元，同比增长35.7%，其中期房销售115.7万平方米，期房销售额56.95亿元。从近期开盘的楼盘看，销售仍十分火爆。大场镇的经伟城市绿洲阳光水岸家园一期开盘，前期由于累积大量客户，开盘前6天就有人排队，8月4日开盘进入市场，销售情况非常好，加上开发商很好地控制了商品房的总价，给消费者减轻了资金的压力，一期中推出的924套房源销售已近尾声，还余24套。自开通网上商品房合同备案以来是宝山网上商品房销售比较成功的大型楼盘。水岸蓝桥于9月1日开盘，第一批房源174套至9月5日买出将近一半，目前正在进行签约。高境镇的美岸
20、栖庭位于何家湾路南侧，9月18日开盘销售110套房源，提前5天就有人排队，而且当天销售一空。19月存量房交易登记159.2万平方米，同比增长24.2%，成交登记金额60.78亿元，同比增长64.6%。商品房消费持续升温，存量房交易的市场份额继续扩大，已成为判断房地产市场状况的重要指标。19月宝山新建商品房交易面积与存量房交易面积基本持平，两者商品房的交易面积绝对值仅差3.2万平方米，二、三级市场交易活跃，进一步推动宝山房地产业的发展。（4）商品房价格稳步上扬19月新开发商品房每平方米销售均价4690元，同比增长19.0%；存量房每平方米成交均价3818元，同比增长32.6%。从各月情况看，除新
21、建商品房3、4月份受国家宏观调控影响交易价格下跌，6月份起交易价格一路走高。存量房价格除4、5、7月下跌外也是稳中有升。2004年19月商品房、存量房成交均价情况 单位：元/平方米（5）建设资金较为充裕建设资金的相对宽松对房地产增长起到了关键作用。19月，房地产到位资金94.50亿元，同比增长18.2%，是完成房产投资的1.46倍。在全部资金来源中，企业自筹资金27.76亿元，同比增长232.9%；各类银行贷款15.19亿元，同比增长93.3%；上年结余资金18.66亿元，同比减少30.7%；其它资金32.89亿元（主要是定金预付款），同比减少10.7%三、项目SWOT分析STRENGTH优势
22、1、 项目整体规划优势明显。罗店新镇是上海“三城九镇”重点建设项目，本案作为新镇中的一员，能借助新镇的整体规划来推广，并有利于人气的聚集。2、 罗店新镇内已建成的美兰湖使得本案有着得天独厚的景观优势。3、 区域内美兰湖高尔夫球场能提升区域档次，有利聚集人气，并能借助其影响来推广本案。4、 顺驰自身品牌优势。作为一家全国知名开发商，且已在上海有过开发楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础WEEKNESS弱点1、 周边生活配套设施尚不完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。2、 公交线路缺乏，交通运能不足，不利于市民的出行及进入。3、 作为本案连接市中心的一
23、条重要道路沪太路的道路状况不能令人满意。OPPORTUNITY机会1、 三城九镇建设全面启动，松江新城及安亭亭镇已先于本案面向市场，其成功经验值得本案借鉴。2、轨道交通M7号线延伸段将靠近本案，有利于连接区域与市中心的交通。3、规划中的罗店新镇将建成北欧风格的综合住宅小区，这对于本案价值品牌的提升有着一定的帮助4、因地理位置因素，本案可能吸引部分江苏太仓的购房者。THREAT威胁1、 三城九镇的全面开发，罗店发展目前相对过慢2、 2003年推出的110万的供应量将集中在05年上半年至06年上半年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。四、项目周边道路状
24、况分析1、 沪太路沪太路是市北区域的主要交通干道，南起内环线，向西北方向穿过普陀、宝山两区，北达江苏省太仓市，沪太路大部分路段为双向4车道。由于建成较久，目前路况不算太好，该路上行驶的多为货运车辆，拥堵时间较多。2、 蕴川路蕴川路是市区的共和新路进入宝山的延伸路段，南起外环线，北至长江口，路况较好。3、 月罗公路月罗公路是月浦镇至罗店镇的公路，由于月罗公路将沪太路和蕴川路两条公路串联起来，所以该路对于本案的营销有着重要的作用。4、 A30（郊区环线）北段郊环A30北段高速公路为上海北大门连接江浙两省的重要交通干道。它西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相连，全长38.77公里。
