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1、武汉城市空间演化与房地产发展关系,中国地质大学 房地产工作室2018.01,一、武汉市社会经济发展概况二、武汉市城市空间演化三、武汉市房价空间分异研究,目 录 Contents,一、武汉市社会经济发展概况,（一）、省会经济首位度 省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”，可反映省会城市对全省经济的影响力，也可反映整个区域经济对省会城市的依赖程度，通常以不超过25%为宜。2017（19月）年湖北省GDP25076.63亿元，全年有望接近35000亿元，同期，武汉市GDP9397.17亿元，全年有望达13000亿元。十年来，武汉市首位度从33.7%升至37.5%，首位度整体呈上涨趋势，并且
2、远超25%的适宜值，说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高，并且武汉市的经济增长快于全省总体水平。,20072017（19月）年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图,（二）、房地产经济首位度 1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”，可反映全省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省，武汉房地产投资占比小幅上升，销售面积占比大幅下降。20162017（110月）年投资首位度从58.59%上升至61.35%投资首位度上升，说明全省房地产开发投资仍然过度依赖武汉，房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。2、销售首位度 省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首
3、位度”，可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。20162017（110月）年销售首位度从43.83%下降至32.18%，自2016年武汉市调控以来，销售首位度大幅下降。,20072017（110月）年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图,20072017（110月）年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图,一、武汉市社会经济发展概况,（三）、人口首位度“人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重，可反映省会城市对省域人口的吸引力。2007-2016年，湖北省常住人口从5699万人增至5885万人，十年来湖北人口大致为自然增长，人口流动呈现梯度转移趋势，即乡镇-县城-地市-省会。
4、同期，武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人，具有省内人口转移的终极意义，净流入人口是房地产市场需求重要因素，城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效应。武汉人口首位度从15.63%上升到18.29%，预计2017年人口首位度保持在18.5%以上。人口首位度整体呈上涨趋势，这与经济首位度总体变化趋势一致，表明经济发展也为人口吸引奠定了基础。从人口首位度来说，武汉的虹吸效应显著，且吸引的主要是省域人口，而对中部各省乃至全国的人口吸引力远远不足，“百万大学生留汉”工程将逐步改变这一现状。,20072016年湖北省常住人口与武汉市常住人口发展变化图,一、武汉市社会经济发展概况,二、武汉
5、市城市空间演化,（一）近十年来城市空间演化 城市空间的扩展实质是城市在内外驱动力作用下的空间移动，是城市化的基本特征之一，分外延型和内涵型两种方式。伴随着快速的城市化进程，主要体现为城市用地规模快速增长和空间结构迅速改变。城市经济的发展作为城市空间扩展的内在动力，通过市场对城市资源进行配置，引导城市空间建设和扩展的方式。1、从三镇格局到圈层环状结构 1954年版城市总体规划确定了三镇格局，1988年版城市总体规划将城区布局按照“三镇鼎立、分区成片建设”的思路，明确了三镇各片的主要功能，1996年版城市总体规划使三镇格局向圈层环状发展。2010年武汉市三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。
