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1、1,旧宫商业定位报告,2015年1月,2,项目建设背景 3p-4p,项目客群分析 6p,项目战略定位 7p-8p,项目规划方案及运营 9p-15p,项目区位交通 5p,3,项目建设背景,根据十二五规划，旧宫将打造成为“南部新区企业总部、商务服务、开发区高端配套生活消费区”目前旧宫开发进入白热化阶段，这些新晋客群关注生活品质，不仅对区域的交通、生态等条件极尽挑剔，更注重商业设施的配套，注重生活情趣的营造和生活品味的提升。然而，旧宫的商业配套整体上仍然较为初级。老、少、散、乱的商业配套水平，与目前区域发展现状无法匹配。区域集中型商业可谓适时所需。,对于旧宫而言，区域集中型商业可谓适时所需,十二五
2、规划,集中型 商业,新城南 计划,生活配套区,4,项目建设背景,旧宫发展规划,旧宫，东单往南14公里，处于大兴区中心城镇组团规划中，与丰台、朝阳、亦庄相邻，是大兴区含金量最高的绝版地块。,2011年，旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”。2013年，总投资不低于原三年的新城南计划继续上演，此次计划更注重民生服务，强调城市功能。2014年，旧宫城市建设发展平稳，旧宫全面升级指日可待。,旧宫潜力倍受关注，全面升级指日可待,5,项目区位交通,项目处于旧宫区中心，位于南四环、南五环之间，周边四大公园环绕。双地铁及多条公交线路交通网络，便利出行。,距旧宫医院步行3分钟距旺兴湖步行5分钟距京沪高速驾
3、车10分钟距南苑机场驾车20分钟,6,项目客群分析,美食 街,建材市场,超市,医院,居民 区,据不完全统计,其中40%为本地客群,剩下的大部分为外来人员，是周边商业区的主要客源。,建材市场规模小、认知度高，但客群存在时段性，作用为辅。,永辉超市是区域内唯一的大型超市，可带动周边商业，吸引客群。,周边医院较多，人流量大，对餐饮、超市等商业需求大。,居民区多为新建楼盘，客户群年龄跨度较大，既有老城居民，也有工薪一族的青年人。,7,项目战略定位,项目定位,打造独特的休闲魅力：将区域特有的餐饮美食、双地铁等城市功能密切融合。吸引广泛的人群：不仅服务区域周边的人群，更是整个区域的文化休闲活动中心.打造最
4、具活力的复合功能：包括现代生活最需求的多元功能，提供体验式、互动的都市休闲。,跳脱地块定位实现项目整体形象价值的提升,差异化的主题定位避免同期入市内部竞争,8,项目战略定位,项目驱动核心,区域内稀缺的业态类型，有效强化项目对周边客群的吸引力,双地铁上一站式 综合体,差异化定位将成为旧宫区域新的商业地标,项目拥有两处地铁口，形成丰富多变的立体交通空间,业态相互依存辅助,能够高效、综合为客户提供服务,项目定位,9,项目规划方案及运营,总体规划,超市很强的聚集人气的作用先期宜以低租金引入，培育商业氛围,美食广场快速回收资金的重要渠道营造商业氛围,抓住主力消费客群,建议:建筑内部空间采用灵活的设计手法
5、，不仅可以通过内部分割形成美食广场店铺对外租售，也可以直接利用大面积的通透空间，为招商百货店、大卖场等业态留出灵活空间。,亲子乐园是本项目的特色业态强化项目的形象特质和差异化优势,1F,2F,3F,-1F,10,项目规划方案及运营,运营模式,因旧宫区域本身已有一永辉超市，所以本项目超市也同样带有抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。因此，入住超市以品牌和规模竞争来增强自身的竞争力。,应知名品牌连锁超市的选址要求，影响超市规模的重要因素单层面积也是考虑的重要因素。,品牌超市对布点选择的要求和区域内客群的需求，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，需一品牌超市充实业态。,考虑因素一,
6、考虑因素二,考虑因素三,11,项目规划方案及运营,运营模式,超市主要以品牌、规模和价格取胜，地下一层相对较低的租金可节省成本，又可有效规避一层商业空间商业价值的缺失,超市因其频繁而大量的进出货需求，普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求。,超市建议：地下一层商业20003000平方米,本项目内部空间结构的条件限制，最适合地下一层做超市。通过超市的人流吸引和带动，强化地上一二层的商业价值的提升和发展；,满足进出货需求,项目结构的条件限制,节省成本的低租金,12,项目规划方案及运营,运营模式,考虑因素一,考虑因素二,考虑因素三,美食广场是本项目不可缺少的业态，是聚
7、集人气，提升商业价值的亮点之一。因此适当增大美食广场占比，可以形成强有力的核心磁场。,其他业态与美食广场形成良性互动，超市、亲子乐园都可以为美食广场带来很高的人气和商业氛围。,项目附近的美食街，经营效果较好。美食广场一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水平拉开差距，同时依然遵循中低价位的原则，抓住主力消费群。,13,项目规划方案及运营,运营模式,美食广场建议：地上二、三层商业4000 6000平米左右,美食广场属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该安排在中间位置，从而强化对集中商业客流的垂直带动效应。,针对项目商业功能业态的选择，美食广场布店一二层商业，
8、即可有效带动三层商业人流的上行，也可有效的与超市商业功能业态的结合。,从美食街角度出发，美食广场需规模上形成对比，结合客气的消费需求，提升整个商业的价值，从而提升其吸引力和竞争力。,垂直带动效应,项目商业业态分布,与美食街对比,14,项目规划方案及运营,运营模式,亲子乐园包含电子游戏、互动游戏等功能，提供游戏、音乐、网络等，结合行业典型商家的普遍规模选择占地空间大。,亲子乐园是本项目的特色业态，强化项目的形象特质和差异化优势，同时也非常迎合现代消费群体的特征，凸现项目互动的主题特色。,在目前的区域商圈中，这一业态属于相对空缺，市场经营空间相对较好。因此此功能业态是本项目的一个典型特色商业功能业
9、态的引入，符合区域市场主力可群的需求特征，可有效强化项目对周边客群的吸引力。,考虑因素一,考虑因素二,考虑因素三,15,项目规划方案及运营,运营模式,亲子乐园建议：地上三层商业2000 3000平米,亲子乐园需摆放多种游乐设备，占地面积广。结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征地上三层商业是合理的选择。,针对项目商业功能业态的选择，亲子乐园应该与项目美食、超市形成上下一体，两大功能业态的客群既具有高度的统一性。,亲子乐园为高档次高消费商业。其经营时间的要求都强调对其独立空间的满足，为满足其经营的特色需要，所以将其布局顶层商业。,与其他商业相辅相成,规模较大,独立空间,16,THANKS,谢谢观看！,此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！,