25、桥梁（含高架道路）占46%，约17.95公里，路面宽35米，为双向6车道。江杨北路以西按高速公路技术标准设计，设计车速为100公里/小时；江杨北路以东以城市快速干道标准设计，设计车速为80公里/小时。该工程全线设宝安公路，嘉浏高速公路，沪嘉高速公路，蕰川路，沪太路5座互通式立交桥，并与其他道路相交设置11座分离式立交桥。金罗店沪 太 路月 罗 公 路A30 公 路（郊环）A20 公 路（外环）蕴 川 路太仓、浏河方向客源市中心共和新路方向客源宝钢方向客源五、客源流向分析通过对目前地块周边情况的分析，我们将本案客源按照交通出行动线分为三类（此客源仅指自住客户，不包含纯投资客）：1、 宝钢方向客源
26、宝钢公司地址位于宝山区的东面，是宝山区域经济支柱之一。宝钢公司职工的收入在区域内也属于较高的阶层，有经济实力购买本案的产品。因为宝山区的房产市场起步相对较晚，区域内有产品特色的楼盘很少出现，这部分客源目前均居住在普通的公寓住宅中，但他们的收入层次决定了其客观上有着住房升级的需求。由于本身居住在宝山，这部分客源对宝山区域概念没有任何的抗性，这一点将有助于本案的营销。所谓宝钢方向客源，不仅仅包含了宝钢公司职工，更有在钢铁行业周围延伸产业的工作人群，如产业链下游钢材批发、物流等行业从业人士。这些客源的工作地点基本以宝钢为中心，在购房需求和区位取向上趋近于宝钢职工。除了上述两类人群，在区政府工作的公务
27、员也有可能成为本案的潜在客户。宝钢方向客源宝钢职工钢铁行业上下游企业从业人员区政府公务员2、市中心客源市中心客源是本案需要争取的重要客源，从交通出行动线上看，距离本案最近的交通干道是沪太路，而该路目前的路况不容乐观，双向4车道的道路，主要以大型的集装箱卡车为主，在非高峰时间堵车情况亦十分严重。沪太路预计今年拓宽，但估计工期赶不上本案的推广节奏。所以我们预计共和新路至蕴川路至月罗公路这条交通动线是比较符合本案实际的交通出行动线。市区客源的所在区域主要集中在沪北各区，包括虹口、闸北、普陀和杨浦的部分区域。此区域的客户对宝山区域没有较大的地域抗性，对罗店镇也有所认识。从本案车行至沪北各区正常时间在3
28、0-45分钟之间，属于正常的生活半径。3、太仓、浏河方向客源由于本案位置已经属于整个上海市的北部，直线距离江苏省的太仓、浏河并不远。A30公路（郊区环线）北端现已通车，从A30公路可直接上沪嘉浏高速公路，预计车程也在1小时以内。所以本案也有可能吸引一部分江苏区域客源前来购买。由于本案的产品相比同属A30沿线的安亭新镇客观上更适宜居民居住，相对来说有一定产品优势。此类客源的职业以个体私营业主为主，有自备车是必然的要素。【总结】总的来说，罗店新镇至市中心的交通对于自住客来说还是不太方便的。所以我们认为，本案的主力客源还是应该立足于区域（宝山区）内的客户，同时吸引居住在市中心北区和江苏区域的客源，这
29、样的定位应该是比较实际的。六、重点竞争个案分析：鉴于目前罗店新镇尚无在售个案，我司经过调查后认为，同位三城九镇项目之一的“安亭新镇”因其产品及地理位置的相似性，值得本案重点参考。同时，位于宝山境内的康桥水都和万科四季花城也是区域重点个案。下面我们将对这三个重点个案进行详细介绍。康桥水都开发商：上海东方康桥房地产发展有限公司地理位置：水产路2700号产品形态：公寓、小高层、别墅总建面积：100万占地面积：1300亩容 积 率：1.15开盘日期：2004-05-22绿 化 率：43%交房日期：2005/7面 积：85-153.9（多层）主力面积：85-110价格范围：60006400元/（多层/小
30、高层） 870010500元/（别墅）主力总价：51万-70.4万总户数：1591户项目简述：地处共和新路高架和外环线交界，距离地铁一号线北延伸段起点站共富新村站（在建中）约700米，便捷交通连接市区。依天然河道分布的6个围合式组团，联体别墅、低层、多层，共同组成20万平方米超大社区，生活配套成熟便捷。项目所在宝山新城西区，区内现有集贸市场、杨行地段医院；建行、农行、工行；联华超市、良友、21世纪便利以及济光学院、杨泰小学、安琪幼儿园等配套，紧靠蕴川路规划占地50亩的大卖场。而1300亩超大社区内自成体系的完善配套，更包含了上万平米规划的市镇商业中心、社区中心、幼儿园、小学等等。细致关怀，轻松
