房地产调查.docx

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1、坪山、龙岗老镇房地产市场调研坪山、龙岗老镇房地产市场调研调研时间：二七年八月代理事业六部龙岗镇/坪山小组引言：龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，近年来历年的推盘个数一直停留在1-2个或者更少。属于房地产发展的初级阶段，产品较落后，无品牌发展商进入，可将此阶段概括为：本地发展商为本地客户盖房阶段。2006年开始，随着深惠公路/地铁3号线规划利好信息的释放，东部新城概念日趋成熟，品牌发展商开始陆续介入，如进入老镇的佳兆业、深房等，进入坪山的万科、深业等。除了招拍挂的活跃，旧改项目提上议程的也越来越多。交通的改善、关内土地的稀缺以及房价飞涨将给龙岗老镇、坪山带来引入新的客户群体。龙岗老镇、坪山房地

2、产市场即将进入快速发展期。9月份，坪山的金众蓝钻风景、万科金域东郡将陆续开盘，届时，坪山的房地产市场将揭开新的一页。为更好的掌握该片区未来的发展动向，本文盘点了该片区现有及未来将推项目情况。有关该片区的详细情况，可参考龙岗镇、坪山数据标准化阶段报告的半年总结。目录一、龙岗老镇、坪山楼盘布局41、龙岗镇、坪山片区总供应量分布图42、龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表5二、在售项目盘点61、德沁苑62、聚龙苑2期御豪苑83、锦峰森邻104、在售项目小结12三、筹备项目情况131、万科金域东郡132、金众蓝钻风景193、筹备项目小结21四、2008-2009年将售项目22（一）龙岗老镇221、龙凤山庄

3、222、世纪新城223、怡龙枫景园23（二）坪山231、深业东城上邸232、振业项目243、坪山围旧改244、牛角龙旧改245、新拍地块G11336-006125（三）将售项目小结25五、坪山、龙岗老镇房地产市场总结26一、 龙岗老镇、坪山楼盘布局1、 龙岗镇、坪山片区总供应量分布图龙凤山庄水岸新都世纪新城G12201-0293龙岗镇怡龙枫景园G12201-0294德沁苑聚龙苑万科金域东郡锦峰森邻坪山围旧改振业项目坪山镇G11336-0061深业东城上邸G11336-0089牛角龙旧改金众蓝钻风景动工项目新增土地旧改项目筹备项目在售项目小结： 龙岗老镇、坪山未来项目较多；以上旧改项目均为已报建

4、或地块指标基本落实的阶段，还有大量的旧改项目由于手续未清推售时间不确定而未涉及。 品牌发展商进入将大大提高片区楼盘的质素，引进新的理念及服务。万科、深业、振业、金众、深房等2、 龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表2008年2007年2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度牛角龙项目/30万平米深房龙凤山庄/16万平米备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。聚龙苑 /6.85万平米世纪新城/14万平米坪山围项目/16.8万平米宝荷振业项目30万容积率3深业东城上邸8.7万怡龙枫景园/15万平米德沁苑/2.8万平米锦峰

5、森邻/3.65万平米万科金域东郡/31万平米金众蓝钻风景/8.8万平米30万40万40万小结： 未来几年每个片区将保持2-3个以上的在售项目； 每年片区总推售量将保持在40万平米左右。二、 在售项目盘点坪山目前无在售项目；在售项目集中在龙岗老镇，共有3个：德沁苑、聚龙苑、锦峰森邻。1、 德沁苑A、项目基础数据项目位置：毗邻龙岗街道办，靠近八仙岭生态公园。小规模/小高层项目。主要卖点：城市繁华与自然生态和谐交融的理想区间 项目规模1栋11层（6个单元）物业类型小高层占地面积8580.16建筑面积22151.00 容积率1.73总套数217套开盘日期2007年6月2日销售均价8800元/平米B、户

6、型配比经济型户型，2房、小3房为主。户型面积约（）套数套数比2房678411352%3房851079343%复式114176115%合计217100%C、销售情况销售率近90%，其中2房的销售情况最好。户型面积约（）总套数剩余套数销售率2房6784113397%3房85107931782%复式11417611464%合计2172489%、2、 聚龙苑2期御豪苑A、项目基础数据项目位置：位于龙岗区龙岗街道办西侧（深惠路旁）主要卖点：龙岗中心唯一双地铁口、全景观公园物业项目规模2栋（1栋17层，1栋20层）物业类型高层建筑面积32579容积率3总套数284套开盘日期2007年7月20日销售均价11

7、600元/平米B、户型配比主力户型为102-110平米的小3房户型面积约（）套数套数比2房77786021%3房10812314451%4房142-1756924%复式146-295114%合计284100%C、销售情况自7月20日开盘至今近1个半月，销售情况较差。 销售现场销控数据显示销售率大约40%，其中两房走势最好； 但从国土局备案情况显示，仅销售11套，销售率4%。 由于销售情况不理想，再造营销节点望扭转销售颓势8月30日营销中心盛大开放，8月30日至9月2日期间成交的客户额外享受2个点的优惠。3、 锦峰森邻A、项目基础数据项目位置：龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门主要卖点：八仙岭公园

