【商业地产DOC】中原—武汉光谷关山二路项目定位报告91DOC.doc

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1、光谷地块前期定位方案建议第一部分 市场研究及评估一、 宏观经济及政策（一）武汉市总体发展状况分析1、 武汉市城市概况武汉素有“九省通衢”之称，位于长江和汉江的交汇处，市内100多处湖泊星罗棋布，数十座山峰蜿蜒其间,这里也是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。随着经济的发展，武汉已成为国家提出中部崛起战略中的核心城市。主城区通常被形容为“武汉三镇”，“三镇”指的是武昌、汉口、汉阳这三块被长江和汉江隔开的地方。汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是武汉高等学府集中的文化区，是武汉现代城市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，蕴育着

2、武汉的未来。武汉市土地面积为8494.41平方公里，全市人口常住人口858万人，共有八大主行政区。汉 口江岸区、江汉区、硚口区、东西湖区武 昌武昌区、洪山区、青山区汉 阳汉阳区2、 武汉市经济发展水平分析2. 1 武汉市国民经济发展状况图：武汉市近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）(数据来源:武汉市统计局)2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%。GDP的稳步增长体现出武汉市整体经济发展形式的大好，而人均可支配收入和储蓄存款的增长说明居民经济状况的好转和消费能力的提高，这将带动各种消费包括对住房消费的需求，为下一年度房地产市场的发展奠定了良好的基础。2.2 武汉市近年来人

3、均GDP发展状况图：武汉市近年来人均GDP发展状况 （单位：元）(数据来源:武汉市统计局)2004年以来，武汉市人均GDP以年均13%的速度增长，2006年按常住人口计算，全市人均GDP达到29890元，涨幅13.9%，随着经济发展的持续增长，人均收入水平将同步提高，居民的住宅购买力亦同步提高，这对我市房地产业的发展是一大强有力的支撑。3、 武汉市经济结构分析3.1 武汉市产业分布格局及其发展趋势图：武汉2000年以来各产业生产总值 （单位：亿元）(数据来源:武汉市统计局)2005年第一产业生产总值109.57亿元，增长4.5%；第二产业生产总值1019.00亿元，增长17.9%；第三产业生产

4、总值1109.43亿元，增长13.1% 。三次产业结构由2000年的6.7：44.2：49.1变化为2005年的4.9:45.5:49.6，产业结构不断优化。从武汉市目前的国民经济的发展以及产业结构的发展趋势来看，武汉市经济处于良好的发展状态，且发展速度较快。第三产业的高速发展对于房地产市场的发展也起到了相当的推动作用。随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础。4、 城市规划现状与发展趋势4.1 城市性质定位武汉是湖北省省会，武汉市城市总体规划（1996-2020年）将武汉定位为中国中部

5、重要的中心城市，长江中游的特大城市，全国重要的金融、贸易中心、高新技术产业中心、工业基地和交通、通信枢纽。4.2 主城规划总规将武汉主城规划出2个城市核心区， 10个中心区片， 10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团式”的布局结构。 4.2.1城市核心区规划核心区职能规划核心区主要体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。核心区范围江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里；江南(武昌)核心区

6、规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积3.50平方公里。4.2.2城市中心区规划中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用地。4.2.3城市综合组团规划各综合组团重点布局大中型工业区、居住区、大型对外交通设施、市级商业副中心、教育科研设施、博览中心、体育中心和全国性、区域性大型市场用地。 4.2.4主城三镇规划汉口地区汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团。规划职能为金融贸易、商业服务和市级行政中心。规划常住总人口为170万，其中核心区15万，中心区片58万，综合组团97万。汉阳地区汉

7、阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团；规划职能为汽车工业等产业中心、港口和旅游中心。规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万。武昌地区武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团；规划职能为金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业中心及旅游中心。规划常住总人口为204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。4.3 居住区规划规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大型居住新区，完善建设核心区、中心区片的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散

