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1、百度空间商业调研一、江宁宏观背景研究（一）江宁城市概况一）城市性质江宁历史悠久、人文荟萃。秦始皇37年（公元前210年）建县，晋太康2年（公元281年），晋武帝南巡，慨叹“外江无事，宁静于此”，至此正式定名为江宁。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。东晋宰相谢安曾在江宁东山指挥著名的淝水之战，现存“东山秋月”为金陵四十八景之一。江宁区地处长江沿江开发带，距离南京城7公里，从东、南、西南三面环抱南京主城，西部与上海浦东呈东西遥相呼应之势，南部与溧水县、马鞍山市交界，东部与镇江市、句容市相临。是南京市的南大门，也是南京都市圈南部吸纳中心。江宁距亚洲内河第一港口南京港仅17
2、公里，东距入海口347公里；江宁境内有南京禄口国际机场。江宁区内公路网发达，公路密度居全国第一。二）面积与人口情况全区区域总面积1573平方公里，辖13个镇、7个街道办事处，常住人口100万。三）交通情况江宁处在南京主城南延东进的主要发展轴上，是最具发展活力的新市区，交通发达，区域内已形成了快速立体交通网络。n 沪宁、机场、宁马高速公路，104、205两条国道穿境而过，南京二环路、宁杭高速横跨江宁。n 南京禄口国际机场和即将建设的沪京高速铁路南京站座落在江宁境内。n 距长江最大的内河港新生圩港17公里。（二）江宁宏观经济背景一）经济总量继续攀升，主导产业较快增长，经济结构进一步优化2006年全
3、区实现地区生产总值达到278.0亿元，按可比价计算比上年同期增长20.5。第一产业增加值18.0亿元，同比增长3.8；第二产业增加值172.6亿元，同比增长24；第三产业增加值87.4亿元（不含邮政通信、金融保险以及爱立信），同比增长17.4，地区生产总值中三次产业结构由上年的7.2：61.4：31.4调整到6.5：62.1：31.4，第二产业比例有微辐提高。2003年以来，江宁地区经济一直保持高速增长，GDP的增长幅度连续三年在13以上，经济总量在南京市各区县中处于领先地位，多家跨国公司在此设立研发中心或生产基地。（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）二）固定资产投资快速增长全社会投资和工
4、业投资总量又创新高。全区固定资产投资继2003年首次突破100亿元大关后，时隔二年，全社会投资和工业投资又分别突破200亿元、100亿元大关，06年全社会投资和工业投资总量又创新高，双双突破300亿元和200亿元大关，分别达到了300.7亿元和200.3亿元，同比分别增长33.48和54.07。2007年江宁全区固定资产投资目标为370亿元，上半年，全区完成全社会固定资产投资179.4亿元，比上年同期增长40.2%，今年以来每月累计增幅均在40以上。（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）三） 消费品市场稳中趋旺个体零售无论是实现总量还是其增长速度均是全区消费品市场发展领头羊，全区个体零售业实
5、现社会消费品零售额41.73亿元，同比增长20，从而拉动全区消费品市场零售增长10.5个百分点。2006年全年实现消费品零售额77.11亿元，同比增长16.1。在各行业中，全区批发业实现零售额2.93亿元，同比增长12.7；零售业实现零售额64.21亿元，同比增长17.3；住宿业实现零售额0.46亿元，同比增长11.9；餐饮业实现零售额9.3亿元，同比增长9.1。 （以上数据来源于南京市统计局统计信息网）四）居民生活水平提高，但仍低于南京平均水平，消费观念有待引导升级2006年江宁居民人均可支配收入达16801元，人均生活消费支出9980元，其中食品支出占人均生活消费支出的比重为34.1%。城
