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1、中城策划苏州房地产市场研究报告1.宏观环境研究1.1 苏州市简介苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江个县级市，121个镇。市区平方公里，古城区14.2平方公里。总人口583.86万人，市区人口是212万人。苏州城区及各板块的位置图2003年以来人口自然增长率为008。年
2、末全市户籍总人口590.97万人，其中市区总人口212万人。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式在苏州流派纷呈。中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口为212万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也意味着未来城市化进程中蕴藏的巨大的市场潜力。另外，家庭规模小型化将引发对住宅产品更大的和多元化的需求。1.2 文化教育苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史的沉积，
3、已取得了令人瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林；有精工细作的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮”建筑；有精细雅致的吴中工艺等。苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育，而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。1.3 交通环境苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312国道可直达无锡；312国道、苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205省道、苏震桃公路、木（渎）东（山）公路，西部的沪宁高速公路、以及正在
4、修建的城市外环线，构造出了一个高等级、立体化、开放式的现代化大交通体系。20032007年的五年内苏州将计划投入365亿元在市区推出两百多个道路桥梁建设和改造项目其中桥梁约222项总长超过1000公里包括中心城区园区新区吴中区相城区以及对外的道路交通。中城观点：交通是城市发展的脉搏，是城市发展的重要促进因素，对城市的发展起着举足轻重的作用。而城市的发展必将会带动房地产业的发展。苏州完善便捷的交通体系必将给予苏州经济发展和城市建设最强劲的推动，本案的发展可借助城市发展的有利资源。1.4 经济环境 2003年1-9月苏州市完成国内生产总值1898.6亿元，基础设施建设、房地产开发、工业投资成为该年
5、苏州市投资的三大主流。全社会固定资产投资总量达1029.91亿元，居民可支配收入绝对额 9483元，在省内位于榜首。苏州实现地方财政一般预算收入121.13亿元， 完成工业总产值3456.17亿元。今年以来，苏州市经济继续保持良好的发展态势，收入稳步增长，市区居民的生活质量不断改善，但收入差距仍然较大。2.房地产市场发展趋势2.1总体发展情况在工业经济的强势带动下，苏州的城市建设高度发展，房地产市场保持了快速的发展态势。房地产业已经成为苏州继工业经济之后发展起来的经济支柱产业。从2003年苏州房地产市场的几个主要经济指标可以看出，苏州市房地产市场的开发现状有以下明显特征： 房地产投资达历史最高
6、2003年，全市共完成房地产开发总投资177.94亿元，比上年增长65.8%。竣工面积7792万平方米，销售各类商品房5754万平方米，销售额达1469亿元， 达到历史最高水平。苏州市房地产业受工业和大规模的城市建设的拉动，近几年来保持了较大的增幅。2.2特点研究2.2.1苏州房地产市场发展落后于长三角发达城市苏州市的房地产市场发展与长三角的房地产市场发展有着不可分割的联系，同时长三角的房地产市场发展将带动苏州房地产市场的快速发展。 从整个长三角区域看，房地产开发投资总体处于上升阶段。长三角的房地产是从 1997年开始进入新一轮发展高潮，持续了三年，2001年进入小范围的调整期。而苏州房地产市
