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1、山东省新泰市房地产市场进入前综合调研报告,2018年7月,目 录,新泰城市经济人口概况研究新泰城市区域划分及特点新泰房地产市场概况市场典型项目目标地块周边情况分析,新泰城市经济指标,经 济,产业现状,交 通,辖 区,二产主力产业以工业制造业为主，其中特变鲁缆、生力源玻璃润德生物入选山东百年品牌重点及中国轻工业百强；规模以上工业企业利润、利税分别增长55%和43%，高新技术产业产值占比达到21.7%，居中国工业百强县第75名。,2017年生产总值842.6亿元，年均增长6.2%，市排名第1；人均6.18万元，市人均排名第3，是全国百强县38位、山东省第8位，山东省重点建设的15个中等城市之一。,
2、在建高铁新泰东站，京沪高速公路、莱新高速公路交汇分别穿越境内32.8公里和45.7公里，205国道、09公路、蒙馆公路、济临公路、新枣公路跨越境内186.5公里，磁莱、东平和晋豫鲁3条铁路在这里交汇。,辖21个乡镇街道、916个行政村（居）、1个省级高新技术开发区。,县市区主要经济指标横向对比,县市区消费指标横向对比,新泰人口变化趋势,新泰人口变化趋势,全国百强县：新泰市隶属于山东省泰安市，以矿业、煤电化、高端装备制造为主，2017年GDP842.6亿元人民币，位列泰安六个县市区之首，经济总量相当于泰安主城区驻地泰山区岱岳区之和。人口基数较大：新泰市户籍人口144万，常住总人口约135.24万
3、人，2020年预计常住人口将突破140万人，新泰城区人口约80.93万人，核心城区户籍人口约33万人，常住人口约40万人。人均可支配收入较高：新泰市2017年城镇居民人均可支配收入25781元，仅次于泰安市驻地泰山区的32690元。,新泰城市经济人口概况小结,新泰城区概况,10,老城区：主要是银河路以东，平阳河以西，杏山路以南，青龙路以北的区域，是城市传统商务居住核心区。西部片区：主要指磁莱线以西，发展大道以东，新泰产业园区。东部片区：平阳河以东至青云湖，是新泰未来的城市纯居住区。南部片区：南部郊区，主要是新泰城市南部、旧村结合部分。滨湖新区：形成以新甫路以北，东周路以东，瑞山路以南，滨湖路以
4、西的高端住宅新区。,近几年随着楼市的发展，新泰市城区根据区位资源和产业发展情况形成了五大不同特征的版块。,东部板块,滨湖新区板块,城区板块划分,新泰东部及老城区是目前的购房的热点片区。新泰城市规划突破方向主要为东向沿青云湖两侧，向东北和东南部发展，东部地区自然环境丰富以及滨湖新区区位优势明显，这两个区域是新泰未来城市发展的重点方向。,新泰城区处于向外扩张阶段，东北部滨湖新区是政府十五年城市规划重点建设区域，是城市发展的主要方向之一。新泰城市发展向东看，东部区域及滨湖新区自然环境资源优势明显，是新泰未来发展的重点区域。,东部区域,滨湖城区,开发区,新汶城区,城区规划方向,东部区域紧靠青云湖景观带
5、，自然景观丰富，城市环境良好，商业等配套逐渐成熟，学区资源优势明显，逐渐形成以绿城玉兰花园、中泰御湖湾、东城田园等为代表的高端宜居大盘，成为客户置业首选区域。,青云湖作为新泰市市区唯一的大面积水源，是城市规划的重要一个方面，连同青云山一起是东部区域发展龙头资源，本区域已成为新泰高端居住、休闲娱乐办公、精品教育区域。,青云湖风景区,新泰教育城,青龙路两侧拟建12个市局单位,东部板块,滨湖新区总体建设以“水陆相依、人水共生、景城交融，生态宜居”为理念，以“建设国内设施服务一流的商务聚集区，高端生态宜居的城市建设样板区”为目标。着力打造高端服务产业、高端商住产业、高端文化产业的核心发展区，建设“宜业