6、镇居民可支配收入接近南京市平均水平，在南京外围的及格区县中属于较高水平，但与中心城区相比仍有一定差距。与临近的部分城市相比较也属于中等水平，远高于全国平均水平。江宁城镇居民中中等收入阶层仍是主要组成部分，消费水平、消费观念比较落后，重积累、轻消费依然是江宁居民的基本消费行为特征，有待进一步培养与升级。（以上数据来源于南京市统计局统计信息网）（三）江宁整体规划概况近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的
7、功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。一）江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，
8、融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。二）在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，
9、具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能分区或以25万35万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人
10、，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达1580平方米。三）交通通行能力将快速提升新近出台的南京主城与东山新市区通道规划已通过专家论证。为了满足主城与东山新市区之间的交通需求，南京市交通规划研究所初步拟定了“4轨、2高、4快、4主、2次”的交通方案，其中： n “4轨”指的是轨道1号线南延线、轨道3号线、轨道5号线和机场轻轨线； n “2高”即机场高速公路和宁杭高速公路； n “4快”即4条快速通道，包括宁丹路、宁溧路、天印路北延线和104国道北延线； n “4主”即4条主干道，包括将军路、新城路、利源路和土山路北延线；n “2次”即2条次干道，包括双龙街东规划路
11、和铁路南站西侧规划路。 新市区今后共有4条轨道交通线直接将东山与主城相连。即轨道1号线南延，从安德门站出发，接在岔路口片区、新城路与规划中的站南路交汇处的铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，向南通往禄口机场。另外，新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运大道、天元路、双龙大道构成；“四横五纵”的主干道系统，由站南路、秦淮金箔路、诚信大道、吉印大道、将军大道、利源路苏源大道、土山竹山路天印大道、城东路构成
12、。 根据该规划，今后东山新市区内将由宏运大道和天元路诚信路西段，形成新市区内东西向的快速通道，与主城之间的南北向通道则分别为104国道北延线、天印路北延线、双龙街和宁丹路，这恰好像一个稍稍变形的“中”字。而区内的主干道有土山路北延线、利源路、新城路和将军路，次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。四）轨道交通拉近与主城的距离从轨道交通控制线路来看：总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一
13、路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。 五）对外交通四通八达规划还建议公路二环从上坊镇区南侧沿十里长山凹走线，在东山新市区边缘设宁丹路、机场高速、宁溧路、科学园、宁杭高速几个立交。在绕城公路、秦淮新河中间地带，岔路口附近设铁路南站，作为对外交通枢纽，并同时对京沪高速铁路、沪汉蓉快速铁路、沪宁杭城际铁路、宁杭铁路、宁芜铁路等进行技术改造和扩容。 （四）本章小结n 2003年以来，江宁地区经济一直保持高速增长，GDP的增长幅度连续三年在13%以上，经济总量在南京市各区县中处于领先地位,具备雄厚的经济实力。n 江宁区作为南京市重点发展的三个新市区之一，未来发展潜力巨大，而