7、场自1997年启动，2000年下半年达到发展高峰，2001年经历了小幅度调整，一路平稳发展。2003年即使受到“非典”的影响，仍然保持了较高的增长速度。结合2003年土地拍卖量及开复工面积的迅速增加可知，2003-2005年，市场有效供给将出现大幅增长。 2.2.2 房地产高速发展近几年苏州房地产市场发展迅猛，尤其是2003年，是房地产市场开发投资增长最快的一年。房地产总投资(亿元)总施工面积（万平方米）商品销售额(亿元)销售商品房面积(万平方米)2002107.341467.06116.4539.71200317794257614695754增长6577%7559%262%661%2004年
8、计划1000（预计）分析以上数据发现：苏州房地产开发投资保持着强劲上升的势头，虽每年销售商品房面积增长速度不快，但在市面上有供不应求的现象。如除去投资客户，那么，苏州市房地产需求目前每年550万平方米左右是正常的需求指标，因此房地产市场发展空间很大。2.2.3 商品房价格持续攀升近几年年来苏州市的商品房价格持续攀升，除了市场发展的自然规律，其主要原因有：一是由于前几年苏州房地产供应量不足，房地产市场的有效需求没有得到满足，市场出现缺口，造成供小于求的情况，所以出现了价涨量升的效果；二是苏州房地产于长三角其他城市相比价格一直处于低谷，上涨也就成为必然趋势了；三是苏州土地实行储备制后开发用地一律通
9、过招标、拍卖使用，导致土地价格持续上升，使房地产的开发成本增加推动了房价的上涨；四是近几年苏州市的居民收入水平迅速增加，而股市又不景气，所以市民对房地产的投资力度加强了。2.2.4苏州市房地产业具有巨大的后发优势 苏州市是全国闻名的园林城市，和杭州被并称为人间天堂。苏州还获得了联合国教科文组织评定的“国际花园城市”的荣誉称号。近年来苏州房地产正以惊人速度发展，在“可持续发展理论”的指导下关注人居质量，打造富有江南特色的真山真水“园中城”。绿化面积几年内成倍增长，苏州的居住环境得到大力改善，这也为房地产业的后续发展提供了良好的条件。虽然苏州今年的房地产入市量会出现历史最高水平，但是随着市场的理性
10、调整，势必会进入成熟而理性的发展阶段。而且苏州资源多，工业资源、文化资源等会转化成实际的优势，这些都将在今后市场发展中表现出来。2.2.5苏州房地产竞争层次比较低，开发企业进入调整期苏州市房地产开发公司有600家左右，很多是从国营企业转化过来的。60%以上是中小企业，没有经过充分竞争洗礼，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样，进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。苏州房地产空间很大，本地开发商的核心竞争力没能得到充分的提升。不进行适应性的调整，就可能被淘汰。一个是被外地开发商淘汰，一个是被当地消费者淘汰。没有规模又不会运用现代的手法的开发企业将无法积极跟进，产品
11、的品质也很难在短时间内得到提升。中城观点：预测2004年苏州房地产业将面临一次“洗牌”，发育不良的中小开发商会被淘汰出局。2.2.6 外埠地产商纷纷抢滩苏州地产进入2003年，大批外埠开发商挥师苏州，“浙江兵团、上海兵团”等大举“进攻”苏州房地产市场。相对于苏州本地开发商，“浙军”明显拥有人才和资金优势。此外，如浙江国际嘉业、天津的顺弛和上海复兴都携大量资金而来，纷纷介入到苏州的市政建设和小区开发中来。这些集团和资金的介入，无疑会成为苏州市房地产业向前发展的加速器，同时也加大了房地产的竞争，使苏州的房地产市场更快的步入成熟理性的发展轨道。中城观点：究其原因，苏州是历史文化名城，历来就有人间天堂
12、的美誉。更重要的是苏州近几年工业发展突飞猛进，经济飞速发展，居民收入水平迅速提高，为房地产开发提供了可观的利润空间，因此吸引了大批外埠地产商抢滩苏州市场。2.2.7房地产市场供求关系发生变化至2003年底，苏州房产正从高投入、高回报的“青春期”迈向平稳成熟发展时期。人们的消费观念正从理想化的单一高标准要求逐渐走向多样化、个性化、理性化。房产市场正逐渐归于理性、冷静。经过第一轮的购买后，市场对高档住房的需求已有所减少，加上房屋预售和银行贷款的影响，前一轮涨价已经透支了相当一部分市场的潜在需求。 目前苏州市房地产市场供求结构性矛盾比较突出，主要表现在大户型、高档商品房市场已趋向饱和；建筑面积平方米
