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1、,房分公智个了同物,、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑(一)以招挂拍方式取得土地,合同条款如何商定才能规避土地使用税风险?计征契税的依据以及纳税环节如何确定?1、税收政策:(1)土地使用税:财税【2019】186号自2019年1月1日起,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,(2)契税:财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税间题的通知(财税(2019)134号)出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。A、
2、以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。,B、以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使
3、用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用契税条例第八条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,教师讲解(1)根据财税【2019】186号规定,以招拍挂方式取得土地在签订土地出让合同时应注意两个方面:第一合同约定交付土地时间的,交付时间一定要选择在合同签订的下月初。合同没有约定交付土地时间的,签订合同的时间,一定要选择在下月初,不要选择在本月末;第二,政府答应出让净地的,合同中一定注明,实际开始用地时间以政府实际交地时间为准(实际交地时尽量履行书面手续)(2)财税2019)134号
4、所称的合同中的“成交价”不仅限于出让合同中明确的价格,还包括合同外,为取得土地所支付的所有货币、实物、无形资产及其他经济利益签订出让合同的,契税的纳税义务发生时间为出让合同签订的当天;签订出让合同后,再涉及到拆迁补偿的,契税的纳税义务发生时间原则上也应为出让合同签订的当天,(二)以接受投资方式取得土地,土地成本如何确认,以什么为原始记账凭证?1、以接受投资方式取得土地土地成本是否能够扣除政策讨论:山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知(鲁地税函201930各市地方税务局近来有的市询问,企业利用投资入股的土地从事房地产开发,其在转让该宗土地上开发建设的房地产
5、时,如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究,明确如下:纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的,由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额,故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时,不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除教师提示:山东省的政策对投资业务的实质没弄清楚,同时也违背了土地增值税的计算原,2、营改增前关于以土地投资业务税收政策的适用及成本确认、票据处理(1)税收政策适用:营业税:财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税201911号):以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分
6、配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税土地增值税财税字201948号,2019年5月25日)以房地产作价投资或联营,将房地产转到被投资、联营企业时,暂免征收土地增值税(已经作废)。,财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税206121号,2019年3月2日)对于以土地(房地产)作价入股进行投资入股或联营的,凡所投资联营的企业从事房地产开发的,或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的,均不适用财税字19548号,2019年5月25日)第一条暂免征收土地增值税的规定(已经作废)财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知(财税2019)5号)
7、按照中华人民共和国公司法的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为,按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征
8、土地增值税单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。企业所得税:企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款,2)成本确认及票据处理教师讲解:以接受投资形式取得土地,土地成本的扣除,以财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税2019)212019年3月2日颁布)的执行日期为界限,按照以下方法处理:投资业务发生在2019年3月2日之前,以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的,被投资企业在土地增值税清算时,应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除,投资或联营时形成的土地使用权溢价不得在被投资方扣除。投资业务发生在2019年3月2日之后,在投资或联营环节,已对土地使用权投资确认收入,并对投资人按规定征收土地增值税的,以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。,
