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1、1,广州市城中村改造,介绍,2,一,广州市城中村改造情况,二,广州市城中村改造政策,三,城中村改造模式分析,四,城中村改造的模式设想,五,城中村改造的经济思路,六,城中村改造的实施阶段和流程,七,主要风险控制点,目,录,3,一、广州市城中村改造情况,4,1.1,广州市城中村改造情况,?,广州城中村概况：,广州市共有,138,个城中村，将力争用,3,5,年左右时间基本完成位于城市,52,条城中村的全面改造任务，其中亚运会召开前完成猎德、冼村、小新塘、,萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等,9,条城中村的清拆,工作,，,10,年内基本完成全市,138,条登记在册的城中村整治改造工作。,
2、?,市场导向：,?,2008,年,1,月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改,造工程正式动工；,?,2009,年,10,月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目；,?,2010,年,1,月，新鸿基入主林和村改造项目；,?,目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、,三元里、萧岗等,11,条城中村已完成改造方案的编制和审批工作,；,5,1.2,广州市,52,条全面改造城中村,越秀：,杨箕、登峰、西坑、瑶台,海珠：,官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘,荔湾：,花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、,南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪
3、、葵蓬,天河：,猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘,白云：,三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下,黄埔：,文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗，,萝岗：,黄陂、玉树、暹岗、华沙,6,1.3,广州市各区登记在册的,138,条城中村,7,1.3,广州市各区登记在册的,138,条城中村,天河区（共,23,个）,元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、,小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村,越秀区（共,4,个）,杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村,黄埔区（共,16,个）,庙头村、南基村、夏
4、园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗,村、九沙村、深井村、长洲村,荔湾区（共,20,个）,山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡,村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村,海珠区（共,0,个）,联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲,村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村,白云区（共,42,个）,三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红
5、村、罗,岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、,庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平,村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村）,萝岗区（,13,个）,火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村,8,二、广州市城中村改造政策,9,2.1,广州市三旧改造政策资料,1,、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【,2009,】,16,号,2,、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府
