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1、ChinaVankeCo.,Ltd.万科企业股份有限公司 InterimRepor t2014中期报告 重要提示： ImportantNotice: 本公司董事会、监事会及董事、监事、高 TheBoardofDirectors(the“Board”),theSupervisory 级管理人员保证本报告所载资料不存在虚 CommitteeandtheDirectors,membersoftheSupervisory 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对 Committee(“Supervisors”)andseniormanagementof 其内容的真实性、准确性和完整性承担个 theComp
2、anywarrantthatinrespectoftheinformation 别及连带责任。 containedinthisreport,therearenomisrepresentationsor misleadingstatements,ormaterialomission,andindividually andcollectivelyacceptfullresponsibilityfortheauthenticity, accuracyandcompletenessoftheinformationcontainedin thisreport. 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、魏斌 Ch
3、airmanWangShi,DirectorYuLiang,DirectorSunJianyi, 董事、陈鹰董事、王文金董事、张利平 DirectorWeiBin,DirectorChenYing,DirectorWangWenjin, 独立董事、华生独立董事、罗君美独立董 IndependentDirectorZhangLiping,IndependentDirector 事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会 HuaSheng,IndependentDirectorElizabethLawand 议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出 IndependentDirectorHaiWenatte
4、ndedtheBoardmeeting 席本次董事会，授权魏斌董事代为出席会 inperson.ViceChairmanQiaoShibowasnotabletoattend 议并行使表决权。 theBoardmeetinginpersonduetobusinessengagements andhadauthorisedDirectorWeiBintorepresenthimand voteonbehalfofhimattheBoardmeeting. 公司2014年半年度不派发股息、不进行 TheCompanywillnotpaydividendortransfercapital 资本公积金
5、转增股本。 surplus reserveto sharecapitalfortheinterimperiodof 2014. 文中金额货币币种未做特别说明均指人民 Unlessotherwise specified,thecurrencyhereinrefersto 币。 Renminbi(“RMB”). 本公司及本公司附属公司（本集团）半 TheCompanyanditsSubsidiaries(collectively,the“Group”) 年度财务报告未经审计。 interimfinancialreporthasnotbeenaudited. 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董 Ch
6、airmanWangShi,DirectorandPresidentYuLiang,and 事、执行副总裁、财务负责人王文金声 Director, ExecutiveVicePresidentandFinancialDirector 明：保证半年度报告中财务报告的真实、 WangWenjindeclarethatthefinancialreportcontainedin 完整。 theinterimreportiswarrantedtobetrueandcomplete. 截至报告期末，公司合并报表范围 AsattheendoftheReportingPeriod,theGrouphada 内
7、有1,747.4万平方米已售资源未 totalareaof17,474,000sqmsoldbutnotyetbooked 竣工结算，合同金额合计约人民币 statedinthe consolidatedstatements,as construction 2,027.6亿元，较上年末分别增长 hadyettobecompleted.Theseunbookedresources 21.6%和24.9%，为未来的业绩体现 hadacontractamountofapproximatelyRMB202.76 奠定了良好基础。 billion.Theareaandcontractamountwere
8、21.6% and24.9%higherthanthoseattheendoflastyear respectively,providingasolidfoundationforrealizing theGroupsfutureperformance. 报告期内，本集团坚持审慎的拿地策 DuringtheReportingPeriod,theGrouppersevered 略，在严格控制投资风险的前提下， withaprudentlandacquisitionstrategy.Inline 根据实际发展的需要适度补充项目资 withitsstringent investmentriskcont
9、rol,theGroup 源。上半年本集团新增加开发项目 appropriately replenishedqualityproject resources 19个，按万科权益计算的占地面积 inaccordance withits actual development needs. 约92.4万平方米，对应的规划建筑面 Inthefirsthalf oftheyear,theGroupacquired19 积约264.1万平方米，平均楼面地价 developmentprojects,withasiteareaattributableto 约人民币3,665元平方米，继续保 Vankesequ
10、ityholdingofapproximately924,000sqm, 持在合理水准。本集团积极尝试小 representingacorrespondingplannedgrossfloorarea 股操盘的轻资产运营模式，上半年 (“GFA”)ofapproximately2,641,000sqm.Averageland 新增项目中，4个项目的权益比例低 premiumoffloorareawasapproximatelyRMB3,665 於50%，6个项目的权益比例为50% persqm,whichremainedatareasonablelevel.The 或51%。小股操盘模式的推广
11、有 Groupactivelyexploredalightasset-basedoperational 助於减少对股权融资的依赖性，提高 modelof“participatinginprojectmanagementwith 本集团为股东创造回报的能力。 minorityshareholding”.Theshareholdingpercentage offourofthenewlyacquiredprojectsinthefirsthalf oftheyearwaslowerthan50%,whilethatofsixof theprojectswas50%or51%.Thepromotio
12、nofthe modelof“participatinginprojectmanagementwith minorityshareholding”helpedreducerelianceonequity financingtosustaingrowthandstrengthentheGroups abilitytogeneratereturnsforshareholders. 截至报告期末，本集团规划中项目 AsattheendoftheReportingPeriod,theGFAof 按万科权益计算的建筑面积合计 theGroupsprojectsunderplanningattributa
13、bleto 3,986.3万平方米，可满足未来两到 Vankesequityholdingamountedtoapproximately 三年的开发需求。本集团还有一批参 39,863,000 sqm,whichwassufficienttomeetthe 与旧城改造的项目，按当前规划条 Groupsdevelopmentneedswithinthenexttwoto 件，此类项目中万科权益建筑面积在 threeyears.Inaddition,theGroupwasalsoinvolved 报告期末合计约295.2万平方米。 insomecity-redevelopmentprojects.