31、实现全家的便捷。万科四季花城开 发 商：上海万科宝山置业有限公司 地理位置：江杨北路1085号产品形态：多层总建面积：21万占地面积：16万容 积 率：1.31开盘日期：2003-04-01绿 化 率：40%交房日期：2004/11面 积：89-141主力面积：89-112价格范围：5200-6900元/主力总价：46万-77万物业管理： 1.4元/月总 户 数：620户项目简述：四季花城以更成熟、更新颖的规划理念落籍上海宝山新城西区，未来地铁轻轨（在建中）双向环抱。全方位的资优氛围，激您共同分享美丽、健康、热情、活泼的生活方式！万科地产全新力作累积14年成熟开发经验为上海宝山拂来幸福生活风！
32、占据宝山新城西区核心版图，江杨北路、友谊西路及规划中的地铁轻轨构筑黄金交通网。首期21万平米休闲版图，特设3200平米左右商业步行街，倡导美丽、健康、热情、活泼的生活方式。国际著名景观设计公司EDAW“易道”巧妙设计三重自然生态过渡空间，7500平米左右中央景观通廊亲近自然之美。3200平米左右现代会所，餐饮、超市、健身设施一应俱全。安亭新镇开 发 商：上海国际汽车城置业有限公司 地理位置：安亭墨玉路18号产品形态：多层、别墅、公寓房总建面积：106万占地面积：2.4平方公里容 积 率：0.44开盘日期：2004-03-28绿 化 率：70%交房日期：2004-9-12面 积：60-250主力
33、面积：80-130价格范围：5800-7000元/（多层、公寓） 8800元/（景观房）主力总价：46.4万-91万物业管理： 2.8元/月项目简述：小区地处三江交会之地，地理环境独特。沪宁高速在此有上下匝口。独立式、联立式户型，80-250平方米。位于安亭镇南部，是上海国际汽车城核心居住区。“一城九镇”率先启动的第一镇，德国风貌的低密度住宅。新镇规划用地4.9平方公里，规划居住人口8万人，总长约6公里。这也是上海郊区新城镇建设中的首次尝试。安亭新镇是上海国际汽车城的重要功能项目之一，将为上海国际汽车城提供高品质的核心生活居住区。月份7月8月9月10月11月12月1月去化量3049535494
34、910825从上面的走势图可以明显的看出，安亭新镇在经历了6月底7月初刚开盘时的强销态势后，其销售速度呈逐月下滑趋势。除了04年12月的销售量略有回升外，其余各月的销售状况都不理想。究其原因，主要有以下几方面：1、 项目所处区域尚不成熟。虽然作为三城九镇最早启动的项目之一，安亭新镇无疑较其它项目有着时间上的优势，但毕竟其所处位置不是市区，周边配套设施尚不成熟，对于入住居民的生活有着较大的影响，这在一定程度上成为购房者的一种抗性。预计随着入住人数的增多，这个问题将得到一定程度的缓解。2、 交通动线缺乏，市民出行不方便。虽然规划中的R3线将途经此地，但就目前来看，连接新镇与市中心的公交线路仍然缺乏
35、，这就造成了购买者多为当地居民，而很少有市区的居民会来此购房。3、 就目前的市场来看，安亭新镇的价格已经到达了一定高度，上涨空间不大，对于投资者就缺乏了吸引力。从目前购房群体多为当地居民就能看出这一点。区域市场综合分析：均价分析： 有上表可知目前该区域在售楼盘的均价基本都已达到了6200元/，而62006400元/更是该区域目前的一个主力价格区间断，而万科四季花城由于开盘为去年上半年开盘，故均价为6000元/左右，我们估计如果近期在该区域有新盘发售的话肯定会有一个价格的拉升。主力面积分析： 有上图可知目前该区域市场的单套主力面积在100平方米左右，主力面积区间断在85-117之间，主力房型为三
36、房，据市场走访调研来看，小户型的三房是该区域的主打产品，从另一个侧面也反映出了需方市场的需求集中点所在。主力总价分析由上图可知，目前该区域楼市的单套主力总价在4879万之间，处于上海楼市的较低点。相比市中心内动则100万元/套的住宅产品，该区域的楼盘在开发过程中由于土地成本的降低，在总价上定位相对较低。建筑形态分析由上图可知目前该相似的楼盘都以多层公寓、别墅产品为主，从中体现出了该区域市场的主力建筑产品形态。我们认为该区域楼盘的主力产品为多层、别墅，这样的设定切合了市场实际需求状况，同时更融入了政府对宝山区域的功能定位之中。楼盘规模分析由上图可知目前该区域的楼盘开发规模相对较适大，除已经销售完毕的万科四季花城规模较小外。这个区域的楼盘规模结构在很大程度上出促进了该区域的楼价快速上涨。我们从开发规模来看认为目前宝山罗店已形成了一个以大型楼盘为基础推力中型楼盘主导市场取向小型楼盘不断拉升价格，这样一个市场发展体系。