13、以上、价格在5000元以上的高档住宅将率先达到供需平衡；而建筑面积在平方米以下的小套型商品住宅，面向中低消费者的商品房房源却明显不足。据调查，目前市场上仍在销售的大多是高端产品，而中低端产品目前市场已无存量。中城观点：随着城市发展，未来几年中青年阶层将是购房的主力，因此也就相应地出现中小户型需求量增大的趋势。而大户型出现相对滞销的症结的原因是：房地产市场近两年面对高端客户的产品供应充足，导致高端产品销售速度放缓。2.3当前房地产市场存在的主要问题房地产迅猛发展的同时，苏州房地产发展由于不成熟而存在着相应的问题，表现如下：2.3.1 各板块房地产发展不平衡东部板块、西部板块发展迅速，而南部与北部
14、发展相对滞后，拖后了整个城市的发展，使得整个城市的发展极不均衡，房价上也出现了东高西低、南高北低的局面。2.3.2 存在房地产投机现象目前苏州房地产市场已出现温州的炒房客，目前整个市区房地产炒做的成份大概占到10%15%。温州炒房兵团的介入也是房地产价格一路攀升的重要因素，但这种价格上涨是不理性的，因为他们买房并不用来居住，这部分房子仍然在市场上流通，没有真正进入使用者手上。如果多数购房者认为现在房地产市场上存在的房产炒作及投机现象十分猖獗，在对市场前景看淡的情况下自然会对房价的上涨持保留态度，进而持币观望，长期如此必然造成房价下降。 2.3.3 土地放量过大且取得价格不一致 苏州市土地拍卖一
15、览表编号成交日期地块位置占地面积（平方米）建筑面积(平方米)成交价用途中标单位01-A-101年10月15日辛庄北环路南260772.7312927.218687万元居住浙江国际嘉业房地产开发有限公司01-A-201年10月15日东北街百家巷6号30009.633010.66002万元居住苏州市房地产开发有限公司01-B-101年10月13日盘门路235号27902.639063.65050万元居住商办新盛房地产综合开发有限公司01-B-201年10月13日留园路70号30508.121355.74360万元居住基础实施综合开发有限公司合计拍卖土地4块34919340635734099万元02
16、-A-102年4月8日吴中区宝带东路南侧、太湖东路北侧140193.92944071890元/平米居住苏州吴中区房屋建设开发总公司02-A-202年4月8日西园路27号10475.020950980.08元/平方米商业凌阿九02-A-302年4月8日虎丘区横塘镇金屋装饰城3号地块46786.732750.69490元/平方米商业仓储苏州横塘房地产开发公司02-B-102年4月8日胥江路13号31825.944556.267480万元居住、商办苏州南星房地产开发公司02-B-202年4月8日齐门桥东堍8714.88714.82320万元居住苏州顺浩房地产开发有限公司02-B-302年4月8日南环
17、西路24980.557455.155820万元居住苏州嘉华房地产发展有限公司02-G-102年6月14日吴中区角直镇海藏路两侧5733.84 / 3044.3211467.68/4615.1891525万元商业居住苏州市吴中区华侨房屋开发公司02-G-202年6月14日吴中区角直镇晓市路118号1399.441986.631130万元商业苏州角直房地产开发公司02-G-302年6月14日吴中区角直镇晓市路北侧、角直商城南侧969.61370.5974164万元商业苏州角直房地产开发公司02-G-402年6月14日吴中区角直镇晓市路63号8260.311659.942400万元居住苏州市吴中区东
18、苑房地产开发公司02-G-502年6月14日吴中区西山镇夏村地块6332.52020.0675201万元居住毛凌霄 洪杰编号成交日期地块位置占地面积（平方米）建筑面积成交价用途中标单位02-G-602年6月14日吴中区开发区石湖东路南侧、枫津路东侧23986.712281.0222250万元居住苏州鸿兴房地产有限公司02-G-702年6月14日吴中区车坊镇高垫路南侧1332014847.164477万元居住园区海宜化纤纺织有限公司02-G-802年6月14日相城区阳澄湖东路北侧66666.766666.72460万元商业(酒店)苏州景新酒店有限公司02-B-402年8月19日相城区元和镇阳澄湖
19、中路南侧地块6998l平方米104829.648200万元居住宁波荣盛房地产股份有限公司02-B-502年8月19日相城区元和镇千禧路南侧地块54100平方米79837.5345500万元居住苏州市工业园区兴园房地产开发有限公司、苏州市众联置业有限公司02-B-602年8月19日相城区元和镇齐陆路东侧地块118200平方米191355.3913100万元居住苏州鸿越房地产实业有限公司02-B-802年8月19日苏州新区自来水厂北侧地块249618 平方米124809/37442759000万元居住苏州嘉业房地产开发有限公司02-B-902年8月19日吴中区吴中东路119号地块6688 平方米1