6、圈层环状形成后，主城区以城市更新为主，通过交通基础设施的大力投入优化空间结构，同时建设商业综合体及公共服务设施。远城区以农转非为主进行城市扩张。,武汉城市总体规划（1954-1996）,二、武汉市城市空间演化,2、从环状到一体化 从2010年-2016年的卫星影像图可以看出，武汉市主城区由环状逐渐转为一体化的空间特征。以武汉市城市总体规划、武汉都市发展区基本生态控制线规划、武汉城市周边永久基本农田划定为标志，确定了城市边界，可以看出武汉市居住空间将从主城区的圈层式扩展向一体化演化。此阶段体现为大量过江的桥梁、隧道修建并通车，跨区域购房成为主流。在地铁与移动客户端的推动下，城市商业扁平化特征出现
7、，全城一体化也基本形成。一体化打破了各区域间的同质化竞争，使各区域形成了互补，体现了基于城市功能的思考。3、长江时代 2017年，长江主轴、长江新城等规划的提出，将使武汉城市空间步入长江时代。,武汉主城区卫星影像图（2010-2016）,二、武汉市城市空间演化,（二）城市空间发展的理念变化 1、1+6 到 1+3+3 根据2010城市总体规划，将武汉市域划分为都市发展区和农业生态区。城镇建设控制在都市发展区内，实现城市空间的聚集发展。规划形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。即由主城区向外，依托“多快多轨”复合型交通走廊，新城六个城市发展轴，布局六个新城组群。武汉市主城区呈圈层状结构
8、，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构。根据武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划，武汉城市格局将由“1+6”向“1+3+3”转变，即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。“1”指一个主城，即三环以内的中心城，准备打造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载区，前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城，另一个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。城市格局的转变让武汉与摊大饼的发展模式告别，城市发展带来人口的流入，使得武汉城市规模空间扩张，主城区在发展空间有限情况下，副城与新城组群将成为武汉城市实现紧凑轴向空间的主战场；这为房
9、地产市场的发展提供新机遇的同时也提供了发展的新平台。,二、武汉市城市空间演化,2、从经济四极到构建“大”字型空间结构 武汉将从“大临空、大临港、大光谷、大车都”经济四极转为：长江新城、大临空、大光谷、大车都、大物流的“大”字型空间结构。,二、武汉市城市空间演化,3、2.5环线的逐步形成 目前武汉市主城区呈圈层环状结构，圈层环状是房地产的基本背景，但环状结构不足以解释武汉市房地产特征。由于大江大湖的地理禀赋，各环线间距差异较大，尤其是2-3环之间。如，洪山区同样是2-3环，街道口与马鞍山的直线距离10公里，发展差异极大。目前呈现板块效应而不是环状效应，且各板块差异较大。2-3环之间的民族大道、鲁
10、磨路、东湖隧道、欢乐谷一带、至堤角、后湖已初步形成2.5环概念。这也是近年来主城区房地产市场发展火热的区域。,武汉轨道交通现已通车的1、2、3、4、6、8（一期）、21号线共计227公里，在三环线内共计124个站点，主城区轨道交通覆盖率达41%（站点总辐射面积/建成区的面积）。规划中的武汉轨道交通9号线一期，从植物园，沿鲁磨路过光谷广场沿民族大道，到汤逊湖武咸城际铁路站，体现了2.5环线的概念。2.5环在于对2-3环之间局部加密，使圈层环状更加显著，城市整体化、均质化程度更高。主要途径在于通过地上及地下空间路网的规划建设提高路网的密度与通达度。,二、武汉市城市空间演化,4、城市有机生长推进空间
11、重组 城市有机生长区，主要是西部东西湖的吴家山、临空港板块，南部江夏的大桥新区、东部光谷新中心及鄂州、北部阳逻等。随着城市有机生长，大汉阳区域（汉阳、沌口、蔡甸、汉南），临空港区域（东西湖、黄陂、孝感）长江新城（江岸、黄陂、新洲阳逻）以及鄂州毗邻区域（葛店、花湖）将会出现空间重构。与主城区一体化的有机生长的区域，通过轨道交通的辐射，为土地供应与房地产开发奠定基础，成为未来武汉居住区拓展的重要空间。,二、武汉市城市空间演化,（三）城市定位与规划愿景1、国家中心城市近日，武汉市政府常务会审议了武汉建设国家中心城市实施方案，将分三步建设国家中心城市，2021年基本形成框架，2035年初步建成国家中心
12、城市，2049年建成具有国际影响力、全球竞争力和可持续发展能力的世界亮点城市。武汉处于中国两条经济主轴的交点地，处长江经济带轴心，已跻身超大城市之列。还是“中国制造2025”试点示范城市！,二、武汉市城市空间演化,2、长江主轴 2017年12月11日，长江主轴远景概念规划出炉，73.68平方公里范围内亮点颇多。规划理念：长江主轴规划坚持以人民为中心的理念，让市民获得满满的幸福感和自豪感。规划范围：主城段、核心段、重点段以及拓展段。拓展段内重点是明确新城组团、地铁小镇、港区产业生态等功能结构，提出管控通则。拓展范围内的交通、堤防等线性、系统性工程与核心范围区内实行统一规划。总体布局：长江主轴串联
