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1、 目 录1.城市房地产市场宏观背景分析与评价41.1宏观经济运行状况41.2城市规划与建设81.3宏观政策102.城市房地产市场发展状况分析与评价152.1土地市场152.2房地产整体市场162.3住宅市场192.4写字楼市场212.5商业营业用房市场242.6二手房市场262.7城市房地产市场发展趋势预测263.城市房地产行业发展与市场竞争分析293.1房地产行业发展现状及趋势293.2城市房地产市场竞争格局分析293.3典型企业及典型项目收益和风险分析30图 表 目 录图1-1：苏州城市地图4图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率5图1-3：2000-2004年苏州市人均GD
2、P及其增长率5图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构6图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资6图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出7图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额7图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布15图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率16图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况16图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比17图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积18图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格18图2-7：2000-2004年苏州市住
3、宅建设情况19图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比20图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积20图2-10：2000-2004年苏州市住宅销售价格21图2-11：2000-2004年苏州市写字楼建设情况21图2-12：2000-2004年苏州市写字楼供求比22图2-13：2000-2004年苏州市写字楼销售面积23图2-14：2000-2004年苏州市写字楼销售价格23图2-15：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况24图2-16：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比24图2-17：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积25图2-18：2000-2
4、004年苏州市商业营业用房销售价格25表1-1：重点政策一览表（2003-2005年）12表2-1：2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况15表2-2：苏州市住宅市场需求量预测27表3-1：建屋集团开发典型项目情况30表3-2：新港开发典型项目情况31表3-3：和润开发典型项目情况31表3-4：中海开发典型项目情况32表3-5：南都建屋开发典型项目情况32表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况33表3-7：嘉业开发典型项目情况331. 城市房地产市场宏观背景分析与评价1.1 宏观经济运行状况n 最具经济活力的城市之一苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，是长三
5、角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。图1-1：苏州城市地图苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。n 经济保持快速增长自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三
6、角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2004年苏州的GDP总量首次超过深圳，位居全国第四。人均GDP自2003年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率数据来源：苏州市统计年鉴2003年，苏州人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率数据来源：苏州市统计年鉴n 产业结构以工业为主导苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术
7、产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。2004年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构数据来源：苏州市统计年鉴n 全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资数据来源：苏州市统计年鉴自2002年以来，苏州全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。n 人均可支配收入、消费性支出
8、逐年稳步增长从2000年到2004年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出数据来源：苏州市统计年鉴n 社会消费品零售总额稳定增长伴随着旅游业的发展，苏州市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额数据来源：苏州市统计年鉴小结：综观苏州市宏
9、观经济运行状况，我们发现，苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。此外，苏州产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。1.2 城市规划与建设n 城市规划 城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。 发展目标在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达
