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1、1,第八章 土地增值税,2023/1/18,2,第一节 概念和基本制度,2023/1/18,3,一、概念,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。,2023/1/18,4,土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。,2023/1/18,5,“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施
2、，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。,2023/1/18,6,二、征税范围的界定 土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准：1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。第一个标准所转让土地的使用权是否为国有 注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义。,2023/1/18,7,2、土地增值税只对转让房地产权
3、属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。第二个标准房地产权属是否发生转让 例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。,2023/1/18,8,3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。第三个标准房地产权属是否为有偿转让 在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范
4、围。,2023/1/18,9,总结,1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）2、是否是转让使用权（不包含出让、出租）3、是否取得收入（不包含继承、捐赠）注意:要取得收入，房地产权属发生变更，但权属人并没有取得收入，不征收土地增值税,2023/1/18,10,三、对若干具体情况的判定 对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：,2023/1/18,11,2023/1/18,12,根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（）。A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业 B.企业以房地产进行交换的 C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业 D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的 答案：AC,202
5、3/1/18,13,下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 答案：C,2023/1/18,14,土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：,四、税率,2023/1/18,15,某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为（）。A.30 B.40 C.50 D.60 答案：A 解析：增值税扣除项目金额比例（50004200）420010019，适用第一级税率，即30。,2023/1/18,16,第二节 应
6、纳税额的计算,2023/1/18,17,2023/1/18,18,新建房地产,2023/1/18,19,一、转让收入,纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。,2023/1/18,20,二、确定增值额的扣除项目,新建房产计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）取得土地所有权所支付的费用（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用（四）与转让房地产有关的税金（五）其他扣除项目,2023/1/18,21,（一）取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；具体有以下三种形式：（
7、1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。,2023/1/18,22,（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用,2023/1/18,23,1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内,2023
8、/1/18,24,2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10以内,2023/1/18,25,（四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。注意：房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其在转让房地产时缴纳的印花税列入管理费用之中，已相应作了扣除，故在此不允许单独再扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在
9、计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税（即产权转移书据所载金额0.5的印花税）。,2023/1/18,26,（五）其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20,2023/1/18,27,某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和
10、“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 答案：D,2023/1/18,28,存量房地产转让,2023/1/18,29,对于存量房地产转让，扣除项目包括：1、房屋及建筑物的评估价格。评估价格 重置成本价成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3、转让环节缴纳的税金。,2023/1/18,30,转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。答案：解析：转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价
11、格、地价款及相关费用、转让环节税金。,2023/1/18,31,应纳税额如何计算,2023/1/18,32,1、分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：应纳税额（每一级距土地增值额适用税率）2、速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。应纳税额=土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率,2023/1/18,33,计算过程,1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。评估价格重置成本价成新度折扣率2、计算增值
12、额。增值额转让收入额扣除项目金额3、计算增值额占扣除项目金额的比重增值率增值额扣除项目金额1004、依据增值率确定适用税率。5、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,2023/1/18,34,2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10；销售商品房缴纳的有关税金770万元（其中包含印花税12.5万元）。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。,2
13、023/1/18,35,2023/1/18,36,某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳的土地增值税为（）。A.96.75万元 B.97.5万元 C.306.75万元 D.307.5万元 答案：C,2023/1/18,37,计算案例 1、转让土地使用权应纳税额的计算 A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规
14、定缴纳了有关税金（城建税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.5）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。,2023/1/18,38,（1）确定转让房地产的收入为2000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额 1600121612（万元）与转让房地产有关的税金（20001600）5（173）22（万元）（2011，p133;2010,p173）扣除项目金额合计1612221634（万元）注意：因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20的扣除。（3）转让房地产的增值额 20001634366（万
15、元）,2023/1/18,39,（4）增值额与扣除项目金额的比率 366163410022.4 因此，应纳土地增值税适用税率为30，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额 366300 109.8（万元）解析：为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为，税法规定，纳税人取得土地使用权后，未进行任何开发与投入即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。,2023/1/18,40,2、房地产开发应纳税额的计算 某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8000万元（城建税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.5）。开发
16、该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10。要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。,2023/1/18,41,（1）确定转让房地产的收入为8000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为800万元。房地产的开发成本为2200万元。房地产开发费用（8002200）10 300（万元）与转让房地产有关的税金 80005（173）440（万元）从事房地产开发的加计扣除（80
17、02200）20600（万元）扣除项目金额合计 80022003004406004340（万元）,2023/1/18,42,（3）转让房地产的增值额 800043403660（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率 3660434010084.33 因此，应纳土地增值税适用税率为40，速算扣除率为5。（5）应纳土地增值税额 36604043405 1247（万元）,2023/1/18,43,3、转让旧房及建筑物应纳税额的计算 某生产企业2008年7月转让一幢1999年建造的公寓楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用
18、权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据）；另支付房地产评估费用4.50万元。转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.5）。要求：计算该企业转让该公寓楼应纳的土地增值税额。,2023/1/18,44,（1）确定转让房地产的收入为6200万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额为1500万元。房地产评估价格 5000703500（万元）房地产评估费用为4.5万元。与转让房地产有关的税金 62005（173）62000.5 344.1（万元）扣除项目金额合计 1500
19、35004.5344.15348.6（万元）,2023/1/18,45,（3）转让房地产的增值额 62005348.6 851.4（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率 851.45348.610015.92 因此，应纳土地增值税适用税率为30，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额 851.430 255.42（万元）解析：根据规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除，但支付的房地产评
20、估费用可按规定扣除。,2023/1/18,46,第三节 征纳管理,2023/1/18,47,一、税收优惠,1、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。对于增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。2、对国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。,2023/1/18,48,3、对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按
21、规定计征土地增值税。,2023/1/18,49,自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。,2023/1/18,50,4、个人之间互换自有居住用房地产，免征土地增值税5、以房地产投资、联营的，作价入股到所投资联营的企业，免征土地增值税；投资、联营的企业再转让的，征收土地增值税6、合作建房（一方出地、一方出资金），建成后按比例分房自用，免征;建成后转让，征收土地增值税7、企业兼并，房地产转让到兼并企业，免征土地增值税。,2023/1/18,51,二、申报时间纳税人签订房地产转让合同后7日内。三、纳税地点房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。,2023/1/18,