20、00322250万元居住（有少量商业）苏州苏益房产开发公司02-B-1002年8月19日吴中区东山镇雨花台东侧地块79260 平方米198154760万元居住苏州市营财投资集团公司02-G-902年11月2日苏福路馨康苑东侧7836.45485.51720万元居住苏州市横塘房地产开发公司002-G-1002年11月2日浒墅关浒新街中段37704524415万元居住苏州市真龙房地产开发有限公司02-G-1101年11月2日干将西路北侧、虹桥路西侧50740.2101480.423200万元居住苏州房地产开发经营总公司编号成交日期地块位置占地面积（平方米）建筑面积成交价用途中标单位02-G-120
21、1年11月2日清塘北路东侧96649.867654.916200万元居住沈钰林茅耀昌02-B-1202年11月12日东北街百家巷833277.719966.612300万元居住昆山福禧现代工业园区建设发展有限公司02-B-1302年11月12日南门路49 号5147.377211740万元居住苏州市苏房集团有限公司02-B-1401年11月12日苏福路90号65596.611807419000万元居住苏州市横塘房地产开发公司02-B-1501年11月12日三香路黄石桥西堍43085.286170.418300万元居住苏州新港建设集团有限公司02-G1302年11月30日清洁路32号441044
22、10400万元居住苏州市金阊区旧城建设开发公司02-G-1402年12月17日吴中区角直镇鸿运花园南侧43390.710847.72386万元居住苏州市吴中区东苑房地产开发公司02-G-1502年12月17日吴中区车坊镇吴淞路北侧25503825/5100480万元居住、商业苏州市长城房地产开发公司02-G-1602年12月17日吴中区浦庄镇振兴路南侧3172.54758.8290万元商业苏州市吴中区工业房地产开发公司02-B-1602年12月26日盘南路西侧、南环西路北侧(原苏州机床厂)47847.766986.814300万元居住苏州市房地产开发总公司02-B-1702年12月26日虎丘区
23、浒关镇镇府南侧36579.443895.34600万元居住苏州市大众房地产开发有限公司02-B-1802年12月26日吴中区长桥镇石湖西路南侧、西塘河西侧260375.3182262.739000万元居住苏源集团江苏房地产开发有限公司苏州分公司02-B-1902年12月26日吴中区木渎镇木东公路东侧17547.5210572300万元居住苏州益友房地产开发公司02-B-2002年12月26日相城区千禧路南侧、齐陆北路东侧104793188627.411800万元居住杭州三江置业有限公司02-B-2102年12月26日相城区渭塘镇渭塘中学南侧66170794043300万元居住苏州德鑫房地产开发
24、有限公司编号成交日期地块位置占地面积（平方米）建筑面积成交价用途中标单位02-G-103年1月21日吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧、香山南路南侧85000212506175万元居住池颖02-G-203年1月21日高新区枫桥镇6463400.7万元加油站苏州市万华经贸有限公司02- G-303年1月28日梅花新村北侧、312国道东侧70665.184798.16560万元居住苏州市东方企业发展公司02- G-403年1月28日东汇路北侧、倪家桥滨东侧22946.527765.33320万元居住苏州市土地储备开发有限公司02- G-603年1月28日312国道北侧、上高路西侧59540.277
25、402.36230万元居住苏益房产开发公司02-G-703年1月28日苏福公路北侧、酒厂路南侧140139.3182181.115491万元居住苏州市新星房地产发展有限公司02-G-803年1月28日金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧131737.6171258.914557万元居住苏州市土地储备开发有限公司2002年合计公拍卖46块土地2332120.53613903.4343861.703-G-903年2月28日虎丘正三门200337000万元商业办公苏州风景园林投资发展集团有限公司03-B-403年4月11日北浩弄16号12803.364014150万元居住苏州市广大置业有限公司03-B-50