14、本案又位于江宁东山新市区的中心地带，作为东山街道的重点工程之一无疑将吸引未来江宁乃至全市的行业注意力的一个亮点。n 东山新市区花园式城市定位的高标准规划以及相对江宁其他地区更为成熟的市政配套及商业网点配套等生活环境，使东山成为南京城区居民置业购房的又一个重点考虑区域。n 江宁的交通优势明显，从公路交通到轨道交通一应俱全，地铁1号线南延工程的开建，为项目的商业运作提供了稳定大量的城区高收入客群，大幅提升了项目的商业价值和升值潜力。n 江宁作为南京的南大门，结合待建的南京南站，将进一步巩固南京对外交通的重要地位，有利于吸引外地人口来此观光旅游，为项目扩展了客源基础。n 诸多世界500强企业落户江宁
15、，江宁大学城的建设，以及多家科研院所的进驻，为江宁的经济腾飞提供新鲜动力的同时，更是使江宁地区成为一个新兴的高收入消费阶层生活工作的集聚地区，而此类人群的消费档次及要求尚无法由江宁地区的现有商业提供有效满足，这一市场现象为本案商业入市提供了良好契机。二、江宁商业现状研究（一）江宁区域商业规划江宁将在推进百家湖地区、东山老城区的商贸设施建设与改造的同时，大力推动大学城区域共享空间的规划与建设大学城的功能空间规划不仅是为大学教学活动提供物质环境，满足容纳设施与活动的原始需求，更重要的是提供激发好奇心、促进随意交流谈话的环境，提升校园自由互动空间的交通、学习、休闲和娱乐等功能，启发学生的创新性思考，
16、以及对不同层面知识的领悟。 建设大型商业设施以外，江宁还将加强社区网点建设。目前江宁东山新市区商业网点规划已通过了专家评审，其中明确了10个超市，10个农贸市场、8个生鲜超市、10条不同特色的主要商业街（区）的规划。规划在江宁原有15个农贸市场的基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或大中型超市中设生鲜区；在火车南站市级商业副中心、东山市级商业副中心、东山老城区级商业中心内建设3个市区购物中心，在百家湖区级商业中心和同曦鸣城内建设2个社区购物中心。一旦这些社区网点的建成，将对江宁板块的发展起到长足的带动作用，也会大大的方便板块内居民的生活。政府在十一五计划中重点建设百家湖商业区、东山老城区商
17、业区和禄口新城特色市场群等三个商贸区：n 以特色商业街为主的形式继续推进东山老城区的商贸设施网络改造，加快各类市场的改造进程，鼓励建设与新市区的形象和环境相匹配、功能和交通相协调的各种专业市场；n 大力推动大学城空间规划，不仅为大学城教学活动提供物质环境，满足容纳设施与活动的原始需求，更重要的是提供激发好奇心、促进随意交流谈话的环境，提升校园自由互动空间的交通、学习、休闲和娱乐等功能。n 大力推进百家湖地区商贸设施建设，推动旧有工业用地“退二进三”改造为商务、金融、零售、文娱等第三产业用地，培育富有江宁特色的区级商贸中心区的形成；n 配合禄口新城工业启动区与居住社区的发展，沿新城大道建设大型工
18、业产品市场及新城配套公共设施，形成禄口新城商业中心；另外结合铁路南站地区综合交通枢纽的选址，预留该地区商业办公、金融商贸、宾馆餐饮、专业市场及文化娱乐设施的发展空间。（二）江宁区域商业描述江宁的商业设施建设目前主要依托东山老城区，主要的商业设施集中在老城内。其他片区如将军山、方山、大学城片区的建设还比较匮乏。目前已经开业的几个大型商业设施主要有同曦家人百货，将军路的易初莲花超市，温州商业街黄金海岸广场等项目。这些大型设改变江宁以超市、百货商店为主的单一商业模式，更加有利于促进江宁的经济及相关产业发展。本项目所在大学城区域商业建设刚刚起步，已开业的仅有义乌小商品城，在建的有乐活时尚街区、大学生商
