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1、建筑房地产业要参本期要目廉租住房建设亟待切实破题 2开发商囤地不断激化供需矛盾 3“国六条”与“国八条”的比较分析 6国际地产服务商抢滩二线城市 9实木地板价格出现新一轮上涨 10控制房价的四个关键问题 152006年1季度江苏省房地产市场形势分析 16韩国加大房产税收力度 20 每周报告：各市场主体对此次调控细则的反应廉租住房建设亟待切实破题2006年伊始，国家发改委、建设部就纷纷出台2006年房地产行业的工作要点和重点，明确要求各地加快廉租房建设；5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议提出“增加经济适用房和廉租房供应”；29日配套细则随即出台，细则中再次强调要求各地加快城镇廉租住房制度
2、建设，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这些政策中无不透露出政府将加大保障力度和分流市场的意图，而廉租房成为保障中的优先部分。廉租房建设和运营分流了市场，满足低收入人群的住房需求，有利于缓解社会矛盾和舆论压力；同时廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%，而这一结果最大的受益者将是普通百姓。但根据目前各地方政府的实施情况来看，廉租房建设还存在很多问题。首先，廉租房体制的推行面临的就是资金瓶颈。第一，政府拨款和公积金增值收益仍是廉租房建设的主要资金来源。其次，廉租房资金来源渠道不稳定，部分城市财政预算安排资金不足。参考国际惯例，廉租房的建设与经营通常是通过民间融资或政府举债的方式发行债
3、券，以此作为长期的资金支持。据悉，日前关于廉租房建设和经营的另一个资金来源正在酝酿中，那就是动用公积金，但目前这种想法仍处于专家讨论阶段，并没有真正实施。其次，廉租房申请“门槛”高使得覆盖面窄，收益范围缩小。目前，国内各地在廉租房对象的确定上基本根据三个指标来进行遴选：户口、家庭月收入、人均居住面积。上海、北京、广州等地明确规定只有具有当地城镇户口的居民才能申请廉租房。在家庭月收入“门槛”方面，各地一般规定申请家庭月收入应在当地民政部门确定的最低生活保障标准以下。在上海，申请人应该是接受民政部门连续救助6个月以上，在北京，连续享受当地城市低保待遇一年以上的家庭才能申请廉租房保障。在人均居住面积
4、方面，北京与上海、广州稍有不同，规定人均住房使用面积低于7.5平方米（含）的家庭具有申请廉租房保障资格，上海和广州的标准都为7平方米,广州还规定申请人应该是无住房及租住私房的家庭，即“无房户”。上述指标规定可能过于严苛，不仅将一大部分家庭月收入在当地最低生活保障标准以上但是无力购房、租房有困难的城市居民，即所谓“夹心层”，排斥出廉租房保障范围，也将为数不少的当地低保户挡在廉租房“门槛”之外。廉租房建设不仅有利于房价的长期稳定，更是住房保障体制中的重要一环，地方政府要如何以切实行动来“破题”，将中央的指导性措施真正落实到地方，正成为这一体制得以加速发展的关键。热 点 分 析开发商囤地不断激化供需
5、矛盾国六条新政将严厉打击囤地行为本刊综述 据了解，现行的城市房地产法和早前国土资源部发布的闲置土地处置办法虽然对闲置土地处置作出了规定，但开发商利用各种名目变相囤地现象依然严重。随着我国土地制度改革的推进，经营性土地从原来的协议出让向公开“招拍挂”方式转变。与此同时，部分开发商囤积土地的方式也由原来的“暗箱”操作、“跑马圈地”转变为“拿地后按兵不动”，或者“挖一个坑就不再建设”等，以此变相囤积土地、哄抬房价。囤地现象在我国主要城市愈演愈烈国土资源部新近发表的2005年土地资源公报显示，截至2004年底，国内城镇闲置土地已达7.2万公顷，其中包括住宅用地在内的经营性土地占了相当大的一部分。北京国
6、土局副局长张维早先也表示，2005年北京闲置土地约在6000公顷左右，遏制闲置土地数量扩容的任务刻不容缓。就在国土资源部指责开发商们一边囤地一边喊地荒的时候，开发商一边捂盘惜售一边唱涨房价的现象仍在继续。据广州媒体报道，在五一黄金周里，广州“没有楼盘不囤货”。而这样的囤售现象并非广州所独有。北京建委发布通告称，截至五一节前，北京市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米。开发商为了土地定价权而囤地目前，房地产商在国内一、二线城市加大拿地力度的同时，其触角也已伸向一些三线甚至连三线都够不上的城市。这些被囤积的土地长期处于待开
