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1、天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算,2023年1月,第 2 页,思源顾问,目 录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2023年1月,第 3 页,思源顾问,业态规划总体思路,商务休闲的主题定位,商务休闲业态的选择,目标商户的市场租金,本项目预计租金,业态规模确定,业态的合理布局,平衡点,2023年1月,第 4 页,思源顾问,本项目商业物业产品的主题定位,以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域
2、内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心,2023年1月,第 5 页,思源顾问,七大主力业态,2023年1月,第 6 页,思源顾问,主力业态（01）特色高档餐饮,意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅美味珍,2023年1月,第 7 页,思源顾问,音乐咖啡厅特色酒吧 琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧 英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋,主力业态（02）时尚休闲餐饮,2023年1月,第 8 页,思源顾问,时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）LV,主力业态（03）高档精品专卖
3、,2023年1月,第 9 页,思源顾问,个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发,主力业态（04）个性化商务服务,2023年1月,第 10 页,思源顾问,现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部,主力业态（05）文化艺术俱乐部,2023年1月,第 11 页,思源顾问,主力业态（05）文化艺术俱乐部,2023年1月,第 12 页,思源顾问,主力业态（06）高级商务名流会所,商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店,2023年1月,第 13 页,思源顾问,目标品牌亚历山大会所,创始于台湾的亚
4、力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。,2023年1月,第 14 页,思源顾问,主力业态（06）特色化精品酒店,体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特色酒店运营商进行招商；,2023年1月,第 15 页,思源顾问,经营中高档商品的中小型精品超市,主力业态
5、（07）中高档精品超市,2023年1月,第 16 页,思源顾问,其他业态,高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）,2023年1月,第 17 页,思源顾问,2023年1月,第 18 页,思源顾问,2023年1月,第 19 页,思源顾问,2023年1月,第 20 页,思源顾问,建筑风格建议,IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；中式的建筑意象，现代的
6、建筑元素“外中内洋”,2023年1月,第 21 页,思源顾问,商户深度访谈之市场参考租金,2023年1月,第 22 页,思源顾问,各业态规划租金情况表,结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元,2023年1月,第 23 页,思源顾问,目 录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2023年1月,第 24 页,思源顾问,商业市场比较法进行商业租金测算,根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在
7、区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。一般商业项目可参照以下因素进行定价：项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等）项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）,2023年1月,第 25 页,思源顾问,商业样本选取,2023年1月,第 26 页,思源顾问,比较法一（第三置业）,则本项目商业物业的租金比较价格1为：9160%91.110%91.2
8、10%91.210%91.110%9.54元/天.M2,2023年1月,第 27 页,思源顾问,比较法二（好运街）,则本项目商业物业的租金比较价格1为：81.260%81.110%81.210%81.210%81.210%9.52元/天.M2,2023年1月,第 28 页,思源顾问,比较法三（女人街）,则本项目商业物业的租金比较价格1为：10160%101.210%100.810%100.810%101.210%10元/天.M2,2023年1月,第 29 页,思源顾问,比较法四（三里屯3.3项目）,则本项目商业物业的租金比较价格1为：11160%11110%110.810%11110%1111
9、0%10.78元/天.M2,2023年1月,第 30 页,思源顾问,比较法五（建外SOHO）,则本项目商业物业的租金比较价格1为：101.260%101.110%101.210%101.210%101.210%10.70元/天.M2,2023年1月,第 31 页,思源顾问,天元港商业租金价格测算,通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2。,2023年1月,第 32 页,思源顾问,商业物业单位面积投资测算说明,单位面积租金为10.11元/建筑平米.天5成10年按揭
10、保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格,2023年1月,第 33 页,思源顾问,商业物业单位面积投资测算表,2023年1月,第 34 页,思源顾问,技术经济指标,结论：按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。,2023年1月,第 35 页,思源顾问,价格调整,本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；未来预期风险因此，对本案商业物业
11、价格调整如下：结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米 出租价格为：9.74元/平方米/天,2023年1月,第 36 页,思源顾问,写字楼产品市场定价方法的确定,北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性；,市场比较定价法,2023年1月,第 37 页,思源顾问,本项目区域内写字楼租金状况,2023年1月,第 38 页,思源顾问,比较定价一,则本项目办公物业的比较月租金价格 I 为231.180%23110%231.110%25.