19、贸中心等，这些项目建成后，大学城区域的商业氛围将大为改观。（三）江宁区分板块商业市场环境分析岔路口板块百家湖板块九龙湖板块东山镇板块科学园板块将军山板块一）岔路口板块1、综述岔路口是江宁与南京主城相邻最近的区域，也是江宁通往南京主城的大门。目前周边在售住宅项目多达十几个，如明月港湾、武夷商城、天地新城、左邻右里、金王府等。岔路口接近主城，居住密度较大，相对江宁其他板块，客群多在市区工作。该板块满足日常生活的社区商业发达，目前缺乏大型综合商业。在建的欧尚商业中心，集大型超市、运动器材销售、建材销售、影院等服务项目为一体，将成为辐射整个江宁区域的综合性商业中心。相比江宁其他板块，岔路口板块商业发展
20、相对成熟。地铁一号南延线、计划2007年开工建设的南京高速火车站等交通利好信息，很大的促进了该板块商业的发展。据相关数据统计，预计到2010年前，该板块将有近10余万居住人口；同时，铁路南站将带来1400万人/年客流量，足以支撑岔路口新商圈的形成。2、主要商业供应列表项目名称商业形态商业体量（万）辐射范围均价（元/）租金（元/天）武夷商城沿街底商、独立式商业4区域商业-11.5天地新城社区内街、沿街商业-社区配套型商业68000.50.8左邻右里沿街底商一期0.25社区配套型商业14000-明月港湾沿街底商-社区配套型商业60007000-蓝岸沿街底商0.88社区配套型商业8000-金王府商业
21、街10区域商业80000.9二）将军山板块1、综述将军山依赖于周边优美的环境，成为江宁最先崛起的高尚居住区。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，该板块公寓占有比例小，入住人口少，片区内商业配套较少。目前该区域商业主要以社区商业为主。托乐嘉街区规划中配有苏果社区店、娱乐、商业设施，随着大体量商业配套的运营，该片区的生活配套将在一定程度上得到缓解。2、主要商业供应列表项目名称商业形态商业体量（万）辐射范围均价（元/）租金（元/天）托乐嘉商业街、独立式商业5区域商业-1.5-1.6玛斯兰德商业街1.5社区配套型商业不售1.92（1楼），1.53（2楼），1.02（3楼）三）科学园板块1、综述科学园板
22、块位于秦淮河东岸，东邻宁杭高速公路与高速铁路，南依风景秀丽、自然资源丰富的方山旅游风景区。科学园板块依托科学园和大学城的发展而逐渐壮大，民营科技园的产业基础成为科学园板块发展的基石。科学园板块周边配套相对较弱，公共交通线路很少。主城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘也开始逐渐聚集起来，加之地铁的开通，商业市场日益成熟。2、主要商业供应列表项目名称物业形态商业体量（万）辐射范围均价（元/）租金（元/天）武夷绿洲购物中心8.6江宁6500-莱茵东郡商业街6江宁7638-潭桥商业中心商业街10江宁60000.93义乌小商品城批发市场20江宁-2.0（一楼）、1.67（二楼）、1.0（三楼）四）东
23、山板块1、综述东山片区是江宁开发较早的区域，商业设施比较完善，生活较便利。该片区目前商业配套已初具规模，拥有东山步行街、中国女人街、竹山路电子一条街等多条商业街，同时还有时代超市、世纪联华超市、上元家电、五星电器和苏宁电器等一系列知名商业集团进驻。东山镇已具有相当的消费能力，是众多商家的必争之地。目前江宁在售商业大多集中在东山板块，商业发展前景广阔，同时成熟的商业发展带动了整个片区商铺的销售。2、主要商业供应列表项目名称物业形态商业体量（万）辐射范围中国女人街购物中心8.6江宁东山步行街商业街6江宁温州商业街商业街10江宁黄金海岸广场综合超市、商业街5.6江宁华意泰富国际花园购物中心2.9江宁