26、3年4月11日学士街115号7135.442814200万元居住商业基础设施综合开发有限公司03-B-103年4月11日西北街140号106646.674652.629000万元居住苏州市新型建材房屋开发有限公司03-B-203年4月11日南门路51号100032.8120039.434500万元居住商业苏州市苏房集团有限公司03-B-303年4月11日阊胥路119号64107.110257128500万元居住鸿意地产发展有限公司03-B-403年4月11日北浩弄16号12803.364014150万元居住苏州市广大置业有限公司03-B-503年4月11日学士街115号7135.4428142
27、00万元居住 商业基础设施综合开发有限公司03-G-1003年4月12日苏州国家太湖旅游度假区西山镇古樟园北侧、金庭路西侧58729146823240万元居住苏州市天能房地产有限公司03-G-1103年5月31日东环路258号（原凤凰建材市场）42085.551344.37080万元居住苏州宏基置业发展有限公司03-G-1203年5月31日坝基桥东南堍苏安路1号20447.624537.13560万元居住苏州奥特房产有限公司03-G-1303年5月31日工业园区娄葑东区（原斜塘镇莲香宾馆北侧）71671.557337.211300万元商业苏州工业园区联合投资有限公司03-G-1403年5月31
28、日高新区枫桥镇马涧路南北两侧、朝红路西侧20826208263124万元商业苏州新创建设发展有限公司03-G-1503年5月31日高新区枫桥镇朝红路西侧12025120251640万元商业苏州市银枫房地产开发公司03-G-1603年6月27日西环路西侧、体育中心南侧（原冶金厂）34143.7460946840万元居住苏州市广大置业有限公司03-G-1703年6月27日网师园阔家头巷南侧、大树头巷北侧17994.210796.54200万元居住（含少量商业）苏州德鑫房地产开发有限公司03-G-1803年6月27日相城区日益路南北两侧、205省道西侧、铁西路东西两侧189648470820.452
29、600万元居住苏州海发置业有限公司03-B-703年7月11日石路上塘街以南、广济路以东（苏州商业中心石路步行街）8546.4299129230万元商业金融业苏州苏景房地产开发有限公司03-B-803年7月11日石路广济路以东、汇丰商场以西（苏州商业中心石路步行街）3952.511857.5/25691.254150万元商业金融业浙江金的投资有限公司03-B-903年7月11日留园路69号（原动力机器厂）27674.81937212100万元居住苏州新沧浪房地产开发有限公司03-B-1003年7月11日人民南路70号（原轻工金属材料厂）42799.37275916600万元居住苏州益友房地产有
30、限公司03-B-1103年7月11日玻纤路2号（原建筑工具厂）15050.9105364000万元居住上海华年房地产开发有限公司03-B-1203年7月11日吴中开发区石湖西路南侧、西塘河东侧305982.636717963000万元居住苏州嘉业房地产开发有限公司03-B-1603年7月11日相城区黄埭镇春申西路北侧地块20000200002860万元商业苏州市苏达房地产开发有限公司03-B-1703年7月11日相城区千禧路南侧、205省道西侧149662.422449421000万元商业居住苏州市相城区国际服装城开发有限公司03-B-1803年7月11日高新区塔园路西、竹园路北82790.5
31、12418627000万元居住苏州新港建设集团有限公司03-G-1903年7月3号吴中开发区石湖东路北侧、拟建迎春路西侧10474.821997.11100万元酒店吕树芳03-G-2003年7月3号太湖度假区香山村伍相路西侧19999.219999.21425万元酒店周春英03-G-2103年7月3号渭塘镇205省道西侧、渭塘桥西北侧11253.222506.4686万元酒店俞志发03-G-22号03年7月31号玻纤路底南五泾浜18号（原热处理厂）12463.816202.92420万元居住苏州市华鼎经济技术开发公司03-G-23号03年7月31号横塘镇迎春路东侧、仓蒲浜南侧888971066