12、07 USD/M2,2023年1月,第 39 页,思源顾问,比较定价二,则本项目办公物业比较月租金价格 II 为251.180%25110%251.110%27.25 USD/M2,2023年1月,第 40 页,思源顾问,比较定价三,则本项目办公物业比较月租金价格 II 为14180%141.510%141.510%15.4 USD/M2,2023年1月,第 41 页,思源顾问,比较定价四,则本项目办公物业比较月租金价格 II 为250.980%251.110%251.110%24.50 USD/M2,2023年1月,第 42 页,思源顾问,比较定价五,则本项目办公物业比较月租金价格 III
13、为380.880%380.910%380.810%30.78 USD/M2,2023年1月,第 43 页,思源顾问,天元港写字楼物业租金价格测算,通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（25.07+27.25+15.4+24.50+30.78）/5=24.62 USD/M2.月结论：本项目写字楼租金定价为23-25 USD/M2.月。,2023年1月,第 44 页,思源顾问,写字楼物业单位面积投资测算说明,测算单位面积租金为24.62 USD/M2.月6成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格,2023年1月,第 45 页,思源顾问,
14、写字楼物业现金流量表,2023年1月,第 46 页,思源顾问,技术经济指标,结论：按照市场比较法测算的租金24.62 USD来推导出的商业物业价格为每平方米15819元。,2023年1月,第 47 页,思源顾问,价格调整,本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素：目前北京写字楼市场竞争激烈未来预期风险因此对写字楼价格调整如下：结论：建议本案写字楼物业出售价格为：15000元/平方米 出租价格为：23.35 USD/平方米.月,2023年1月,第 48 页,思源顾问,现金流量分析表,全部出售的情况全部出租的情况租售结合的方式（租赁30，销售70）,2023年1月,第 49 页,思源顾问,经济技
15、术指标,2023年1月,第 50 页,思源顾问,方案（01）全部出售,2023年1月,第 51 页,思源顾问,方案（02）全部出租,2023年1月,第 52 页,思源顾问,全部出租现金流入分析,2023年1月,第 53 页,思源顾问,方案（03）租售结合,2023年1月,第 54 页,思源顾问,租售结合现金流入分析,2023年1月,第 55 页,思源顾问,三种方式优劣势比较,2023年1月,第 56 页,思源顾问,建议,通过以上分析，我们建议采用 租售结合 的方式，具体阐述如下：保留部分面积以优惠价格吸引主力店，带动其他区域的销售或招租；商业部分保留一层及标识性强的部分自有物业；写字楼部分保留
16、30%的面积以优惠价格吸引主力企业入住；在开发时序上，先行进行招商，经过一定的市场培育期，提升整个物业甚至周边其他物业的价值后，再行销售，可获取更大利润；租售结合的方式既解决了自有产权、保证物业品质的问题，又可在一定期限内回收资金，同时保留产权部分还可以再行抵押贷款，获取更大资金支持；,2023年1月,第 57 页,思源顾问,目 录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2023年1月,第 58 页,思源
17、顾问,业态组合及布局原则,有效的贯彻项目主题定位理念；保证各业态之间的功能互补和价值互动；保证全天候经济；身份的象征、精神的享受；业态的独特性和唯一性；保证招商的实际可操作性；,2023年1月,第 59 页,思源顾问,如何确定业态规模与布局,目标业态市场可承受租金,本项目预计租金,?平衡点,合理的业态规模与布局,2023年1月,第 60 页,思源顾问,如何确定业态规模与布局,目标业态市场可承受年租金约8000万元,本项目预计租金约8500万元,通过时间的培养使其达到基本平衡,基本可按照以上业态规模进行布局,2023年1月,第 61 页,思源顾问,地上业态规划总表,2023年1月,第 62 页,
