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1、第四章 建设用地管理,第一节 建设用地管理概述第二节 农用地转用管理第三节 征收土地管理第四节 建设用地审查报批管理第二节 国有建设用地管理,第一节 建设用地管理概述,一、建设用地及其使用权取得方式 1.建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地从大的方面来分可分为两类：一类是建筑物用地。另一类是构筑物用地。,建设用地又可分为：(1)城乡住宅和公共设施用地(2)工矿用地(3)交通水利设施用地(4)旅游用地(5)军事设施用地(6)其他建筑用地 建设用地按土地的所有权可划分为国有建设用地和农民集体
2、所有建筑用地。,2.建设用地的取得方式(1)出让国有土地使用权(2)国有土地使用权租赁(3)国有土地使用权作价入股(4)转让国有土地使用权(5)划拨国有土地使用权(6)征用集体土地所有权(7)集体土地使用权的转移,二、建设用地管理的概念 建设用地管理是指国家为维护社会主义土地公有制、调整建设用地关系、合理组织建设用地利用而采取的行政的、法律的、经济的和工程技术的综合性措施。其管理的对象包括已利用土地中一切非农业生产用地，即广义的建设用地所包括的内容。,三、建设用地管理的内容(一)建设用地的计划管理(1)编制土地利用总体规划、土地利用年度计划，建立健全建设用地管理的宏观调控体系；(2)参与建设项
3、目的前期用地审查，依法进行建设用地的审批，参与建设用地批后跟踪管理工作，推行建设用地的全程管理；(3)会同有关部门拟订建设用地管理的行政法规、经济管理办法和技术标准规范，组织有关部门和地方编制、修订工程建设项目用地指标和乡镇企业用地定额指标，逐步实现建设用地定额管理，科学合理地利用土地。,(二)建设用地申请的受理、审查、报批工作(1)建设项目用地预申请阶段，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告；(2)建设用地申请阶段，对符合条件的用地申请拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，负责建设项目用地的上报审批；(3)经批准的农用地转用方
4、案和供地方案的组织实施工作；(4)建设项目补充耕地方案批准后，负责方案的落实和监督；(5)征用土地方案批准后，进行征地方案的公告，征用土地的补偿费、青苗补偿费的收取以及农业人口的安置落实等工作。,(三)建设用地的分配、协调(1)依法承担在建设用地指标范围内各项城乡建设用地的统一审核和征用、划拨的协调与管理工作；(2)会同有关部门提出国有土地使用权出让方案并分类、协调、审查、报批和组织实施，对土地使用权的转让、出租和抵押进行监督管理；(3)指导、监督、协调各部门的建设用地情况，促进各部门管好用好部门用地，及时调处建设用地的争执和纠纷。,(四)建设用地的开源和节流(1)进行建设用地开发和再开发的管
5、理工作；(2)对因建设而造成的废弃地进行复垦。(五)建设用地的信息管理(1)信息系统建设与维护；(2)建设用地信息的建立与更新。,四、建设用地管理的基本原则 1.城乡建设用地统一管理的原则 2.坚持按规划、计划用地，保证建设用地宏观上平衡、稳定和协调的原则 3.坚持节约用地、合理用地、保护耕地的原则 4.坚持建设用地有偿使用，实行土地资源和资产管理并重的原则 5.坚持依法用地、依法管理的原则,业务调查与分析,详细调查各职能单元，绘制每个职能单元的业务处理流程图“建设项目用地报批”的业务流程图,第二节 农用地转用管理一、农用地转用概述 农用地转用是农用地转变为建设用地的简称，它是指将农用地按照土
6、地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用的过程实质是国家土地发展权的实现过程，是一种国家权利，其特征是国家垄断性。农用地转用的审批权属于国务院和省级人民政府。,根据土地管理法，现状农用地要转为建设用地只能有以下两种方式：在各居民点土地利用总体规划确定的用地范围内的农用地可以按土地利用年度计划分批次转为建设用地；大型的建设项目占用规划范围外的农用地，如大型交通、能源、水利、矿山、军事设施等建设项目，必须根据项目的批准机关及其法律规定的批准权限，先经国务院或省级人民政府批准农用地转用，才能转为建设用地。,二、农用地转用的依据(一)土地利用总体规划(二)土地利用年度计
7、划(三)建设用地供应政策,三、农用地转用管理(一)农用地转用的批准权限 土地管理法规定农用地转为建设用地要实行两级审批，即国务院和省级人民政府两级审批。但考虑到我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的审批，授权给地(市)级人民政府。,1.国务院的批准权限(1)由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目用地即国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目用地，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。(2)省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施项目
8、需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。(3)城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市、省和自治区人民政府所在城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地。,2.省级人民政府的批准权限(1)除了报国务院审批之外的其他城市市区扩张占用农用地的；(2)县和县级市所在的城镇及其他城镇建设扩张占用农用地的；(3)地、市级以下人民政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。,3.省级人民政府批准或省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府的批准权限(1)乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地及乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用农用地的；(2)农