6、【,2009,】,78,号）,3,、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行,),的通知（粤府办,【,2009,】,122,号）,4,、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【,2009,】,56,号）,5,、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿,),6,、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿）,7,、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿,),10,2.2,政策重点,?,城中村具体改造模式是“,一村一策,”，条件成熟一个就改造一个。,?,“城中村”改造的原则是：“,政府主导，村为主体，市场参与,”。政府负责统筹组,织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中
7、村”改造中的有关工作。,?,将农村集体所有的,村庄建设用地,改变为,国有建设用地,；,?,分为,全面改造模式,（,52,条村）和,综合整治模式,，未纳入全面改造计划的村，村民自愿,进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；,?,全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织,80%,以上成员,同意；,?,全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织,自行改造,外，应该通过,土地公开出,让,招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需,缴纳的土地出让金可以适当延期；,11,2.2,政策重点,?,确定住宅房屋拆迁补偿安置基准
8、建筑面积，在基准面积内“,拆一补一,”，超出部分按房屋,重置价给予货币补偿；,?,“城中村”改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织,80%,以上的村民,同意后，符合大多,数村民利益，可启动拆迁工作。在拆迁补偿安置方案规定的期限内，个别被拆迁人如果对,方案仍有异议，经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提,起诉讼。,?,根据“拆一补一”的政策，必须补够村民足够面积，既要建设相应的公建配套，还要划出,地块进行融资开发，要做到经济平衡必然会出现,高容积率,的情况。下一步改造中政府将考,虑“,多用商业补，少用居住补,”的策略，同时将以白云区部分城中村为试点，实施,区域平,衡,策
9、略；,?,按照“,拆一补一免一,”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策（现在,还没出具具体的操作细则）；,?,市三旧办负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设,等各项审批、审核事项，实行“,一站式服务,”。,12,2.3,城中村改造报批流程,依据“城中村”改造方案编,制指引立案标准要求：,初步,改造方案需包括城中村的基,本情况、改造原因、拟改造,规划范围及改造范围、拟采,取的改造模式、拆迁安置补,偿设想、融资模式、运作方,案、改造规划方案、实施计,划等其他内容。,13,2.4,安置房用地建设报批流程,?,在城中村全面改造中，改造主,体应当,优先建设
10、复建补偿安置,房,，确保被拆迁人及早入住。,旧村未拆除、安置房未建成的，,除公建配套和消防工程外的其,他建设项目不得开工建设。,?,同时，根据规划设计条件所要,求的配套实施建设，按照配套,优先建设的原则，,配套设施竣,工完成前，融资地块建设项目,不得预售,。,14,2.5,融资用地出让工作流程,15,三、城中村改造模式分析,16,3.1,现行城中村改造的主要模式,?,熟地出让：,即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆,迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。,(,猎德村）,?,生地熟让：,即公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确
