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1、模块3 房地产投资环境分析与市场分析,本模块主要任务,任务1 房地产投资环境分析任务2 房地产市场分析,任务1 房地产投资环境分析,导入：房地产宏观调控政策,历年房地产宏观调控政策,思考：,从上述资料中你是如何认识投资环境的？上述资料中影响投资活动的因素属于哪一种？除此之外，你认为投资环境中还有哪些因素对投资活动会造成影响？试举例说明,相关知识,3.1.1 房地产投资环境的含义及特征3.1.2 房地产投资环境的分类3.1.3 房地产投资环境分析的内容3.1.4 房地产投资分析的方法,3.1.1房地产投资环境的含义及特征,1、投资环境的含义：狭义和广义狭义：指自然环境和经济环境广义：影响投资活动
2、过程的外部的各种情况和条件的总和。包括政治法律、经济、自然、社会文化等各种要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。,3.1.1房地产投资环境的含义及特征,2.投资环境的特征差异性地域差异；不同的部门、行业、项目；时间差异系统性投资环境是由众多因素构成的复合体动态性动态平衡的开放系统主导性一个或几个要素居于主导地位区域性地区之间自然、地理、社会经济等特点不同,3.1.2 房地产投资环境的分类,3.1.2.1 按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件，自然和基础设施 2、软环境：影响项目投资的各种政治、经济、社会文化条件3.1.2.2 按层次分类 1、宏观投资环境：国
3、家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境3.1.2.3 按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境,3.1.3 房地产投资环境分析的内容,一般涵盖六大类：政治因素法律因素经济因素自然环境因素社会文化因素基础设施因素,政治因素,政治制度政局的稳定性政策的连续性政府管理服务水平是否存在战争风险,法律因素,法律的完整性法制的稳定性执法的公正性,经济环境因素,宏观经济环境国民生产总值、国民收入、国民经济增长率；消费总额、消费结构、居民收入、存款、物价、通货膨胀、经济周期等市场环境市场状况、供给、需求、购买力、同类楼盘的分布状况及竞争状况及竞争对手、市场
4、价格水平及走势财务环境资金、成本、利润、税收等资源环境人力、土地、原材料及能力等,自然环境条件,地理条件地质地貌、自然风光、气候条件、环境质量、绿化等地理位置交通便捷程度,社会文化环境,公民受教育程度宗教风俗习惯社会心理道德价值观文化传统,基础设施因素,城市能源系统煤气、电力等城市水资源和供水排水系统 城市交通运输系统 城市邮电通信系统 城市生态环境系统 环卫、园林绿化城市防灾系统 消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等,生活配套及商务设施,生活配套超市、商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等 商务设施商圈,3.1.4 房地产投资分析的方法,冷热对比法等级尺度法道氏评估法
5、多因素和关键因素评价法SWOT分析法,3.1.4.1 冷热对比法,依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在国际商业安排的概念构架中提出了对投资环境分析的冷热因素法。基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳；,3.1.4.1 冷热对比法,具体过程：把投资环境分为七大因素：政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。特性：是最早提出的投资环境分析方法，侧重于对投资环境的宏观因素考察，对微观因素考虑的
6、少。虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。,“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.,3.1.4.2 等级尺度法,依据：1969年，美国学者斯托伯发表了如何分析国外投资气候，提出了投资环境的等级尺度分析法。过程：将投资环境分为八大因素：资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等
7、，按各种情况打分，综合后得出投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。,3.1.4.2 等级尺度法,优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其局限性。,3.1.4.3 道氏评估法,依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经验提出的。方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险。道氏公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分。1、企业从事生产经营的业务条件；2、可能引起这些条件变化的主要压力；,3.1.4.3 道氏评估法,过程：评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因
8、素；在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；在确定个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案：第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案；第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方案。第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出悲观的预测方案。第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案。四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，为决策提供参考。,3.1.4.4多因素和关键因素评价法,依据：香港大学的闵建蜀教授提出。1.多因素分析法 又称为体
