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1、2023/1/10,房地产经纪,1,第六章 个人住房贷款,教学内容：1、房地产抵押2、个人住房贷款代办业务,2023/1/10,2,案例思考:,金屋地产2007年1月以其合法拥有的一写字楼(评估价500万元)向甲银行抵押贷款200万元,期限5年,由于各方面原因未办理抵押登记;2008年1月又向乙银行抵押贷款200万元,期限4年,办理了抵押登记.试问:1)在抵押期内,金屋地产是否有权转让其写字楼?2)假如到期后,金屋地产未偿还贷款,银行是否有处分权?甲、乙银行是否有优先受偿权?3)如处分该写字楼得400万元,拍卖费用和税款分别为成交金额的5%,利息、违约金不考虑，其他不考虑，甲银行和乙银行能否收
2、回本金？,返回,2023/1/10,房地产经纪,3,第四节房地产抵押房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。,2023/1/10,房地产经纪,4,一、房地产抵押的条件1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。（房地同时抵押，对土地的取得方式无限制）2.以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。（土地必须
3、以出让方式取得的）,2023/1/10,房地产经纪,5,二、依法不得抵押的房地产1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3、所有权、使用权不明或者有争议的财产；4、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；,2023/1/10,房地产经纪,6,三、不同类型房地产抵押规定1.以具有土地使用年限的房地产抵押的所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。2.以共有的房地产抵押的抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。
4、3.预购商品房贷款抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。4.以已出租的房地产抵押的抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。5.企事业单位的法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。,2023/1/10,房地产经纪,7,四、房地产抵押的主要类型 1、一般房地产抵押2、在建工程抵押3、预售商品房贷款抵押4、最高额抵押,2023/1/10,房地产经纪,8,五、房地产抵押权的含义抵押权：抵押权是指为担保债
5、务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。抵押权的含义：1.抵押权是担保物权2.抵押权是存在于债务人或第三人特定财产上的物权3.抵押权是不转移标的物占有的物权4.抵押权是就抵押物优先变价受偿的物权,2023/1/10,房地产经纪,9,抵押权的优先受偿权：(1)抵押权优先于一般债权。(2)同一房地产设定多个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿。（3）债务人破产，成立在前的抵押权人在抵押物所卖的价款中优先受偿。,2023/1/10,房地产经纪,10,抵押权自抵押合同登记时设立。城市房
6、地产管理法规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，担保法规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并经抵押权人同意方可转让,同时还要告知受让人转让的房地产已经抵押的情况.在抵押权人同意，抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存.超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿,六、房地产抵押登记,2023/1/10,11,七、抵押房地产占用与管理的内容：,(1)抵押人应当维护抵押房地产的安
7、全与完好；(2)有义务接受抵押权人对抵押房地产按照抵押合同约定的程序进行监督、检查；(3)如果抵押房地产发生毁损、灭失的意外情况，抵押人应当及时将情况通知抵押权人，同时应采取有效措施防止损失的扩大；(4)抵押权从属于债权,债权转让，抵押权转让；(5)抵押期间，抵押人不能行使对抵押房地产的处分权；经抵押权人书面同意，可转让或出租抵押房地产(6)已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；(7)抵押房地产发生继承、赠与、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人，并应承担所继承、受赠以及分得的与抵押房地产实际价值相应的抵押担保义务；,2023/1/10,房地产经纪,12,八、抵
8、押房地产的处分,1、抵押房地产处分的概念 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。,2023/1/10,13,2、抵押房地产处分的前提条件,(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人违反规章的规定与合同的约定，擅自处分抵押房地产的；(5)作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；(6)抵押合
9、同约定的其他情况。,2023/1/10,14,3、抵押房地产处分的方式,（1）抵押权人在处分抵押房地产时，应当事先通知抵押人，抵押房地产为共有人或者已经出租的，还应当书面通知共有人或者承租人；（2）经协商，可以采取拍卖方式处分抵押房地产；也可以采用其他合法方式（3）协商不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。,2023/1/10,15,4、抵押房地产处分时的注意事项,(1)对以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先受偿。(2)处分抵押房地产时，可以依法将土
10、地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。(3)除以拍卖方式处分抵押物之外，已出租抵押房地产的承租人，以及按份共有的抵押房地产的其他共有人，或者与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产共有人，对处分的房地产拥有优先的购买权。,2023/1/10,16,(4)尚在租赁期内的房地产处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。(5)抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产之财产范围。但处分抵押物所得款项清偿债务的剩余部分，属于破产财产。,2023/1/10,17,5、抵押房
11、地产处分所得分配顺序,处分抵押物所得金额依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣缴抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿付抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得款项不足以支付债务本息和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。,返回,第五节个人住房贷款代办业务,一、个人住房贷款代办服务程序（一）沟通接洽（二）签订个人住房贷款代办服务合同根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同应包括以下内容：1.委托双方的基本资料；2.委托事项；3.双方的权利和义务；4.服务收费；5.违约责任；6.委托
12、双方签字盖章。,2023/1/10,房地产经纪,18,二、个人住房贷款代办服务内容（一）拟定贷款方案贷款方案组成的要素（贷款成数、贷款额度、贷款期限、偿还比率、贷款偿还方式）。（二）协助准备贷款的申请材料1.个人住房贷款申请。2.基本证件。3.有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。4.符合规定的购买（建造、大修）住房合同，协议或其他批准文件。5.借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。6.抵押物或质押物的清单，权属证明以及有处分权利人同意抵押或是质押证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。7.贷款人要求提供的其他文件或资料。,2023/1/10,房地产经纪,19,（三）
13、协助办理贷款申请手续具体在办理贷款申请手续中的代办服务包括：1.带领客户去银行，面签借款合同。2.协助客户办理交易资金监管手续及过户手续。3.协助客户到房地产管理部门办理房屋抵押登记手续。,2023/1/10,房地产经纪,20,三、个人住房贷款代办服务中业务文书的使用（一）代办合同房地产经纪机构不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。（二）借款合同自签订之日生效，签订借款合同，应注意：1.借款合同要由借款人填写。2.借款人需要明确借款用途。3.按期支付利息和本金。,2023/1/10,房地产经纪,21,（三）抵押合同在贷款过程中，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订之日起30天内持抵
14、押合同、有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记，登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续，抵押权自抵押合同登记时设立。,2023/1/10,房地产经纪,22,2023/1/10,23,房地产抵押合同主要内容：(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；(2)主债权的种类、数额；(3)抵押房地产的具体情况；(4)抵押房地产的价值；(5)抵押人占用管理责任及意外损毁、灭失责任；(6)债务人履行债务的期限（抵押期限）；(7)抵押权灭失的条件；(8)违约责任；(9)争议解决的方式；(10)抵押合同订立的时间与地点；(11)双方约定的其他事项。,