11、，由开发商负责建设回,迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。（琶洲村）,?,自主改造：,1.,前期政府主导编制规划改造方案，由村经济组织自行融资引入开发商进行开发建设。,（林和村、棠下村）,2.,政府组织改造，搬迁首创“搬积木”的方式，即,1,号地块建成后，,2,号、,3,号地块和临迁的,1,号村民就都迁入,1,号地块新居，再逐步将,2,号、,3,号地块拆除再建。（花地村）,3.,自行改造，由联社成立自己的公司，直接进行融资开发建设，不引入开发商。（红卫村）,17,3.2,猎德村改造模式,（一）猎德村,18,3.2.1,猎德村原貌,猎德村整体指标,?,总用地面积：,33
12、6304,?,净用地面积：,254257,?,总人口,7865,人，,3167,户,?,现有总建筑面积,686173,?,有产权面积,627720,?,无产权面积,58453,?,净容积率,2.04,?,毛容积率,2.47,19,3.2.2,猎德村规划图,安置区,2010,年春完,成回迁,村集体经济,预留用地,拍卖土地,2010,年,6,月,交地,20,3.2.3,猎德村情况,猎德村总体规划以新光快速路为界，将地块分为三个部分，各部分功能分区如图：,桥西地块：,93928,功能：住宅用地,容积率：,6.0,总建筑面积：,563568,桥西南地块：,32446,功能：酒店和商业办公,容积率：,5
13、.3,总建筑面积：,172000,桥东地块：,127883,功能：安置区,容积率：,5.2,总建筑面积：,664991,新,光,快,速,桥西地块拍卖情况,?,2007,年,9,月,30,日拍卖,?,用地面积：,114176,?,总建筑面积：,568230,?,拍卖底价：,38.6,亿元,?,拍卖成交价：,46,亿元,?,折合楼面价：,8095,元,/,?,中标公司：富力、合景泰富,(,新鸿基后加入,),21,3.2.4,猎德村补偿标准,临迁费标准,1,）有产权登记的按,20,元,/,平方米,/,月计算临迁费,2,）没有产权的超建面积按,10,元,/,平,方米,/,月计算临迁费,3,）临迁费以分
14、期预付方式，按季,度支付,拆迁补偿标准,A.,一平方米补回一平方米,B.,增加安置面积，按,3500/,平方米购,C.,违章建筑房屋按,1000/,平方米进行,补偿,D.,原房屋属砖瓦结构需补差价,338,元,/,平方米,22,3.2.5,猎德村改造程序,4,月,猎德街道办事处报告至天河区人民政府,4,月,猎德村民委员会报告至天河区人民政府,4,月,天河区人民政府报告至广州市人民政府,5,月,广州市人民政府批复天河区政府,报告内容包括：,猎德村整体改造的实施方案,猎德村整体改造资金测算,会议纪要,市建委关于猎德村整体改造资金测算,的审核意见,?,2007,年,5,月,30,日前确定拍卖地块的功
15、能和规,划设计条件,?,7,月规划调整公示,?,7,月,30,日前由政府垫支,10,亿元的启动资金,?,9,月,29,日由市土地开发中心代征代拍,?,12,月,1,日开始协调桥东安置地块的三通一平，,基坑工程施工,?,12,月,30,日前制定拆迁安置方案完成，并报市,区政府审查后组织实施,?,08,年,1,月,15,日,安置区开工,审批流程,实施节点,23,3.2.6,猎德村改造模式总结,优惠政策：,?,在市政府权限范围内，按复建面积“,拆一免一”的原则全部减免各项税费；,?,容积率由现在的,2.0,变为综合容积率,5.0,以上；,?,审批事项进入绿色通道，采用“牵头,受理，并联审批”的方式,
16、实施主体：以猎德村为实施主体,?,前期未有开发商介入，市、区两级政,府大力支持。,土地利用：集体,+,国有,?,复建安置区和集体经济发展预留区保留集,体土地使用权性质,?,用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照,规定由市国土部门转为国有性质,开发模式：,生地熟拍,?,卖地融资，再用拍卖所得进行复建安,置，搬迁及公共设施配套建设和发展,村集体经济、福利事业等。,整体规划：,三三制原则,?,三分之一用作拍卖融资，发展商品房,?,三分之一用作村集体经济预留发展用地，,用作酒店及商业办公,?,三分之一用作村民安置用地,24,3.3,琶洲村改造模式,（二）琶洲村,25,3.3.1,琶洲村改造进程,?,20
17、08,年,8,月，琶洲村“城中村”改造规划方案公示，向村民派发拆迁补偿安置,方案；,?,2009,年,10,月,21,日，琶洲村“城中村”改造融资地块一、三、四、五公开出让，,保利以底价,1.42,亿元获得；,1.,规划改造总成本,44.7,亿元；,2.,向海珠区人民政府另行支付,3,亿元人民币，用于琶洲地区综合整治；,3.,融资地块总建筑面积为,1042041,平方米；,4.,楼面地价为,4713.8,元,/,平方米,（,44.7,亿元,+3,亿元,+1.42,亿元）,1042041,平方米,?截止至,2010,年,5,月，琶洲村拆迁改造签约比较顺利，整村签约率已达,87%,，琶洲,经济联社
