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1、工程测量 第11章,地籍测量与房产测量,第11章 地籍测量与房产测量,11-1 地籍测量与房产测量概述 11-2 土地权属调查 11-3 地籍要素测量与地籍图 11-4 房产调查 11.5 房产要素测量与房产图 11-6 房产面积测算,11-1 地籍测量与房产测量概述,一、土地与地籍土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是一切生产和存在的本源。连续分布；地籍就是土地的户籍，是登记土地信息的帐册和簿籍，这些簿册用数据、图形、图表等形式记录了土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况。建立现代地籍，就是建立区域内地籍信息数据我国现行的土地登记制度（发证），经调查建立并维护区域的地籍数据库，是其
2、中一个重要环节,11-1 地籍测量与房产测量概述,二、地籍调查与地籍测量1、地籍调查地籍调查是政府为了取得土地的权属、利用状况等信息而组织的一项调查工作。其基本任务就是要查清各个地块的编号、座落、权属状况、质量等级、利用现状等方面的信息，为土地的精确定位、面积测算等地籍测量工作提供基础资料。地籍调查的核心内容是土地的权属调查。,2、地籍测量地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。(1)地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2)界线测量，测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3)地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；(4)面积测算，测算地块和
3、宗地的面积，进行面积平差和统计；(5)进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性；目的：建立区域地籍数据库，为土地科学规划、妥善管理和合理利用服务,11-1 地籍测量与房产测量概述,三、房产测量房产测量就是指运用测绘技术和手段，按照房地产管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的权属、位置、面积、质量、用途等信息进行调查和测量的工作房产测量的基本内容包括控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等。,11-1 地籍测量与房产测量概述,四、地籍测量与房产测量的关系土地是房屋的承载体，房屋是土地上最重要的附着物；两
4、者关系密切；地籍测量与房产测量工作较强的相关性，相似性，却有各自特点；目前我国地籍测量与房产测量的内容上还存在较多的重叠，在规范上有不一致和矛盾；建立规范统一，数据严格一致的地籍、房产信息系统是方向,11-2 土地权属调查,一、土地权属含义土地权属是指土地产权的归属。是存在于土地之中的排他性完全权利。包括：土地的所有权、使用权、他项权（租赁权、抵押权、继承权、地役权等）我国土地权属类别：（1）国有土地使用权（2）集体土地所有权（3）集体土地使用权,土地权属确认（确权）是指依据法律对土地权属状况的认定。权属状况包括：土地权属的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等；权属相关内容还包括：权源、取得
5、时间、界址集相邻权属主、土地的历史、现状、附着物权属等等。确权方式：（1）文件确认（2）惯用确认（3）协商确认（4）仲裁确认,二、地籍调查中土地权属 的确认方式,土地的空间分布性和连续性要求必须对土地进行划分才便于调查和管理；土地权属调查中的土地划分主要是依据行政界线和土地的权属界线；,三、土地划分与编号,农村地区省县乡（镇）村 逐级分界城镇市市辖区街道街坊 逐级分界,宗地：被界址线所封闭，具有独立使用权或几个使用者共有权的自然地块。,权属调查的权属单元,街坊：被主要街道、次要街道、小巷、河、沟等自然地物分割成的城镇土地区域。其内部一般包含多个宗地；,权属调查的基本工作分区（地籍子区）,街坊界
6、线,第1街坊,第2街坊,第4街坊,第3街坊,第5街坊,1：500,街坊划分（接合）图,市辖区街道街坊宗地宗地是由土地权属界线封闭包围的最基本的权属单元；宗地号（地号、地籍号）统一编号(13位)；0102 03 05 00028（4位）（2位）（2位）（5位）天河区 五山街道 第5街坊 第28宗地,边界类型自然界线：行政界线、权属界线依附在自然线状地物（山脊、山谷、河流、沟渠、道路、围墙、挡墙、外墙等）之上；人工界线：行政界线、权属界线不依附于明显地物，必须人工设置界标、界桩等标示；,界标类型,调查用底图街坊图,资料准备,绘制宗地草图,定 界,指界通知,指 界,资格确认,熟悉地籍权属的有关档案，