7、发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费。但是这些浪费的资源，对于开发商来说，却拥有了土地的定价权。一位广东的地产商表示，“在特定区域控制房价并不难。只要区域内没有形成可以参考价格的其他竞争楼盘，购房者就无法知道楼盘的成本。那么，开什么价格就由开发商说了算。” 可见，动辄万亩的圈地对于房地产开发商的意义是通过垄断土地来垄断房价。土地囤积在地产商的手里，政府就减少或失去了对房市调控最有力的物质资源，这间接地助长了房地产商对整个房市的操纵行为。另外，各地政府为了谋求通过房地产开发来创造GDP增量，体现自己的政绩，也会纵容开发商们的囤地行为，这也是囤地现象愈演愈烈的原因之一。囤地进一步导致楼盘囤售囤地
8、的直接后果就是楼盘的囤售。因为开发商是供给者，他们控制了房地产市场最源头的供应环节。这决定了开发商不仅是参与游戏的人，也是主导甚至制定游戏规则的人。这个规则中的房屋供应类型、价格设定、销售方式等全部由开发商一手操控。由此，供给形势会变得极不明朗，市场就会向开发商倾斜，造成供需关系失衡和畸变。可以想象，当市场被供给方垄断之后，消费环境会迅速恶化，变得混沌不清。这会使不择手段牟取利润的开发商变成最大的投机商贩，为了达成利润最大化的欲求和野心，他们有绝对便利的条件进行种种投机拉高价位。而消费者始终处在一种完全被动的市场环境里。我们必须看到，这种情况的出现根本上是政府对市场的有效监管缺位造成的。住房市
9、场化后，政府成了市场的指导者，从市场主体角色中逐渐淡出，但市场防范与预警机制跟不上，使市场步入了恶性发展歧途。在住房市场化进程的最初阶段里，作为供应主体的开发商们一跃成为市场主体，相对而言，消费者则沦为市场客体，只是个受众，连参与者恐怕都很难算得上。国土资源部重拳打击囤地行为在这些囤地行为面前，国家不可能坐视不管。为了进一步节约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地的闲置，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行），并规定自2006年7月1日起试行。国有土地使用权出让合同补充协议共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系
10、数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等及违约责任都做了明确约定。为保证用地者及时开发利用土地，防止开发商长期大量囤积土地，补充协议约定了建设项目的竣工时间。受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。另外，在最新公布的九部委“国六条”细则中，还规定了国家将加大对闲置土地的处置力度。具体包括，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管；对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽按照合同约定日期动工建设，但开
11、发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。营业税时限延长对二手房市场的影响二手房源的有效供给将可能减少本刊综述 2006年5月29日，九部门联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中规定从2006年6月1日起，将再交易房产缴纳全额营业税的时间进行延长。即从现在执行的“个人对外销售购买不足2年的住房全额征收营业税”调整为5年。二手房源的有效供给可能将受到抑制 从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但是，这是在基于市场只存在增量房（或商品房）