9、村道路、水利及其他设施建设可以使用农村集体所有的农用地的。,(二)农用地转用的办理程序 办理农用地转用的主要依据是土地利用总体规划，它是土地利用总体规划的具体实施。因此，农用地的转用申请应当由组织实施的人民政府或土地行政主管部门提出，并按规定的批准权限报批，而与具体的建设单位及其他用地者不直接发生关系。建设单位只提出用地申请，而不需要提出农用地转用申请。,(二)农用地转用的办理程序 1.在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施城市、村庄、集镇规划占用土地的，按实施条例第二十条规定程序办理(1)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案，补充耕地方案，征用土地方案，分批次逐级上报
10、有批准权的人民政府，也就是土地管理法第四十四条规定的由原批准土地利用总体规划的人民政府机关批准。,(2)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。(3)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。即在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。,2.能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外土地的，其农
11、用地转用办理程序按实施条例第二十三条规定办理(1)在进行建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地的有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；其可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。,(2)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟定征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批
12、准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征地方案时一并批准(涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。,(3)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。(4)土地使用者应当依法申请土地登记。,第三节 征收土地管理一、征收土地概述 我国的征用土地涵义是国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业
13、，依法强制、有偿地征用集体所有土地的行为，也就是将集体所有土地转变为国有土地的强制性行政行为。,1.征用土地的主体是国家 2.征用土地的行为是政府行为 3.征用土地是因国家建设的需要 4.征用土地必须以土地补偿为必备条件 5.征用土地的行为必须向社会公开，接受社会的监督,二、征用土地的原则 1.维护社会主义土地公有制的原则(1)土地集体所有权受法律保护。(2)国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于国家，用地单位或个人只享有土地的使用权。2.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 3.兼顾国家和集体利益的原则 4.符合法律规定的原则,三、征用土地的程序 1.申请 2.审查 3.批准 建设项
14、目已经获得主管机关的批准并且需要使用国有建设用地；建设单位持有关批准文件向有批准权的县级以上土地主管部门提出用地申请并且经过其审查，认为确需使用国有土地且有征地必要；由该土地主管部门报经其所属的同级人民政府，批准建设单位使用国有土地并决定征用土地 4.公告 5.征地补偿,四、征用土地的审批权限 依法属于县级以上的各级人民政府。各级土地管理局只是办理征地事宜、进行初步审查、签署征地意见的主管行政机关，它不享有审批权。征用土地由国务院与省政府两级审批。,国务院批准权为：(1)基本农田。所有基本农田都由国务院批准，禁止一般项目和城市、村庄集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而
15、必须占用基本农田，要严格审批，并补划基本农田。(2)基本农田以外的耕地超过35公顷(525亩)的。这里不包括同时征用基本农田的行为。(3)其他土地超过70公顷(1050亩)的。包括耕地之外的所有土地，及耕地35公顷以下、其他土地70公顷以下，而两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。,省级政府批准权限为，除国务院批准以外的，均由省级政府批准，并报国务院备案。,下述几种情况需特殊说明：(1)农用地转用批准权属国务院的，则征地批准权也属国务院；农用地转用批准权属省级政府的，则征地权也在省级政府。(2)农用地转用由省级政府批准，征地需报国务院的，则省级政府批准农用地转用后，将材料随征地方案报国务
16、院批准。(3)单独选址的项目在批准征用集体土地的同时，批准建设用地。,(4)规划区内分批次的土地征用有时在办理审批手续时无具体的建设项目，所以在批准征用土地时，不一定批准建设用地(不批准供地方案)。(5)建设项目使用国有农用地的，在批准农用地转用时，只批准建设用地，不搞征地；建设项目使用未利用国有土地的，不搞农用地转用，直接批准建设用地.,五、征地方案的制定、审查与报批 1.工作程序(1)确定被征地的位置、面积、界限；(2)现场调查；(3)各类用途土地面积汇总；(4)确定征地标准和征地费用；(5)填表签字。,2.方案主要内容(1)被征地的基本情况、有无耕地、面积、产值等；(2)被征地单位的基本
17、经济状况；(3)征地补偿的标准及所涉及的其它费用；(4)安置对象的去向等。3.审查内容(1)土地权属是否清楚、无争议；(2)所有的补偿标准是否合法、符合规定；(3)安置途径是否切实可行。4.报批,六、供地方案的制定 供地方案主要解决如何提供建设用地(划拨还是出让)、什么条件下提供建设用地的问题。供地方案批准后，建设用地报批过程就全部完成了。农地转用、征地与供地是两个不同的内容，应依据不同的法律条文。农地转用和征地直接体现政府与农民之间的关系；供地方案应当既适用于农地转用和征地后的供地，也应适用于不需转用和征用的供地。,(一)编制供地方案的原则 1.供地政策导向原则 2.集约用地原则 3.批量转
18、用后建设用地供应方案的编制原则(1)主动供地原则(2)存量与增量相结合的原则(3)有偿供地与划拨供地相协调的原则,(二)供地方案的内容和结构(1)基本情况部分(2)适用政策部分(3)技术审查部分(4)辅助部分,(三)供地方案的实施(1)实施的时间，应在农地转用和土地征用方案落实以后开始。(2)供地方案实施的准备工作，应根据用地批准文件，选择有资质的勘测单位进行勘测，划定边界，确定供地实际面积。(3)颁发建设用地批准证书和划拨用地决定书。(4)有偿方式的用地单位按规定支付土地出让金并上缴土地收益分成。(5)按国家有关规定进行公告。,第四节 建设用地审查报批管理 一、建设用地的审查报批程序 县级以