9、制评价法，从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，在按五级分别计算。先对各类因素的子因素作出综合评价，按此对该类因素作出优、良、中、可、差的判定。最后按公式计算：投资环境总分=W i(5ai+4bi+3ci+2di+ei)其中:wi:第i类因素的权重；ai、bi、ci、di、ei:第i类因素被评为优、良、中、可、差的比率投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投资环境越好。,多因素分析方法,3.1.4.4多因素和关键因素评价法,2.关键因素法 针对多因素分析法只是对某一地区的投资环境进行一般性分析,没有对各类投资动机进行分析.又提出了关键因
10、素法,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素。然后根据这些选出的关键因素采用多因素分析的方法进行评价。例如：影响投资环境的关键因素降低成本：适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原材料价格；运输成本发展当地市场：市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输等；通信条件获得原材料：资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件；风险分散：政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率追随竞争者：市场规模；地理位置；法制建设获得当地的生产和管理技术：科技发展水平；劳动生产率；,例如：我国开发建设的普通住宅投资项目，1、重点因素：权数0.6市场环境中的购买能力，市场容量，供应
11、量等；财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等自然环境中的地理位置，风景地貌，基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；2、一般因素：权数0.3经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数；资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；3、次要因素，权数0.1社会环境中的社会秩序、社会信誉；文化环境中的文化传统、教育水准；环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。,3.1.4.5 SWOT分析,SWOT分析思路,说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。,四种内外因素的组合,说明：投
12、资环境的评价标准,1、安全性，2、盈利性，3、服务的完善性，4、优惠性。,实训,请针对学校周边或你熟悉的一住宅投资项目，试编制该住宅投资环境分析的简要提纲并进行投资环境分析。,任务2 房地产投资市场分析,导入：广东房产大鳄北上沈阳,随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板块造城运动中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中，碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿元。根据碧桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社区，项目投资总额达13
13、0亿元。除了碧桂园，另外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团,也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的优惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同,
14、时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅生活区。在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展奠定了良好的基础。,相关知识,3.2.1房地产投资市场分析的含义3.2.2房地产投资市场分析的意义3.2.3房地产投资市场分析的内容,3.2.1房地
15、产投资市场分析的含义,房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为，从而使投资者的市场预期尽可能靠近实际结果。,3.2.2房地产投资市场分析的意义,1、运用科学方法对市场调查的资料进行详尽分析是确保投资目标实现的基础。2、历史的教训：决策的失误使项目损失巨大。3、市场分析具有以下作用：A、掌握市场变化的态势；B、有利于作好投资决策；C、为房地产价格确定和营销策略的制定提供基础和依据。,房地产投资市场分析的
16、依据,1房地产市场供给方面的信息2房地产市场需求方面的信息（1）房地产市场需求总量方面的信息。如：现有人口数量、使用中的房地产数量、空置量信息；现实和潜在的房地产需求量等（2）房地产市场需求倾向方面的信息。（3）房地产市场需求客户特征方面的信息。（4）房地产市场需求未来趋势方面的信息。,房地产投资市场分析的依据,3房地产供求关系方面的信息 房地产投资市场供求关系方面的信息大致包括：（1）供求关系状况方面的信息，如：供给量的缺口程度或空置率、空置量，价格上涨或下跌幅度及比率，成交量与需求量，市场吸纳能力与速度等。（2）供求关系未来趋势方面的信息，如政策法规信息，房地产税收信息，城市建设与发展规划
17、信息，城市化状况及其趋势方面的信息，产业发展及其趋势方面的信息，GDP及其增长率方面的信息，通货膨胀率、利率水平、获取贷款的可能性方面的信息，城市经济结构、产业结构、消费结构和消费水平方面的信息，房地产投资收益率及房地产开发利润率变化的信息等。4房地产投资项目方面的信息,3.2.3房地产投资市场分析的内容,.1.市场分析的三个层面城市房地产市场分析区域房地产市场分析房地产项目市场分析,3.2.3房地产投资市场分析的内容,.2.房地产市场分析的内容房地产市场供给分析供给总量、供给结构、供给预测房地产市场需求分析需求总量、需求客户分析房地产市场供求关系分析供求缺口房地产市场竞争分析竞争对手和竞争项