8、。4.4 商业区规划规划建设中心商业区市级商业中心市级商业副中心社区中心四级商业服务体系；4.4.1 中心商业区规划建设江汉路、六渡桥、汉正街，中山大道中心商业区，以商业零售、餐饮、娱乐、旅游等服务业为主，辐射武汉市、湖北省乃至整个中国中部地区；4.4.2 市级商业中心规划建设中南路、汉阳钟家村市级商业中心，辐射武昌和汉阳；4.4.3 市级商业副中心规划建设后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心；4.4.4 社区中心在各居住用地集中的主要地区规划布置9个社区中心。4.5 CBD中央商务区规划武汉CBD位于汉口城区中心的

9、王家墩地区，占地7.41平方公里，是城市快速通道、轨道交通及机场高速路的交汇点。定位为以发展金融、保险、贸易、资讯、咨询等产业为主的现代服务中心，聚集会展、零售、酒店、居住等功能于一体的综合性城市中心区。它将与武汉中国光谷、武汉现代制造业中心，共同构建未来武汉经济的“金三角”。4.6 主城交通体系4.6.1 轨道交通规划至2020年，主城公交线网长约790公里，公交线网密度达到2公里/平方公里。规划轨道交通线6条，全长132.5公里，并通过建设市郊铁路，连接各重点镇。规划期内建设古田至堤角、汉口火车站至关山、青山至青菱等3条轨道线，全长70公里，控制岳家咀至古田、岳家咀至快活岭、汉口火车站至沌

10、口等3条轨道交通线的建设用地。4.6.2 公路交通主城区规划布置了三条环线、十条主要放射线，组成“环形加放射”的骨干交通网络。内环线（亦称一环路）为联系主城三镇中心区的主干道。由解放大道中段、黄浦路、武汉长江公路桥、徐东路、中北路、中南路、武珞路西段、武汉长江大桥、长江二桥、江汉一桥、武胜路组成，全长约28km，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。二环线为减少中心区过江交通压力，减少车辆穿越中心区而布置，平均距一环约3km，全长52km，主要为城市博览中心、高速铁路客运站、体育中心及城市新的商住区服务。中环线（亦称三环路），为联系各大工业组团及中小型经济开发区、新发展区服务，同时将作为三镇货运

11、主通道和入城的环路，减少中心区直穿车流，全长88.5km。 4.6.3 桥梁及隧道规划布置4条过长江通道，即：武汉天兴洲长江大桥（在建）、青岛路隧道（规划）、鹦鹉洲隧道（规划）、余家头大桥（规划）。（二）政策分析政府全面调整规范房地产市场，近几年来房地产政策层出不穷，土地市场、房地产金融市场、拆迁等各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注，各项房产政策都是围绕着稳定房价、使房地产业健康发展这一主线展开的。1、 国家近期政策走向及分析1.1 央行上调个人房贷利率2006年4月28日，中国人民银行宣布，从即日起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.5

12、8%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。利率上调是政府动用金融杠杆抑制住房需求、挤出泡沫的手段。其效果不在实际增加了炒房者多少成本，而在于改变市场预期，央行会在必要时，继续动用利率杠杆干预楼市，直至平衡。1.2 “国八条”问责地方负责人2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知的内部文件。通知中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部

13、门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。“国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在明确了楼市调控的几个重要原则，它对地方政府高官形成了巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人。大有不降房价就降官阶的意味。这对房地产市场显然有较切实际的影响。1.3 “新国八条”细化调控决心2005年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施，即“新国八条”。“新八条”再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。政府将强行

14、遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。 “新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府调控楼市的决心：要切实把房价稳定下来，并将调控措施具体化。它还透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的一系列问题。1.4 七部委推出“六一大限”2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。6月1日，意见正式实施，这一天因被称为“六一大限”。 该政策与20