10、、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。 规划范围苏州全市规划区面积2014.7平方公里。 城市规模2005年：人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。2010年：人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。 城市总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。 城
11、市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。 古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。 城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。其中，一个中心指中心城市，苏州都市区；五个副中心分别是：常熟市区、吴江市区、昆山市区、太仓市区和张家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。n 城市建设 轨道交通建设情况2004年11月21日，苏州轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接
12、轨。 公路交通建设情况建成苏沪高速公路、苏昆太高速公路、苏州绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施沪宁高速公路苏州段扩建、312国道苏州段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪苏浙高速公路江苏段。到2005 年底，苏州将确保苏沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。苏州市交通有望与上海全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通上海，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。小结：作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城苏州曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。随着苏州不断加快与上海的交通接轨步伐，将更
13、好地接受上海的辐射，有利于苏州经济的进一步发展。1.3 宏观政策n 政府对房地产市场的发展目标和策略2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。n 主要政策及其对房地产市场产生的影响 土地政策土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。国家颁布的土地政
14、策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。 拆迁政策2004年3月，苏州市人民政府发布了苏州市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障苏州市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。 二手房政策为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）和省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知（苏政
15、办发200348号）的要求，2005年2月28日苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。 金融政策2004年10月中国人民银行出台的关于调整金融机构存贷款利率的通知，以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。 房价政策2005年3月和4月相继出台了关于确实稳定住房价格的通知和愿与做
16、好稳定住房价格工作的意见，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。表1-1：重点政策一览表（2003-2005年）政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果土地政策苏州市人民政府贯彻省政府关于调整征地补偿标准的通知的通知2004.2.4调整征地补偿安置标准，实行“土地换保障”的征地补偿安置制度保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活。关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知2003.2.18清理违规设立的各类园区规范土地市场秩序关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004.3.21
17、就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严处理督促土地出让历史遗留问题的解决关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理2004.4.29集中半年时间左右，深入开展土地市场治理治理成果斐然：6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉及总用地面积74.7万公顷，对违法占用土地的项目进行了查处，收回土地1999.5
18、公顷关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理2004.5.21治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划进一步加大对土地市场的宏观调控国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004.10.21严格依照法定权限审批土地，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分紧缩地根，直压用地冲动有效的规范了政府行为用地指标愈加显得珍贵2005年一季度房地产开发企业的土地购置明显减少政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果土地政策关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见2005.6.9切实保护耕地，严格控制新增建设用地总量；依法规范供地行
19、为，全面提升土地集约利用水平；加强政府对经营性用地的市场调控，进一步规范经营性用地的公开交易制度；严格执行征地补偿安置政策，维护被征地农民的合法权益；完善动态监察制度，强化土地执法监察工作；加强各方配合，保证耕地保护和土地管理各项措施落到实处进一步规范了经营性用地公开交易制度，确保土地交易公开公平公正。拆迁政策苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法2004.3.2拆迁补偿安置问题的相关规定加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益苏州市关于加强我市拆迁实施单位资质管理的通知2004.6.10严格执行房屋拆迁程序，规范拆迁行为加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行二手房