18、和十个分社的集体物业已全部签约。,?按照合同约定，复建安置住宅房屋应当于,2011,年,12,月底前完成主体施工，,2012,年,6,月底前完成住宅房屋回迁安置。,26,3.3.2,琶洲村改造规划指标,琶洲村改造整体指标,总规划用地面积：,757639,总建筑面积：,1850000,，其中包括：,1.,住宅,722000,，包括村民住宅,322000,；,2.,村经济发展项目：,457779,；,3.,商业金融业、服务业、会展业、公共建筑,629261,；,4.,居住配套,40960,；,琶洲村整体改造规划,由十三个地块组成，其中包括：,1.,地块一、三、四、五是融资出让地块；,2.,地块十、
19、十一是村民复建安置地块；,3.,地块二是广场用地、地块六、七、八、九、,十二是公共绿地；,4.,地块十三是中小学用地；,27,3.3.3,琶洲村改造融资地块经济指标,地块,用地性质,用地面积,（）,可建面,积,（）,市政道路,用地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,住宅建筑,面积,（）,地块一,二类居住用地,（,R2),）、商,业金融用地,（,C2,）,237672,178915,58757,3.42,612041,400000,地块三,商业金融用地,（,C2,）,56006,46518,9488,3.01,140000,地块四,商业金融用地,（,C2,）,55019,34612,20407,
20、4.91,170000,地块五,商业金融用地,（,C2,）,49806,28084,21722,4.27,120000,融资出让地块经济指标：,28,3.3.4,琶洲村改造复建安置用地经济指标,村民复建安置用地经济指标：,地块,用地性质,用地面,积,（）,可建面,积,（）,市政道路,用地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,住宅建,筑面积,（）,地块十,村经济发展,用地（,E62,）,33246,20215,13031,5.86,118359,地块十一,村经济发展,用地,（,E62,）、,村民住宅用,地（,E61,）,158451,146631,11820,4.57,670000,322000,
21、29,3.3.5,琶洲村改造标准,临迁费标准,A.,住宅按,20,元,/,平方米,/,月计算临迁费,;,B.,商铺按,30,元,/,平方米,/,月计算临迁费,;,C.,临迁费以分期预付方式，首次预付,一年，之后按季度支付,.,拆迁补偿标准,A.,拆一补一,;,B.,增加安置面积，按,4500/,平方米购,买，村民选择放弃的，按,4500,元,/,平方米给予补偿,;,C.,超建面积按,1000/,平方米进行补偿,.,搬迁奖励标准,A.,搬迁补助费按每证,2000,元发放（一,出一进）,;,B.,每证发放,10000,元作搬迁补偿,;,C.,在,2010,年,5,月,30,日前签订拆迁补偿,协议的
22、并依约交付房屋的，奖励,20000,元。,拆迁回迁保障,A.11,亿改造资金由政府、街道、联社,三方监管，专款专用，其中按村民,选择的回迁安置房屋面积,1000,元,/,平方米的标准作为拆迁保证金,;,B.,保利用自有,260,亿净资产、物业作担,保，保障在,36,个月内交付回迁安置,房,.,30,3.4,棠下村改造模式,（三）棠下村,31,3.4.1,棠下村改造进程,?,2010,年,2,月,3,日，棠下村改造方案经广州市三旧办批复实施，同意采取自行开发的模,式进行改造；,?,2010,年,3,月,30,日，经白云区政府组织，棠下村进行城中村改造现场招商会，邀请各,大发展商参加；,?,棠下村
23、规划改造范围总用地面积,152200,平方米，可建设用地面积,119500,平方米，道,路用地面积,29800,平方米，其中：,（一）保留建筑用地,用地面积：,2900,平方米（主要为农民公寓、颜乐天广场、颜氏祠堂、康公古庙）,（二）复建住宅用地,用地面积：,49800,平方米，建筑面积：,236000,平方米，容积率,4.75,（三）复建公寓用地,用地面积：,11500,平方米，建筑面积：,55000,平方米，容积率,4.8,（四）复建物业用地,用地面积：,13900,平方米，建筑面积：,76300,平方米，容积率,5.5,（五）拍卖融资用地,用地面积：,44300,平方米，建筑面积：,26