6、、宜商、宜居、宜人”的和谐新区。项目建成后，将成为以现代化区域交通为依托，以居住、商贸、金融、文化、会展等为支撑的发展密集区。,滨湖新区,青云中学,滨湖小学,伊利史幼儿园,国泰家园,恒大林溪郡,滨湖壹号院,瑞山路,寨山路,榆山路,府前街,向阳路,龙池路,重兴路,滨湖新区现划道路寨山路、榆山路、向阳路、龙池路、重兴路等主干道，现道路路基基本完成，已通车使用；滨湖新区规划滨湖小学、史丹利幼儿园、青云中学、滨湖医院、行政服务及商业配套等公共配套，现青云中学已投入使用；现滨湖新区新开项目较少，通过了解，今年三家项目首期开工建设，项目为：恒地锦秀园、城建滨湖壹号院、国泰家园，项目正处于施工阶段。,国泰家
7、园,滨湖壹号院,恒地锦秀园,恒大林溪郡,山水文园,滨湖新区,滨湖公馆,西部板块,泰和名城,居豪凯旋城,目标地块,以新泰经济开发区为核心的新泰西部板块为新泰传统工业产业区域，也是新泰经济支柱片区。区内企业429家，其中工业企业216家(规模以上工业企业81家)，商业企业176家，服务业企业25家，建筑安装企业12家。现阶段该片区房地产项目较少，价格相较老城区、滨湖新区和东部城区低，开发的优势更着眼于本区域的刚需客群及片区辐射内下辖乡镇的客群。,其他板块及板块小结,老城区：主要是银河路以东，东周路以西，青龙路以北、平阳河以西的区域，是传统商务居住核心区，环境一般且规划较差，目前在售项目较少，以特变
8、世纪广场和嘉和新城为代表。南部城区：南部城郊区域，主要是新泰城市南部、旧村结合部分，主要位于汶南街道，原规划为乡镇及乡村规划，有传言此区域将整体纳入新泰城区规划，目前未有相关政府文件明确。板块小结：整体来看，新泰以东部沿湖城区整体区位及资源最为优质，以绿城玉兰花园为代表的项目售价也最高；滨湖新区在政府的主导大力推动下发展较快，以恒大林溪郡为代表的项目价格仅次于东部城区。老城区虽然政务资源集中，公共配套较好，但因规划等历史遗留问题，导致价格相较于东部、滨湖。西部城区因产业集中，人口集中，具有较大发展潜力，但目前整体售价不高。南部城区待整体规划落定后，将迎来补涨。,新泰房地产市场土地市场恒大拿地情
9、况,新泰房地产市场土地市场其他企业近年土地成交情况,新泰房地产市场土地市场其他企业近年土地成交情况,新泰房地产市场土地市场综合数据,新泰土地市场小结,新泰市场作为四五线城市，土地成交受外在因素较少。近年来土地供应相对平稳，年均商品住房用地供应保持在20万平米左右，无大起大落现象。受制于土地指标少的问题，据了解新泰年均有400亩左右的商品住房用地指标。新泰普通商品住房用地成交较少，近年来最大一宗土地成交即为恒大所拍滨湖新区土地。向土地部门咨询后，预计新泰城区2018年商品住房用地供应接近尾声，预计9月份还有一宗土地挂牌，具体位置为绿城玉兰花园以北，中泰御湖湾以南区域，目前尚未定价。预计在土地指标
10、短期无法改善情况下，新泰未来土地供应仍将保持平稳，据土地部门了解，未来三年新泰商品住房用地供应仍将保持在年均20万平米水平线。,新泰房地产市场一手房市场政策,新泰房地产市场一手房市场18年新泰棚户区改造8242套,新泰房地产市场一手房市场,新泰房地产市场一手房市场2018年1月-5月,新泰房地产市场一手房市场走势,区域市场在售项目的月均去化量多数在20多套，去化量较高，市场情况较为稳定.,新泰房地产市场典型项目量能,截至目前新泰城区剩余可售产品总量为1653套左右，其中恒大项目占据947套的可售存量，库存消化周期约为3-4个月,新泰房地产市场,根据新泰各项目工程节点，预计2018年未来新泰城区
