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1、1,广州市,“,三旧改造,”,政策交流,2,三旧改造的概述,一,广州市三旧改造的操作流程,三,广州市三旧改造政策,二,3,三旧改造的概述,一,4,三旧改造的概述,一,1,、,2008,年,3,月，温家宝总理,在参加第十一届全国人民代,表大会广东代表团审议政府,工作报告时提出，希望广东,成为节约集约利用土地的示,范省。,?,2,、汪洋书记总结了佛山“三,旧”改造先行经验（形成“三,旧”改造的概念和基本政策思,路）后向国土资源部积极争取，,于,2009,年获得了在我省开展,“三旧”改造先行先试的政策,许可（“三旧”改造政策全国,其他省份都没有）,政策背景：,“三旧”改造既是推进节约集约用,地、盘活
2、存量土地最有效的方法之一；,同时也是转变经济发展的方式和推进,城乡一体化的重要抓手，可实现从,“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新,城市、新产业、新社区”的转变，从,而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群,众得实惠。,5,?,“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、,“旧厂房”和“旧村居”的改造。,“旧城镇”改造，,主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、,旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民,用房的改造；,“旧厂房”改造，,是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严,重影响城市观瞻的临时建筑的
3、改造；,“旧村居”改造，,是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、,村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌,的整治。,?,广东省,78,号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，,主要把下列,6,项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确,定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原,厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造,的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。,三旧改造的概念,三旧改造的概述,一
4、,6,广州市三旧改造政策,二,7,相关文件：,?,省相关政策,1,、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府,2009,78,号）,2,、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办,2009,122,号）,3,、关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知（粤国土资利用发,2010218,号）,4,、关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发,2011175,号）,5,、关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函,2011304,号）,6,、广东省农村集体经济组织管理规定（粤府令第,109,号）,7,、中华人民共和国村
5、民委员会组织法（中华人民共和国主席令第三十七号）,广州市三旧改造政策（一）,二,8,相关文件：,?,市相关政策,1,、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府,2009,56,号）,2,、关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（穗府办,2011,17,号）,3,、印发关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知（穗旧改联字,2011,1,号）,4,、关于加快办理完善集体建设用地手续的通知（穗旧改联字,2011,2,号）,5,、关于办理“三旧”改造涉及完善集体建设用地手续审批有关问题的通知（送审稿）,6,、印发关于办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的工作计划的通知（穗旧改办,2
6、011,13,号）,7,、广州市民营企业产业用地结合“三旧”改造完善用地手续指引,(,征求意见稿）,广州市三旧改造政策（一）,二,9,广州市三旧改造政策（二）,二,三旧改造带来的机遇,扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲,1,政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”,2,提升房地产,社会地位和社会价值,的重要契机,3,加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展,4,10,广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指,导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，,以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。,第一层次（纲领性政策文件）
7、为关于加快推进“三旧”改造工,作的意见，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改,造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。,第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的关于广州市,推进旧城更新改造的实施意见、对应旧村改造的关于广州市推进,“城中村”（旧村）整治改造的实施意见、对应旧厂房改造的关,于广州市旧厂房改造土地处置实施意见。,广州市三旧改造政策（三）,二,政策体系：,11,第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从管,理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括城中,村改造复建房成本标准指引、广州市“三旧”改造规划控制指,引、广州市“城中村”全面改造工