15、04年宏观调控中“允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施”有所不同，“六一大限”是对全国具有强行的要求。由此足以体现出国家此次调控房价的决心和力度。1.5 “国六条”及细则2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（下称“国六条”细则）。后又出现“15条细则”深化。而地方性、各部委的实施细则除深圳外，其他地方却迟迟未出。关于“套型建筑面积”“70%是区域分配还是项目分配”的各种解释、传闻不断。“国六条”及细则更多监管措施面临着各种实施执行困难。从市场层面看，新政下项目开发进度、销售攀升节奏、销售周转速度受到抑制。在“要优先保证中低价位、中小套型

16、普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”等调整供应结构措施下，房价增长将变得迟缓1.6 央行建议取消房屋预售制度2005年8月15日，鉴于商品房预售存在的种种弊端，央行研究部门在其公布的2004年中国房地产金融报告中建议：取消现行的房屋预售制度。尽管宏观调控的决策权在国务院而不在央行，但央行报告仍被认为是国务院实施调控的基本参考依据。因而“8.15建议”一出，立即引起强烈“地震”，建设部随即发布声明称短期内不会取消期房预售。 这项建议而非政策，竟能引起如此之高的关注，可见中国房地产的问题。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，即购房人在房屋预售时就向开发商付款，这部分资金实际上成

17、了开发商自有资金的一部分。从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。这是用消费者的钱为自己融资，这样的做法是不合理的。1.7 央行提高存款准备金率经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，其融资方式比较单一，金融风险也较大。货币投放量减少的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧，其供给和需求势必受到影响。行业中一些资金比较薄弱，尤其是对银行依赖性大的开发商其生存空间将日渐紧缩。融资渠道需要多元化发展。同时开发商为了赚取更大利润，有可能会加大高档房屋的开发。2、 武汉近期出台政策走向及分析2.1

18、 市房产局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知商品房预售合同网上签约和登记备案管理政策的实施极大的改善了当前房地产市场买卖信息不透明的状况，开发商如果不及时备案，后果将是无法办理物业产权证，这种行政威慑将有效的约束开发商的备案行为，每周备案一次的频率规避了开发商虚报销售进度的可能，市场的情况更真实的展现在市民面前，一个更加规范化的市场正在逐步形成。2.2 二手房交易契税上调1%2006年3月1日起，武汉市二手房交易契税由1%提高到2%。目前，武汉市的二手房市场和新房市场一样，以绝大多数的刚性需求为主，以小换大，以旧换新，以及城市改造是交易的主要动因。契税回调虽对交易成本

19、有所增加，但对于真正有买房和卖房需求的人来说，1%是不足以扭转购买决策的。只是使购房者更加慎重，购房周期将有所延长。而“国六条”营业税征税对象的扩大，对二手房市场影响大。一方面，中小中介的生存空间更小，面临退出市场危机；一方面过高的税费使得交易量剧降，影响交易周转速度。2.3 市开发办关于进一步加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知自2004年5月19日中华人民共和国国务院发文取消了“房地产开发项目竣工综合验收”以来，商品房项目竣工交付使用过程中的纠纷不断发生，投诉量与日俱增。市开发办这一举措，旨在规范房地产开发企业经营行为，减少商品房项目竣工交付过程中的矛盾和纠纷，保障商品房买卖双方的合法

20、权益，促进房地产市场健康、稳定、可持续地发展。2.4 市房产局关于集中整治非法房地产中介活动专项行动的通知 二手房市场是房地产市场的次消费链，它的活跃程度能直接作用到新房市场上来，中介市场的规范操作能促进二手房持有者的消费积极性，能加强二手房的流通效率，更有利于政府部门的管理以及宏观调控，健康的中介服务领域是保障房地产市场良性发展的保障之一。在各种相关政策趋于完善的情况下，房地产市场才有可能真真的理性发展。2.5 建设厅：2006年湖北省城区新建建筑必须节能50%新建居住建筑和公共建筑严格执行建筑节能标准，达到节能50%的目标。30日从省建设厅获悉，从2006年起，各市、州、直管市所在城区新建