20、相关政策苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知2005.2.28扩大改售房的范围增加了二手房市场的可交易量，对公有住房售价有了限制金融政策商业银行房地产贷款风险管理指引2004.9.2将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下，含55%土地储备贷款和房地产开发贷款受到严格控制；制止盲目消费，提高个人住房贷款的质量关于调整金融机构贷款存、利率的通知2004.10.28一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5
21、年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，5年以上从5.04%提高到5.31%上涨幅度较小，对于贷款者在经济上不会有太大的影响；试验性措施，通过这次调控来观察市场反映，也为下次的加息埋下了伏笔。但对消费者的心理造成了不少影响，许多人开始产生了观望的心理中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知2005.3.16将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则抑制房价上涨过快，在成本上和心理
22、上对购房者造成双重压力，影响购房需求关于住房公积金有关利率调整的通知2005.3.18上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果交易政策房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）2004.12.31对各城市房地产信息系统的建设和验收提出基本的标准和依据，又要求在建设本市房地产信息系统时要因地制宜，以取得更佳效果为政府提供决策依据，为消费者提供消费指南关于进一步加强房地产税收管理的通知2005.5.18对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管
23、资源，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书为把手实现房地产业诸税种的有机连接，加强房地产诸税种的税收管理关于加强房地产税收管理的通知2005.5.27规定了购房时间是以取得房屋产权证或契税完税证明是注明的时间作为其购买房屋的时间在房地产税收的细节问题上给出了具体的操作措施，有效地完善以前的房地产税收管理制度经济适用房管理办法2004.5.13限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则，购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售调整经济适用房的供给结构，限制经济适用房的购买和出售，杜绝炒作经济适用房以牟取暴利房价政策关于稳定住房价格的通知2005.3.26提出了如何稳定住房价格的
24、一些纲领性规定稳定房价，抑制投机国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价工作意见的通知2005.5.9营业税的收取方式及普通住宅标准的确定禁止炒地抑制投机性需求建立房地产信息系统2. 城市房地产市场发展状况分析与评价2.1 土地市场n 土地市场概述自2001年10月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负
25、责，园区土地储备中心具体组织执行。n 土地出让情况2005年苏州市区五城区（老城区、园区、新区、吴中、相城）出让土地总面积为431.32万平方米。从出让地块的分布来看，随着吴中区和相成区交通环境等问题的改善，逐渐称为苏州土地市场供应的主要区域，而老城区（由平江、沧浪、金阊三区组成）作为苏州传统的市中心，土地资源相对稀缺，房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时还须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布数据来源：苏州市土地储备中心表2-1：2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况 2003年2004年2005
26、年土地出让面积（万平方米）329.33399.03361.06土地交易价格（元/平方米）1777.551855.24196915数据来源: 苏州市土地储备中心n 土地开发与购置情况苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近40.0%的土地被外地公司购得。n 土地成交情况从历年的土地交易量来看，2001-2003年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快。自2004年以来，受宏观调控的影响，土地交易量虽然继续增加，但增幅已经
27、有所放缓。随着土地交易量的增加，土地交易价格也呈持续上涨的态势。小结：作为苏州楼市的领头羊，工业园区无疑是开发商最为关注的区域，尤其是外来地产商更希望在园区施展手脚，毕竟园区有着完整的新城市规划，有着强大的基础设施投资，有着强劲的消费能力，而园区正是适应了市场形势，发挥政府调控作用，适当增加土地供应和房产开发量。湖东区的发展相对湖西来说，具有更广阔的空间性与时间性，领涨的湖东地价便鲜明地折射出开发商的强烈信心。2.2 房地产整体市场n 供应分析图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率数据来源：苏州市统计年鉴自2002年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧
28、城改造速度的加快，房地产可开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上，2004年开发投资额同比2000年增长了4倍。图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况数据来源：苏州市统计年鉴自2002年以来，随着开发投资额的迅猛增长，商品房施工面积大幅度的增加，连续两年保持70.0%以上的增速上涨，2004年受宏观调控的影响增速略有下降。由于施工面积的放量增加，竣工面积按每年35.0%以上的增速快速增长。n 需求分析图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：苏州市统计年鉴自2000年以来，苏州市商品房一直保持供大于求的态势，虽然商品房需求持续
