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1、第九章 房地产物业服务,-散隐居士1,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业？,2,物业是指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设备，包括建筑物所占用的土地等。,物业是房产和地产的统一。,3,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业的构成要素,（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和市政、公共设施；（3）建筑物所占用的场地、庭院、停车场、小区内道路、绿化等。,单体建筑,无配套设施建筑,未开发土地,4,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业管理,物业服务,2007年,物业服务物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业
2、主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。,关系,客体和对象,依据,目的,物业服务简介,物业服务,5,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业服务企业资质划分一级、二级、三级,物业管理企业资质管理办法2004年3月17日建设部令第125号发布，自2004年5月1日起施行。2007年建设部关于修改的决定,6,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业服务的特征,社会化,专业化,市场化,风华园案例,物业更换,7,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,房地产资产管理,物业管理,聘用方,被聘用方,范围大,范
3、围小,房地产资产管理与物业管理,8,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,物业服务发展历程,起源于英国，19世纪60年代,1981年3月深圳市物业服务公司,1993年6月深圳市物业服务协会,目前，已超过3万家，人员超300万,9,第九章 物业服务,9.1 物业服务概述,存在主要问题,（1）物业服务不规范，没有统一的管理标准，管理费收取与服务成为最突出问题。（2）有的物业服务企业忽视自身的建设，把自身看成是房管所的翻版，缺乏企业化经营思想。（3）物业服务与公用事业衔接的脱节。,10,第九章 物业服务,发展趋势,9.1 物业服务概述,（1）住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主。（2）住宅物
4、业服务行业集中度将逐渐提高。（3）商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。（4）商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。（5）物业服务公司将向管理集成商转型。,11,第九章 物业服务,9.2 物业服务基本制度,业主大会,业主委员会,12,第九章 物业服务,9.2 物业服务基本制度,业主大会职责,（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规则；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,13,
5、第九章 物业服务,9.2 物业服务基本制度,业主委员会职责,（1）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。,14,第九章 物业服务,9.2 物业服务基本制度,专项维修资金,业主应该按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。,案例长春物业,15,第九章 物业服务,9.2 物业服务基本制度,其他制度,
6、（1）业主公约制度；（2）物业服务招投标制度；（3）物业承接验收制度；（4）物业服务专业人员职业资格制度。,16,第九章 物业服务,9.3 物业服务的程序与内容,阶段划分,策划阶段,前期准备阶段,启动阶段,日常运作阶段,17,第九章 物业服务,9.3 物业服务的程序与内容,策划阶段,物业服务早期介入,制定物业服务方案,制定业主临时公约及有关制度,选聘物业服务企业,18,第九章 物业服务,9.3 物业服务的程序与内容,前期准备阶段,内部机构的设置于人员编制的拟定,人员的选聘和培训,规章制度的制定,19,第九章 物业服务,9.3 物业服务的程序与内容,启动阶段,物业的接管验收,用户入住,档案资料的
7、建立,首次业主大会的召开和业主委员会的成立,20,第九章 物业服务,9.3 物业服务的程序与内容,日常运作阶段,日常综合服务与管理,系统的协调,21,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,居住物业,办公物业,商业物业,22,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,居住物业,（1）统一规划、综合开发；（2）规模大、功能全；（3）房屋结构整体化、配套设施系统化；（4）产权结构多元化、物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧程度不同；（6）业主的文化水平和经济能力差异较大、管理服务复杂化；（7）业主对物业服务的需求标准不一样。,服务特点,23,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服
8、务,居住物业,服务内容,（1）物业共用部位的日常维护与管理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（3）环境卫生、绿化服务管理；（4）交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内的治安、消防等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）开展住宅小区的社区文化活动；（9）开展多种形式的便民服务。,案例没有物业,24,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,办公物业,是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事各类业务经营活动的建筑物，一般又称之为写字楼。特点是地理位置好、物业档次高、整体形象好、机电设备多、使用人员不固定、
9、社会关系复杂、人员素质参差不齐、人流量大、财产数额大等等。,视频酒店、写字楼物业,25,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,商业物业,分类,（1）市级购物中心（2）地区购物商场（3）居住区商场（4）林立服务性商店（5）特色商店,26,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,商业物业,服务特点,（1）进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生；（3）购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般物权处理，导致公共秩序维护难度较大。,27,第九章 物业服务,9.4 不同类型的物业服务,商业物业,服务内容,一般服务,（1）对小业主或承租商的管理；（2）安全保卫管理；（3）消防管理；（4）设备管理；（5）清洁卫生及车辆管理。,特殊服务,（1）商业形象的宣传推广；（2）承租客商的选配。,28,第九章 物业服务,物业纠纷案例一,物业纠纷案例二,要点回顾1、物业的构成要素。2、物业服务的基本特征。3、物业服务的特殊性体现在哪些方面？4、居住区物业服务的主要内容。5、办公物业等级的划分、商业物业类型的划分。,29,第九章 物业服务,