21、建筑节能标准执行率达到100%；县级市（县城）建筑节能标准执行率达到60%。 省建设厅要求，有条件的城市要积极开展绿色建筑、低能耗、超低能耗建筑示范。要以政府办公楼节能改造为突破口，积极探索，推动既有公共建筑的节能改造。从当前住宅新的建设水平和发展方向来看，节能住宅已是必然的趋势，也是整个社会的需要。二、 武汉市房地产市场现状及其发展趋势（一） 武汉市商品住宅总体发展情况1、 武汉市商品住宅投资状况1.1 武汉市近年来商品住宅投资状况2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住宅开发投资为

22、271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落了3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。图：武汉市近年来商品住宅投资额 （亿元）(数据来源：武汉房产管理局)从上图中可见，武汉市近几年来，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年武汉的房地产市场的快速发展。在2006年国家进行一系列的调控措施后，年度的房地产开发投资和住宅开发投资增长幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持着较高的增长水平，这也直接说明近两年发展商对武汉房地产市场的看好。2、 武汉市商品住宅开发建设情况2.1 武汉市近年来商品住宅施工状况图：武汉市近年来商品住宅施工面积 （万平米）(数据来源：武汉房地

23、产年鉴，2005年数据来自武汉房产管理局)2006年全市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，占住房施工总量的13.3%，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。2006年全市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。其中：商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。2.2 武汉市近年来商品住宅竣工状况图：武汉市近年来商品住宅竣工面积 （万平米）(数据来源：武汉房地产年鉴，2005年数据来

24、自武汉房产管理局)2006年全市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，占住房竣工面积总量的14.2%，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。商品房新开工面积占施工面积的比例该指标属于前瞻性的指标。新开工面积体现的是1-2年后市场上的预售供应量和2-3年后的现房供应量，其占施工面积的比例，体现的是开发商对市场的信心程度以及市场运行的状况。从上图可见，2006年的市场状况与往年相比出现一定的下滑趋势，市场出现一定的波动，但幅度不大，市场总体运行良好。2003-2

25、005年商品房新开工面积占施工面积比例一直保持上升趋势，而2006年出现下跌，这说明今后的市场供应量上将有一定的放缓。商品房施工面积与商品房竣工面积之比该指标同样属于前瞻性指标，根据武汉市历年在建项目的实际状况，施工面积通常为竣工面积的2.60.5倍，其反映的是1-2年后的现房供应量。该比值小于2.1，意味着会出现供应短缺；其值大于3.1倍。则意味着会出现供应盈余。 从上图可见，自2004年起，武汉市房地产市场的供应量一直处于过于充足状况，这个时期也是武汉房地产市场发展最为迅猛的时期。2004-2006年的比值已经开始出现下跌，一方面是市场自身调节机制，另一方面也是政府宏观调控措施产生的效果。

26、但就2006年而言，这一比值仍然高于安全值，说明就目前的市场而言，供应量仍然处于过于充足的状况，进一步增强了房地产市场的销售压力。以上数据表明2006年武汉市房地产市场结构在逐渐进行调整，商品住房施工面积和商品住房竣工面积比上年均有一定增加，表明武汉市当前房地产供应的相对充足；而新开工面积的减少则体现出今后的供应量将会有一定的减少。目前武汉市可售套数已经突破13万套，后续供应量的减少有助于促进市场存量的销售，减轻销售压力，使得市场供应和需求结构健康发展。3、 武汉市商品住宅价格情况3.1 总体成交价格分析2006年商品房综合物业平均价格为39967元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相