32、76.411050万元居住苏州市华业百福房地产有限公司2003年合计共推出30块土地1577781.82094767378905 中城观点：2001年实行土地拍卖政策以来，到2003年底共拍卖成交土地80块，推出土地总面积约为426万平方米，可建筑面积约为612万平方米（不包括定销房拍卖土地）；2004年推出相城区土地拍卖结果流拍，2004年推出的土地到目前为止都是定销房用地，连续三年来土地价格一路攀升，2001年拍卖了四块土地，平均价格是976元/平方米，2002年上升到平均价格1474元/平方米，上涨了51%；2003年土地价格上涨剧增至平均价格2402元/平方米；而本项目所拿地块要高于平
33、均价格250元左右，又较01、02年的地价高出更多。从土地拍卖情况可以看出由于拍地时间不同，价格存在较大差距。2003年土地拍卖达300万平方米，致使2004年推出市场房地产面积达1000万平方米，比2003年的销售面积几乎多了一倍。按照正常的测算每年苏州市居民每人一平方米的增长速度及结合前几年的市场缺口，房地产消化量每年大约可达500万平方米左右（不包括炒房客）。现对此进行初步测算：2003年苏州市区总人口212万人，以每人每年改善住房增加1平方米计算，那么每年可消化的面积是212万平方米；近二年各类拆迁均达130万平方米，因此每年动迁住宅需求用房约7090万平方米；目前市区的住宅总量为31
34、18万平方米，如按照12%的速度自然淘汰更新，则每年需要3060万平方米住宅的自然补充；来苏打工外来人口众多，每年有34万人左右，按一般规律，他们中有一半人员5年内有购房意向，粗略估计每年也将有50100万平方米的住宅需求。另外，苏州下面的市县为了孩子上学也有很多到市区买房，粗略估计也有50万平方米。由于政府对土地上涨价格估计不足，还存在一些不规范操作，致使土地价格不一致，使各个发展商处于不同的起跑线上，这将导致不合理竞争局势的出现，不利于房地产市场的发展。3.今年苏州市房地产发展的特点和运行走势预测3.1今年苏州市房地产市场在多种因素影响下呈现出新的特点：特点一：在售楼盘销售速度趋缓目前在售
35、的房地产项目以高端产品为主，中低端的产品已在2003年被一抢而空，2004年新推出的楼盘如吴宫丽都、嘉业阳光假日小户型在130平方米以下的单位受到市场追捧，而目前在售的单位多为大户型，大户型楼盘销售速度已明显趋缓。中城观点： 产品在市场营销中始终处于第一位只有作出适合市场的房地产产品，才能赢得消费者的青睐，在市场发展逐渐成熟和理性的今天，高性价比以及具有个性化的产品始终在引领市场潮流，同时迎合市场符合大众的产品也是在市场中立于不败的有力保证。 开发商和消费者对市场判断的差异部分消费者认为，近年苏州市房地产市场火爆，房价持续走高，媒体也有了“泡沫论”“过热论”与“平稳论”的争论，使一些消费者相信
36、目前房价确实有下调的可能，产生了持币观望的态度。部分开发商认为，随着土地储备制度的实施，拿地渠道减少，开发用地供不应求，随着城市化进程的加快和经济水平稳步提高，城市人口增加，房价必然要持续平稳上扬，只是上扬速度会减缓。特点二：开发量持续增加2003年苏州的商品房供地量达到300万平方米，预计2004年可售面积将达到1000万平方米。特点三：房地产竞争形式发生转变，已上升至板快之争 随着大苏州的观念逐渐被居民接受，苏州市以市区为中心不断向外扩张，围绕市区东西出现了园区板块和新区板块，南北出现了吴中区板块和相城区板块，房地产竞争也由原来的局部竞争上升到板块竞争的层面。园区板快园区板快由于规划起点高
37、，土地供应量充足，工业园区在这里发展迅速，又有金鸡湖和独墅湖不可复制的自然资源，使园区板快房地产一直处于领先的地位。园区板块距离古城区距离较近，更加上其住房公积金的限区使用，房地产销售持续火热。2003年湖畔花园、湖左岸等楼盘以金鸡湖做为卖点，所有的楼盘在短期内就迅速告磬。自然景观是稀缺资源，这也提升了园区的居住价值。今后三年，政府准备再投入100亿资金，进行园区的基础设施建设。这一利好政策也巩固园了区板块房地产的霸主地位。园区的湖东地块房价还是偏低的，这也是由于湖东地块市政基础配套设施尚不完善，但是湖东聚集了众多目前势力雄厚的开发商，包括园区建屋、苏州顺驰、苏州鸿意以及栖霞房产，这些大开发商