24、恒达嘉园沿街底商0.6社区周边嘉顺时代广场底商2.7江宁新天地商贸区商业街6.8江宁五）百家湖板块1、综述百家湖板块在江宁整个片区中，处于中心枢纽位置，能起到江宁中心集聚以及对外辐射联动各板块的作用，被定位于“江宁地区名片”。目前在售项目有高尔夫国际花园、湖滨世纪花园、百家湖西花园、中国人家玉鉴园、文化名园等。该板块商业多集中在板块的北侧胜太路沿线以及在百家湖花园周边的社区型商业配套，商业人气不旺，待大型Citymall商业中心凤凰港、21世纪铜锣湾运行时，状况将会有所改观。2、主要商业供应列表项目名称物业形态商业体量（万）辐射范围均价（元/）租金（元/天）高尔夫国际花园购物中心8.6江宁-0
25、.74湖滨世纪花园商业街6江宁-0.85百家湖西花园商业街10江宁8500-（四）本章小结n 从江宁整体城市格局看，重点为江宁原商贸区的建设与改造，并加大科学院板块的相关配套设施的建设，加快各类市场的改造进程。n 项目所处的科学院板块随着众多高校的迁入，周边楼盘的聚集，板块已经初具规模。未来规划将大力建设本地区相关配套设施，加之未来地铁南延线的开通，本区域的发展潜力十分巨大。n 江宁区的商业发展状况总体而言，较之南京主城依然相对落后，各个板块的商业发展仍有较大的上升空间和庞大的市场需求。n 大学城周边的商业较为匮乏，尚无综合性的商业街区，这为项目入市提供了一个较大的机会点。n 大学城周边存在乐
26、活时尚街区和大学生商贸中心等现实供应量，这些项目的入市将在一定程度上分流本案的投资及消费客群。三、商业分业态研究（一）特色餐饮业一）特色餐饮业发展方向目前，江宁传统意义上的餐饮业发展的较好，主要集中在百家湖和东山板块，大学城区域较为匮乏。随着江宁开发区的成熟，对中高档的餐饮需求将越来越多，且无法在现有环境下得到全部的满足，故特色餐饮经营方向可作为本案主要商业定位发展方向之一。二）江宁餐饮市场现状特点1、消费水平提高,消费观念更新，假日经济黄金周拉动餐饮市场改革开放初期，由于我国经济发展缓慢，社会经济交往活动不多，城乡居民生活消费水平处于温饱阶段，在节假日期间，无论亲朋好友聚会交流，还是外出旅游
27、都不舍得在外就餐。近几年，随着国民经济持续、快速、稳定增长，国家为拉动需求，扩大消费，采取了一些有效措施，增加了居民的收入，提高了居民的生活，居民的生活消费观念也随之改变。尤其是国家推行假日经济和黄金周以来，居民的消费意识进一步增强，在外就餐己成为一种新的消费时尚。2、新开餐馆食客如云，拉动餐饮市场。几年来,江宁鼓励各种经济成分，内资、外资投资餐饮服务业.各种菜系餐馆开业不断.新店效应十分明显，他们以特色的菜肴，优雅的环境，优质的服务，赢得消费者，也拉动了餐饮市场。3、适应大众消费，调整餐饮结构，刺激消费需求。餐饮业是国民经济各行业中规模小、投资少、见效快的行业。随着改革开放进入新阶段。目前，
28、不同水平、不同档次的餐饮企业己基本形成全方位市场竞争格局，面对这种竞争局面，江宁餐饮企业树立以大众消费为宗旨的思想，积极调整餐饮结构，强化特色经营、品牌经营、服务个性经营。在保留传统菜肴的基础上，增加低价位的大众菜，传统菜，以满足不同层次消费者的需求。4、限额以上餐饮企业发展势头看好。仅以2003年为例,限额以上餐饮企业就大幅增加，餐饮市场将总体上继续保持高增长的态势，但面临的挑战将更加激烈。首先，国外大型餐饮企业集团（包括特许经营的连锁企业，如麦当劳、肯德基等国际著名企业），将以其雄厚的资金、宽松的环境、先进的管理经验，采用多种形式参与国内餐饮业竞争。其次，民营、私营餐饮业以其机制灵活、价位