8、作流程、广州市旧厂房改,造工作流程、广州市旧城更新成片重建改造工作流程、广州,市“三旧”改造复建资金监管办法和广州市旧城更新改造拆迁补,偿安置工作指导意见（试行）等一系列配套政策,截至,2010,年,4,月,10,日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行，,第三层次中的重点政策文件已具雏形，广州市旧城更新改造拆迁补,偿安置工作指导意见（试行）已经公布实施，,广州市三旧改造政策（三）,二,政策体系：,12,?,1,、农村集体建设用地改变为国有土地问题,村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。,部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可,以大大简化手续、降低办理成本。
9、,业主自行改造的,“三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除,外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。,?,2,、土地出让收益处理的问题,在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益,可按不高于的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村,集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，,通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从,土地出让金中支付。,广州市三旧改造政策（四）,二,政策解读：,13,3,、相关补办手续及程序问题,1987,年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续，直接确权。,
10、1987,年,2007,年,6,月期间的历史建设用地无需办理农转用手续，补办征收手续后确权。,没有合法用地手续且已使用的建设用地,（,1,）用地行为发生在,1987,年,1,月,1,日之前，依照原国家土地管理局,1995,年,3,月,11,日发,布的确定土地所有权和使用权的若干规定进行确权，经公告无异议后直接办,理建设用地确权登记发证手续。,（,2,）用地行为发生在,1987,年,1,月,1,日至,1998,年,12,月,31,日之间，用地时已与农村集体经,济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地,农民无不同意见的，依照,1988,年修订的中华人民共和国土地管理法
11、有关规定，,落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。,（,3,）用地行为发生在,1999,年,1,月,1,日至,2007,年,6,月,30,日之间，按照,1998,年修订、,2004,年修正的中华人民共和国土地管理法有关规定，落实处理（处罚）后按土地,现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核,和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无,需听证、办理社保审核和安排留用地。,广州市三旧改造政策（四）,二,政策解读：,14,?,（,4,）完善各类用地手续的处罚标准,如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在,1987,年,1
12、,月,1,日之后至,2007,年,6,月,30,日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处罚：,禅城、南海、顺德区按用地面积不低于,5,元,/,平方米；三水、高明区按用地面积,不低于,3,元,/,平方米。,?,农村集体建设用地转为国有建设用地,原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建,设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的,前提下，办理征收手续。,?,完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在,2012,年完成。,2007,年,6,月,30,日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。,广州市三旧改造政策（四）,二,政策解读：,15
13、,?,4,、边角地、插花地、夹心地的处理问题,过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃,使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。,边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造,:,面积小于,3,亩、累计,面积不超过改造地块面积,10%,。是国有建设用地的，可以协议出让；是集体农,用地的，按批次申办“农转用”或征收手续；是集体建设用地的，征收手续,与,“,三旧”改造方案一并报批。,?,5,、土地出让金优惠政策及财政扶持政策,按照粤府,78,号文等新政策，广东省在,2012,年前完成用地手续审批的，,就,无须缴交新增建设用地的有偿使用费。,按照粤府,7
14、8,号文的规定，对于历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补,平衡。,对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价,款。,广州市三旧改造政策（四）,二,政策解读：,16,广州市三旧改造的操作流程,三,17,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,“三旧”改造旧厂房改造基本条件,?,纳入“三旧”改造标图建库范围,?,已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造,?,土地权属清晰无争议、无纠纷,?,改造主体应,依规划,实施改造,18,国有用地的处置,?,符合城乡规划,?,地块可单独开发,?,无需纳入政府统一储备开发整理的,可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并