12、市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产供给产生影响。然而，当前国内主要城市的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这一过程中，很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给。但是营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，阻碍了二手房源的有效供给。另外，因为营业税征收时限延长至5年，使得原本不需缴纳营业税的业主也将面临5.5%的税费出售成本的增加，从而将会大大降低出售者的出售意愿，导致二手房源有效供给的进一步减少。以北京为例，当前北京二手房市场中有将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大。在这部分业主的出售成本增加，出售意愿降低的情况下，
13、这部分房源放量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成很大的打击，成交量很有可能将严重下挫。交易成本的增加可能导致房价上涨营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重新又划入了营业税费征收的行列。其实，从目前的市场来看，营业税能否如实征收，对政府部门提出了很高的要求，这势必会迫使各地政府加大人力、物力、财力来防止税费的漏报、瞒报。但是，即使营业税费能够征收上来，对于拥有房源的业主来说，也是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加的支出完全或部分转嫁给购房客户。这样，单个一套物业的成交价格自然就会提升。据有关的统计资料分析，从去年营
14、业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推了房价的上涨。部分二手房需求将会隐藏或者转移去年二手房出售者能够将税费顺利转嫁给购房者，其关键原因在于部分城市商品房市场的结构性供需矛盾无法解决，使得消费者的购房渠道较窄；而且一部分出售者也可以通过“以租代售”等方式顺利实现营业税的转移。但是，此次营业税征收时限延长至5年，使得出售者对于出售时间的机会成本增加。这就会促使消费者对于未来房价的平稳产生较大的预期，从而会将购房需求进行“隐藏”，而这也是消费者对政策出台的一种本能反应；同时此次政策明确指出保证中低价位、中小套型普通商品住房的土
15、地供应，这必然会导致一部分二手房消费者的需求实现转移。稳定房价是一个持久战从整体上来说，调整后的营业税加大了对倒买倒卖行为的打击范围，具有积极的作用。此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的也是想尽快使房地产价格有所下滑。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量的过快增长，因为二手商品房的价格远高于已购公房的价格。但由于市场的刚性需求依然存在，为了避免这部分被抑制的消费需求转向一手房市场，进而又出台提高一手房首付这一政策作呼应。但即便是这样，二手房有效房源供给量的减少，将直接会影响到一部分解决自住需求的人群向一手房市场转换。因为，即便是首付比例的
16、提高，购买人群的刚性需求仍然是存在的。所以，稳定房价是一个持久战。专 题 分 析“国六条”与“国八条”的比较分析本刊综述 在“国八条”出台一周年之际，今年5月17日“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控序幕的开启。国土、金融、税收、建设等九部委积极回应，5月29日联合发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。尽管“国六条”是“国八条”政策的延续和完善，但两者肯定是有区别的，那么“国六条”与“国八条”以及以往的其他宏观调控政策有何区别，它能否取得更好的调控效果呢？一、“国六条”与“国八条”有何不同“国六条”VS“国八条”1、出台的宏观经济背景有差异“国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快。
17、2005年之前，我国房地产投资一直偏快，都在30%左右的高位运行：2003年的房地产投资增长速度是30.3%，2004年的房地产投资增长速度是28.1%，2005年2月份的房地产投资增长速度为同比27%。因此，在“国八条”出台前后的一段时期，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资增长速度过快”的结论。但受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，到2005年12月份，房地产投资增长速度已经降到20%以下。从2006年第一季度的统计数据看，城镇固定资产投资增长速度为29%，而房地产投资增长速度只有20%，房地产投资增长速度已经降到合理的区间。如果对房地产行业的调