29、低，品种丰富的优势，将成为餐饮行业竞争的主体。三）江宁特色餐饮业主力店分布图目前，江宁区的餐饮娱乐主要集中于胜太路、胜太东路和金箔路、上元大街、上元二街一带。上元大街胜太路本案四）经营面积 店名经营面积()店名经营面积()小橱娘1000海世界400金菠萝茶餐厅300聚贤堂1000宴宾楼1000阿家小院400楼外楼美食中心800重庆醉鱼头火锅500傣妹1200第一泉酒家400金色世纪缘5000川嫂鲜活鱼250大富豪酒店2500湘聚楼500湖家花苑私房菜、七彩茶500黑土地250烟波渔港800杭品西楼300粤鸿和酒楼600安子酸菜鱼400小厨娘精菜馆400锦添大酒店800胡大酸菜鱼300涛如雪大酒
30、店1000御壶湾大酒店600-合计21200江宁目前特色餐饮店主要的供应面积在21200平方米左右，主要是以300-800的中小型餐饮店为主，1200以上的大型餐饮店比较少。五）租金水平目前，江宁的特色餐饮主要集中在胜太路、胜太东路和金箔路、上元大街、上元二街一带，租金水平在30元/月.平米-35元/月.平米。一家800左右的中小型餐饮店，年租金大概在30万左右。六）经营状况目前，江宁的特色餐饮经营状况良好。以江宁潜在的消费能力，中大型的特色餐饮店仍有很大的市场。七）客群江宁特色餐饮店的客群主要以江宁消费者为主，南京的消费者占到15%-20%之间。八）特色餐饮消费者访谈结论分析1、消费者对特色
31、餐饮店最看重的因素从上图可以看出，消费者对特色餐饮店最看重的食品味道、服务质量和产品价格，分别占24%、25%、22%。2、比较受消费者欢迎的料理 从上图可以看出，较受消费者欢迎的是中餐和西餐，各占37%和38%；日本料理占17%；意大利料理和韩国料理各占4%。3、消费者选择到特色餐饮消费的原因分析从图可以看出，因为消费者选择到特色餐饮消费的原因中，朋友聚餐占了46%，其次因为节日庆贺和特价促销分别占19%和15%。4、消费者对在东山建设特色餐饮街区的接受度从上图可以看出，认为很有兴趣的占25%，比较有兴趣的占45%，没有什么特别吸引力的占25%，大部分消费者对在东山区建设特色餐饮街还是比较欢
32、迎的。九）小结n 目前，江宁区的餐饮主要集中于胜太路、胜太东路和金箔路、上元大街、上元二街一带n 江宁目前餐饮业发展良好，不同水平、不同档次的餐饮企业己基本形成全方位市场竞争格局n 消费者对特色餐饮店最看重的食品味道、服务质量和产品价格n 较受消费者欢迎的是中餐和西餐n 消费者选择到特色餐饮消费的原因中，大部分是因为朋友聚餐和节日庆贺。n 本项目周边特色餐饮匮乏，故特色餐饮经营方向可作为本案主要商业定位发展方向之一。（二）休闲娱乐业一）休闲娱乐业发展方向以目前江宁的商业环境看，随着世界500强企业入驻江宁开发区、高档社区居民的入住以及江宁经济技术开发区众多企业的运营，给江宁的休闲娱乐业带来了注
33、入了新鲜的活力。这一部分高端消费客群的消费能力和消费习惯决定了江宁的休闲娱乐业具有很大的空间。二）江宁休闲娱乐业综述目前，江宁的餐饮娱乐主要集中在胜太路、胜太东路和金箔路、上元大街、上元二街、金箔路、东山步行街一带。江宁的休闲娱乐业市场发展还需要很长时间的过程，现阶段明显缺乏档次、形象和配套，大部分江宁消费者选择到主城区进行休闲娱乐消费。随着世界500强企业入驻江宁开发区、高档社区居民的入住以及江宁经济技术发开区众多企业的运营，一大批固定的高知、高智的实力消费者，正在迫切寻觅适合日常消费的场所，如大型美容美发中心、健身会所、餐饮茶社等，现有的休闲娱乐设施并不能满足他们的需求，目前往往还是要进南
34、京主城，很不方便。江宁的娱乐、休闲、健身业并不发达，主要表现为场所少、规模小、内容单调、缺乏高档场所，这又反过来限制了消费行为的释放。从营业时间上看，夜间营业的场所不多，通宵营业的场所更少。在白天的时段内，多数人没有可用于休闲娱乐的闲暇，少数富裕的有闲阶层却缺少合适的休闲娱乐场所，消费能力没有得到充分释放。总体上，到公共场所进行休闲娱乐的女性明显少于男性，这一方面是由于女性收入低于男性，另一方面，也是更重要的，是由于适合女性特点、能够满足女性需要的场所较少。事实上，女性收入虽然总体低于男性，但其个人消费却在总体上高于男性，一旦有能够满足其需求的市场供给，其潜在的消费将会迅速释放，消费量将是极为