14、Accordingtothe currentplanning,theaggregateGFAoftheseprojects attributabletoVankesequityholdingattheendofthe ReportingPeriodwasapproximately2,952,000sqm. 10 本集团存货结构继续保持在合理水 TheGroupcontinuedtomaintainareasonableinventory 准。截至报告期末，本集团各类存货 structure.AsattheendoftheReportingPeriod, 中，已完工开发产品（现房）人民币 the
15、GroupsinventoriesincludedRMB19.23billion 192.3亿元，占比5.6%，与年初基本 of completedproperties(properties readyforsale), 持平。 accountingfor5.6%,keepingstablewiththatattheend of2013. 本集团继续保持稳健的财务状况。报 TheGroupcontinuedtomaintainasoundfinancial 告期末，剔除并不构成实际偿债压力 position.AsattheendoftheReportingPeriod,the 的预收账款後，公
16、司其他负债占总资 Groupsotherliabilities(excludingreceiptsinadvance 产的比例为42.8%，较2013年底下降 thatdidnotconstituteanyactualrepaymentobligation) 2.8个百分点。公司净负债率（有息 accountedfor 42.8%of totalassets,representinga 负债减去货币资金，除以净资产）为 decreaseof2.8percentagepointsfromthatattheend 36.4%，仍保持在行业较低水准。 of2013.TheGroupsnetgeari
17、ngratio(interest-bearing liabilitieslesscashandcashequivalents,dividedbynet assets)was36.4%andcontinuedtostayatarelatively lowlevelintheindustry. 受益於积极销售和谨慎投资的策略， Benefitingfromproactivesalespromotionandprudent 本集团仍然保持着较为良好的资金状 investmentapproach,theGroupcontinuedtomaintain 况。报告期末，本集团持有的货币资 asolidca
18、shposition.AsattheendoftheReporting 金（包含受监管资金）较1季度末有 Period,theGroupscashandcashequivalents(including 所增加，为人民币428.6亿元，大於 pledgeddeposits)improvedfromthatattheendofthe 银行和其他金融机构一年以内到期的 firstquartertoRMB42.86billionandwashigherthan 有息负债总和人民币222.8亿元。 RMB22.28billion,beingthetotalamountofbankloans andbo
19、rrowingsfromfinancialinstitutionsduewithin oneyear. 报告期内，为进一步激发经营管理团 During theReportingPeriod,theGroupstartedto 队的主人翁意识、工作热情和创造 introducethebusinesspartnershipscheme,inorder 力，强化经营管理团队与股东之间共 to further promotethesenseofownership,work 同进退的关系，本集团开始推行事业 enthusiasmandcreativityamongtheoperations 合夥人机制。
20、在项目层面，本集团建 andmanagementteams,andtostrengthentheties 立了跟投机制，对於今後所有新项 betweentheoperationsandmanagementteamsand 目，除旧改及部分特殊项目外，原则 shareholdersthroughlinkinguptheircommoninterests. 上要求项目所在一线公司管理层和该 At theprojectlevel, theGrouphasestablisheda 项目管理人员必须跟随公司一起投 co-investment systemapplicabletoallnewproject
21、s 资，除公司董事、监事、高级管理人 exceptforredevelopmentprojectsandcertainspecial 员以外的其他员工可自愿参与跟投。 projects.Pursuanttotheco-investmentsystem,frontline 在公司层面，成立了事业合夥人持股 managementundertheproject,andmanagersof 计划。首批事业合夥人已将其在经济 thesaidprojectshall,in principle,co-investwiththe 利润奖金集体奖金帐户中的全部权 Group;employeesotherthan
22、theCompanysdirectors, supervisorsandseniormanagementcanchoosewhether ornottoco-investintheproject.Atthelevelofthe company,theGrouphasestablishedabusinesspartner 11 益，委托给深圳盈安财务顾问企业 stockholdingplan.Thefirstgroupofbusinesspartners （有限合夥）（盈安合夥）的普通合 havealreadyentrustedalloftheirentitlementsinthe 夥人进行投资