18、目,房地产投资市场分析的注意事项,1房地产投资市场分析要有明确的思路2房地产投资市场分析要根据分析目的确定研究内容和角度3房地产投资市场分析要把多种分析方法结合起来4房地产投资市场分析数据要真实可靠5房地产投资市场分析要避免陷入不必要的误区,房地产投资市场分析报告,竞争项目的调研报告竞争项目的基础信息资料：产品、价格、广告、销售执行、企业状况、物业管理等楼盘调研总结:优缺点、本项目的建议,房地产投资市场分析报告,区域市场调研报告区域概况：历史、人文、交通、生活、区域显著特征及未来规划目标区域楼盘情况：报告结论及建议：区域的供应结构、区域的需求结构,房地产投资市场分析报告,调研报告要求：,实训,
19、针对所调研区域，对该区域市场进行分析并形成分析报告,任务3 房地产市场调查与预测,房地产市场调查,房地产市场调查,市场分析分为调查和预测。一、房地产投资市场调查的内容1、房地产投资项目基本情况调查A、房地产投资项目建设用地情况调查：B、规划设计方案的调查；二、房地产投资项目外部环境调查住宅需求调查；当地居民住房状况调查；社会购买力调查；住房消费水平调查；房价调查；土地使用情况调查；住宅供给量调查；金融状况调查；竞争情况调查；税费种类及缴纳标准调查；三、房地产项目内部条件调查；,房地产市场调查的程序,一、调查准备阶段1、确定调查目标；2、初步情况调查；3、制定调查计划；4、非正式调查；二、正式调
20、查1、确定资料来源；2、确定收集资料的方法；3、调查表及问卷设计；4、抽样设计；5、现场实地抽样；,三、结果分析阶段1、资料编辑整理：汇总、分类、初审、筛选、统计2、调查资料的综合分类：定量和定性分析四、编撰调查报告阶段专门报告：内容详尽明确一般报告：内容简单明了要求：态度客观，内容真实准确、简明扼要、重点突出，文字洗练，要言不繁，结论和建议可归纳为要点，文后附表格及附件，便于阅读和使用。,三、房地产投资市场调查的方法与技术,一、市场调查的方法1、询问法：访谈、电话、信函、留置问卷2、观察法：直接和间接观察3、实验法：实验求证法和随机尝试法二、房地产投资市场调查技术1、调查表格的设计A、调查表
21、的构成：B、问题类型：C、设计要求：主题明确；重点突出；设问具体；可接受性；简明扼要；可分析性。,2、抽样调查随机抽样：简单随机抽样；分层随机抽样；分群随机抽样非随机抽样：配额抽样法；任意抽样法；判断抽样法。,房地产投资市场预测,一、房地产市场预测的内容：1、宏观经济发展趋势预测；2、产业政策所带来的影响之预测；3、市场需求预测；4、技术发展预测；5、营销前景预测；6、产品供给能力预测；7、市场价格趋势预测；8、市场竞争情况预测；,二、市场预测的方法1、专家意见法德尔菲法2、历史引申法3、因果预测法,专家意见法德尔菲法,专家以自己的专业知识和经验，在对过去发生的事件和历史信息资料进行综合分析的
22、基础上，对房地产未来可能出现的各种趋势作出判断和预测的一种方法。这里的专家包括开发商、代理经销商、营销顾问、房地产研究工作者以及房地产协会组织。德尔菲法特点1）匿名性。采用匿名咨询的方式征求专家们的意见。这样，参与预测的专家互补见面，消除了很多心理的影响，有助于专家发表较为客观的意见。2）反馈性。德尔菲发在预测的过程中，一般都要进行35轮的征询专家意见。预测机构对每轮专家意见进行统计、汇总，提供给专家做下轮预测时的参考。由于多次信息交流，便于专家比较分析，修正意见，从而提高预测的准确度。3）统计性。对没轮预测结果都进行定量的统计处理和评价，从而便于科学的描述这一轮预测结果中专家们意见的分布情况
23、和分歧所在，也便于众多的意见中归纳出基本的、一致的、主流的意见。,历史引申法,定量预测方法的统称。包括：简单平均法移动平均法加权移动平均法趋势预测法指数平滑法季节指数法,简单平均法预测值=x（平均）=（X1+X2+Xn)/n 简单移动平均法把平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。Xt+1=（Xt+Xt-1+Xt-(n-1)/n加权移动平均法Xt+1=（nXt+(n-1)Xt-1+Xt-(n-1)/(n+(n-1)+2+1),历史引申法,例1 某房地产公司2003-2006年的商品房实际销售量见表
24、，使用移动平均法预测2007年以后的销售量。,求趋势直线的方程式是y=a+bx式中：y为预测值，x代表年份；a,b为待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：,令 此时，a=；b=,趋势预测法 根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。直线趋势方程,指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。公式本期预测值=上期实际发生值+（1-）上期预 测值式中：为平滑指数，且0 1当=1时，预测值=上期实际发生值；等=0时，预测值=上期预测值 在实际工作中，平滑指数一般是根据原预测数与实际预测数的差异来确定，如果差
25、异较大，应适当取较大值（0.70.8）；如果差异较小，应取较小值（0.20.3）。,例3 某房地产公司2006年7-12月份的实际销售量及预测见表，如果设=0.3,求2007年1月份销售的预测值,季节指数法第一步：求出历年各季度的平均销售量第二步：求出各季度的季节指数，即当季的平均数占全年平均数的百分比第三步：根据季节指数和已知某季度的实际数，预测该年其他各季度的数据,4、某房地产公司2002年第一季度至2006年第四季度实际销量见表，如果预测2007年的销售量为89200平方米，求预测第3、4季度的销售量,因果预测法,回归分析法,公式y=a+bx式中：y为预测值，x代表年份，a、b回归系数,例5 假设影响某房地产公司商品房销售额的直接因素是价格，2007年上半年各月份的实际销售额及价格资料见表，试预测2007年7月份的商品房销售额,三、房地产投资市场预测的工作程序1、确立预测目标2、拟订预测工作计划3、收集和整理资料4、选择预测方法5、预测分析6、预测结果评价7、编制预测报告,作业：B、投资意向调查 C、周边环境调查 D、配套设施调查,
