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1、国内公司房地产的统计分析一、 国内房地产市场的现状1、房地产概念及分类房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，是房产和地产的两个概念的结合。房地产按照类型划分，可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，房产和地产具有相互依存的不可分割性。根据房屋建筑的不同，房地产还可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。住宅房地产主要的使用目的的作为居民的生活用房，房地产开发企业偏重于住宅类房地产的开发，而非住宅房地产则具有社会生产和服务的性质，从财产占有状况观察，具有明显的社会法人财产性质。非住宅房地产虽然仍使用房地产这个称谓，但它不单纯指的房屋，而是一个有关建筑、构造物的宽泛的概念，除了
2、厂房、仓库、商业服务业用房外，还包括文、教、体、卫、艺术、旅游、政府、军队用房。公司房地产指的是非房地产业公司为了满足主营业务需求而拥有的土地和房屋建筑物(Liow,1995)，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。因此，公司房地产一般属于非住宅房地产，包括厂房、仓库、写字楼等公司营业、办公、营销、培训用房及附属设施、设备（和建筑物不可分的）。也一些有非房地产公司发展多元化产业，投资住宅房地产项目获得营业外收益。2、房地产在不同产业的分布从一个时点看，房地产是固定不变的物质实体。然而，随着产业结构高级化、城市形态也在不断变化，作为产业和城市物质载体的房地产，其功能、价值、实体形态也必然会随产业
3、的变动而变化。明显的例子是，工业化开始时期，轻工业和资源开采类房地产比例大，工业化中后期，重化工、金融商贸房地产的绝对和相对数量都不断加大，而信息化社会，社会中介服务类房地产将急剧上升。产业升级变动的理论反映了各产业发展的规律性趋势，从而各产业拥有的房地产在城镇的聚集，消长，也将相应地呈现出对应的变动趋势。尤其以商业服务、公共服务为代表的第三产业，其生产、消费的基本载体是房地产。为了描述经济发展的客观顺序和内在联系，现在发达国家依据费希尔的划分和配第一克拉克定理，普遍采用三次产业分类法。我国也采用了三次产业划分，其具体标准和范围及其对应的房地产类型是：第一产业：农业（含林、牧、渔），其房地产主
4、要是土地、水利基础设施；第二产业：工业（含采掘业、制造加工业）和建筑业，其房地产主要是厂房和大型工程设施及其用地；第三产业，分为流通部门和服务部门两部分，具体可分为以下几个层次：第一层次：流通部门，含交通运输业，邮电通信业、商业、饮食业、供销仓储业。其房地产包括城市基础设施、经营性房地产、仓库。第二层次：为生产和生活服务的部门，含金融业、保险业、旅游及信息咨询服务业等。其房地产主要是办公楼宇类物业。第三层次：为提高科学文化水平和居民素质的部门，含教育、文化、广播电视、科研、卫生和社会福利实业。主要涉及事业单位房地产。第四层次：为社会公共需要的服务部门，含党政机关、国防部门等。主要涉及大量公共办
5、公用楼、堂馆和营区房地产。从以上分类看，非住宅房地产主要集中在二、三次产业中，尤其是第三产业的四个层次的房地产将呈现上升趋势，非住宅房地产数量庞大，种类繁多，其功能、用途各不相同，其房地产资产配置方式有的是市场手段（如工、商业房地产），有的则主要是非市场手段（如第三次产业的三、四层次的房地产）。3、国内房地产业发展的现状和前景（1）我国房地产业的发展现状房地产业是一个颇具发展潜力的产业。在西方发达国家，由于房地产业投资的产业关联度高，房地产业作为支柱产业来促进经济增长由来已久。在我国，自改革开放以来，随着经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、土地有偿使用、住房制度改革和住房货币化为契机，
6、我国房地产业迅速恢复、发展、壮大，显示了生机勃勃的活力。我国房地产业自 1998 年复苏以来，房地产每年的投资增长速度都高于社会总投资的增长幅度，从 2000 年到 2004 年，房地产投资增长速度已连续四年超过20%，2004 年达到 28.1%。而且房地产投资占 GDP 的比重也逐年增加。到 2004年，房地产投资占 GDP 的比重达到 9.6%占全社会总投资的比重达到 18.8%。2003年 8 月 31 日，为了加强宏观调控，促进房地产业的健康持续发展，国务院下发关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称国务院 18 号文），将房地产业确立为国民经济支柱产业，这是国务院首次在文件中明确