27、比增幅回落了5个百分点。其中，全年住宅平均价格为3622元/，同比增长8.25。图：武汉市近年来商品房价格走势 （元/平米）从上图明显可以看出近几年住宅价格的涨势明显大过于商品房综合物业的价格涨势。造成价格上涨较快的原因除了市场自身发展原因外，一个重要的推动因素是由于众多高端豪宅项目的上市，纷纷拉升了区域价格，也使得整体市场价格有所上涨。3.2 各季度商品房价格走势图：武汉市各季度商品房价格走势 （元/平米）上图从中可以看出2006年1季度至2季度住宅价格增长幅度较大，这段时期是处于楼市销售的旺季，房地产市场在各方面都较为红火，新上市楼盘也较多，市场销售状况较好等。而随着2006年6月份国家宏

28、观调控政策的出台，价格涨势明显得到控制，涨幅比前面有了较大的减缓。3.3 主中心城区商品住宅价格变化分布图：武汉市各主中心城区商品住宅价格变化分布 （元/平米）2006年各区域商品住宅价格均保持了涨势，但各个区域之间的价格仍然存在较大的差距。主要是体现在主中心城区和次中心城区之间，江汉、武昌等主中心城区价格高出硚口、洪山等区域住宅价格较多。汉阳区域虽然绝对价格不高，但是该区域以前价格较低近年已经有了很大的涨幅，且区域项目相对不多，其涨势将继续保持强劲。东西湖区域与江汉区紧邻，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通条件，因此影响了该区域价格。4、 武汉市商品住宅销售状况3.1 武汉市近年

29、来商品住宅销售状况图：武汉市近年来商品住宅销售状况 （万平米）2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%；其中：住宅销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%，占商品房总销售面积的94.6%。(数据来源：武汉房产管理局)3.2 武汉市近年来商品住宅需求趋势分析从2006年武汉市商品房销售率（销售面积/竣工面积）为1.1来看，2006年商品房销售呈现出供需平衡的特征。但通过对历年武汉市商品房销售率的对比分析来看，武汉市商品房市场的需求量在持续保持增长，但其增长势头已出现回落。3.3 武汉市近年来商品住宅供应趋势分析通过商品房新开工面积占施工面积的比例和商品房施工面

30、积与商品房竣工面积的倍数比两个供应前瞻性数据指标的分析看出，目前商品房的供应量开始出现下降的趋势，受土地市场的影响，预计今后两年的商品房的供应量会将会逐渐的减少，其下降趋势较为缓慢。3.4 武汉市近年来商品住宅供应趋势分析通过对武汉商品房供给和需求各种指标的数据分析，2006年武汉房地产市场供应方面出现了变化，新开工面积减少，竣工面积增长，表示未来两年的供应量将会一定幅度的减少。在需求方面，武汉市房地产市场现阶段达到了供需平衡，说明武汉房地产市场的需求量虽然还是比较大的，但其增长势头已出现回落，这预示着武汉市房地产未来市场的销售压力将会越来越大。6、 武汉市房地产市场特征6.1 经济稳步增长，

31、房地产市场持续走高武汉市经济的稳步增长，导致居民的可支配收入增长较快； 06年，房地产开发投资与城市国民生产总值的比值稍有提高，房地产开发投资占全社会固定资产投资1/4。综合以上叙述，可以得出2007年武汉房地产市场发展的力度将进一步增强。6.2 重大基础设施建设推动房地产市场新的契机2006年，城市基础建设投资持续增大。随着武汉长江隧道工程和轻轨二期工程的开工，必将极大的提升城市中心区及近郊区居民的生活品质，人们居住与置业理念也将日益提高。一些重大基础设施周边的区域及城郊结合部的房屋也将成为新的购买热点。同时，更加提高了区域的整体品质，提升了地段和地块价值，必将成为推动市场发展新的契机。6.