19、上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的申请受理、审查、报批工作。其程序一般包括：(1)建设单位向土地所在地的市、县土地管理部门提出用地预申请，填写建设用地申请表。(2)受理申请的土地行政主管部门对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。(3)土地行政主管部门编制建设项目用地呈报说明书以及相关方案。,(4)建设项目用地呈报说明书及相关方案经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查；审查合格后，报经该级人民政府审核批准；同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查；(5)征用土地方案批准后，在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告
20、。公告内容包括批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等。,(6)由市、县人民政府组织实施经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案；由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同或颁发国有土地划拨决定书，并向建设单位颁发建筑用地批准书。(7)土地使用者依法申请土地登记。,二、建设用地的批准条件(一)农用地转用方案和补充耕地方案(1)符合土地利用总体规划；(2)确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；(3)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；(
21、4)单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。,(二)征用土地方案(1)被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；(2)被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的；(3)被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。,(三)供地方案(1)符合国家的土地供应政策；(2)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的需求；(3)划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；(4)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限及有偿使用费的标准、数额符合规定；(5)只占用国有未利用土地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。,三、农用地转用权、土地征用权、建设用地审批权的行使,第五节 国有建设用地管理一、国有建设用地的
22、范围(1)现有的属于国家所有的建设用地，包括城市市内土地，城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地，国营农场内的建设用地等。(2)依法征用的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征用的农民集体所有的农用地。(3)依法办理了农用地转用的国有农用地。所有权和使用权分离的制度，国有土地的所有权永久属于国家，不可流动，而土地使用权可以依法流动，即出让(或划拨)、转让、抵押等。,二、国有土地使用权出让管理(一)国有土地使用权出让的概念 国有土地使用权出让，就是国务院授权市、县人民政府以国家土地所有者代表的身份，与受让人签订土地使用权出让合同，将国有土地使用权
23、以指定的地块、年限、用途和其他条件让与土地使用者，并一次性收取土地使用权出让金的行为。,中华人民共和国境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可通过协议、招标、拍卖等三种方式取得政府出让的国有土地使用权。出让的土地使用权可以转让、出租、抵押，但国有土地所有权始终不变。出让合同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。,(二)国有土地使用权出让方式 1.拍卖 拍卖出让方式具有以下特点：(1)公开竞争性。(2)“价高者得”(3)对拍卖者和竞投者都有很高的要求 2.招标 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投
24、某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(受让人)的出让方式。3.挂牌交易 4.协议,(三)国有土地使用权出让程序 1.事先预报 2.拟定方案 3.正式报批 报批出让方案除正式报告外，还需附：(1)出让国有土地使用权呈报表；(2)地理位置图和规划设计；(3)征地、拆迁补偿安置方案或有关协议；(4)土地使用条件；(5)出让土地使用权合同(草本)；(6)人民政府或有关部门的文件或意见。,4.组织实施 5.登记发证 6.备案建档,三、国有土地使用权转让管理(一)土地使用权转让概念 土地使用权转让是指土地使用者(或称土地使用权人)在使用年限内将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和
25、赠与等方式。,(二)土地使用权转让的原则 1.出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则 2.土地使用权与地上建筑物产权相一致的原则 3.效益不可损原则 4.政府监督管理的原则,(三)土地使用权转让的形式 1.出售 2.交换 3.赠与 4.其他方式,四、划拨土地使用权管理 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,划拨土地使用权具有以下几个主要特点：(1)划拨土地使用权没有期限的规定。(2)划拨土地使用权支付的费用较低。(3)划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。(4)对划拨土地的用途不得改变，要改变用途需经批准。,