7、肯定了房地产业的支柱产业的地位。公司房地产作为当地及区域房地产市场的一部分。房地产市场的发展在一定程度上也体现了公司房地产近年的发展，从另一个角度来看，房地产市场的繁荣对公司的房地产投资及管理策略也会产生一定的影响。如，国内许多非房地产企业在发展产业多元化过程中越来越注重对房地产业的投资和发展。在许多非房地产公司的资产管理中，房地产资产已经变成了公司最大的固定资产，成为资产负债表中资产的重要组成部分。（2）我国房地产市场发展的前景经济的高速增长必然要求并带动房地产业的高速增长房地产作为一切经济活动的基础和载体，对经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然以房地产业的高速发展为前奏
8、和主要内容。自 20世纪 90 年代以来，世界各国的经济发展都面临着更好的机遇。大量的国际投资流入中国，给房地产开发注入了新的活力。房地产有效需求旺盛第一，住宅类房地产需求依然存在。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 30 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。为改善现有居民的住房条件，按现有居民(4.6 亿)人均住房面积增加 9 平方米，到 2010 年，还需增加住宅面积 41.4 亿平方米，考虑每年有 3 亿平方米的旧房拆建，还要增加 10 亿平方米的新住宅。因此，住房需求依然旺盛。第二，非住宅类房地产需求增加。由于入世后，中外经济活动更加频繁，服务贸易业将出现新一轮发展。现在的世贸组织
9、与原来的关贸总协定相比，它管辖的范围已经从原来的货物贸易扩大到了货物贸易、服务贸易和知识产权贸易三大领域。中国对加入 WTO 一直采取积极的态度，从政策上改善投资与贸易环境，向国际规范靠拢，这些都必将对中国经济整体运行产生有力的推动。而整休经济状况的活跃与房地产这一较为敏感的行业密切相关，国际交流，特别是经贸的交流，会刺激一些国外大企业到中国来，主要城市的经济活动趋于频繁，金融、贸易、交通、信息四大中心的作用将进一步放大。反映在房地产业，外企雇员的商务办公、旅游考察、生活用房以及通用厂房仓库的需求量将上升，一些适宜于商务办公、居住娱乐的区域或楼盘也可望看好。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是
10、租赁需求也会增加。对于未来的公司房地产而言，住宅类房地产需求的旺盛，有可能会推动一些多元化的非房地产公司扩大对住房项目开发的投资，非住宅类如商业地产需求的增加以及租赁费用的上浮，也许会刺激更多的企业选择持有生产经营性房地产，或者投资更多的房地产以便出租获得收益。总之，房地产市场的繁荣必将推动公司房地产的发展。二、 国内公司房地产发展的统计分析1、 样本选择与整理研究期间本章主要研究的是公司房地产资产的分布和发展情况，我国的房地产市场起步较晚，90 年代初国内的房地产发展缓慢对经济的支柱性作用不能得以体现，而随着 98 年复苏，到进入二十一世纪我国的房地产市场才真正的高速发展。另外，本章所选的样
11、本将在下一章的研究对其股票绩效做进一步的研究，我国股市从成立至今不过十几年时间，是一个处在快速发展过程中的新兴股市，市场规模随着上市公司数量逐年的增加而不断扩大，结构也是最近几年才趋于合理。基于上述理由，本文的实证检验将采用相对较晚的数据来进行，以使结果更能真实反映我国公司房地产资产的现状。样本选择的具体时间是从 2001 年到 2005 年。样本公司的选择在上文的陈述中非住宅房地产主要集中在二、三次产业中，尤其是第三产业的四个层次的房地产将呈现上升趋势，而公司的房地产资产主要以非住宅的房地产形式存在，因此，本文根据上文的产业分类选择了沪市的 14 个行业板块的公司作为研究的样本，将这细分的
12、14 个行业按产业分为八类部门分别是：纺织服装/外贸、工程建筑/建材、旅游宾馆、电子信息/电脑/电器、商业连锁，酿酒食品、运输物流/通信、交通工具/汽车，总计选取的上市公司总数为 258 家。房地产资产的确认在公司的财务报表中，公司房地产的资产价值主要包括：房屋建筑物价值,即公司营业、办公、营销、培训用房及附属设施、设备(和建筑物不可分)的历史成本扣除累计折旧后的净值，以及资本改良性支出；在建工程价值，即未完工的建筑物、设备等的累计投入资金账面金额；土地价值，即获得土地使用权的全部费用以及房地产项目的开发成本等。根据我国的企业会计准则，上述内容已经涉及资产类的存货、固定资产、在建工程等科目。经