35、可观的。在现有的消费者中，青年学生和相对年轻的白领人士是主力人群，在未来，他们将有更强的消费意识和消费能力，目前的市场能力远远不能满足他们未来的需要。而项目所在区域居住人群以青年学生为主，但由于大学城周边娱乐业态缺失，使得本区域消费群体不得不前往东山镇和主城区娱乐消费，如果在本区域能够有一定形象、档次的娱乐设施，消费潜力将十分可观。三）经营面积 店名经营面积()凤凰山水800水秀桑拿会所700碧鑫足疗保健400天行健健身美容休闲中心800新浪桑拿休闲中心800优力峰KTV1000嘉乐华娱乐KTV1800超研美容美发120名悦创美容美发120南元美容院200恒友发型140蒙地卡罗KTV1500东
36、都KTV2000合计10380江宁目前的休闲娱乐设施主要以400-800的中小型的洗浴桑拿店为主，而像健身会所、酒吧和KTV比较缺少。大部分江宁消费者需要到主城区才能满足。四）租金水平江宁的休闲娱乐，主要集中上元大街、金箔路、东山步行街。上元大街的租金为21-30元.月/平方米，金箔路的租金为90-95元.月/平方米，东山步行街是江宁目前最繁华的地段，租金为180元.月/平方米。在东山步行街，一家800左右的中小型洗浴桑拿店年租金大概在170万元左右。五）经营水平及状况江宁的休闲娱乐业发展良好，但是随着世界500强企业入驻江宁开发区、高档社区居民的入住以及江宁经济技术发开区众多企业的运营，一大
37、批固定的高知、高智的实力消费者，正在迫切寻觅适合日常消费的场所，如大型美容美发中心、健身会所、餐饮茶社等，现有的休闲娱乐设施并不能满足他们的需求。目前往往还是要进南京主城，很不方便。其实，以目前江宁区居民的消费力而言，完全可以支撑起大型旗舰店的运营。六）客群江宁休闲娱乐的消费客群主要以江宁消费者为主，南京的消费者占到15%-30%左右，而像婚纱摄影，由于江宁相比主城区地段租金要便宜很多，据江宁洛可可婚纱摄影的老板反映，消费客群主要是南京市区的青年人，占到60%左右。七）休闲娱乐业消费者访谈结论分析n 江宁消费者进行特色餐饮消费时的区域选择研究从上图可以看出，江宁消费者在选择休闲娱乐场所时，60
38、%选择在江宁区域内进行，40%选择在主城区 。80%的消费者因为距离近的原因选择在江宁区域消费，而选择到主城区消费者中，有43%因为主城区选择较多，29%因为朋友邀请，21%则因为消费环境好。综上所述，江宁现有的休闲娱乐设施并不能满足他们的需求。八）小结n 目前，江宁的休闲娱乐主要集中在胜太路、胜太东路和金箔路、上元大街、上元二街、金箔路、东山步行街一带。n 江宁的休闲娱乐业市场现阶段明显缺乏档次、形象和配套，导致大部分区域内消费能力无法得到有效释放。n 休闲娱乐业的总体水平偏低，导致江宁消费者目前往往还是要进南京主城消费，大量消费力的流外流严重制约了地区该类型经济的发展与升级n 项目周边主力
39、居住人群为青年学生，对娱乐需求较大，由于大学城周边娱乐业态缺失，使得本区域消费群体不得不前往东山镇和主城区娱乐消费，如果在本区域能够有一定形象、档次的娱乐设施，消费潜力将十分可观。（三）精品购物一）精品购物发展方向一方面，从消费能力上看，江宁本区域难以实现或实现或满足严格意义上的“精品购物”；另一方面，江宁及本案的地理特点更适合“名品折扣店”的选址特征及对客群的大范围覆盖的特征，即江宁属于近郊，但与主城交通联系密切便利。相比主城区，其租金有很大的优势，在江宁开名品折扣店，将具有很大的成本优势。二）国内名品折扣店发展现状奥特莱斯诞生于美国，原意是工厂直销店，后逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品
