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1、成都市物业服务项目经理物业设施设备管理(2015年),从公共建筑的设计、投入看维护从生存环境、人肇看维护从事故看设备设施维护与管理从物业管理的特种设备外包看维护维修管理的发展简介日常维护房屋附属设备管理的基本内容,内 容提 要,从公共建筑的设计、投入与维护,沙滩排球,07年8月12日竣工棒球场是五棵松体育馆的一部分。奥运会结束后，整个五棵松文化体育中心将成为满足北京市西部社区居民商业、文化、体育、休闲需要的重要场所。08年12月31日，五棵松棒球场开始拆除工作。,鸟巢才5年-,建鸟巢耗资4.8亿美元，设计容纳9.1万名观众，每年养护费需不低于1100万美元。,随时赌 酝酿新运营方案,鸟巢整体投
2、资和利息加上运营费用总计5.77亿美元（36亿元），在情况不变条件下，收回成本至少要35-40年，每年至少有3000万美元利润才能维持平衡，仅靠门票是不行的。,关乎？,水立方耗资2.025亿美元（13亿元）建成。2010年得到150 万美元政府补贴后才勉强不赔。2011 年亏损1100多万元。（该年平均每月成本高达827万。其中，每年的能耗、场馆维护和劳动力成本共计5756.32万元，占总支出比重的58%）。2012年共接待游客215万人次，全年收入达1亿元左右，总体上基本维持了收支的平衡。2013年进入亏本期-,2012伦敦奥运 容纳8万人缩小为2.5万人的运动场,结束拆除，只剩下25000
3、个固定座位，成为一作中型社区体育场。场地除了北边是陆地，其他三面是环水，被戏称体育场岛。,新国立竞技场 容纳8万人伊拉克籍女建筑师 扎哈哈蒂德 Zaha Hadid Architects,全球接近200个国家支持日本奥运,2020年东京奥运会，37场馆、4554亿日元预算一举公开：仅为崛起的天朝的十三分之一！,各国体育设施的免费利用,国际上通常在奥运会后，体育设施都公开免费利用（参观不要门票，使用没有场地使用费哦！）。,2007年2月12日沈阳五里河体育场,从生存环境、人肇看维护,目前大陆建筑工程渗漏率高达80%,70%以上的公用、民用建筑物事故来自屋面和外墙渗漏，特别是剧场、体育场馆等大型公
4、共设施，80%以上都出现过渗漏事故。80%以上的地铁、隧道及市政工程都曾出现因混凝土开裂而导致的工程渗漏事故。,渗漏意味着什么？,混凝土结构存在酥松、孔洞、贯通裂缝等。在水、气等的侵蚀下，缺陷会扩大，导致钢筋銹蚀、混凝土劣化等系列问题，损伤结构，引发形态改变，危害建筑安全。,建筑渗漏的原因,材料占30%，设计占20%，施工占40%，管理占10%。建筑防水工程平均造价约占建筑工程总造价的8%，日本为10%。大陆最高3%，基本上的楼盘的防水投入连1%都不到。再加之分包压价和滥用假劣材料-5年的保修期意义不大，住宅交付使用的前几年不是品质问题的高发期。有个人不得不为往后的65年买单，“你懂得”哈！。
5、,国内特色,深圳中海阅景花园,2014年5月中旬广、深、南宁等城市都成了一片泽国,很多小区和私家车也淹没在水里,江西赣州北宋排水系统-福寿沟,一个连下水道都修不好的城市，永远进入不了上行道，当整个国家都修不好下水道，就该知道民意为什么天天在内涝。-胡紫薇,有毒,北马,从事故看设备设施维护与管理,楼宇防雷保护简介,1、布线要求 智能建筑多为钢筋混凝土结构，在建筑设计时外部防雷装置接闪器、引下线、接地装置均已完成。特别需注意：如利用建筑物基础钢筋作为共用接地系统时，应按 GB 50057-94 中第 6.1.4 条要求“在一些合适的地方预埋等电位连接板”供布线等电位连接使用。,楼宇防雷保护简介,2
6、、布线和位置 当电流流过铁质框架或者钢筋混凝土结构时，电流主要流向外部导体，甚至当雷击建筑物顶部中心时，流经外导体的电流仍然占主要部分，比流经邻近的内部导体的电流大得多。由于流经内部导体的冲击电流相对较小，因此建筑物内部中央的电磁场也相对较弱，设备与线路，应尽量集中在建筑物中部。,电缆线以及地线的布放,尽量避免紧靠建筑物主柱或横梁，特别非屏蔽的接地线的布放更要避开。金属管（线槽、桥架）首尾两端或中间段应做多点接地。光缆的金属外护套如铝带、加强构件如钢丝和架空金属吊线都必须接地。电涌保护器必须能承受预期通过它们的雷电流。,十三年前的月日 多伦多大停电10余万人受到停电影响,20120629夏季热
7、风暴袭击了美国中部 数百万户家庭断电,高温热浪电梯、避暑休息的公共场所空调关闭。冰箱发出异味；电炉没法煮饭。打电话寻求帮助，却发现手机已接近0电状态。麦当劳已人满为患，等待驶进麦当劳的车子排队排到了高速公路上。路上的红绿灯失灵。加油站因停电而无法供油。商店停止营业。,停电 会造成巨大社会问题,如果数百万人将面临无油可加，无车可开，食品短缺、外加酷热煎熬，交通灯全熄。人人疯狂般到处找仍在营业的加油站、麦当劳 恐慌即到。,120718成都富丽东方小区,成都府河星城连续停电三天，物管却不闻不问 业主130809堵路,2013年8月9日 朝阳公园一喷水池漏电 两小狗与救狗彭先生被电死,2013年8月1