18、控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快，对钢铁等产能过剩的行业会产生严重的影响。因此，“国六条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。它的出台主要是因为自中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。2、调控的着力点不同总的来说，控制房价都是这两次调控的核心目标，但是两者调控的着力点不同。“国八条”的主要措施是严控土地和信贷“两个闸门”，以降低房地产投资增长速度和房价上涨速度，它调控的着力点在于房地产供给。而如果只是
19、控制土地，压缩投资，在需求所受影响不大的情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。由此，对土地与供给问题的重新认识与界定是这次调控与前几次最大的不同点之一。“国六条”不再是用最严格的手段限制土地的供给，而是科学地确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价，增加供给与抑制需求同时进行。同时，“国六条”在打击房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源方面也加大了力度，这从“国六条”实施细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见得到了印证。意见要求，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控
20、制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。在土地方面，意见要求土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准终止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。“国六条”的实施细则中对于调整住房结构也有大量的量化指标，例如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定
21、，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这样，住房结构调整成为“国六条”调控的重点，房地产供给与需求同时成为调控的着力点。3、中央调控的决心更大，对地方政府在调控中的角色和职能有所强化“国八条”是由七部委颁发的，即建设部、国土资源部、财政部、国家发改委、国税总局、央行、银监会，而此次“国六条”的制定和实施是由九部委参与的，增加了监察部和统计局，这说明将中央加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，加强对房地
22、产市场的监管。另外，在“国八条”的具体实施过程中，表现出一些地方政府与中央利益之间的冲突和博弈，地方的执行不力直接弱化了政策的实施效应，正基于此，在此次“国六条”中，增加了监察部，强化地方政府在调控中的角色和职能，使中央政府和地方政府齐心协力，共同解决市场中的结构性矛盾，确保“国六条”的实施。4、税收和信贷将成为调控杠杆。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。这是“国六条”的第二条，而“国八条”中并没有相关的规定，这意味着，政府将进一步强化税收和信贷政策对房地产市场的调控作用。还有一点值得注意的是，由于我国各地的发展程度差异较大，房
23、地产带有很强的区域性特征，很难用统一的政策分别解决不同地区的不同问题，新一轮调控更强调“区别对待”。“有区别的调整住房信贷政策”告别了以往的“一刀切”政策，明确指出了“区别对待”和“分类指导”的方针，这也是“国六条”的关键之处。二、新一轮调控仍远未结束，政策执行力度决定调控效果据悉，“国六条”细则出台后，政府正在听取业内的反映意见并征求意见，可见调控政策远没有结束，各地的细化政策会如何，如何增强政策的可操作性，都需要耐心等待。就调控力度而言，新的调控政策可谓细致入微，对于开发企业、各级政府相关部门等都提出了更加严格的要求，这对于房地产市场的健康发展是一个利好政策。但是，由于房地产行业本身具有周