29、增加，但由于近几年商品房竣工面积的快速上涨，供求比呈逐年增加的态势。从2000年到2004年期间，苏州商品房需求逐年加大，销售面积年平均增长率达17.3%。图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积数据来源：苏州市统计年鉴由于商品房市场的需求持续旺盛，自2000年以来，苏州商品房销售价格逐年稳步上涨，2004年同比增长24.4%，增幅创历史最高。图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格数据来源：苏州市统计年鉴小结：随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产进入快速发展期，投资开发建设速度加快。2.3 住宅市场n 供应分析图2-7：2000-200
30、4年苏州市住宅建设情况数据来源：苏州市统计年鉴自2002年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，施工面积大幅度增加，连续两年保持79.0%以上的增幅。在此影响下，2003年住宅竣工面积同比增幅高达52.5%。住宅施工面积和竣工面积占商品房的比重一直稳定在80.0%-85.0%之间。n 需求分析改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求以及投资客的虚拟需求等导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。受住宅需求持续旺盛的影响，从2001到2002年期间，住宅供求比回落到1以下，但从2003年以来，由于住宅竣工面积的大幅度增加，供求比开始回升。图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比注：供求比
31、=竣工面积/销售面积数据来源：苏州市统计年鉴。自2000年以来，随着住宅需求的持续旺盛，销售面积呈逐年稳步增加的态势，年平均增长率达17.7%。住宅占商品销售面积的比重稳定在85.0%-90.0%。图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积数据来源：苏州市统计年鉴。受住宅需求持续旺盛的影响，自2000年以来，住宅销售价格逐年稳步上涨，年平均增幅达17.1%。2004年销售价格达3127元/平方米，首次超过南京，位居江苏省13个省辖市的住宅价格排名第一。图2-10：2000-2004年苏州市住宅销售价格数据来源：苏州市统计年鉴。小结：随着苏州城市经济的快速发展，从2002年开始住宅市场迎来
32、了快速发展期，开发建设速度迅速加快。同时，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求以及投资性需求持续旺盛，住宅销售面积和价格逐年稳步上涨。2.4 写字楼市场n 供应分析图2-11：2000-2004年苏州市写字楼建设情况数据来源：苏州市统计年鉴。由于苏州的工业结构占主导地位，第三产业不是很发达，因此2003年以前苏州写字楼市场发展比较缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003年以来，在经济的快速发展以及加入WTO等利好因素的影响下，写字楼市场开始进入快速发展期，开发建设速度开始加快。n 需求分析自2000年以来，苏州写字楼市场一直保持供大于求的态势，但从2003
33、年起，随着苏州经济的快速发展，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，写字楼需求不断加大，供求比开始回落。图2-12：2000-2004年苏州市写字楼供求比注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：苏州市统计年鉴。从2000年到2002年期间，由于市场需求不大，写字楼销售面积增长缓慢，2003年后随着需求的不断加大，销售面积大幅度增加，同比增长64.7%。与此同时，苏州写字楼租赁需求也保持旺盛，市区、新区、园区主要的中高档写字楼的出租率在95.0%左右。图2-13：2000-2004年苏州市写字楼销售面积数据来源：苏州市统计年鉴。从2000年到2002年期间，由于写字楼市场供大于求，因此销售价格略有
34、下跌，从2002年以来，随着需求的不断加大，销售价格开始回升，2003年同比增长43.4%。写字楼租金也快速上涨， 5A级写字楼平均租金价格已经达到75元，园区则高达80100元，而租售率更是达到90.0%以上。图2-14：2000-2004年苏州市写字楼销售价格数据来源：苏州市统计年鉴。小结：由于苏州的产业结构是以工业为主导，第三产业在长三角地区相对不发达，因此写字楼市场的起步相对较晚。自2003年以来，受苏州经济快速发展以及WTO等利好因素的影响，写字楼需求开始不断加大，写字楼市场进入快速发展期。2.5 商业营业用房市场n 供应分析图2-15：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况
35、数据来源：苏州市统计年鉴。从2000到2002年期间，苏州商业营业用房市场发展缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003年以来，在经济的快速发展以及加入WTO等利好因素的影响下，商业营业用房市场开始进入快速发展期，开发建设速度明显加快，2003年施工面积同比增长60.0%。n 需求分析图2-16：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比数据来源：苏州市统计年鉴。自2000年以来，苏州商业营业用房一直保持供大于求的态势，但随着苏州城市经济的持续快速发展，以及大量外来人口的进驻，原有的一两个商业中心模式难以满足需要，因此供求比呈逐年下降的趋势。随着需求的不断增加，商业营业用房销售面积保持平稳
36、增长，从2000年到2003年期间，销售面积年平均增长率19.6%。图2-17：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积数据来源：苏州市统计年鉴。2002年以前，商业营业用房销售价格增长缓慢，自2002年以来，在需求逐年增加的带动上，销售价格上涨速度开始加快。图2-18：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格数据来源：苏州市统计年鉴。小结：随着苏州城市经济的快速发展，以及住宅建设的加快，居民对小区内部和周边配套商业地产的需求也逐步加大，原有的商业中心模式难以满足需求。目前，苏州商业地产存在以下四个不足之处：规模不够，竞争单一，导致苏州商业平均利润水平低；区域间发展不平衡；以传统商