8、6日 南岸区世纪阳光23岁的谭俊为救小女孩不幸遇难,泳池开池前，工作人员应对水泵、照明灯、淋浴等带电的设施设备进行检测。检测出设施的接地电阻低于0.5欧姆，则有可能漏电。不过，水泵漏电是线路直接短路，则可能达到220伏。通过人体的电流达到50毫安（电压约40伏）就可能危及生命。空开在漏电达到30伏就会自动跳闸，且不会对人有影响。,130502日下午3点50分，西安名流水晶宫一业主反映30层大厦有臭蛋味，管理处即关然气总阀，并通知然气公司。15分钟后的4：05，21楼一住户家发生爆炸。隔壁一小区的高层居民，站在阳台上向楼下的人员传递被困人员的消息。陆续有20多名被困居民跑出大厦，其中大多是老人和
9、儿童-,物业最垃圾！说物业在院子里喊话，我们小区是高层，站在中间那个小院子喊话上面的能听见吗？没有扩音器，也没有挨家挨户通知-,北京4井盖被炸飞201304062012年，美国有230万个马桶被召回,菲特131006-07在余姚,从物业管理的特种设备外包看维护,9月14日傍晚厦门华侨大学厦门校区,共分八大类,锅炉、压力容器(含气瓶)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆等八大类设备,国家质检总局电梯使用管理与维护保养规则,半月保、季度保、半年保以及年度保，每年对一部电梯至少要维保24次。半月保：包括机房、滑轮间环境以及限速器各销轴部位等至少28个维保项目。,
10、电梯安全出问题维保不到位占6070%,一部电梯的保养，5层楼的，最少要30分钟；10层楼的，要45分钟以上（不包括交通往返时间）。有公司承担千部电梯维修业务，但维保人员却不到10人，平均每人每天要保养10部以上的电梯-,安全技术档案应当包括以下内容：（一）特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维保说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；（二）定期检验和定期自行检查记录；（三）日常使用状况记录；（四）特种设备及其附属仪器仪表的维保记录；（五）特种设备的运行故障和事故记录。,维修管理的发展简史,上世纪30 年代到40 年代的设备设计简单，所需技术为清洁、润滑及日常检修等简单的技术。50年
11、代到70年代，演变成为机器化程度高的设备，设备数量多，所需使用技术为定期大修、使用工作计划及控制系统。到80 年代至2011年，已成为复杂性高、价值性昂贵的设备，而使用的技术如故障模式和影响分析、可靠性和维修性设计、状态监测、危害分析、专家系统、技术的多重化及合作等。,因传统作业方式多仰赖人力，无法有效提升服务质量，故物业管理公司迫切需要采用先进技术來提高管理质量与效率，以强化竞争力。,物业设备设施管理,是指物企的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确的使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，从而为业主/使用人提供一个舒适、安全的环境。,房屋附属设备的构成与分类,1、给水设
12、备,2、排水设备,3、热水供应设备,4、消防设备,5、卫生厨房设备,6、供暖、供冷、通风设备,7、燃气设备,8、电气工程设备,四川省地方标准房屋及其附属设施设备维修项目分类,按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备；按维修状态的不同，分为维修、更新和改造。,共用部位,共用部位：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,共用设施设备,共用设施设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井 非经营性车场车库 公益性文体设施 共用设施设备使用的房屋等。,房屋共用附属设备维修类型,维修的分类,设备更新和技术改造大修工程：全部解体，更换
13、主要部件或修理不合格零部件，恢复原有性能更换率超过30。中修工程：正常和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量不合格零部件，更换率1030。零星维修保养工程：日常的保养、检修及为排除故障进行的局部修理。,设施设备损耗率与事故率,我们的日常维护,共有設施管理不同阶段与经验,早期介入阶段-意见与建议承接查验阶段-专业与负责前期运行磨合阶段-质保制度规程计划与强制维养备件档案安全管理常规管理阶段-计划性检测能耗分析防腐除锈中大修更新改造,早期介入,早期介入/前期运行,一只闪了尿筋的狗,常规管理,共用设施设备管理选择,技术发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物企的管理提出了更高