32、3 房地产市场结构更趋合理化在国家宏观调控政策的导向作用下，武汉房地产市场的发展更趋于合理化，经济适用住房供应量大幅提高，而房地产市场需求仍将保持持续增长的态势，市场发展平稳，具有较大空间。6.4 政策对市场的引导层面将继续加大武汉市将会继续按照国家制定总的市场方针政策，重点以改善住房供应结构、稳定住房价格、规范房地产企业行为为目标，对房地产市场进行全面性的引导。6.5 市场供需平衡，但需求增幅出现回落从2006年武汉市商品房销售率（销售面积/竣工面积）为1.1来看，2006年商品房销售呈现出供需平衡的特征。2006年武汉房地产市场供应方面出现了变化，新开工面积减少，竣工面积增长，未来两年的供

33、应量将会一定幅度的减少。武汉房地产市场的需求量仍然旺盛，但其增长势头已出现回落，这预示着武汉市房地产未来市场的销售压力将会越来越大。（二） 武昌住宅市场发展特征1、 武昌区1.1 区域概况武昌是湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区；武昌的辖区总面积81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，常住人口97万，加上流动人口共约110万，人均可支配收入9000元左右，2002年地区国民生产总值约120亿元人民币，社会消费品零售总额98亿元。武昌将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌

34、首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。武昌的城市建设发展潜力巨大，90年代以来，政府加大投入，在武昌新建、扩建了多条重要交通干道，形成与三镇快速连接的“五纵六横”交通网络格局；洪山广场、红楼广场、黄鹤楼景区、东湖环湖景区等景观工程的实施，极大地提升了武昌的环境质量及中心城区功能；南湖宝安花园、蓝湾俊园、东湖语林等多个新型住宅小区展示了21世纪高品味、高质量的居住环境；沿沙湖占地800亩的“碧水蓝天”小区已进入规划；武昌临江大道、和平大道成片开发改造工程也

35、开始实施，对临江大道至沙湖边约3平方公里的范围进行全面拆迁改造，拆迁面积为112万平方米，规划形成临江商务中心区和休闲观江景区。未来310年，武昌地区将建成生态环境优越，公共与市政设施配套，经济发达，交通便捷，高收入群体相对集中的现代化中心城区。1.2 区域住宅价格情况06年，武昌区大量高端住宅入市，商品住宅均价达4238元/平米，较05年整体均价提高5.4，在武汉八大中心城区内均价仅次于江汉区。1.3 区域住宅市场特征1.3.1 中南商圈纯物业升值空间较大中南路沿线已成为武昌区新型的商业中心，系列写字楼、酒店、商住楼的推出使其具备了集中和完整的商业形态。而武珞路主干道沿线与中南路的房地产结合

36、度也日益提高，并初步形成“T”型商圈。凭借靠近核心商圈的地段优势，中南路附近纯住宅物业的价值空间也得到不断的拓展。很多项目适时提出了“CLD”（中央生活区）的概念，区位优势及环境的趋利性是项目对外推广的重点，项目的后期追加价值如消费者入住后可享受附近商业配套的服务优惠等也成为提高房产档次的一部分。但应关注的是，此类项目也面临建筑密度较高、绿化面积不大等问题。1.3.2景观资源赋予物业高价值，相应产品针对市场进一步细分相对于地段的优越性而言，处于城市中心区并具备了独有景观资源的项目具有更高的价值，武昌沿江地段包括其延伸的南外滩、环东湖、沙湖区域已成为武昌高端住宅区，与以往推出的住宅不同，在具备景

37、观及地段稀缺性的同时，产品也发生了新的转变，具体包括从高层住宅向多层住宅转变，从高密度建筑向低密度建筑转变，从面积范围的广泛性向针对性转变，出现了成规模的大户型公寓及连排别墅，这在城市中心区并不多见，因此价格基本在6000元/平方米以上，房产产品开始针对更多的细分市场。1.3.3高层住宅的销售仍面临一定瓶颈在南湖，多层与小高层的价格差距在200元/平方米左右，而小高层的建安成本要远高于多层，从实际的销售情况来看，特别对于非中心区的高层住宅而言，消费者的接受程度仍然较低。分析其原因主要出于电梯安全、物业管理费、生活舒适度等几个因素的考虑，作为近郊区楼盘，配套的不健全也是导致建筑消费效应不高的重要