24、1600,平方米，容积率,5.9,（六）市政道路及防护绿地,用地面积：,29800,平方米,32,3.4.2,棠下村改造规划,33,3.4.3,棠下村拆迁和复建标准,1,、按,280,平方米,/,户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求,的情况下，将部分面积按,1,：,1,转为商业出租公寓，部分按,2,：,1,转商,业物业；,2,、无证建筑拆除不复建，按,1000,元,/,平方米建安成本给予成本补偿；,3,、非村民住宅按四层及以下有证部分复建；,4,、村集体物业有证面积按,1,：,1,复建，临时建筑不予复建，只补偿建安,成本,1000,元,/,平方米；,34,3.4.4,棠下村改造成本,
25、1,、保留祠堂、苗建筑面积，按,2000,元,/,平方米的修,缮费用计；,2,、拆迁费用,（,1,）拆除有证面积，按,550,元,/,平方米成本计算（含,70,元,/,平方米拆运成本及临迁费每平方米,20,元,/,月，,暂按,2,年计算）；,（,2,）拆除无证建筑，按,1070,元,/,平方米成本计算,（含,70,元拆运成本及,1000,元建安成本补偿）；,3,、复建费用,住宅复建综合价按,2980,元,/,平方米，公建配套按,2500,元,/,平方米计算。集体（商业）出租公寓综,合价和集体物业复建综合价按,2980,元,/,平方米计,算；,4,、市政道路建设费用,按,700,元,/,平方米（
26、含路面、绿化、排水、交通岗、,路灯等）；,5,、不可预见成本,按照各项费用总和的,4%,进行平衡；,35,四、城中村改造的模式设想,36,4.1,城中村改造流程图,(,捆绑拆迁安置公开出让）,国有,开发房地产物业,佳兆业,%,村委,%,利润分成,城中村改造,项目公司,方案报批,招拍挂,集体,佳兆业,%,村委,%,回迁安置,集体物业,37,4.2,城中村改造流程图（协议出让）,国有,开发房地产物业,佳兆业,%,村委,%,利润分成,城中村改造,村属公司,方案报批,协议出让,集体,回迁安置,集体物业,股权交易,合作开发,土地交易,38,4.3,两种出让方式的比较,?,公开出让：,1,、有利我司直接获
27、得融资地块的土地使用权；,2,、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一,定风险；,3,、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，,对我司的资金要求有一定压力；,?,协议出让：,1,、融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，,我司如要取得该土地使用权，还需进行股权交易、合作开发或者土地交易三,种方式来获取土地使用权；,2,、该种出让方式需缴交的土地出让金可以适当延期（首期,50%,，一年内交清，,融资地块的土地出让金需在预售房屋前交清）；,39,4.4,城中村改造合作方式（公开出让）,1,）我司负责项目的全部投资
28、（土地费用、投,资开发费用、拆迁安置费用等）。并负责项目,的全程开发；,2,）由村委负责完成拆迁、安置、补偿实施、,协助报批报建等手续和双方约定的工作；,3,）土地拍卖所得溢价款部分按照我司与村委,成立的项目公司股权比例进行分成；,4,）合作按项目公司利润比例,8,：,2,分成，我司,80%,，村委,20%(,暂定，具体分成情况要和村,里协商）。,操作步骤要点：,?,与村委签订合作合同,?,与村委成立合作项目公司,?,约定分成方式,40,4.5,城中村改造合作合同模式分析（公开出让）,操作主体,我司与村委成立项目公司，股权比例为,8,：,2,拆迁安置工程、新项目开发、村集体经济开发等均以该项目
29、公司运营,双方责任,1,）村委负责以其名义向政府争取城中村改造的优惠政策和拆迁安置工作,2,）我司负责项目运作的前期成本垫支，并负责规划设计、开发报建,溢价分成,1,）城中村改造成本中放大,20,30,报批,2,）土地出让后地价款返还项目公司（即我司与村委,8,：,2,分成）,风险处理,1,）如我司最终未能获得新可开发用地的土地使用权，我司需回收全部垫支的成,本，包括报批中放大的成本部分,2,）土地出让收入盈余部分我司与村委按,8,：,2,的比例分配,41,五、城中村改造的经济思路,42,5.1,城中村改造经济思路,整体改造采用“,就地平衡开发成本和拆迁安置问题,”,的经济思路，通过出,让改造
30、后剩余用地筹集改造旧村所需资金，通过以下公式可以反推算我司需要获,得的出让建筑面积,。,改造总成本,+,土地整理前期费用,+,基准地价,*,出让建筑面积,=,土地拍卖成交单价,*,出让建筑面积,43,5.2,白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准,根据白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准（云建报【,2009,】,189,号）规定：,根据实际情况，改造规划方案编制部门可灵活采取以下一种方式或者是综合多,种方案进行拆除补偿经济测算。,1.,方案一（现广州市普遍采用的“城中村”改造拆除补偿标准）,成本核算,价格,（元,/,平方米）,备注,拆迁成本,临迁费,480,每平方米,20,元,/,月，补,2,年,旧