7、做到心中有底，知源知界；,发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；,现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证；,对土地用途，坐落，地号的调查，现场核实土地使用者权源材料、申请材料档案的一致性；,经三方确认界址点（线）无争议后，填写地籍调查表，签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志；,绘制宗地草图，实地丈量界址线。,四、实地调查程序,五、地籍要素调查土地位置（坐落）街坊门牌号；宗地界址点（线）；相邻宗地；土地权属权利人及其基本情况；权属性质类别；权源；土地利用现状（按分类标准调查其类别）利用分类；土地附着物状况；土地面积土地等级,地籍调查表是地籍调查阶段最主要的成果资料调查表的
8、填写必须严格按规程要求；将调查所得地籍要素信息详细填写在调查表中,六、填写地籍调查表的填写和宗地草图的绘制,本宗地及相邻宗地的主要地物；本宗地与邻宗地的界线，权属主、预编号等；勘丈的界址边长；概略比例尺，指北针,10.商业金融业用地 11、商业服务业 12、旅游业 13、金融保险业20.工业仓储用地 21、工业 22、仓储30.市政用地 31、市政公用设施 32、绿化,40.公共建筑用地 41、文、体、娱 42、机关、宣传 43、科研、设计 44、教育 45、医卫50.住宅用地住宅60.交通用地 61、铁路 62、民用机场 63、港口、码头 64、其他交通,70.特殊用地 71、军事设施 72
9、、涉外 73、宗教 74、监狱 80.水域用地 90.农用地 91、水田 92、菜地 93、旱地 94、园地00其他用地,城镇土地分类（1989）:10个一级类、24个二级类。,11-3 地籍要素测量与地籍图,一、地籍控制测量地籍基本控制测量的实施方法 1.三角测量法；2.导线测量法；3.GPS地籍图根控制测量的实施方法 1.GPS；2.导线测量法（闭合，符合，支导线，无定向导线等）；3.极坐标辐射点；4.交会定点等；地籍控制点的精度与地籍图比例尺大小无关,二、界址点测量界址点，就是土地（宗地）权属界线的拐点；权属调查阶段已经对街坊内所有界址点进行了调查并编号；土地位置、面积的精度是由界址点的
10、精度决定；界址测量的内容还包括界址相关地物的测量工作；目的：测量界址点及其相关地物的平面坐标；权属界线（界址点）测量定位是地籍测量的核心问题；,街坊内的某一宗地,街坊内的某一宗地,一宗地的界址点及其编号,界址线,界址点测量方法极坐标法距离交会法角度交会法直角坐标法内外分点法,三、界址点精度要求明显的、街坊外围界址点，中误差5cm街坊内部的、隐蔽的界址点，中误差7.5cm特别隐蔽或建设精度低（如土坯房等）区域的界址点，中误差10cm极坐标测定界址点时，需要考虑水平角、距离偏心的偏心问题，进行相应的偏心测量以达到界址点精度要求,四、地籍测量成果整理和地籍图的绘制1、野外观测成果的内业整理地籍测量的
11、基本成果包括：(1)界址点坐标；(2)地籍图(3)宗地面积和土地分类面积；当天的观测成果应当天计算完毕，得出界址点坐标；同时整理编辑当天所测量区域的地籍图；测得的界址点通过坐标反算出界址边长，并与权属调查时所勘丈的界址边长进行比较；根据要求测算区域内宗地面积和分类面积；一般还需要提交地籍测量技术总结报告,2、地籍图绘制选择适当比例尺（城镇地籍通常为1：500）绘制分幅地籍图，应按标准图幅大小（如5050）分幅管理区域的地籍块图；一般采用专门的地籍成图系统软件,严格按地籍图图式规范编辑、绘制分幅地籍图；分幅地籍图编辑完成后，在其基础上分宗地绘制各宗地的宗地图，供发证附图之用；最后需要对各宗地面积
12、进行测算，并统计区域内的土地分类面积,11-4 房产调查,一、房产调查的目的查清区域内所有房产的位置、权属、界线、数量、质量、利用现状等信息，以建立区域内的完整的房地产档案，为现代化的房地产管理服务资产管理、保护有偿使用纳税、交易的法律依据,二、房屋调查的内容房屋坐落（区、镇、路、门牌号）房屋权属主房屋产权性质（国有、集体所有、私有）房屋产别（8个一级类）层数，层次结构（6种类型）建成年分权源（规定12种）用途（规定房屋用途分类；实际用途）面积（占地面积、建筑面积、产权面积）权界，墙体归属他项权利以及相关说明,三、房屋调查单元的划分与编号,房产调查的基本权属单元丘（宗地）丘（宗地）是权属界线封
13、闭的一个地块，是一个权属独立的一个权属单元已经完成地籍调查的城镇，一个包含多幢房屋的宗地，就是一个标准的丘；丘划分的原则：丘尽可能与宗地划分一致，城镇密集宗地的区域，可适当划分成组合丘独立丘（宗地）组合丘（宗地）,一个区（县）包括若干街道（镇）；一个街道（镇）划分成若干街坊；一个街坊内包含若干丘（宗地）每丘（宗地）唯一的标识丘（宗地）号丘（宗地）内的房产（分户）要分别编号并进行调查，在丘（宗地）号的后面加4位，共16位；楼房（幢）编号（8位）,丘（宗地）的编号格式如下市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号(4位)(2位)(2位)(2位)(4位)其中的开头六位代表的省（直辖市）
14、、市（县）代码，可以从国家标准GB/T2260-1995中华人民共和国行政区划代码中获得,四、房屋调查程序,拟定计划，资料准备（调查底图、调查表格）划分调查小区（街坊）按宗地或丘为单位对房屋进行幢、逐户编号发放通知实地逐幢、逐户调查绘制房屋测量草图草图填写调查表（房屋调查表）,房屋调查表样式,11.5 房产要素测量与房产图,一、房产要素房产调查就是针对房屋的房产要素进行调查，房产要素包括：房屋统一编号（分丘、分幢、编号规则）、座落（街、巷、门牌）、产权主（姓名、法人、身份、电话）、产权性质（产别分类）、产权来源（规定）、产权范围、位置、面积、建成年份、建筑结构、楼层数、用途（分类标准）除房产调