13、统计可以发现选择的 258家公司 2005 年总的房地产资产持有量达到 1609.8 亿元，占样本公司总资产的19.42%，占总有形资产的 20.13%。本文的基本财务数据来 20012005 各个上市公司的年报，行业板块分类的选取以 2005 年大智慧软件行业板块分类作为参照标准。该行业板块分类以国家行业分类标准划分。本文的数据计算均通过 Eviews 计量软件、SPSS 统计软件和 Excel 工作表计算完成。2. “房地产密集型”公司的选择考虑到每个公司房地产资产持有的比例不同（样本公司持有房地产资产比例最大达到 96%，最低的只有 0.05%），从房地产资产对上市公司的影响来看，公司持
14、有房地产资产比例大小的不同影响强弱很可能有所不同，如果将研究重点集中在“房地产密集型”公司上，则结果能更好表现公司持有房地产资产变化的趋势以及反映房地产业发展迅猛的这一表征对公司财务管理的影响。本文延用了Liow(1999)研究中对“房地产资产密集型”公司的界定，即以房地产密度（公司房地产资产与总资产的比例）为 20%为临界点，这一比例高于 20%的公司即为“房地产密集型”公司。之前也有一些研究的结果认为一个基准的投资组合应该持有 20%的房地产（Foglerl 1984；Firstenburg, Ross & Zisler 1988) ，这临界点的选择也是依照这些研究的观点。以 20%比例为
15、标准，本文筛选得出样本公司 133家。另外，也有 6 家公司被选入样本中，虽然这 6 家公司在筛选过程没有达到这一标准，但其房地产资产持有的规模比较大，持有量均超过了 100 亿元。因此，最终选取的总样本公司 139 家，占原有样本数的 53.88%。2、 公司房地产资产的规模和行业分布表1给出的是2005年139家样本公司的房地产资产规模及其房地产资产比例的分布情况。从表中可以看到，样本公司房地产资产平均的持有量达到了9.4亿，总的房地产资产达到约1307.3亿，占样本公司总资产的42.81%。公司房地产规模超过10亿元的公司有37家，占总样本的26.6%，其分类的房地产资产占到公司资产的5
16、3.90%。另外，从表中可以发现，有55家公司（这一比例占总样本的40%）的房地产规模在2亿至6亿之间，房地产持有量平均3.78亿元，占到总资产的40.77%。图3.1给出的是房地产资产分布，从图表中可以发现，房地产资产比例的持有在20%到40%的公司居多，有77家公司占总样本的55.4%，其平均的房地产资产比例约28.44%。而只有5家公司，房地产持有比例相当高达到80%以上。表 3.2 按行业部门划分，列出了 05 年不同行业部门房地产资产持有量及其比例的情况。从表中可以看出，房地产资产比例均值在交通工具/汽车行业最低，仅占资产的 26%，而这一比例在商业连锁业可以达到约 51%，其次，房
17、地产资产比例较高的是旅游宾馆业，其平均比例达到 47.82%。从表中的结论可以判断，交通工具类行业公司在生产经营过程中对房地产需要比较少，仅为办公楼、生产的厂房、仓库等。而商业连锁高比例的持有房地产和现实商业运作也密不可分的，如南京中央、新世界等商业流通公司的发展对商业地产依附性较强，因而房地产资产持有的比例较高。表3.3包含了样本公司5年来房地产资产的持有量情况。从表中可以看出，公司房地产资产的均值从2001年的4.65亿增长到2005年的9.41亿，房地产资产的持有比例也在同期内由32.38上升到42.81%。从行业部划分的公司来看，商业连锁依然是房地产资产密集度最高的行业，它的房地产持有
18、比例5年都在50以上小幅变动，旅游宾馆行业同期一直处于房地产资产密集度排名的第二位，其房地产持有比例由32.88%稳步上升到46.42%。交通工具和汽车业与其他行业相比，处在较低的水平，其房地产持有比例从01年的18.36%增加到05年的29.15%。另外，从增长变化可以发现前4年中，各行业（除商业连锁）房地产持有量均是稳步小幅增长，而在05年房地产持有量有了显著的提高，其公司房地产均值比前一年增加了2亿元，房地产持有比例也比上一年上升了6.79%，各行业的持有比例也在05年有了显著提高，最显著的是纺织服装外贸业，其房地产比例由04年的31.72%上升到05年46.76%，上升了15.04%。