24、期性，其中部分政策可能要经过两年甚至更长时间才能起到可见的市场效应。就新的政策将对房地产开发商将产生多大的影响而言，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的规定对开发企业不会造成多大影响，而调控措施中土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位的规定对企业影响是较大的，这可能导致大的房地产开发商逐步实现规模化，而一些小的房地产开发商将被市场所淘汰。因而，总体而言，此次调控是以往调控政策的延续，力度有所加强，也更加具体量化，如果意见中提到的措施能够落实到位，而且今年的土地供给不会明显少于去年，那就很可能保证中低档住房的
25、供给增加，房价将有望企稳，不过大幅下降的可能不大。但具体调控效果如何，仍需要关注政策的具体实施细则和实际的落实执行情况。虽然与前几次的调控相比，过去许多措施是直接针对于市场或市场中的经营主体与消费主体，针对于交易过程与交易对象，而此次调控更侧重于对于政府的管理、引导、规范、监督进行调控，对地方政府在调控中的角色和职能有所强化，但是新措施中还是有太多可操作的空间。例如，意见第3条规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时
26、按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”如果这一条能够落实，确实会抑制炒房，因为炒房的成本增加了，但是问题的关键仍在执行上。趋 势 分 析国际地产服务商抢滩二线城市紧随跨国企业地产扩张的步伐本刊综述 4月末，第一太平戴维斯正式宣布将原杭州办事处升级为分公司，全力进入浙江市场，并以此为基点加速拓展其全国二线城市业务。而“五大行”中另外几家亦是不甘示弱，纷纷抢滩二线城市。跨国企业地产扩张转向二线城市目前，国际企业对中国内地的物业投资只占整个亚太区的4%，而对日本的物业投资金额为各区之冠，占亚太区总商业物业投资总额330亿美元的36%，其后是澳大利亚和香港。然而，据国际物业顾问戴德梁行的
27、调查显示，中国内地未来将成为最受投资者欢迎的跨境房地产投资地区。随着中国内地成为投资者的新焦点，一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展己日趋成熟，竞争也越来越激烈，从而使相对的投资风险上升，回报下降，也间接增加了一些基数较低的城市，如成都和武汉的投资吸引力。另一方面，去年成都和武汉的经济都以14%的高速增长，较全国平均水平高出5个百分点，人民生活水平及消费力增高，为房地产需求带来一定支持，二线城市逐渐成为跨国企业地产扩张的目的地。国际地产服务商跟随客户迁移众多外资房地产巨头对二线城市的青睐成为第一太平戴维斯等代理行业迅速在此升级业务的动因，在这场抢滩二线
28、城市的争夺战中，它们的部分拓展是跟随着老客户的步伐而动的。目前，第一太平戴维斯已顺利参与到钱江新城项目的前期规划与物业管理工作当中，近日又与杭州上城区相关部门签约，参与杭州欧洲街二期项目业态规划。除了杭州之外，外资开发商关注的其他城市也将成为第一太平戴维斯的跟进地点，预计今年下半年会首先将成都升级为分公司，另外天津、苏州也都是首选的发展城市。“五大行”中另外几家亦是不甘示弱。仲量联行5月16日与美国瑞阳开发集团达成协议，正式成为其在苏州工业园区的高端写字楼“中银惠龙大厦”独家租赁代理，仲量联行已经将业务拓展到14个二线城市。除苏杭、南京一带外，戴德梁行、高力等国际地产服务公司目前在二线城市扩张
29、则主要集中在重庆、成都、天津等地。此外，戴德梁行还将触角伸进了西安、武汉，去年其在当地开设了两个新的分公司。另一方面，宏观调控以后，开发商面临了从未有过的压力和挑战，而其融资渠道较为狭窄，恰好成了国际服务机构未来新的业务增长所在。这使得除提供传统的服务品种(中介代理、项目策划咨询、物业管理、估价等)以外，成立房地产信托基金顾问小组这类部门，亦是外资咨询机构的趋势所在。延 伸 分 析实木地板价格出现新一轮上涨国际木材价格上涨波及实木地板企业本刊综述 目前，国内地板企业由于普遍使用价格不断上涨的国外木材作原料，国内的实木地板将继4月1日国家开征消费税之后，出现新一轮的价格上涨。木材价格持续大幅上涨