15、按规定补交土地出让金,?,改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用,地目录的，按综合办公用途基准地价,30%,计收土地出让金，,?,改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的,差价补交土地出让金。,（,1,）自主改造,经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地,行为发生在,1987,年,1,月,1,日后、,2007,年,6,月,30,日之前，且已与村集体或农户签订了征,地补偿协议并进行补偿的，符合土规和改造规划的，按规定完善征收手续后，可,按以下三种方式处置：,广州市三旧改造的操作流程,（一）,三
16、,旧厂改造：,19,四、旧厂房改造,国有用地的处置,?,城乡规划为居住的必须采取该处置方式,?,城乡规划为商业金融等经营性用途的也可采用该处置方式,?,可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开,出让。,?,补偿方式一：规划,(,毛,),容积率在,3,5,以内,(,包括,3,5),的，按土地出让成交价的,60%,计算补偿款，超出规划,(,毛,),容积率,3,5,的，按,(,毛,),容积率,3,5,以内部分用地,产生的土地出让成交价的,60%,计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再,计算补偿款。,?,补偿方式二：规划,(,毛,),容积率在,3,5,以内的，按原址用地、
17、房屋及设备收购评,估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的,40%,计算补偿款，,超出规划,(,毛,),容积率,3,5,的，按评估价格、加上,(,毛,),容积率,3,5,以内部分用地产,生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的,40%,计算补偿款，超出部分,产生的土地纯收益不再计算补偿款。,?,旧厂房在,2010,年前完成搬迁、拆除的，按成交价,10%,追加补偿比例；在,2012,年前完成搬迁、,拆除的，按成交价,5%,追加补偿比例。,（,2,）公开出让,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,20,四、旧厂房改造,国有用地的处置,?,原址用地中规划控制为道路、绿地
18、及其他非营利性公共服务设施的,用地占总用地面积,50%,以上且不具备经营开发条件,?,由政府依法收回并给予合理补偿,?,补偿方式一：按同地段,1,8(,毛,),容积率商业基准地价的,60%,计算补偿款。,另外，旧厂房在,2010,年前完成搬迁的，按上述基准地价的,10%,追加补偿，,在,2012,年前完成搬迁的，按上述基准地价的,5%,追加补偿。,?,补偿方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及,地上建,(,构,),筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按,资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运,输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予
19、同地段工业用地基准地价,100%,的奖励。另外，旧厂房在,2010,年前完成搬迁的，按上述工业基准地价,60%,追加补偿，在,2012,年前完成搬迁的，按上述工业基准地价,30%,追加补偿。,（,3,）公益征收,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,21,四、旧厂房改造,村集体用地的处置,(1),村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性,开发项目。自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，,转让前须按规定计收土地出让金。,(2),集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同,旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。
20、,（,1,）自行改造,（一）用地行为发生在,1987,年,1,月,1,日之前，或已取得同意使用土地通知书或,建设用地批准书的集体建设用地，可按以下四种方式处置：,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,22,四、旧厂房改造,村集体用地的处置,?,集体旧厂房用地转为国有用地后，村集体经济组织可申请交由政府组织,公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组,织公开出让。,?,土地公开出让后按照出让成交价格的,60%,补偿给村集体经济组织，用于,“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。,（,2,）公开出让，,收益支持,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,
21、旧厂改造：,23,四、旧厂房改造,村集体用地的处置,集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集,体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理广州市,集体建设用地使用权流转管理试行办法（穗府办,201137,号），,转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。,（,3,）依法流转,改造,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,集体旧厂房用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共,服务设施用地的，由政府依法征收，并按现行征地补偿的有关规,定给予补偿。,（,4,）依法征收,24,四、旧厂房改造,村集体用地的处置,?,补办手续的用地用于兑现留用地指标,?,纳入“城中村”改
