《宝龙郑州某地产南区房地产开发项目初步财务评价041207.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝龙郑州某地产南区房地产开发项目初步财务评价041207.docx（14页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价一、项目总体技术经济指标（单位：平方米）序号名称数值备注1总用地面积240567 其中:S2-13106700 S2-14-046667 S2-14-149100 S2-14-238100 2建设用地面积146800 其中:S2-1360700 S2-14-028000 按总用地60%估计S2-14-135400 S2-14-222700 3上部总建筑面积193590 3.1不含公建建筑面积193090 3.2商业面积106440 S2-1372840 估计一层商业面积24280 估计二层商业面积24280 估计三层商业面积24280 S2-14-03
2、3600 估计一层商业面积11200 估计二层商业面积11200 估计三层商业面积11200 3.3S2-14-1估计住宅面积53100 3.4S2-14-2估计住宅面积34050 3.5公建面积500 3.6地上独立车库4地下室面积25000 暂估地下室车位数500 暂估5地上可销售住宅面积86650 不含公建6建筑密度35.5%S2-1340.0%S2-14-040.0%S2-14-125.0%S2-14-225.0%7容积率S2-131.20 S2-14-01.20 S2-14-11.50 S2-14-21.50 二、公建面积估算名称建筑面积单位会所500 平方米超市平方米物业管理居委会
3、平方米公厕、垃圾点平方米幼儿园平方米小学平方米合计500 平方米三、项目总投资估算附表-1:14序号名称单价数量总价备注楼面价数值单位数值单位万元元/平方米1 土地费用40 万元/亩361 亩14434 746 2 前期工程费40 2 2.1 可行性研究费1 项20 1 2.2 前期规划勘察设计费1 项20 1 3 房屋开发费24487 1265 3.1 建安工程费18447 953 上部建筑800 元/平方米193090 15447 798 地下室1200 元/平方米25000 3000 155 3.2 附属工程费75 4 会所等公建1500 元/平方米500 75 4 3.3 室外工程费2
4、50 元/平方米193590 4840 250 3.4 勘察设计费40 元/平方米193590 平方米774 40 3.5 质量监督及监理费1.5 %23362 万元350 （3.1+3.2+3.3）*1%18 3.6 其它费用0 4 管理费（%）3.0 %万元1169 （1+2+3）*3%60 5 销售费用项1602 83 5.1 代理费(%)1.5 %项961 实际销售收入*1.5%50 5.2 广告费(%)1 %项641 实际销售收入*1%33 6 财务费用项558 见附表-529 7 不可预见费(%)3 %项1269 （1+2+3+4+5+6）*3%66 8 税费(%)6760 暂估,
5、见附表-7349 合计50317 所得税按预征计征2599 注：楼面价为折成地上建筑面积的单价物业名称数值预期售价单位销售率销售收入单位住宅86650 平方米3300元/平方米100%28594.5 万元商业106440 平方米元/平方米35480 万元一层商业35480 11000元/平方米65%25368.2 二层商业35480 5500元/平方米30%5854.2 三层商业35480 4000元/平方米30%4257.6 地下车位数500 个0万元/个0 万元地上车位数个万元/个0 万元合计64075 万元四、总销售收入及利润估算附表-2：注：车位暂不考虑销售附表-3:开发利润（税后）1
6、3757 万元销售收入-总投资拟投入自有资金15000 万元自有资金投资回报率91.71%年自有资金投资回报率22.93%五、资金筹措附表-4:各年度销售收入预测年份第一年第二年第三年第四年合计销售比例（%）040 4020100销房收入（万元）0 25630 25630 12815 64075 营业税及附加（万元）0 1435 1435 718 3588 土地增值税暂不计预征所得税（收入4.95%）0 1269 1269 634 3172 商品房销售净收入（万元）0 22926 22926 11463 57315 累计商品房销售净收入（万元）0 22926 45852 57315 本项目采用
7、预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5.附表-5: 还本付息计算表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1年初借款（万元）4600460002当年借款（万元）460000046003本年应计利息（万元）13827613805524本年还本付息（万元）1382764738051524.1还本（万元）004600046004.2付息（万元）13827613805525年末贷款累计（万元）46004600006年贷款利率6.00%注: 贷款当年及还款当年计半息附表-6:用款计划表（万元）序号项目第一年第二年第三年第四年合计不含税资金需求1土地费用14434 14434 2前期工程费40 40 3
8、房屋开发费4897 9795 7346 2449 24487 4管理费351 468 234 117 1169 5销售费用320 641 481 160 1602 6财务费用139 279 139 0 558 6.1贷款利息138 276 138 0 552 6.2融资费用1 3 1 0 6 7不可预见费254 507 482 25 1269 不含税资金需求合计20435 11689 8682 2751 43558 不含税资金需求累计20435 32125 40806 43558 8资金来源8.1自筹15000 0 0 15000 贷款额预计5435 8.2贷款4600 0 0 4600 8.