13、起历史之城、当代之城、未来之城。“历史之城”是重中之重，其以长江、汉江交汇的南岸嘴为原点，以长江武汉段为蓝轴、龟蛇绵延山系为绿轴，打造“长江文明之心”，以3.5公里为半径，建设世界级历史人文集聚展示区。“当代之城”通过长江主轴带动两岸滨江商务区建设，集成武汉当代建设成就，塑造现代化大都市形象。“未来之城”依托长江新城新区，构建世界城市典范，提高国际竞争力。,二、武汉市城市空间演化,目标和定位：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城,3、长江新城长江新城规划将分三期推进，近期起步区30平方公里左右，中期发展区100平方公里左右，远期控制区500平方
14、公里左右，届时将形成“四镇”新格局，再造一个新武汉。起步区位于谌家矶武湖区块，具体方位是：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。据悉，起步区拟定施行“六管控”政策：一、暂停办理规划土地相关审批手续；二、停止新建项目的施工许可证办理；三、全面实施二手房限售政策；四、制止未建先乱、抢栽抢种等现象；五、控制人口非正常迁入；六、暂停市场主体准入登记。,二、武汉市城市空间演化,5、光谷、沌口、临空港 光谷 近期，光谷创新谋划中国光谷2030创新驱动发展战略行动纲要（草案）出台，纲要确定光谷将从一个生态、双轮驱动、三条路径、四大经济、五谷共建（
15、信息技术、生命健康、现代金融、智能制造、互联网产业）这五个方向发展，推动“中国光谷”向“世界光谷”的转变。沌口 武汉新区总体规划总面积为368平方公里，包括汉阳、武汉经开、蔡甸及汉南东，规划总人口100万。以实现三镇功能互补，协调发展为总体原则，通过15年左右的时间将武汉新区建设成为立足武汉，面向华中乃至全国的现代制造业基地、生产性服务中心及文化旅游中心。武汉新区以“三大特色功能组团”为重点，包括汉江组团、沌口组团和四新组团临空港 近期的武汉临空港新城中心实施性规划（城市设计）方案批前公告，加快推进了临空港新城中心的建设，落实武汉市提出的“繁荣在主城、实力在新城”的发展思路。规划范围：东至临空
16、港大道、南至金山大道、西至九通路、北至滨河南路，用地面积为7.26平方公里。,（四）、居住区发展趋势1、海绵性开发将引导居住空间向生态化演进 武汉是国家首批海绵城市试点，居住区海绵性开发建设将是未来居住小区的重要发展方向。武汉市海绵城市规划设计导则规定，新建小区、绿地及广场项目的硬化地面中必须保证不低于 40%的可渗透地面，改建建筑与小区、绿地及广场项目的硬化地面中可渗透地面不宜低于 40%。2、居住区由封闭式小区逐步向开放式街区演化 2016年2月国务院发布的关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见明确提出加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善
17、、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。3、“聚城、近山、沿水”是未来城市规划的理念 武汉已启动2030年总体规划，武汉总体城市设计战略研究提出“聚城、近山、沿水”的规划理念，明确“两江交汇”、“百湖之市”、“十字山水”三大城市特色，城市空间将达到“500米见绿、1000米见园、2000米见水、15分钟社区生活全覆盖.”。随着公共服务设施以及交通道路的完善，山麓、湖泊等自然景观对居住空间价值的影响将迅速提升。武汉将成为“都市的中心、开放的高地，幸福的宜居城市”,二、
18、武汉市城市空间演化,（一）、武汉市房价空间分异本次研究可直观分析武汉市住房价格的空间分布格局，客观的了解区域房价特征，进而认识区域经济特征，以达到引导开发投资、助力市场目的。本次分析基于克里金插值原理，利用该原理以点估面的过程，对武汉市667个样点房价（其中新房样点118个，次新房样点548个）进行插值分析得到区域连续的面房价，同时运用ArcGIS、Surfer等软件生成武汉市新房房价等值线图。,三、武汉市房价空间分异研究,武汉市新房及次新房样点分布图（图中红色点代表新房样点，绿色点代表次新房样点）,武汉市房价呈环状特征结构，房价随着远离市中心的方向衰减。内环范围内，汉口片房价高值点在永清至江
19、汉关，约35000元/，武昌房价高值点分布于武昌滨江区至沙湖片，房价在2800030000元/之间。二环内房价高值区以CBD、水果湖、二七滨江为主，高值点房价超过30000元/。二环至三环房价基本在1500018000元/之间。滨江滨湖区域的房价更高。房价的高低除了受上述离市中心距离影响之外，同片区域内临江临湖者往往价格更高，如东湖、南湖、墨水湖沿岸。鲁巷城市副中心（光谷片区）房价不受距离城市中心远近的影响，独自形成了以鲁巷为中心的圈层结构，房价约在1800020000元/之间，中心高值区房价超过两万。吴家山城市副中心作用凸显，房价并未因远离城市中心而过度衰减，多在1600018000元/之间