30、据上海市统计局最新发布的数据显示，受国家4月1日对实木地板开征5%消费税的影响，实木地板价格上涨已经在零售市场出现。上海4月份木地板的价格比3月份上涨了9.2%，同比涨幅达到11.8%，属于上海市4月价格上涨较为明显的消费类商品之一。与此同时，实木地板企业又面临着另一大压力：木材价格要大幅度上涨10%以上。上海安信地板公司执行总裁程文韬表示，由于国内实木地板99%以上都使用国外的木材，而目前国际市场木材价格已经开始上扬，今年木材价格还会上涨至少10%以上。一些名贵木材的涨价幅度可能更多一些，如柚木，其涨价幅度可能在20%左右。实木地板价格受到国际市场影响虽然我国木质地板市场2005年供应量由2
31、004年的1.3亿平方米上升至2.3亿平方米，但是，现在的形势是全球木材供应出现短缺。国内地板企业的原木主要来自巴西、俄罗斯、东南亚以及非洲，国际市场的任何风吹草动都会影响国内实木地板的价格。在此次涨价中，红檀实木地板的价格上涨幅度最高。该地板在广东卖到每平米460元，比一个月前上涨了近20%；目前价格最低的紫檀实木地板也要卖每平米300元。实木地板的价格坚挺已经导致了销售量略有下降，选择复合地板的消费者较过去有所上升。复合地板销售势头良好实木地板涨价已经促使消费量向复合地板分流。广东的有关数据和上海建材市场的数据显示，在实木地板销量下降的同时，复合地板的销量较上月有10%左右的上涨。主要原因
32、就是复合地板便宜，质量较好的也仅售120多元每平方米。经销商表示，现在大多数的家庭装修愿意选择复合地板。虽然与实木地板相比复合地板在外观上低了一个档次，舒适性也差了一些，但是，实木地板每两年就要打蜡一次，复合地板却不需要保养，并且复合地板耐磨，装修起来的工序也比较简单。所以一些家庭更青睐复合地板。实木地板厂商积极促销实木地板的涨价对制造商构成了很大的市场压力，各地销售商相继在各个主要城市开展积极的促销活动。比如，南京市民可以到生产基地以工厂签单价优惠购买地板。又如，圣象推出的“地板限时大抢购”活动，在各个主要城市开展全场两小时的强化木地板大抢购。康树实木地板也在全国主要城市进行全场大放价，其中
33、不乏多款本年度刚上市的新品，而且所有产品都以低于平时市场的价格进行销售。外资积极进入我国建材领域水泥、玻璃产业独立性受到影响本刊综述 近半年内，我国国内的几大水泥生产企业的背后，全都出现了外资控股或者参股的影子。最早是华新水泥，然后是四川双马，最近是海螺水泥。而放眼建材行业的其他领域，皮尔金顿、圣戈班等外资玻璃企业更是早已控股或者参股了相当数量的中国企业。外资重金入股我国本土水泥企业2006年2月，四川双马在公告中称，公司已经从第一大股东四川双马投资集团有限公司处获知，绵阳市国资委拟将其持有的四川双马投资集团公司的89.72国家股股权转让给拉法基中国海外控股公司，此次转让已经得到了四川省政府的
34、批复。双马集团是四川双马的第一大股东，持有其66.5的股份。这次股权转让标志着世界500强之一的法国拉法基集团正式入主四川双马。2006年3月，华新水泥在公告中称，公司与其第二大股东瑞士Holchin B.V.于3月6日签署了外国投资者战略投资框架协议，拟定Holchin B.V.通过由华新水泥向其定向发行A股的方式对华新水泥进行战略投资，增持其在华新水泥的股份。如果此次增发成功，瑞士Holchin B.V.将成为华新水泥的控股股东。2006年4月，海螺水泥在公告中称，海螺集团已与战略投资者MS Asia Investment和国际金融公司（IFC）就拟进行的股份转让之数量、价格以及出售股份的
35、限制条件等部分内容进行了调整。海螺集团拟出让给上述两家公司的合计股份数量不变，仍为18000万股，公司控股权暂时不会因此发生变更。专家质疑建材产业的独立性其实，早在此轮外资蜂拥介入水泥行业之前，建材行业早已是外资并购的又一大主战场，建材流通领域、玻璃制造领域频频出现外资的影子。耀皮玻璃是国内实力最强的玻璃制造商之一。今年6月，公司将对旗下的常熟耀皮玻璃有限公司进行重组，重组之后，耀皮玻璃和皮尔金顿意大利有限公司将各占50%股权。目前，海螺水泥、四川双马的并购申请正在等待国家有关部委的批复，因为这些企业在国内水泥行业内的地位举足轻重，也有不少人士提出异议，认为近期外资在中国建材市场的频频出手，已