15、查的内容外，房产测量的核心要素是房屋的界址点（房角点）的测量,二、房产要素测量,平面控制：包括基本控制和图根控制丘（宗地）的界址测量境界测量（在地籍测量已经完成的地区，以上部分的工作一般可利用已有地籍资料，无需再次测量）房屋及其附属设施测量精度要求高技术依据房产测量规范GB/T17986-2000,1、房产境界、界址测量方法,解析测量极坐标法直角坐标角度交会距离交会航空摄影测量方法全野外数据采集（一体化方法）,2、房屋及其附属设施测量,1）逐幢房屋测绘单一产权的成幢房屋，应测量并计算房屋占地面积、房屋建筑面积、产权面积多产权的房屋，应该分层、分户进行丈量，测算每户的建筑面积、使用面积、区分共有
16、面积并进行分摊，获得每户的产权面积墙体的归属,2）房屋附属设施：有柱走廊、无柱走廊架空通廊、门廊、挑廊门墩、台阶、室外楼梯等等房角点测量相关地物测量,五、房产图绘制,一般采用1：500比例尺成图分幅图采用50cm50cm正方形分幅或40cm50cm的矩形分幅房产分幅平面图的编号应按房产测量规范要求进行统一编列,1、房产图的分类,房产图主要包括：房产分幅平面图房产分丘平面图房产分层分户平面图在完成地籍测量的地区，房产分幅平面图、房产分丘平面图一般可以根据地籍测量资料进行编绘获得；,2、房产分幅平面图的内容,控制点行政界丘界房屋及其附属设施与房地产有关的地形、地籍要素比例尺统一,房产分幅图（局部）
17、,3、房产分丘图的内容,图纸规格和比例尺大小可变本丘界线、界址点的点位和点号相邻丘位置与名称房屋权界线房屋产别、结构、层数、建成年代的代码房屋用地面积和房屋站地面积房屋各边长尺寸和阳台、廊等有关的轮廓尺寸,房产分丘图（分宗地）,4、房产分层分户平面图的内容,图纸大小和比例尺可以根据情况调整，一般可选1：200标记房屋的各种边长尺寸，注记边长指北针本户所在的丘号、幢号、结构、层数、层次、产权人、座落、户内建筑面积共有分摊面积产权面积,房产分户图,11-6 房产面积测算,一、房屋建筑面积测算的内容房产测量中的所有面积，均指水平投影面积主要分：房屋建筑面积房屋使用面积房屋产权面积房屋共有面积分摊面积
18、,二、房屋建筑面积测算规则,（一）计算建筑面积的房屋应具备的条件：1.有上盖2.有围护物3.层高2.2米4.结构牢固，属于永久性建筑5.属于人们生产或生活的场所6.具有明确归属7.建筑物的构成具有合法性,（二）计算全部建筑面积的范围,a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220m以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面
19、积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算j)地下室、半地下室及其出入口，层高在220m以上的，按其外墙(不含采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算1)玻璃幕墙等作为房屋外墙
20、的，按其外围水平投影面积计算。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在220m以上部位的外围水平面积计算o)有伸缩缝的房屋，其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,（三）计算一半建筑面积的范围,a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的
21、一半计算。,（四）不计算建筑面积的范围,a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等c)房屋之间无上盖的架空通廊d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,三、共用面积的分摊和分摊系数,相关建筑
22、面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：Si=KSiK=(Si)/Si式中：K为面积的分摊系数;Si为各单元参加分摊的建筑面积，平方米;Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米;Si为需要分摊的分摊面积总和，平方米;Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米,计算中，分摊系数一般可取6位小数面积保留3位小数，最终结果保留2位小数房屋各类面积分别计算，最后应依据“房屋建筑总面积套内面积分摊面积”的条件加以检核面积测量计算后，面积的中误差应满足：ms（0.02S+0.001S）(二级),楼层共用面积,功能分区2,功能分区1,全幢共用面积,分区内共用面积,1、住宅楼共有面积的分摊,全幢楼共用建筑面积 全幢总建筑面积楼内各套建筑面积之和作为独立使用的面积（如人防工程，设备房、独立使用的地下室、车库等）,套分摊面积（楼共用建筑面积各套建筑面积之和）本套建筑面积公式中（楼共用建筑面积各套建筑面积之和）称为分摊系数,各参与分摊单位面积按下式计算：,需分摊的面积(共有共用面积),2、综合楼或商住楼面积计算,全幢面积 各功能分区自有面积各功能区共用面积各功能分区面积 本功能分区各楼层建筑面积本功能分区内各楼层共用面积楼层面积 楼层各户面积自有楼层共有面积,