38、原因。1.3.4销量明显回升，个盘价格上涨平稳2006年，武昌区的住房交易非常活跃，交易面积呈现逐月上涨的趋势，上涨幅度分别为9%和20%，个盘价格变动不大，项目外环境包括道路的改造、规划的实施是导致价格上升的主要因素。2、 洪山区21 区域概况洪山区地处武汉市东南，因境内有洪山而得名，全区自西向北成半圆形，环抱武昌、青山两区，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，东北与新州区隔江相望。全区土地面积509平方公里。2002年末全区总人口为65.7万人，其中非农业人口为47.7人。请参阅洪山区人民政府网站。洪山区地处“湖北大通道”的重要交汇点，是武汉市中环和外环线内的主要经济发展区域，贯通南北的京广铁路和

39、连接东西的武大铁路从区内通过；拥有标准泊位的白浒山外贸码头可停靠5000吨级船舶，已开辟直达日本、香港和东南亚等国家和地区的航线，进出口货物可在武汉报检、报关、签单、结汇；从天河机场可直飞数十个国家和地区；沪蓉、京珠两条高速公路在这里交汇，318、107国道，以及区、乡、村各级公路在区内纵横交错，武汉市内四座长江大桥均与洪山连通。洪山区是国内著名的科技智力密集区，在整个华中地区也首屈一指。辖区内有武汉大学、华中科技大学、华中师范大学、华中农业大学、武汉理工大学、中南民族大学、中南财经政法大学、湖北工业大学等20余所国内外知名高等院校，有712、722、709研究所等国家、省、市级科研机构30余

40、家，一大批科研成果达到国内领先水平和国际先进水平。洪山科技一条街已形成华中地区最大的电脑市场，红桃K、蓝星电脑、智能电梯等一批优秀的高科技企业在本区发展壮大，东湖高薪技术开发区和武汉中国光谷已形成良好的发展态势。近年来，洪山区经济社会发展取得了重大进步，2003年全区财政收入达到8.9亿元，比上年增长27.6%，在全市14个区位居第二。其中区级财政收入2.4亿元，比上年增长32%，位居全市第一。农民人均收入4960元，位居全市第一。以80万吨乙烯工程为代表的多项重点工程建设正在紧锣密鼓地进行。2.2 区域住宅价格情况2006年，洪山区商品住宅价格在南湖板块、光谷板块房地产良好发展态势的支撑下，

41、较05年拉升近300元，达到3315元/平米。2.3 区域房地产市场特征06年区域内大的项目相继开盘或认购，从这些项目的情况来看当前的市场特征是：建筑形式以多层、小高层住宅为主；户型以三房两厅（面积区间在120-140）为主；各项目主要以“光谷、生态、教育”为主要卖点；内部配套设施较为齐全，项目多占据区域中较佳的位置，如关山一路、关山二路等。2.3.1区域物业分布特征该区域的房地产开发以“光谷”为核心，本季度随着此区域房地产开发的日益成熟，单一的居住形态已不能满足居民的需要。根据调研，区域内的物业形态正逐步向多层、小高层、高层住宅、商业为一体的综合物业形态转变。从上图表中可以看出，关山路、民院

42、路段以低密度的多层物业占据主体；珞瑜路、楚雄大道沿线正全面进入小高层、高层的开发时期；关山中环线周边均为房地产旗舰项目，以多层情景洋房等高质量产品拉动郊区板块。区域内城乡结合部的房地产市场中，多层住宅依然是市场供应量的主体，从最近新开楼盘来看，小高层和高层在总体规划中开始逐步增加其所占比例。2.3.2区域楼盘品质特征（1）绿化率区域楼盘绿化率平均达38%以上，本季度开盘的楼盘绿化率达到了40%，个别楼盘达到了45%，呈逐步上升的势态，且整体绿化率普通高于武汉平均绿化率水平（据我市建设工程项目配套绿化用地面积审核办法规定, 建筑密度三区内的居住区项目的绿地率不低于35%）。说明开发商注重项目的品