36、使产业独立性受到了影响。但是，这些企业内部对这样的异议却不以为然。海螺水泥工作人员就表示，近几年，国内以海螺、华新、冀东等为代表的大型水泥企业，在各自的市场区域内跑马圈地，快速发展，纷纷成为产能超过千万吨级的大型水泥企业集团，我国水泥产业市场集中化程度正在迅速提高。在这种背景下，外资想通过参股介入到这一产业整合的过程中来，是寻求利润的表现，是市场经济的必然规律。从海螺水泥来看，所引进的外资主要是资本型企业，可以提供海螺水泥在市场整合过程中所缺少的大量资金，这种股权出让不会影响到公司控制力的变化。 本周重点 【政 策 指 向】国土资源部：紧急通知停止别墅类项目供地国土资源部日前发出紧急通知，规定
37、在中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地的手续，并对别墅进行全面清理。要求各级国土资源管理部门进一步从严土地管理，抑制一些行业和地区固定资产投资增长过快的势兴，严禁一些地方违法违规占用土地。通知突出强调，各地不得违反土地利用总体规划和年度计划用地。凡擅自突破土地利用年度计划的，将被加量扣减下一年度的农用地转用计划指标。通知具体内容包括，房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，而且供地计划要向社会公布。严格限制低密度
38、、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，一律停止其供地和办理相关用地手续，并进行全面清理。国家外汇管理局：即将出台限制外资政策为了阻止外资投机炒作中国房地产业，国家外管局正在密切关注房地产领域的外资流动，未来将从“技术层面”对外资投资房地产加强监管和限制，如进一步收紧房产交易结汇的审核、对房地产企业引进外资和境外上市加强监管和设限等等。外资炒房带来的金融风险已引起中央决策层的高度关注。不久前，国务院有关部门联合召开有关房地产政策会议，会议认为，目前外资对国内房地产市场介入过深，投资额越来越大，应该注意防范相关金融风险。会议还特别点名提到摩根士丹利、麦格理银行、美
39、林、高盛等多家外资机构。上海银监局：不得变相放宽个人住房贷款条件上海银监局最近特别发文，要求各银行审慎对待房贷新业务，严格控制借款人资质。上海银监局指出，由于商业银行个人房贷业务已经连续多月缩水，个别银行推广房贷新产品时出现了一些有碍市场秩序与稳定的迹象。为此，要求在沪各商业银行在推出个人房贷新产品的同时，要加强合规风险管理，严格市场准入程序，及时向监管部门报告新产品的推出和开展情况。上海银监局称，对于新推出的个人房贷产品，银行在业务推广中不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准，而应建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当
40、经营活动。另外，银监局还要求各银行尽快建立相应的后评价制度以及加强员工的操作风险防范管理。【学 界 看 法】此次房地产调控效果最快2到3年产生本刊讯 中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展与制度研究室主任易宪容认为，此次调控新政尚属温和，重点影响在中长期，短期影响并不明显。此次调控新政的重点在于调控国内房地产行业的“痼疾”供应结构，而调整供应结构必然是长期过程。再次大规模出台调控政策，表明了政府的决心，因此这些政策会被坚决执行不容置疑。它将最终改变国内房地产的发展模式，也会改变开发商旧的经营模式，毕竟在加强面对中低收入家庭需求的住房供应后，开发商以往为富人造房的经营模式必须调整。从供应结构上
41、进行调整，让中低收入住房消费者正常地走入市场，符合房地产行业以解决居住问题为主要任务的本意。而受开发周期的限制，这个效果最快会在2到3年产生，慢则要4到5年。同时他还指出了此次新政存在的一些需要补充改进之处，如对限制外资流入国内房地产市场的问题还是没有明确细则。在货币基金组织187个国际成员中，有137个国家有严格的限制外资流入的政策，而我国甚至还未在金融领域完全对外开放，更应该对流入房地产的外资有所限制。城市规划不合理助涨房价本刊讯 中国管理科学院研究员李开发表示，城市规划的不合理是导致城市房价暴涨的主要因素之一。首先，“单中心”推高房价。许多大中城市的市中心过高强度地开发写字楼、办公楼，行