31、楼拆除及运费,60,其他安置费,70,电话补偿、有线电视补偿、搬家费、,搬家损失费、违约金补偿等,不予复建安置的建筑物,1000,无证的建筑物，按照建设成本予以,补偿,框架：,3000,混合：,2800,砖木：,2600,有产权但不予复建安置部分,复建安置的建筑物,补临迁费后直接进行产权置换,44,5.3,白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准,2,2.,方案二（重点工程项目拆除标准）,适用拆迁和安置分离的“城中村”改造。,（,1,）住宅和物业拆卸补偿方面的相关费用计算标准如下：,成本核算,价格,（元,/,平方米）,备注,拆迁成本,临迁费,480,每平方米,20,元,/,月，补,2,年,旧楼拆除及
32、运费,60,其他安置费,70,电话补偿、有线电视补偿、搬家费、搬,家损失费、违约金补偿等,不予复建安置的建筑物,1000,无产权的，按照建设成本予以补偿,框架：,3000,混合：,2800,砖木：,2600,有产权，选择弃产的,（,2,）安置房回购,予以复建安置的建筑物，其,业主回购安置房,价格,（元,/,平方米）,备注,2500,每户允许以建安成本价回购,260,平方米，安置,户如需再购买住宅，以市场价购买,45,5.4,白云区城中村改造房屋拆迁和复建标准,3,二、复建成本单价的计算标准,在改造规划方案的经济平衡测算中，对住宅和物业复建成本的计算，采取,3278,元,/,平方米的统一标准。,
33、各分项费用如下表所示：,成本核算,价格,（元,/,平方米）,备注,复建成本,前期费用,115,规划咨询、勘测设计、报建、土地平整等,建安机电,2500,包括建安、设备工程、监理费、地下室及,装修费用（以,20-25,层计）,基础设施小配套费,350,用地红线内的外水电、道路绿化、管线,工程招标活动资金,15,不可预见费,10%,包括,4%,的基本预备费和,6%,的价差预备费,合计,3278,46,5.5,罗岗村村域情况,从罗岗村的区域控制性规,划来看，该区域大部分是,村镇,建设用地,，部分是绿地、仓储,用地、公共设施用地和其他用,地，符合广州市三旧改造政策,的用地性质要求。,根据城中村改造规划
34、关键指标指引,，罗岗村属于外层圈的城中村，规划指标,需控制在以下范围内：,1.,毛容积率：,（村属建设用地上所有建筑量与用地面积的比值,）,2,；,2.,平均净容积率：,（村属建设用地中除去城市道路、河涌、公共绿地后所有建设,地块的平均容积率,）,3,；,3.,拆建比：,（村属建设用地上拆除的建设总量与新建建筑总量的比值,）,为,1,：,3,；,47,5.6,萝岗村拆迁复建建议,1,、根据广州市一般在宅基地上可建,3,层半和户均,3.5,人的情况，本区域按,户均建筑面,积,280,平方米,的标准进行补偿，同时预留公建配套面积，确保村民的居住水平；,2,、旧村有证住宅除按户均,280,平方米给予
35、复建外，,其余部分按,1,：,1,转出租公寓，部,分按,2,：,1,转商业物业归村集体经营,，体现土地价值最大化和确保不增加城市人,口容量负荷，提升村集体改造后经济的可持续发展能力；,3,、对于现有合法产权工业面积将在,复建后的工业区进行,1,：,1,面积统筹安排安置,，,其余建筑面积并入经济联社，改造后由经济联社进行统筹安排。对于在厂房业主,临迁过程中所产生的经济损失将按照该厂近三年产值平均值的规定比例进行补偿。,4,、村集体物业有证面积按,1,：,1,复建，,无证临时建筑不予复建，只补偿建安成本,1000,元,/,平方米。,48,六、城中村改造的实施,阶段和流程,49,6.1,城中村改造的
36、具体实施阶段,（公开出让）,前期准备阶段,实现目标：确定方案，,签订框架协议,1,2,3,4,5,报批阶段,实现目标：方案获取政,府批示,出让阶段,实现目标：获取土地使,用权,拆迁实施阶段,实现目标：按照拆迁补,偿安置合同实施拆迁,改造实施阶段,实现目标：进行拆迁户,回迁安置,开发实施阶段,实现目标：新项目进行,开发建设,6,50,6.2,前期准备阶段,具体工作,内容纲要,必要说明,签订项目合作,开发意向书,就城中村改造与村委的合作思路拟定框架方,案，并与村委达成一致意见后，再召开村民,大会表决取得,2/3,以上村民同意。,各改造村的具体情况有所不同，可能会,涉及不同的合作方案，可以合作公司形
37、,式、一级开发形式等,数据初,步摸查,就改造目标的土地情况，人口情况，补偿要,求等情况进行大致摸查,进行初步估算的依据，也是进行下一步,规划方案，合作方案修订的基础要求,国土、规划部,门初询,就项目的地块情况和有关实际情况与规划部,门和国土部门进行咨询，了解项目改造可以,获得的大致信息，比如容积率、规划信息、,土地转性等,改造村能够转为国有性质的面积、新村,建设可以获得的容积率，新项目可以获,得的容积率以及用地性质,出具初步设计,方案,委托具有资质的城市规划设计机构进行规划,设计方案,获取政策支持以及我司对整个项目改造,建设方案的依据,实施方案,制定工作计划和具体实施方案，指导改造实,施的工作