18、思源顾问,位置图,2023年1月,第 63 页,思源顾问,1F,特色餐饮区,轻食类餐饮区,高档精品专卖区,中高档精品超市,2023年1月,第 64 页,思源顾问,2F,特色餐饮区,轻食类餐饮区,高档精品专卖区,2023年1月,第 65 页,思源顾问,3F,专业美容美发,品牌服装定制,高端塑身美体,个人商务形象设计,个人着装顾问,个性化商务服务,2023年1月,第 66 页,思源顾问,3F交通示意图,交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、A地块的人流通过连廊进入商业；4、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；5、通过直梯导入人流。,写字楼人流,地面人
19、流,地面人流,地面人流,地面人流,A区人流,平面交通,2023年1月,第 67 页,思源顾问,4F,文化艺术俱乐部,2023年1月,第 68 页,思源顾问,4F交通示意图,写字楼人流,地面人流,地面人流,地面人流,地面人流,平面交通,四层平面图,交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；4、通过直梯倒入人流。建议：四层保留写字楼裙楼部分的商业区域。,2023年1月,第 69 页,思源顾问,5F,高级商务会所,高级商务会所,2023年1月,第 70 页,思源顾问,5F交通示意图,交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入
20、会所；2、通过直梯倒入人流。建议：1、五层的设计考虑写字楼与商业会所之间的连通。2、取消原有的滚梯设计。,写字楼人流,地面人流,2023年1月,第 71 页,思源顾问,B1,美食广场,餐饮及商务休闲广场,2023年1月,第 72 页,思源顾问,目 录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2023年1月,第 73 页,思源顾问,经营管理建议,地上部分（出售产权部分）,为了保证本项目商业的档次,确保休闲商务
21、的准确定位,保证后期物业产品的升值,建议,1、先行招商，培育市场提升物业价值后再出售；2、保留重要位置区域产权，引进主力店，带动其他店销售和招商；,地下部分（保留产权部分）,引进特色专卖店，聘请专业招商公司进行统一招商，自行聘请商业人士进行管理，带动整体商业品质,2023年1月,第 74 页,思源顾问,保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌保证商业业主长期、稳定的投资收益保证商业租户利益最大化、经营特色化,统一招商分户经营统一管理,招商及经营管理的前提条件,2023年1月,第 75 页,思源顾问,经营管理服务体系,由各商户自行进行经营管理商户自负盈亏管理公司不得干预商户的正常经营,聘请专业
22、的招商公司进行统一招商规划进行统一招商引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户,由开发公司聘请专业的商业人士进行商户管理对商户的管理包括：基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协调商户关系、协调广告牌等管理,2023年1月,第 76 页,思源顾问,专业招商公司推荐,北京旺德行国际投资公司美国约翰罗尔投资公司 美国康赛可全球投资有限公司 新加坡祥峰投资管理集团 中华炎黄国际投资集团,2023年1月,第 77 页,思源顾问,目 录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测
23、算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2023年1月,第 78 页,思源顾问,商业参考项目三里屯3.3项目,占地6123.2平方米建筑面积2.9万平方米是一个集娱乐、购物、休闲于一体的综合性建筑地上5层，地下3层,2023年1月,第 79 页,思源顾问,商业参考项目建外soho,建外soho紧邻东三环，外侧为办公类物业，内围商业，对本项目的规划设计有许多借鉴之处；建外soho的商铺面积为158658平米，有的是地上两层，有的是地上一层加地下一层，还有的商铺为单层；,2023年1月,第 80 页,思源顾问,商业参考项目好运街,定位：一个集酒吧、餐饮、休闲、娱乐等项目为一