14、的要求。物企要进行综合的评估，选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。,项目外包分析,(1)我们的管理规模；所管设施设备的复杂程度/数量情况；设施设备的生产年代、技术先进程度；(2)政府对此类设施设备系统管理的技术/标准要求；(3)自行管理此类设施设备的技术难度/资质/风险大小；(4)生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布/服务及时性/技术垄断程度等；(5)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况/平均工资水平；(6)能提供服务的专业机构之成熟度，包括从业机构数量情况/技术水平/服务价格/业务规模/企业信誉/经济实力等。,对承包方评估
15、,如果外包管理模式，通常要从以下几个方面对承包方进行评估：(1)企业品牌状况；(2)企业规模；(3)资信信誉；(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等)；(5)企业质量保证能力(是否有质量保证体系)；(6)管理维护计划、标准；(7)预算价格、付款方式。,评估时应注意,选多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。,外包管理合同的签署和外包控制,订立外包管理合同应注意的事项,(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体
16、一致。(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。,合同实施应注意的问题,(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定
17、期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。,房屋附属设备管理的基本内容,日常使用季节性使用紧急情况使用,1 使用管理,2 维修养护管理,3 安全管理,4 技术档案管理,设备设施管理的内容,1、使用管理 根据使用时间的不同分类日常使用设备：给排水、供电燃气、电梯紧急使用设备：消防、自动报警设备季节使用设备：供暖、供冷设备2、制定使用管理制度：接管验收、设备操作规程、运行值班制度、交接班制度、岗位责任制、设备定期检查、日常保养、报告制度、维修制度、维修质量标准,3、安全管理 设备合格证制度、设备操作人员和管理人员的安全培训、持证上岗制度
18、、安全操作规程的实施检查和监督管理。,安全电流与安全电压,安全电压的等级和选用,电压等级对人体的影响,4、技术档案管理（1）建立原始资料档案：验收文件（验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证）、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要（2）建立设备卡片，记录有关设备的各项明细资料（3）建立设备维修资料档案,共有设施设备档案管理年限,三级保养制度,三级保养的划分,1、日常保养 设备的日常保养由操作者负责，班前班后由操作工人认真检查。擦拭设备各处或注油保养，设备经常保持润滑、清洁。班中设备发生故障，要及时排除，并认真做好交接班记录。,2、一级保养 对设
19、备进行局部解体和检查，清洗所规定的部位，疏通油路，清除氧化、锈蚀面，更换易耗部件。调整设备各部位，配合间隙，紧固设备各个部位等。设备运转600小时，要进行一次一级保养。,3、二级保养 对设备进行部分解体，检查修理，更换和修复磨损件，局部恢复精度，润滑系统清洗，换油，气电系统检查修理等。设备运转3000小时要进行一次二级保养。,设备日常保养的具体要求,1、班前认真检查设备，按规定做好点检工作。2、班中遵守设备操作规程，正确使用设备。,3、发现隐患及时排除，自己解决不了的应立即通知专业修理人员处理。4、班后做好设备清扫工作，一般设备为15-30分钟，大型、关键设备可以适当延长。（涉及使用需要润滑的
20、，其油毡、油线、油孔、油杯、油池要坚持每周清扫一次）。,5、做好交接班工作，将当天设备运转情况详细记录在交接班本上。6、坚持每天一小扫，周末大清扫，月底节前彻底扫，定期进行评比。周末一般设备清扫1小时左右，大型设备2小时左右。月底一般清扫1-2小时，大型、关键设备2-4小时。节日保养按规定保养标准进行，并将定期评比情况作好记录。,谢谢大家,中国硬汉河北农民郑艳良一把钢锯和水果刀切断患坏疽的腿,物業(Property)屬於物權(或資產)附屬設施設備(Attached Facility Equipment)為達成物業的設置或使用目的機能，所配置各項單元系統的設施設備。屬於構成物業不同使用型態或機能的子系統。,設施(Facility)屬於物業的使用形态或機能。,附屬設施設備(Attached Facility Equipment)為达到物業的使用機能和要求，所配置各單元系統的設施設備。屬於構成物業的具体的不同設施。,