9、3销售净收入0 22926 8682 2751 34359 9合计19600 22926 8682 2751 53959 10本年还本付息138 276 4738 0 5152 11预计当年盈余资金-835 11237 9644 8712 28757 12累计盈余资金-835 10401 20045 28757 附表-7:销售利润预测表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1销售收入（万元）0 25630 25630 12815 64075 2销售税金（5.6%)0 1435 1435 718 3588 土地增值税3成本0 17423 17423 8712 43558 4销售利润预测0 6771
10、 6771 3386 16929 5累计利润0 6771 13543 16929 6理论应纳税额0 6771 13543 16929 7所得税（33%）0 2235 2235 1117 5586 8税后利润11342 9预征所得税（销售收入4.95%）0 1269 1269 634 3172 10税后利润(所得税按预征计）13757 11项目总投资50317 12总投资税后利润率22.54%13自有资金税后利润率75.61%备注：预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计.六、财务内部收益率附表-7: 财务现金流量表(全投资) 折现率=0.1序号项目第一年年初第一年第二年第三
11、年第四年1现金流入0 0 25630 25630 12815 1.1销售收入（万元）0 0 25630 25630 12815 2现金流出（万元）10218 10078 14114 11246 4103 3净现金流量（万元）-10218 -10078 11515 14383 8712 4累计净现金流量（万元）-10218 -20296 -8781 5603 14315 5净现值（I=10%)6894 5.1折现率1.000 0.909 0.826 0.751 0.683 5.2现值（万元）-10218 -9162 9517 10806 5950 6内部收益率25.06%7投资回收期(年)2.6
12、1 七、不确定性分析(一) 盈亏平衡点销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72注：净销售收入中未扣除预征所得税(二) 敏感性分析1、 建设成本敏感性分析项目基本方案上升10%下降10%上升15%幅度10%10%15%销售收入（万元）64075 64075 64075 64075 销售税金（5.55%)3588 3588 3588 3588 总成本（万元）43558 47913 39202 50091 销售利润预测16929 12573 21284 10395 所得税（万元,33%）5586 4149 7024 3430 税后利润（万元）11342 8424 14261 6965
13、 销售净利润率17.70%13.15%22.26%10.87%备注：营业税率0.056小结：对建设成本敏感性相对较低2、平均售价敏感性分析序号项目基本方案上升下降下降15%幅度10%10%15%1销售收入（万元）64075 70482 57667 54463 2销售税金（5.55%)3588 3947 3229 3050 3总成本43558 43558 43558 43558 4销售利润预测16929 22977 10880 7856 5所得税（33%）5586 7583 3590 2592 6税后利润11342 15395 7290 5263 9销售净利润率17.70%21.84%12.64%9.66%备注：实际应纳税额与单地税收政策有关小结：对平均售价敏感性相对较低总结: 由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。有关的政策、基础数据有待于进一步核实。二00四年十二月八日附图：地块示意