23、管理。自2014年5月28 collectivebonusaccountsforeconomicprofitbonus 日以来，盈安合夥通过券商集合计划 tothe generalpartnersofShenzhenYinganFinancial 多次增持万科A股股票。截至2014年 ConsultancyEnterprise(limitedpartnership)(“Yingan 6月30日，盈安合夥购买的券商集合 Partnership”)forinvestmentandmanagement.Since28 计划持有的公司A股股票占公司总股 May2014,YinganPartnershi
24、phasincreaseditsholding 份数的2.06%。 ofVankesAsharesthroughSecuritiesCompanysAsset ManagementProgramforseveraltimes.Asat30June 2014,TheSecuritiesCompanysAssetManagement ProgramproductYinganPartnershippurchasedheld 2.06%ofVankestotalshares. 2014年6月25日，公司H股在香港 On25June2014,theCompanysHshareswere 联交所成功上市交
25、易，股票代码 successfullylistedonthemainboardofSEHK,witha 2202，股票简称万科企业，公 stockcodeof“2202”andstockshortnameof“China 司境内上市外资股转换上市地以介绍 Vanke”.TheGroupsproposalonthechangeoflisting 方式在香港联交所上市及挂牌交易的 locationofdomesticallylistedforeignsharesforlisting 方案取得圆满成功。方案的顺利实 andtradingonSEHKbywayofintroductionachieve
26、d 施，有助於改善原有B股股东的交易 successfully.Thesuccessfulimplementationofthe 环境，同时也将进一步提高公司在国 proposalonthechangeoflistinglocationservesto 际资本市场的知名度，为本集团今後 improvethetransactionenvironmentfortheoriginal 有效利用境外资源创造更有利的条 Bshareholders,whilefurtherenhancingtheGroups 件。 visibilityin theinternationalcapitalmarket,th
27、ereby offeringmorefavourableconditionsfortheGroups effectiveleverageofoverseasresources. 报告期内，本集团继续推进国际化战 During theReportingPeriod, theGroupcontinued 略。上半年，本集团通过与当地知名 toimplementitsinternationalization strategy.Inthe 开发商合作的方式，参与美国曼哈顿 firsthalfof theyear,theGroupparticipatedinthe 列克星敦大道610号项目的开发；继 d
28、evelopment ofaprojectlocatedat610Lexington 荃湾西站项目後，本集团通过收购的 Avenue,Manhattan,NewYorkinUS,viacooperation 方式在香港获得湾仔项目。参与海外 with well-knownlocal developers.Following the 业务，有助於本集团学习和借鉴国外 TsuenWanWestStationproject,theGroupsecureda 优秀同行的经验，增进对海外成熟市 WanChaiprojectinHongKongthroughacquisition. 场和商业模式的理解，进
29、一步提升本 Participating inoverseas businessis conducive 集团产品和服务的竞争力。 to learning fromtheexperienceofexcellent overseas industrypeers,andenhancingtheGroups understandingofoverseasmaturemarketandbusiness practice,soasto improvethecompetitivenessofits productsandservices. 12 期内，根据中国指数研究院和中国房 During theRepo
30、rtingPeriod,VankePropertyranked 地产TOP10研究组发布的2014中国 thefirstamong“ChinasTop100PropertyManagement 物业服务百强企业，万科物业荣获 Enterprisesin2014”jointlyannouncedbyChinaIndex 2014中国物业服务百强企业第一 AcademyandChinaRealEstateTOP10Researchfor 位，连续第五年获得该项殊荣。本集 thefifthconsecutiveyear,signifying thattheGroups 团优秀的物业服务能力再度获得业界 excellent