40、牌服饰商品的商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少了中间环节，节约开支，所以能够以超乎寻常的低价吸引消费者。第一个在国内尝试这一新兴业态的北京燕莎奥特莱斯，在开业一年初战告捷之后，马上将8000平方米的二期商场投入运营，目前全部营业面积已达3万多平方米，日均客流量达3万人，销售额100万元。也许是受了燕莎奥特莱斯的鼓舞，从2004年年底至今，许多大中城市纷纷出现了各种名头的奥特莱斯，北京仅在2005年1月的头半个月就接连开张了3家。 2005年1月1日，北京北部亚奥商圈最大的名品折扣中心爱家奥特莱斯名品折扣中心隆重开业，这是爱家集团继家居建材业、文化收
41、藏业、房地产开发业、文化传播业后首次大举进入商场百货业。爱家奥特莱斯号称北京北部亚奥商圈内规模最大、档次最高的国际名牌产品折扣专营商场，总建筑面积1.5万平方米。 杭州的折扣店开业也如火如荼。2004年12月30日，杭州第一家真正意义上的名品折扣店在西湖时代广场开张，让杭州人零距离感受到了折扣大牌。上海、南京等地的情况也是如此。一时间，名品折扣店几乎在全国形成了开业的高潮。在国内商家激战折扣店的同时，外资品牌也不甘落后，欧洲最知名的折扣零售连锁集团之一狐狸镇，经营品牌折扣店已近30年，在23个国家和地区开设有门店，全球连锁门店总量超过300家。三）中国名品折扣店的特点n 开进商场是中国特色 从
42、折扣店两年来的发展实践来看，国内的折扣店按营业面积划分大致可分两种，一种是10000平方米以上的大型折扣店，一种是5000平方米以下的中小型折扣店：10000平方米以上的折扣广场比如燕莎奥特莱斯，由于面积巨大，可以自行营造出特殊的商业氛围，因此宜建在北京周边；而5000平方米以下的折扣广场很难独立形成商业氛围，因此选址在热闹的商业街才是成功的关键。如北京东炎时代公司不惜代价进入西单商圈，LCX国际精品折扣店选址首都时代广场，365折扣广场进驻丰联广场等。将折扣店开进市中心的大商场可称得上是中国特色，在国外这种情况几乎没有：折扣店之所以越开越火，原因在于利润虽少但相对稳定。目前品牌生产商都面临着
43、减少大量库存的压力，而品牌商减少库存的做法，就是随着季节的变换将库存以补贴的形式返给经销商，经销商则在自己的专卖店或百货商场进行折扣销售，这就决定了商场的折扣是季节性的，而折扣店则是全年无间断的；同时，商场的折扣通常是一种带有附加条件的优惠，消费者在经过繁琐的精打细算后仍不免陷入圈套。而折扣店则实行明折明扣，通常是原价的1至5折，而且折扣店是规模销售，每日大量的走货量能迅速降低品牌商的库存，这也是大型折扣店受品牌商青睐的理由之一。南京不少有实力的商家均号称将名品折扣店的经营模式引入南京，但如期开盘的只有东方商城，经过一段时间营运，东方名品折扣店只能勉强保本。南京名品折扣店夭折的原因是遭遇招商瓶
44、颈。因为南京知名品牌的数量较北京、上海而言还偏少，而知名品牌又视形象为第一生命，当其正品还没有踏足南京之前，不会轻易将下架商品拿到折扣店亮相，从而降低其商品档次。四）名品折扣消费者访谈分析n 消费者对名品折扣店的认知度从上图可以看出，87%的消费者都有听说过名品折扣店，可见，消费者对名品折扣店的认知度较高n 消费者光顾名品折扣店的情况分析从上图可以看出，27%的消费者有去名品折扣店，在这27%的消费者中，分别有34%和33%的消费者去过北京、上海的名品折扣店。而去过南京的名品折扣店占22%。可见，南京目前的名品折扣店还没有像北京、上海那样成熟。从我们的调研中，大部分消费者对名品折扣店的折扣情况都较重视。n 消费者对名牌档次的偏好分析从图可以看出，67%的消费者比较钟爱国际一线的服饰，像Amarni、香奈儿、only、Dunkill、gucci等,而33%的消费者则钟爱国内品牌,如jackjones、佐丹奴、ESPRIT圣迪奥、The north face、 Nike、 Adidas等n 消费者对品牌的配比分析