20、。四新片区和白沙洲片区近年来以新区建设为主，住宅销售量大但价格普遍不高，售价多在15000元/左右，成为武汉市主城区的住宅价值洼地。,2017年武汉市主城区新房房价数字地图,三、武汉市房价空间分异研究,武汉市当前已形成多个房价高值中心且房价随该中心向四周衰减，房价等值线图所围成的圈层结构与武汉市主城区规划综合组团分区相吻合，表明武汉市规划综合组团目前已初步形成。等值线图中的等值线密度可以反映区域内房价的均质性程度。由图可知，汉阳片区房价均质性较强。,2017年武汉市主城区新房房价等值线图,三、武汉市房价空间分异研究,房价3D模型图中的“山峰”代表一定区域内的房价最高点，“山峰”越高，即房价越高
21、。3D模型呈现了武汉市房价三阶梯度特征，可概括为：以永清、水果湖、CBD等35000元/以上的高价区；二七滨江、后湖、月湖、南湖等价格接近25000元/的价格次高区；四新、白沙洲、古田等价格在20000元/左右的低值区。永清沿中山大道片已形成连续的高价“山脊”。原独立“山峰”相互聚拢成团形成类似“山脊”，是汉口核心区未来房价的发展趋势。光谷片区相对独立于主城区内，独自成“峰”，形成房价一极，房价峰值达35000元/左右，多为20000 元/左右。阳春湖片房价有较高升值，多达15000元/左右。,2017年武汉市主城区房价3D模型图,三、武汉市房价空间分异研究,对比武汉市2007年-2017年房
22、价三维立体图，房价总体演变呈现如下规律：2007年以前，房价呈离立式分布。20072011年，房价发展走向整体化，形成以永清为主的单级中心。2011年至今，CBD片、水果湖片房价迅速上涨，房价整体化发展继续加强，形成永清、CBD、水果湖片多级中心格局。光谷片区多年来离立于城市之外，2017年房价受中心城区影响较小，自成一体。,三、武汉市房价空间分异研究,根据2017年与2016年房价的比较，可算得2017年武汉市主城区房价涨幅，由主城区房价涨幅3D模型图可知，2017年武汉市主城区房价整体上行，大部分区域涨幅在10%-30%之间。其中二七、积玉桥、南湖、光谷片区涨势迅猛，这些区域内某些极端点涨
23、幅最高达到一倍有余，如今在限购等一系列限制性措施下，房价逐渐趋于平稳。未来在市场调控下，房价将逐渐恢复理性，房子恢复居住属性。,2017年武汉市主城区房价涨幅等值线图,三、武汉市房价空间分异研究,三、武汉市房价空间分异研究,（二）、备案制约束下的房地产开发利润 以房地产开发企业“取得住宅用地-建设商品住宅-销售商品住宅”这一典型经营方式为例，通过梳理房地产开发企业经营过程中的资本流动，将商品住宅价格构成分为土地取得成本、商品住宅开发成本、土地增值税、商品住宅开发利润四个部分。商品住宅开发毛利润是指商品住宅的销售收入扣除土地取得成本、商品住宅开发成本和土地增值税后的利润。以每平方米的商品住宅开发
24、利润为例，则：M=P-L-E-T 其中M为每平方米商品住宅开发利润，P 为商品住宅销售均价，L 为楼面地价，E 为每平方米商品住宅开发成本，T 为每平米土地增值税。基于房价交易样点、地价交易样点数据以及搜集到的商品住宅建安成本参数、土地增值税参数等辅助信息，分别制作商品住宅均价栅格图、住宅用地楼面地价栅格图、商品住宅开发成本栅格图和土地增值税栅格图。根据商品住宅开发利润计算公式，对四图进行栅格叠置运算，生成商品住宅开发利润空间分布图，以此对比分析商品住宅开发利润与房价、地价之间的互动关系。,根据商品住宅开发利润公式，商品住宅均价扣除土地取得成本、商品住宅开发成本、土地增值税可计算得到开发利润。
25、通过叠置运算，得到商品住宅开发利润空间分布图。从整体空间分布来看，武汉市商品住宅开发利润总体呈现由主城区向远城区逐渐递减的圈层结构特征。开发利润高值区（8000-10000元/）主要集中在内环线和二环线以内，二环线与三环线之间中值区域占较大面积，三环线以外则为次低值区和低值区。水域景观对中、高开发利润影响较大。经计算，武汉市开发利润高值区占比为1.58%，次高值区为7.43%，中值区为17.4%，次低值区为47.73%，低值区为25.87%。,商品住宅开发利润空间分布,三、武汉市房价空间分异研究,通过住宅均价、楼面地价、土地增值税的空间分布，对应出商品住宅开发利润空间分布图：住宅均价、楼面地价
26、、开发利润三者呈现出相似的由主城区向远城区圈层递减的空间特征。特征为：二环线以内为开发利润高值区、次高值区；二环线与三环线之间开发利润为中值区；三环线之外为次低值区和低值区。高地价不导致高利润。商品住宅开发利润主要随商品住宅均价正相关变化，但受土地增值税的制约，地楼面地价对开发利润虽有影响，但影响较小。土地增值税即是开发企业溢价拿地的考量，也是熔断机制的参考。当住宅均价水平一定时，地价成本越低，开发商需要交纳的土地增值税越高。因此只有开发利润率期望值的不断降低，才会导致土地溢价率的不断提高，而房价管控目标（备案制）则会为地价熔断提供依据。,三、武汉市房价空间分异研究,2017 房地产开发的暴利时代已经结束,谢谢！,欢迎提出宝贵建议,