11、市场将加推3663套左右，集中放量时间为下半年中，加上剩余量1663套，今年未来新泰城区市场供应量将超过5000套，库存周期提高至10个月左右。但供应主要集中于滨湖新区和东部城区，西部城区供应量仍保持在低位。,新泰房地产市场预计新增,新泰房地产市场一手房市场,新泰市主要楼盘分布在东城区、老城区，随着滨湖新区逐步开发，北部项目逐步增多。,泰和名城,居豪凯旋城,珠光国际,裕泰园,中泰御湖湾,嘉和新城,国泰家园,滨湖壹号院,特变世纪广场,山水文园,早安新泰,恒地锦秀园,恒大林溪郡,滨湖公馆,目前住宅产品形式多为多层及高层产品，未来供应将以高层为主。,老城区板块：以高层为主、其次是多层、搭配少量小高层
12、；东部板块：高层、小高层，部分洋房供应为主；西部板块：产品形式为高层；南部板块：产品形式为多层、高层为主滨湖新区：产品以高层为主未来产品供应：未来高层产品比重将进一步增大。,新泰房地产市场一手房市场,新泰房地产市场品牌企房企,新泰在售楼盘户型多为110-150平米三房和四房，100平米以下小户型及180平以上大平层较少，最受欢迎的为120平米左右的紧凑型三居，总价区段多位于65-80万元左右。,新泰房地产市场产品特征,目前在售项目中，主要销售产品面积段为100-110和120-130，分别占比30%和28%。表明市场上在售产品主要面向刚需和轻刚改客户群体。,新泰房地产市场产品特征,新泰市城区在
13、售项目的报价区间主要集中在5000-7000元之间，占在售项目的66%，区域销售价格水平处于较高水平。,新泰房地产市场产品特征,区域市场在售项目的容积率多数在1.5-2.5以上之间，约占在售项目总数的63%，1.5-2约占26%，2-2.5约占37%，表明目前市场主流产品还是以小高层和高层产品为主，高端稀缺产品较少。,新泰房地产市场产品特征,市场典型项目绿城,地块规划：绿城新泰玉兰花园位于新泰市东部，占地面积约385亩，总建筑面积约62万平方米，小区分八期开发，共计1981户，小区南部为花园洋房，1楼带院，顶楼为带阁楼设计；,近期动态：目前在售房源货量较少，可售住宅6套（以220为主），均价7
14、200元；项目八期开盘延期。项目在新泰口碑较好；品质属于新泰市最高品质楼盘，由于单价高、总价过高，项目去化相对较慢（首开2010年）。,已推,八期,东城田园,地块规划：东城田园，东临青云湖，西临平阳河。项目总建筑面积约41万平方米，分为商品住宅部分，综合商业部分，项目用地约165亩；总规划建设16幢高层住宅，3幢大型商业综合体，1座会所，绿化率36%，容积率为3.1；,近期动态：16年销冠项目（4.5亿）目前项目西区已断货，东区5栋住宅（约310户）预计2018年下半年推出，预计均价7000元/，车位12万。,已推,未推,市场典型项目东城田园,市场典型项目恒大林溪郡,地块规划：项目一期占地11
15、3亩，容积率2.5，规划1234户。项目无好学区，但西侧临近平阳河，未来景观较好。,近期动态：项目目前已开盘，一期1200多套全部获得预售，目前去化284套，存量947套，为市场最大存货量持有企业。,恒大林溪郡深度调研,项目位于新泰西北方向，距离新泰市中心15km，距离泰安市60km，出则繁华，入则宁静。,项目,新泰,15km,目标地块区位分析,莲花山旅游度假区,泰安,60km,本项目地处莲花山旅游度假区，山水相间，植被覆盖，景观优美，交通便捷，居住舒适度高。交通便捷：迈莱河路/莲花山路等环绕四周。自然环境：莲花山风景区/魏家峪水库/墨石山风景区地块现状：目前两地块均为农业用地，无建筑附着物，易于开发。,目标地块周边情况分析,汇报完毕，感谢审阅时间紧张，不足之处敬请指正,