38、步骤,数据采集与现,状核查,以社为单位召开动员大会收集改造村民的有,关资料，提交复印件,对数据进行采集并进行三方确认和数据,统计，以进行经济技术测算,拆赔方案,方案内容包括政府对本区域拆迁总的要求、,优惠条件、拆赔原则、补偿方式和标准、安,置计划等。,拆迁方案在数据进行核查后统一公布，,并获取村民签名,51,6.3,方案报批阶段,具体工作,内容纲要,必要说明,制定改造方案,对地块进行划分（安置区，新建设区），,改造次序、启动区、调配方案，出让方,案等制定,综合评价，选择最佳方案,优惠政策,根据现行政策和规定，拟定政府可给予,的优惠条件,此阶段建议只拟定出纲要性条款，在改,造实施阶段进行多方意见
39、汇总后，再明,确细节性条款,签订拆迁补偿协,议,由我司或我司与村委成立的项目公司完,成拆迁补偿协议的签订，以利于我司在,土地出让中获胜,可以采取灵活多变的形式进行，既有利,于我司又不致于提前泄漏消息,各项手续办理,立项、用地审批手续、规划审批手续、,拆迁许可审批手续、建设工程审批等手,续,保证拆迁改造开发工作的合法性，同时,争取优惠政策，利用绿色通道等方式建,设审批流程，缩短审批时间,52,6.4,出让阶段,具体工作,内容纲要,必要说明,出让方案拟定,就可能进行的出让方式进行方案制定,选择最佳的出让方式,设计报名条件,将拆迁、成本等有利于我司的因素加入出,让信息中，同时尽可能的设计排除其他竞,
40、争者的条件,在消息封锁上做好工作，防止在出让信,息公布前内部消息的泄漏,参与竞买,可以由我司或我司与村委成立的项目公司,报名参与摘牌,排除潜在的竞争者,摘牌,在我司合理的测算幅度内摘牌成功,53,6.5,拆迁实施阶段、改造实施阶段、开发实施阶段,具体工作,内容纲要,必要说明,签订正式拆迁,补偿合同,由我司或我司与村委成立的项目公司与村民,签订正式拆迁补偿安置协议,以报批阶段签订的补偿承诺书为基础,发布信息,对村民发布信息，合理疏导租赁人口,信息内容应明确改造的范围，拆迁人、,拆迁期限、项目批准、拆迁许可文件,等,房屋拆除,拆除房屋,发放搬家费和安置费,房屋腾出一户即拆除一户，制造改造,声势，并
41、加快腾房进程；房屋腾空以,村民把钥匙交于我司为准,开发建设,根据签订协议进行改造，按先建还建房，后,建商品房的次序进行,合理组织施工建设，保证安置和还建，,开发商品房，实现利润,54,七、主要风险控制点,55,7.1,主要风险点,风险五,合作,我司与村委在合作分成上可能会存在利益的博弈并产生分歧，导,致合作关系破裂并使项目遭受损失。,风险一,政策,城中村改造优惠政策没有落实，,包括容积率，公建配套等，使项,目的开发具有不确定性。,风险三,拆迁,项目公司在申办手续和拆迁安,置过程中可能会受阻，致使城,中村改造工作不能如期进行。,风险二,资金,由我司垫支的资金走向由于项目,运作的主体在名义和实质上
42、存在,一定的出入。,风险四,土地,土地出让过程中，由于纯公开,的出让可能导致我司最终无法,获得项目的土地使用权和开发,权。,56,提前做好规范方面的工作，,在初步摸查城中村有关数据,之后即开展规划工作，将我,司的规划要求作出后积极与,政府有关部门沟通，争取最,有利于我们的规划要点,提前规划,?,向政府要政策支持是我们介入城中,村改造必须作的重点工作之一；,?,在进行前期项目立项过程中即列明,我司要求的政策，比如“拆一免一”,的政策等；,?,容积率要求比原来增加一倍以上；,?,开发面积中，,1/3,1/2,用于村民回,迁，另外,2/3,1/2,用于商品房的开发。,方案报批,7.2,风险控制措施之
43、一,争取,优惠,政策,57,?,与村委签订资金付款与退款协,议，就资金的操作方式作合同式,的约定，以获得相关文字性的确认,和保证；,?,前期发生费用由我司与村委双方,确认资金来源、资金用途；,?,政府返还款尽量进入项目公司账,户，如一定要进入村委账户，则我,司有权对村委账户进行共管。,7.3,风险控制措施之二,资金监管,方案,利益关系方,监管方案,政府,村委,我司,项目公司,58,现行政策规定之下，决定了城中,村改造的方式主要将土地进行公,开招拍挂，一旦公开出让会产生,的风险就是不能绝对的排除第三,人的参与，因此需要制定一定的,措施以提高我们的竞争力度。,?,将前期成本放大,20,30,的,比例；,?,与村委约定在政府返还溢价款,项中与村委分取利润，以增加我,司在摘牌过程中的优势；,?,将拆迁条件等有利于我司的因,素加入挂牌条件中，提高报名门,槛；,?,协助村委争取村留用地的优惠,政策，项目公司共享利益；,7.4,风险控制措施之三,设置原因,控制方案,放大成本,设置门槛,59,谢,谢！,