22、造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的,村集体旧厂房用地。,（二）,无合法用地手续，用地行为发生在,1987,年,1,月,1,日之后、,2007,年,6,月,30,日之前，符合,土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理,(,处罚,),后，,符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按“自行改造”、“公开出,让，收益支持”、“依法流转改造”等,3,种方式进行处置。,不符合上述条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后,统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安置,房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的
23、，办,理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。,广州市三旧改造的操作流程（一）,三,旧厂改造：,25,（,1,）政策介绍,全面改造,指对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有,较大影响的“城中村”，根据城乡规划要求，以整体拆除重建,为主的改造。,综合整治改造,指对位于城市重点功能区外，环境较差、公共服务配套设施不,完善的“城中村”通过拆迁违章、抽疏建筑、打通交通道路和,消防通道、实现三线下地、雨污分流，加强环境整治和立面整,饰等方式进行整治改造。,两种改造模式比较（摘要）,由于综合整治改造多数涉及到局部拆建，因此操作流程和方案审批权限与全面改,造基本等同，区别主要在于综合整治改造成
24、本小见效快，容易获得村民支持。,全面改造资金主要源于融资地块（公开出让收益，或是协议出让给村由村向社会,融资），综合整治改造资金以村自主融资为主，区财政根据工作任务和改造进度，,安排专项资金用于公共服务配套设施建设。,全面改造的政策与综合整治改造政策相比更为优越，一是融资可享受复建住宅和,复建经济物业转为国有（空转），补交出让金打折等多项优惠政策。,改,造,模,式,五、“城中村”改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,26,（,2,）如何实施改造,1,、综合整治改造,注：如方案利用了全面改造政策，需提交市“三旧”改造工作领导小组审议,。,（,1,）村委托具备城市规划
25、乙级以上资质的设计单位根据拟实施,改造的范围、内容、深度、效果编制综合整治改造方案,（,2,）村依次将综合整治改造方案提交区城改办、区“三旧”改,造工作领导小组审议,（,3,）村根据方案内容，编制改造范围内修建性详细规划，走报,建程序实施改造。,五、“城中村”改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,27,2,、全面改造,（,1,）,“城中村”全面改造需履行的民主程序,选择实施全面改造模式,决定实施改造方式（自主改造或是公开出让）,不通过公开招标方式确定合作企业（自主改造）,村民代表大会应到会,代表,2/3,以上同意,拆迁补偿安置方案,涉及拆迁安置的村民,80%,以上
26、同意,依,据,穗府,200956,号,穗旧改办,201151,号,及目前改造方案送审,要求,属地街（镇）、区农林局、区城改办等相关部门予以监督指导,五、“城中村”改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,28,开展土地房,屋摸查、勘,测定界,开展人口,、经济收,入统计,开展楼面地,价、复建物,业租金水平,评估,编制改造方案,以村名义按广州市“城中村”改造方案编制指引立案标准编制方案报区城改办。,（,2,）开展“城中村”全面改造前期工作,编制方案所需的基础资料,2,、全面改造,五、“城中村”改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,29,1,、
27、现状摸查,（,3,）,“城中村”全面改造方案内容摘要,户籍人口、经济收入、土地房屋、历史文化建筑、交通路网、公共配套设施等,2,、改造模式,全面改造还是自主改造,3,、土地处置,改造用地转为国有还是保留集体,4,、复建量测算,予以复建的村民住宅数量、经济物业数量测算,5,、成本测算,前期费用、拆运费用、临迁费用、建安费用、市政配套设施建设成本、不可预见,费等,6,、融资方案,公开出让融资、村自主融资、政府补贴等多种方式组合,7,、规划分析,与上层次城乡规划衔接，如有需要，编制控规调整专章,8,、土地专章,农转用、完善历史用地手续、留用地指标结算等,等等,2,、全面改造,五、“城中村”改造,广州
28、市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,30,（,4,）,“城中村”全面改造方案审批流程,五、“城中村”改造,2,、全面改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,31,（,5,）,“城中村”全面改造方案获批后工作内容,五、“城中村”改造,2,、全面改造,广州市三旧改造的操作流程（二）,三,“城中村”（旧村）改造：,32,政府主导,确定改造模式,资金筹措模式,拆迁安置补偿,区政府组织编制完成本区旧城更新改造规划和,年度计划，市“三旧”改造领导小组批准后严格执行,结合实际采取成片重建（拆）、零散改造（改）、,历史文化保护性整治（留）模式,税费优惠政策：按照“拆一免一”的原则，对于,成片重建改造项目，市政府实行市级权限范围内的,税费减免和返还,主要采取区政府为主体，市场开发方式运作,（零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，区政府,可结合实际情况予以补贴）,安置方式：货币补偿、就近安置、异地安置,阳光动迁：试行征询制度，充分尊重改造区域居民,的参与权和知情权,动迁前提：同意改造户数比例达到,90%,、签订生效的拆,迁补偿安置协议的居民户数达到,2/3,以上多种政策鼓励,企业提供存量土地建设就近安置房,六、旧城镇改造,五、“城中村”改造,广州市三旧改造的操作流程（三）,三,旧城镇改造：,33,