37、业为主，产业亟待升级；商业网点分布不够密集。2.6 二手房市场随着苏州市商品房市场日渐成熟，以及旧城改造拆迁，二手房市场日趋活跃。受宏观调控影响，从5月开始，苏州二手房市场进入观望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的刚性需求旺盛，自8月以来，购房者信心开始回升。就整体二手住宅市场而言，面积在80-100平方米的中小户型房源为主流需求，然而此类房型的个供应量较为有限，呈供不应求的态势。 2.7 城市房地产市场发展趋势预测n 住宅市场 自2003年起，苏州政府开始增加土地供应，近两年土地供应总量的加大，直接影响着楼市的未来的供应，预计在2006年将迎来供应的集中放量。需求方面，由于生活水平的提高、动
38、拆迁、人才引进产生的刚性需求将成为市场的主导。目前，苏州楼市的刚性需求基本上可以分为两种：一种是经济实力强的富有阶层，高档物业是他们的主流需求；另一种是中产阶级，购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。因此，未来楼市备受追捧的将是市区内的高档住宅和一些近郊大盘。价格方面，古城区因地块稀缺新盘量少，房价仍有上升，一些郊区地段如园区湖东、相城区将有大量地块上的新盘开出，涨幅将逐步趋缓，甚至在一定的幅度稳住。随着苏州市经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，对住宅的需求也不断的增加，销售均价仍然有一个较大的上升空间。表2-2：苏州市住宅市场需求量预测指标近期(20062007)远期(20
39、072010）说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP继续提高2010年660002004年57992元居民收入不断提高，缩小城乡差距。建立完善居民收入随经济增长而增长的机制。2004年市区城市居民人均总收入15944元。2005年前10月人均可支配收入8913元。消费结构适应居民收入水平提高和消费结构升级的要求，完善消费服务体系，创造良好消费环境，引导居民消费向实物消费和服务消费并重转变。推动旅游、信息服务、文化娱乐、非义务教育等进入城乡居民家庭，提高居民消费层次。2005年前9月人均消费性支出6069元。城市人口城市化水平推动城市化进程2010年将达到72%2005年50%总人口全市常住总人
40、口：2005年754万人，2006年776万人，2007年 793万人，全市常住总人口：2008年 810万人，2009年 826万人。根据苏州市人口发展预测公告。城市规划城市相关规划走集约型城市化道路；完善城市现代化基础设施；提高城市管理水平；建设生态城市、循环城市，到2010年实现基本现代化。根据苏州第十一个五年规划轨道交通、道路的建设把沪宁交通线东西发展轴和苏嘉杭高速公路南北发展轴，作为苏州未来经济集聚成长、快速提升的主轴线和中枢系统。构建城市综合交通体系，开工建设城际铁路和市区轨道交通，完善市域高速公路网，优化市区路网结构，推进以太仓港为重点的港口开发与航道建设。指标近期*(20062
41、007)远期*(20072010）说明未来五年住宅需求总量总人口（万人）7008502004年598.85万人城市化水平（%）60%72%2005年50%城市人口（万人）4206122004年300万城市居民人均住房面积（M2）23252003年20居民改善居住需求（万M2）12601224城市人口*人均住房面积改善城市人口机械化增长需求（万M2）27604800按户籍人口增长*人均住房水平外来人口需求（万M2）20030004年苏州外来人口购房、本地居民换房占整体购房者约85%。住宅需求量（万M2）42206324居民改善居住需求+城市人口机械化增长需求+外来人口需求根据对苏州市未来五年经济
42、、人口、规划的预测，我们预计近期（20062007）苏州市住宅需求总量约在4220万平方米左右，年均在2110万平方米左右；远期（20072010）苏州市住宅需求总量约在6324万平方米左右，年均在2108万平方米左右。n 写字楼市场苏州市写字楼市场发展相对于住宅市场起步较晚，主要是由于苏州的产业结构以工业为主导，第三产业在长三角地区相对不发达。但是随着苏州经济的高速发展，在加入WTO、世博等利好因素的影响下，未来两年进入苏州的国内为品牌企业、金融机构将不断增加，需求将有一定的增加，由此将带动写字楼市场的快速发展。n 商业营业用房市场苏州与上海相比，商业的比重相对偏低，这与苏州在长三角的经济地
43、位极不相称。2004年苏州的工业总值位居全国第二，仅次于上海；而零售业苏州为625.10亿元，只有上海的25%，由此可见苏州的商业还有广阔的发展前景。2005年1月，苏州市首个商业规划苏州市市区商业网点布局规划在市规划展示馆向社会公示，规划到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。由规划可以看出，由于苏州古城土地的稀缺性限制了城区商业的发展，苏州商业的未来在园区与新区，其中园区的商业模型标本是邻里中心，新区的商业模型标本将是以狮山路为中心的商业模块，这意味着苏州商业将迎来一个新的发展机遇。3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析3.1 房地产行业发展现
44、状及趋势n 开发商情况介绍苏州房地产开发企业中绝大部分存在着规模小，资金短缺，融资能力不足，技术、管理和人才素质差距大等问题。即使是一些近几年成长起来的大企业，由于发展历史短，自身资金实力不雄厚，主要依赖银行贷款发展，资产负债率高，抵御市场风险能力差，此外，这些企业在现代企业制度的建立完善方面滞后于业务的发展，公司的运作管理制度欠规范。n 房地产发展情况自2000年以来，苏州的房地产行业得到了较快的发展，2003年苏州房地产开发投资额及商品房销售额分别达到334.32亿元及226.46亿元，2000-2003年三年间其年平均增长率分别高达42.74%及33.59%。n 房地产行业发展趋势随着国
45、家宏观调控政策的不断深入，对房地产开发企业的要求越来越高，房地产企业获取土地、融资的压力越来越大，加之进入苏州的外地开发商实力都很强，因此，一方面，资金实力不足的苏州本地中小开发商将面临兼并甚至退出市场；另一方面，外地开发商之间的竞争也将日趋激烈。3.2 城市房地产市场竞争格局分析苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，外地开发商纷纷看好苏州房地产市场。据统计，目前进入苏州的知名外企有：嘉业、雅阁尔、中海、招商局、顺驰、中华企业、华新国际、晟地、栖霞、易通、绿地等等。并且，这些开发商所开发的几乎都是大盘，几乎占了苏州楼市供应的一半。这些外地知名
46、开发商的进入，一方面带来了先进的开发理念和成熟的操作经验，另一方面也掀起苏州楼市新一轮的竞争，加快市场优胜劣汰的步伐。3.3 典型企业及典型项目收益和风险分析n 本地知名开发商及项目介绍：苏州建屋苏州工业园区建屋发展集团有限公司注册资金29亿元人民币，资产规模100亿元人民币，2005年开发规模超过400万平方米，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。2004年建屋集团开发规模列江苏省房地产开发企业第一名，综合实力跃居前三位，并被评为“2005中国房地产百强”之一。建屋集团倾力打造优秀的开发商企业品牌，形成了大众住宅、商业楼宇及广场、工业厂房、会展中心等多元开发项目产业链。在大众住房建设上，不仅建成园区第一个10万平方米的住宅小区新城花园，带动了园区金鸡