43、质，小区绿化环境的营造，创造了一个良好的居住环境。（2）外立面区域内项目外立面多采用淡黄色和灰色，涂料与面砖相结合，以涂料为主。顶部斜坡屋顶居多。（3）园林景观楼盘整体布局以排状+围合为主，其园林景观：组团绿化+主题景观+景观小品为主，以传统庭院风格与现代欧陆风格相结合。以“水景”、“原生态树林”、“主题街区”等表现形式。（4）产品布局在售项目整体布局以排状+围合为主，其园林景观：组团绿化+主题景观+景观小品为主，以传统庭院风格与现代欧陆风格相结合。（三） 项目所在片区住宅市场分析1、 项目所在地东湖新技术开发区情况分析项目地块所属为东湖新技术开发区。武汉东湖新技术开发区地处武汉市东南部，沿珞

44、珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，是在国家改革开放，特别是科技体制和经济体制改革的大背景下诞生的。1988年，武汉东湖新技术开发区创立。1991年，被国家批准为国家级高新技术产业开发区； 2001年7月6日，原国家计委正式批复武汉东湖高新区为“国家光电子产业基地”“武汉中国光谷”诞生。2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6-7家企业。全年新认定高新技术企业131家。年销售收入过30亿元企业2家，年销售收入过10亿元企业6家，年销售收入过亿元企业63家。同时，随着扩大对外开放，包括世界500强在内的大

45、集团也前来投资兴业。武汉中国光谷建设启动以来，每年20个亿的投资强度推进着科技新城的建设。湖光山色的掩映之中，区内产业布局的功能分区已经形成了关东光电子信息产业区、关南生物工程与新医药、环保产业园、汤逊湖国家大学科技园、南湖国家农业园，光谷广场商贸文化区和农民新社区。区内道路四通八达，银行、酒店、商场、医院、住宅区、体育文化场所等设施一应俱全，科技新城的功能完善进一步提升增强了发展高新技术产业的承载能力。“武汉中国光谷”正成为最适宜创业和居住的魅力新城。1.1 东湖新技术开发区经济发展情况2006年，东湖高新区技工贸总收入超过1000亿元，同比增长37.93%；工业总产值860亿元，同比增长3

46、6.7%；规模以上总产值770亿元，同比增长36.1%；工业增加值320亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值285亿元，同比增长35.2%，财政收入26.15亿元，同比增长30.5%。2005年，东湖高新区完成总收入724.97亿元，同比增长23.7%，比 2000年增长187.24%；工业总产值628.96亿元，同比增长27.4%，比2000年增长194.79 %；工业增加值完成229.91亿元，同比增长27.1%，比2000年增长192.58%；实际上缴税费36.05亿元，同比增长19.6%，比2000年增长143.91%。2005年东湖高新区在53个全国高新区中总收入排第13位、

47、工业总产值排第13位、工业增加值排第9位、上缴税费排第13位。“十五”时期东湖高新区完成总收入、工业总产值、工业增加值和实际上缴税费分别为2527.77亿元、2100.76亿元、770.92 亿元、514.44 亿元和 139.94亿元，分别比“九五”时期增长 242.22%、216.08%、222.99%和195.54%，年均分别增长 23.49 %、24.14%、23.95%和19.52%。表明了2005年和“十五”时期东湖高新区经济发展规模不断扩大，经济总量不断提高。2005年高新区人均指标也有很大提高。人均总收入达50.9万元/人（总收入/年均从业人员）同比增加7.9万元/人；人均工业总产值44.1万元/人，同比增加11.5万元/人；人均工业增加值16.1万元/人，同比增加2.8万元/人；人均净利润3.2万元/人，同比增加1.2万元/人。1.2 东湖新技术开发区固定资产投资情况2005年高新区完成