8、、小高层低密度产品 项目规模7栋9层的建筑物业类型小高层建筑面积36500容积率1.46总套数264套开盘日期2007年8月25日销售均价8885元/平米B、户型配比（拼合后）主力户型为114-138的大3房，其中大部分为1房和2房的拼合产品。户型面积约（）套数套数比小3房85-893011%大3房114-13817065%4房122-1446424%合计264100%C、户型分析拼合前户型拼合后户型 45-63平米的1房与77-87平米的2房拼合； 拼合后户型方正实用，舒适度高； 受90/70限制，将主力户型130平米的3房强拆为1房+2房，故拼合前户型存在明显缺陷，销售引导也不建议单买拼合

9、前户型：2户共用一入户花园，私密度不高且入户花园使用性低；1房的厨房、卫生间等辅助空间过大，客厅面积小、无采光空间、基本沦为过道，无餐厅位置；2房的客厅面积大；但餐厅、厨房面积过小；厨房无采光；过道面积过多。D、销售情况开盘当天到场客户约250批，共推出402套（拼合前），实际以拼合后户型销售，共264套。 当天销售174套，销售率约为66%（现场销控数据显示），其中小3房抢先被消化完 目前从国土局备案情况显示，销售55套，销售率21%。（由于刚开盘，销售显示滞后属正常情况） 4、 在售项目小结 在售项目集中在龙岗老镇街道办附近，依托繁华的配套、便利的交通及八仙岭公园景观； 几个项目的共性较大

10、，但从销售情况可判断出：价格影响较大，导致中小户型（2房、小3房）受青睐度高；高层产品较受欢迎。三、 筹备项目情况目前龙岗老镇无筹备项目， 坪山的筹备项目为万科金域东郡和金众蓝钻风景 ，均已开放临时咨询处，预计均在9月-10月开盘 。1、 万科金域东郡（1） 基本情况 项目位置：位于龙岗区大工业区综合配套区内，距坪山街道办中心约2公里。 项目规模：总建面约31万平米。10月将售的是第一期，8月新拍的两地块G12201-0293、G12201-0294将作为项目第二、三期。一期基础数据项目规模7栋17-24层的高层组成建筑面积78654容积率3.0总套数876套开盘日期第一批开盘2007年十一期

11、间注：该期受90/70限制二、三期基础数据G12201-0293占地面积33649.36建筑面积94218容积率2.8G12201-0294占地面积44933.70建筑面积143788容积率3.2注：该期受90/95限制，并含15%经济适用房（共34633平米）需返还政府（2） 项目一期情况A、 项目主要卖点东部新城、31万平米大社区、万科品牌 31万平米国际景观社区 成就东部新城人居梦想 万科造城梦想再次出发B、 项目风格现代风格简约的现代风格建筑加上现代艺术风格园林，符合中小户型项目特性，同时也较符合工业区客户的审美，但是否符合龙岗客户的需求还有待验证。C、 户型配比中小户型（2房、3房）

12、户型面积约（）套数套数比经济2房61607%实用2房6818021%紧凑3房8642448%舒适3房10321224合计876100%D、 户型分析中小户型（2房、3房）两房户型户型普通但胜在紧凑69平米63平米 户型内部较方正； 由于1梯8的设计导致部分户型朝北或西； 均带入户花园，但形状不规则； 入户后均存在长条形过道，导致可使用率较低。三房户型户型方正但附加值不高103平米88平米 户型内部较方正，1梯6的设计导致入户部分不够方正； 均带入户花园，但形状不规则； 双套房设计； 103平米的3房宽厅设计。E、 工程进度9月开放准备进行中楼体进度售楼处外部 售楼处赶工中，装修工程基本完成，装

13、饰工程即将开始； 项目旁大道上的大树种植完毕，正在养护； 楼体主体工程在10层左右。F、 营销进度12月11月10月9月8月7月 第二批开盘北面3栋第一批开盘南面4栋正式售楼处/样板房开放临时咨询处进场临时咨询处大工业区对面的深港花源酒店在深港花源酒店设立了临时展厅，展厅面积较小，约二十平米左右，配有模型，简易宣传册及宣传展板。随咨询处面积小但共享酒店资源，整体环境较好。已举办活动“夏日名车赏”及“万科项目体验活动” 8月26日下午，金域东郡举行了客户体验活动万科金域东郡万客会会员清凉夏日名车赏。有230批共475人到参加活动，并带来新客户82批，增加了69个万客会会员，客户对本次活动的参与，