19、三、 房地产资产的会计分类1. 投资与经营性房地产（1）投资性房地产一些非房地产公司持有房屋的目的不只为了商业运作的需要，还有可能作为投资和发展的资产储备和管理。公司管理和发展的策略不同也会导致对房屋建筑等资产需求和处置的方式不同。国际会计准则第 40 号就规范投资房地产的会计处理，但在国内的公司资产负债表中，还没有对房地产资产的用途做更进一步的区分。在 06 年最新出台的企业会计准则中，第 3 号即为投资性房地产 ：投资性房地产是一项特殊的资产，区别于一般经营性房地产，以往非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物，是作为固定资产或无形资产进行核算的，而企业会计准则单独将企业
20、为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反映。目前世界上对房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。新准则所指的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一项投资，而不是传统意义上的固定资产，且投资性房地产高风险高收益，作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的，因此，需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。投资性房地产主要包括：（1）出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。自用房地产与作为存货的房地产，则不属于投资性房地产。（2）经营性
21、房地产除了持有投资性房地产之外，一些非房地产公司会因为公司发展规划的需要，从事房地产项目的开发销售发展公司的多元化产业，在企业会计准则中，非房地产公司开发的房地产项目一般记入存货中的开发成本和开发商品等科目。做为公司的房地产资产的一部分，房地产项目的开发给公司带来了营业外收益，可视为经营性房地产资产。2、 公司房地产分类研究为了分析公司房地产资产的分类情况，本文依照新准则定义的投资性房地产，根据 0105 年各样本公司资产负债表披露的房屋土地建筑物的分类使用情况，将公司的房地产划分为固定资产的房地产和投资经营性房地产。选择资产负债表中披露的房屋资产租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地
22、使用权以及企业拥有并已出租的建筑物投资性房地产的资产作为投资性房地产，选择存货科目中的开发成本和开发商品等作为经营性房地产。表 3.4（1）分析了每年两类（固定资产和投资经营性房地产）公司房地产资产持有的情况。例如：房地产作为固定资产的比例总作为固定资产的房地产/总房地产资产。可以从表中发现，非房地产公司持有的绝大多数房地产资产为固定资产，五年平均比例达到 79.11%。在过去 5 年中，房地产作为固定资产的比例由 85.29%下降到 71.01%，而投资经营性房地产由 14.71%上升到 28.99%。由于每个公司报表披露的信息全面性不同，投资经营性房地产的选择也存在着局限性，使得统计的结果
23、与实际存在偏差，论文低于实际资产量。但由分析可以看出，投资经营性房地产的总体发展趋势是上升的，随着房地产市场的发展，很多公司也通过持有投资经营性房地产为公司提供多元化收益。将 139 家样本根据房地产资产的两种类型分为两组。表 3.4（2）分析发现，81 家公司在他们的报表中房地产资产只作为固定资产，这一比例占总公司数的58.27%。公司的房地产仅做固定资产，很可能公司持有房地产的目的是为了其主要的商业运作。对于这些公司而言，房屋土地等财产只是公司的一种成本。另外的 58 家公司持有部分的投资经营性房地产，虽然其主营业务不是房地产业，但选择对房地产的投资来获得额外的收益，而且投资经营性房地产的
24、份额也有逐年上升的趋势。表3.5给出了58家持有固定和投资经营性房地产资产公司不同行业和不同房地产密度分布情况。从表中可以发现，服装外贸行业持有的投资经营性房地产的公司较多，有 16 家公司占该行业样本数的 64%，商业连锁业次之，有 15 家公司占行业样本的 44%，交通工具业相对最少占该行业的 30%。对于不同房地产密度的公司分布统计发现，持有房地产比例在 60%以上的公司中有 12 家涉及投资经营的房地产，占该比例样本公司的 52%，持有房地产比例在 40%-60%之间的公司中有 21 家公司持有投资经营性房地产，占原有该比例样本的 63.6%，持有比例为 20%-40%的公司中有 25 家公司，约该比例样本的 32%的公司选择投资经营房地产。以上显示的结果很可能由于不同的公司战略决策的不同，从而决定公司发展是否涉及投资经营房地产。从结果中也可以发现，公司房地产密集度在40%-60%的公司，房地产资产一般为混合性资产。