24、体的大型个性化商业街 位置：位于燕莎商圈内，紧邻亮马桥路，与21世纪饭店隔路相望总建筑规模：15000平方米建筑特色：共5层 地上1-2层：复式结构，以餐饮为主 地上3层：单层，以小型俱乐部和精品屋围主 地下共2层：以酒吧为主 单元面积：153723平方米，以300-500平方米为主，占到70%以上招商价格：1-2层：8元/天/建筑平方米 3层及地下：4元/天/建筑平方米 店铺数量：38家目前招商状况：已经签约8家,2023年1月,第 81 页,思源顾问,商业参考项目第三置业三元岛,建筑形态：A、B、D座的一、二层商业广场，独立分割的商铺。商业定位：三元岛第一国门商务休闲广场 商业总面积：76
25、00平方米销售价格：20000-35000元/平方米租金报价：9元/平米/天高使用率：约在75%商铺面积在100平米以上,2023年1月,第 82 页,思源顾问,商业参考项目嘉里中心,定位：写字楼配套商业价格：60美金/月，合人民币16.5元/天.平方米,嘉里大厅,雕刻艺术,高尔夫专卖店,珠宝店,2023年1月,第 83 页,思源顾问,写字楼参考项目佳程广场,开发商香港佳程集团;总占地17690平方米;总建筑面积约14万平方米;建筑高度103.8米;地上25层、地下3层;1000个地下车位。,2023年1月,第 84 页,思源顾问,写字楼参考项目现代盛世大厦,开发商北京汉斯盛世房地产开发公司（
26、美国房地产企业汉斯公司分公司）；地下3层和地上22层，总建筑面积6.93万平米；现代汽车集团已于2004年8月收购了这座大厦；该大厦的所有权为现代汽车集团；微软（中国）有限公司也在现代盛世大厦办公，并取得大厦的冠名权。目前在大厦办公的韩国企业单位有：现代mobis株式会社北京代表处、现代汽车中国投资有限公司、大韩民国文化新闻处、大韩商工会议所北京事务所、中国韩国商会以及韩国友利银行北京分行，而北京现代汽车的销售总部也设在这座大楼之内。,2023年1月,第 85 页,思源顾问,项目周边商业租金状况,2023年1月,第 86 页,思源顾问,2023年1月,第 87 页,思源顾问,星吧路餐饮数量：,
27、星吧路经营商家：,2023年1月,第 88 页,思源顾问,消费者调查,2023年1月,第 89 页,思源顾问,“一般”、“很少”、“比较频繁”三个选项的比例较大；选择“一般”、“比较频繁”的客户中，酒店客户和写字楼客户的比例约为3050；选择“很少”的客户最多的是“使馆工作人员”和“周边住户”。,区域内商务消费的频繁度比较频繁,2023年1月,第 90 页,思源顾问,“吃饭”仍然是商务人士进行商务洽谈的主要方式；其中，77.4的“写字楼客户”和59.1的“酒店客户”选择“吃饭”；77.3的“酒店客户”选择进行“喝茶或喝咖啡”；四类客户选择娱乐型商务消费的比例都较小。,商务消费的主要方式吃饭,2
28、023年1月,第 91 页,思源顾问,区域内餐饮业的空缺中式餐厅、茶餐厅、异国餐厅,2023年1月,第 92 页,思源顾问,四类被访者普遍认为，该区域的餐饮业应该向中高档、甚至高档餐饮方向发展。,区域内餐饮业的档次空缺中高档餐饮,2023年1月,第 93 页,思源顾问,休闲性消费的主要场所酒吧/咖啡厅,2023年1月,第 94 页,思源顾问,商务消费小结,1/5的的被访者经常有与客户进行商务消费的需求；4/5的被访者认为在该区域进行商务消费比较方便；吃饭仍然是目前商务人士选择消费的主要方式，喝茶/喝咖啡的方式其次；商务消费的主要时间段集中在周一至周四。,2023年1月,第 95 页,思源顾问,
29、71.1的人认为，该区域缺少中高档次的购物场所；被访者希望，“大型购物中心”、“休闲娱乐广场”、“餐饮一条街”等形式的商业设施能够在该地区建设。,希望建设的商业设施购物中心、休闲广场、餐饮,2023年1月,第 96 页,思源顾问,消费者调查说明,通过以上结果可以看出，商务消费在本区域内需求较大，尤其是中高档餐饮和休闲类商业，与本案的市场定位及业态布局基本相符；因样本量有限，以酒店客人和居民为多，因此在自由选择建设什么样的商业设施上，以大型购物中心居多，存在一定的局限性；在综合考虑周边的商业情况，充分参考市场调查资料的前提下，通过筛选，确立适合本项目发展的商业设施，满足财务测算、未来竞争、后期经营等目标，达到长期稳定的商业效益。,谢 谢！,