14、感受到万科所带来的体验和感受高尚品质生活氛围。 8月，将近100个金域东郡客户参加了万科项目体验活动，参观了金域东郡和万科城，体验了入伙项目的内部环境及物管的服务，以增强客户对万科的体验及信心。2、 金众蓝钻风景（1） 基本情况 项目位置宝龙工业区内龙岗镇宝龙工业区内，深汕公路与宝龙大道交汇处 项目风格现代风格现代风格建筑及园林项目规模8栋9-11层的小高层建筑面积8.8万平方米容积率1.66总套数1141套开盘日期第一批开盘9月28日开盘 项目卖点小户型、区域内第一个商品房项目、精装修销售3万多平方米的园林以三个庭院组成：“水的庭院”以泳池作为中心点，体验一种自在的优雅；“动的庭院”以篮球场

15、、网球场等运动设施，勾勒将来的运动空间；“树的庭院”以高大乔木为落脚点，同时与3万多平方米园林相呼应的是近10000平方米的步行商业街。（2） 户型配比1房为主力户型户型面积约（）套数套数比单房35-3820818%1房1厅48-5775166%2房2厅7212011%3房2厅90-108625合计1141100%（3） 户型分析户型方正实用、特色户型LOFT4.2米loft空间，多维立体化“错廊”（4） 工程进度：部分封顶（5） 营销进度9月28日第一批开盘9月8月7月6月 6.17设立临时咨询处样板房开放9.28第一批开盘6月17日临时咨询处进场工地入口处设立了临时咨询处： 无模型展示，无

16、户型图，只有宣传海报，条件比较简陋。 目前带装修销售的装修标准未定3、 筹备项目小结 筹备项目集中在坪山，均靠近工业区，万科金域东郡临大工业区，金众蓝钻风景在宝龙工业区内； 品牌发展商、沉寂的镇区/工业区、积蓄已久的购买力，随着9月份两个项目的陆续开盘，将掀起坪山房地产市场的新的高潮。四、 2008-2009年将售项目（一） 龙岗老镇1、 龙凤山庄（1） 项目位置龙岗镇丰田路、龙凤路交汇处，毗邻水岸新都（2） 基础数据建筑面积162740m2容积率2.26-2.6建筑形式高层、洋房等发展商深房集团主力户型100-160的3房、4房工程进度地下室推售信息分3期开发，预计2008年中推出第一期2、

17、 世纪新城项目属旧改项目，受90/70限制。（1） 项目位置龙岗镇罗瑞合村平冈中学对面（2） 基础数据建筑面积138502m2容积率3.5建筑形式高层主力户型90/70限制，公寓、2房、小3房为主工程进度土地平整分期情况分2期开发，预计2008年底推出第一期3、 怡龙枫景园项目属旧改项目，受90/70限制。（1） 项目位置龙岗街道办附近，靠八仙岭公园，五洲风情MALL南面（2） 基础数据建筑面积153902m2容积率3.5建筑形式高层主力户型90/70限制， 2房、3房为主工程进度土地平整分期情况预计2008年下半年推出（二） 坪山1、 深业东城上邸项目受90/95限制。（1） 项目位置坪山中

18、心区西南侧，东方威尼斯花园旁。（2） 基础数据建筑面积87438.21m2容积率3.5建筑形式6栋17-32层的高层主力户型2房、3房为主工程进度基坑工程分期情况预计2008年中推出2、 振业项目项目受90/100限制。（1） 项目位置宝龙工业区旁，宝荷路、沙荷路侧（2） 基础数据建筑面积30万平米容积率3.0建筑形式高层主力户型公寓、2房、3房为主分期情况预计2009年推出3、 坪山围旧改项目属旧改项目，受90/70限制，3%-8%需返还政府作为经济适用房（1） 项目位置坪山深汕公路三和广场处（2） 基础数据建筑面积16.8万平米容积率3.6建筑形式高层分期情况预计2009年推出4、 牛角龙

19、旧改项目属旧改项目，受90/70限制，3%-8%需返还政府作为经济适用房（1） 项目位置锦龙大道与中山大道交界处（2） 基础数据建筑面积30.5万平米容积率2.5建筑形式高层分期情况预计2009年推出5、 新拍地块G11336-0061将于9月3日截止竞价宗地编号土地位置土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率覆盖率使用年期G11336-0061龙岗区坪山街道商住用地72640.842180863.030%70 单套建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上。 住宅建筑总面积的15% (G11336-0061宗地计25645平方米)建设公共租赁住房,产

20、权移交给政府，由政府向符合规定条件的家庭出租。宗地建设公共租赁住房的建筑面积小于50平方米。 该地块住宅面积约17.1万平米，约2000余户；商业面积约4万平米。（三） 将售项目小结 2008-2009年将售项目基本都受90/70限制，未来小户型供应加大； 旧改项目占有很大比例，由于受到约束多而推售时间可变性大。第 25 页五、 坪山、龙岗老镇房地产市场总结 龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，但2007年开始，楼盘素质、档次已有明显提高； 随着万科、深业项目的推出，楼盘项目的素质将有持续提高，并将引入新的服务、新的理念； 2房、小3房是市场的热门畅销户型；由于未来项目基本受90/70限制，中小户型依然成为市场主力； 每年每个片区的供应楼盘保持在2-3个左右；片区年总供应量保持在40万平米左右。