38、下决心要将湖东共同做旺。新区板快新区狮山路地块最大的优势在于它的交通便利。它不仅位于高新区中心地段，轻轨又使其与古城区紧密相连，狮山大桥、西环高架、长江路使得此区域交通方便快捷。中央商务区、新区步行街以及银行、金融服务机构等都处于狮山路地块。以及苏州最早的涉外住宅区，都为这一地块的发展提供了后续发展的强劲动力。高新区市郊地块的房价一直处于较低的水平， 因其周边拥有华润、上海联华、美佳等一系列超市大卖场完全可以满足各种生活需要，在建楼盘多为适合中等收入家庭的高层、小高层公寓房。该地块离市中心较远，生活和工作方面尚不便利。市区板快古城区板块可利用土地非常有限，住宅供应量已越来越少，目前推出市场的大
39、多为商铺、酒店和公寓楼，而且数量不多，价格较高。在售楼盘有相皇国际、玄妙广场、时代丽晶等。这一板快除具有成熟的商业区外，周边的配套完善，特别是教育设施，这是其他区域无法比拟的。古城区目前除定销房外房源已不多，古城区的居民买房只能到周边各区选购。相城板块去年推出的楼盘有荣盛阳光名邸、三江锦绣江南等，相城的房价也逐渐走高，但涨幅较慢，这也是政府将相城板快定位为物流中心有很大关系。今年相城推出几块地结果流拍，这说明发展商对相城板快信心不足。同时相城板块铁路以北地区始终是开发瓶颈，一直难以突破。吴中板快撤县为区后，县级市特点仍旧很浓。市区的市民对吴中区的印象仍为县级市，这在很大程度上影响吴中房产的客源
40、分布较单一性。新的基础设施建设等如澹台湖大桥、石湖大桥、友新立交等的建设将吴中区域其他区域间的距离拉得更近。吴中城市框架迅速拉开，经济等发展不断加快，对吴中区房地产市场而言，是一利好消息。吴中区人口构成中，有2/3为农民。整体生活、文化水平不断提高，但与其他区比较人口素质不高。中心区域仍是开发热点。虽然吴中区接下来除了一些城中村改造、工业厂房改造外，所余土地已不多，但近两年吴中区中心城区25平方公里范围内仍将是开发热点所在。去年以来所拍卖地块中包括嘉业所拍30余万在内，从位置看都处于中心地带。去年吴中区上市量不大。吴中中心城区土地的稀缺性，高土地成本促使开发商建设较高价格的小高层来赚取高额利润
41、，去年吴中区小高层比例迅速增加。在市场调查中同时了解到，市民对小高层有所排斥，对35层的多层兴趣较大，吴中区目前所提供的户型面积主要集中在100-120平米左右。小区产品形态单一，主要呈现两大方面：第一是普通住宅（多数），第二是别墅（因为吴中区丰富的自然景观，主要分布在木渎、太湖流域、石湖等地）。产品品质除个别别墅楼盘外，无论从产品的规划还是单体的设计，普遍档次较低。因为吴中房子的较低品质及其吴中区本身的县级市历史印象，决定了它的购房群，包括别墅购房人群，绝大部分为吴中区本地人，只有少数市区的其他区域工薪阶层会考虑去那边购房，这种影响将继续下去。远郊区域同是开发热点。木渎、甪直等镇靠近高新区和
42、风景区的两大优势使其发展为成功人士的居住地，成为楼市新宠及苏州楼市不容忽视的一支新生力量。特点四：上市量低2003年施工面积2576万平方米，竣工面积7792万平方米，销售各类商品房面积仅为5754万平方米，仍有大部分产品会在今明两年推出，今明两年市场销售压力将会增大。特点五：园区经济引领城市发展走向目前在苏州城市发展中，园区和新区发展速度明显加快，这主要是因为：1、 工业园区带动城市基础设施发展，政府为了吸外商进入苏州投资，将具有地缘优势的地块推出，作为吸引外商的一个筹码。同时提前进行城市基础设施建设（包括道路，绿化、市政生活配套设施等）。基础设施建设标准也较高，这些基础设施建设也为居住创造
43、了良好的条件，推动了房地产业的快速发展。2、 政府为了加速园区的建设，为投资者创造良好的工作生活空间，在建设初期也给予房地产开发商一些优惠政策。3、 工业园区的经济繁荣，为社会提供了工作就业机会，而且工资水平较高，吸引大批人到工业园区工作。为了工作方便，大部分人选择在工业园附近居住，促进了房地产的发展。3.2苏州房地产市场发展趋势3.2.1 2004年苏州房地产发展趋势预测 总的趋势房地产的整体发展趋势是受供求关系所决定的，供大于求，市场会由卖方市场向买方市场过渡；供小于求，市场会由买方市场向卖方市场过渡。而政府的政策只是起到引导作用，真正决定房地产发展趋势的是市场。总体上看，去年苏州房地产经济仍处于良性运行状态，供求处于平衡状态，虽有炒作成份但并非是市场主流。苏州市房地产市场发展的主要有利条件是：房地产市场逐渐走向规范。从2001年实行土地拍卖政策以来，房地产政策法规越来越透明，这有利于房地产更快的进入成熟阶段；苏州市整体经济保持高速稳定的增长，居民收入水平在逐年增加。据统计资料显示，居民年人均总收入达到12407元，推动房地产向前发展；房地产二级市场快速发展，为增量房市场发展的提速创造了条件；老城区改造节奏加快，同时推出了货币化拆