42、政单位过度向中心区集中，其他商务资源也过多地向市中心区聚集，住宅建设则过多地向远郊区扩展，这是直接导致房价超常上涨的根本原因之一。其次，“多中心”流于形式。近几年来，国家发改委颁布了关于城市规划体制改革的文件，国家建设部也颁布了城市规划的细则，特别是去年10月份国务院关于城市规划的相关文件的出台，对多年来城市规划作用的弱化问题提出了有针对性的解决方案。但许多地方政府与主管部门依然未能很好地把规划的作用落到实处。再次，写字楼“郊区化”推动“多中心”。如果将住宅区向市中心发展，将写字楼外移，情况就会显著改观，亦能推动“多中心”的形成，房价的上涨势头也会得到明显遏制。在郊区办公更加方便，居住城郊的时
43、间成本也会大大减少，因此，中心区的住房需求将会下降，房价将会明显下跌，而郊区的房价虽然也会有相应的提升，但由于开发的资源大大增加，所以总体的房价水平将会呈现下降趋势。最后，行政中心外迁改变“单中心”。无论如何，行政中心外迁是众望所归，只是时机问题。行政中心外迁的前提条件是先建设好新城，或者说是先建设好新的行政中心。【业 界 观 点】应警惕房地产过度增长的挤出效应本刊讯 国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广表示，应警惕房地产过度增长的“挤出效应”。经济增长过度依赖房地产的确是个问题。中国的房地产信贷投放增长过快，并可能带来三大“挤出效应”，一是房地产消费过度增长挤压其他行业；二
44、是高房价会抑制城市化的发展，此轮房价攀高并非城市化造成，因为城市人口并未增加多少；三是在房地产消费上多支出，别的方面反而支出少了，所以中国的CPI(居民消费价格水平)是下降的。这三方面的影响最终带来的将是市场消费的不足。中国的房价收入比已经达到14：1。房价被严重高估的主要原因其实在于市场存在大量的投资投机购房，从这个角度而言，国内房价主要取决于投机需求，而非自住需求，由于投资需求对市场供求情况的放大效应，投资需求的变化更容易造成房价的波动。此轮房地产宏观调控远未结束本刊讯 全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，我们的房地产宏观调控正在贯彻实施阶段，并且远未结束。在国家明确提出建立和谐社会
45、与科学发展观的大背景形势下，我国的房地产重心将从1988年第一次房改后的发展经济功能再向发展社会功能倾斜、转移。这一次的“国六条”及其细则就已反映出来：一是房地产业仍是支柱产业的地位明确；二是地区特别是城市政府这一执行对象明确；三是大力发展中低价位、中小套型普通商品住房的重点明确；四是整个“十一五”期间这一调控执行期明确。同时，此次政府是希望通过调整供应结构来引导市场需求和消费理念，但调控新政在严密性上仍存在一些问题。在结构调控上，新政是限面积、限比例，但没限价格；有很多本来90平米的小户型，同样可以卖到1.5万/平米，不等于小户型就便宜，在土地调控上，针对土地供应总量，针对中低价位、中小户型
46、，普通商品住宅，这里是针对总量，就是针对今年所有批出去的总量，而不是仅仅一个项目。新政是限套型、限价格，但没限面积；在信贷调控中，新政是限套型、限面积，但没限价格。个人住房按揭首付针对的是住房性质，自住房的套型付20%，如果不是自住型的、90米以上的是30%，这里面各个部门提出的意见不是在一个层面上，甚至很难用一个标准去检查这三件事，不是处在一层面上。政府部门的意见似乎还不在同一层面上，未来在操作中还需要细化。“国六条”细则出台后，政府正在听取业内反映、征求意见。所以说调控政策也没有结束，各地的细化政策会如何，如何增强政策的可操作性，大家要静心等待。【报 告 精 粹】控制房价的四个关键问题有人
47、认为房价上涨的根本原因在于地价上涨，而地价上涨则因为实行土地招拍挂制度。但事实上，土地招拍挂制度符合市场规律，并非引起房价上涨的根本原因。实行招拍挂制度，利于公开、公平、公正的竞争，并可以杜绝“权钱”交易，利于制约腐败和“寻租”行为。土地实行招拍挂之后，地价确实有所上涨，但这并不会决定房价上涨，因为地价在房价构成中，仅占20%到30%，成本价与销售价之间还有很大空间，即使开发商的土地是通过协商以较低价格取得，其售价亦会随市场情况变动，而不会低价售出。土地属于稀缺的不可再生资源，地价上涨是必然趋势。从实行招拍挂制度之后的地价来看，总体上是合理的，天价拿地也只是个别现象。也有人认为，土地供应太少导致房屋供应太少，从而加大供需矛盾，拉动房价上涨。这种说法也是不符合实际的。不少城市还有大量的闲置土地，土地利用率并不高。随着城市开发建设的进一步深化，可开发利用资源越来越少，土地不可能完全敞开上市，必须保证长远的可持续发展。土地“招拍挂”制度是符合市场经济规律的，并不是导致房价猛涨的罪人。要控制房价，须解决
